בן עזרי נ' כהן

החלטה

1.הנתבע עותר למתן רשות להתגונן כנגד תביעה בסכום קצוב אשר הוגשה לביצוע בתיק הוצל"פ מס' 14-13307-09-2, ע"י התובע שהינו מתווך מקרקעין. התביעה הינה לתשלום סך של 38,309 ₪ בגין עמלת תיווך. סכום התביעה מורכב מסך של 1% מערך הדירה בעבור מכירת דירה ברח' הר מירון 23 רמות באר-שבע, וכן כפל דמי תיווך הואיל ולטענת התובע הפר הנתבע את תנאי הבלעדיות הקבוע בהסכם.

הסכם התיווך הכולל תניית בלעדיות בין הצדדים נחתם ביום 19.04.2009 . לטענת הנתבע, במעמד החתימה הודיע לתובע כי מתנהל משא ומתן עם שכניו, משפחת ממן, וכי הם עושים מאמץ למצוא מימון לקניית הדירה. לטענת הנתבע, התובע הסכים כי בגין עסקה עם משפחת ממן לא ידרוש דמי תיווך ולשיטת הנתבע אמר לו כי: "אין בעיה, מאחר והמו"מ החל לפני הזמנת השרות,אזי עסקה זו, הינה מחוץ להסכם" ועוד הוסיף "אני לא דואג אם הם לא סגרו עד עכשיו, כנראה שזה לא רציני".

2.לטענת הנתבע, בחודש יולי 2009 הודיע הנתבע לתובע כי משפחת ממן הודיעה כי השיגה את המימון הנדרש לקניית הדירה וכי על בסיס ההסכמות בין התובע לנתבע אין מקום לדמי תיווך.

מאחר והתובע לא קיבל זאת וטען שאין הסכם בכתב לגבי משפחת ממן, הודיע הנתבע לתובע כי הוא מקפיא את ההסכם עם משפחת ממן ומאפשר לו להמשיך במאמציו למצוא קונה אחר, במחיר שלא יפחת מ- 1,500,000 ₪. לשיטתו של הנתבע הסכים בשלב זה, לפנים משורת הדין, לשלם לתובע את הוצאותיו בעין.

על אף כל זאת לא הצליח התובע למכור את הדירה במהלך תקופת הבלעדיות שהסתימה ביום 30.10.09 .

בתאריך 11.11.09 אישר הנתבע לרוכשי הדירה כי בדעתו להשלים העסקה אשר המשא ומתן בגינה החל כאמור לעיל.

אין חולק על כך שבתוך תקופת ההתקשרות כמצוין בחוזה, ניהל הנתבע משא ומתן עם משפחת ממן. בחקירתו אישר הנתבע כי בפועל ההסכם נחתם בחודש אוקטובר, בתוך תקופת הבלעדיות. לטענת הנתבע, התובע לא היה הגורם היעיל בהתקשרות והעסקה נערכה שלא באמצעות תיווכו. עוד טען הנתבע כי התובע לא ביצע כל פעולות תיווך ממשיות למעט פרסום והצבת שלט.

התובע סומך טענותיו על החוזה שבינו לבין הנתבע,לפיו הוסכם ביניהם על תנאי בלעדיות,לטענתו ההסכם ביניהם תקף לאורך כל תקופת הבלעדיות, ואם הדירה נמכרה בתוך תקופה זו זכאי הוא לדמי תיווך שסוכמו ביניהם, דהינו 1% מערך העסקה בצירוף הסנקציה בחוזה בגין הפרתו.

3.טענתו העיקרית של הנתבע הינה להסכמה בעל פה עם התובע, להחריג את ההסכם עם משפחת ממן מההתקשרות ביניהם.

מטענותיו עולות גם שתי טענות נוספות, האם התובע היה "גורם היעיל לעסקה" והאם הוא ביצע פעולות שיווק כנדרש בחוק ובתקנות בהתייחס להסכם הבלעדיות.

בבר"ע 2905/00 יצחק מאיר נ' עירית קובלנסקי , קבעה כב' השופטת אלשייך:

"במקרה דנן, עסקינן במערכת יחסים שחלות עליה בו זמנית שתי מערכות דינים.

האחת: היא מערכת הדינים החוזית, פרי יצירת הצדדים,הכפופה לדיני החוזים הכלליים.

השניה:היא המערכת הקוגנטית של חוק המתווכים .

חוק המתווכים שייך, בין היתר, למערכת של חוקי הגנת הצרכן, ונוצר בכדי להגביל את כוחם העדיף של המתווכים על פני מוכרי הדירות בכוח מיקוח, ידע, ניסיון ותחכום משפטי, המתבטא בחוזים אחידים בהם מכתיבים המתווכים את רצונם. החוק נועד להשליט נורמות של הגינות, ולדאוג, בין היתר,כי רק מתווך שתרם בפועל למכירת הדירה יקבל את שכרו.

...המסקנה הבלתי נמנעת מעניין זה היא כי לא ניתן להתנות על החוזה,בהעדר היתר מפורש לכך בחוק עצמו. למצער,כל התניה כזו בחוזה אחיד יוצרת חזקה קשה לסתירה כי בתנאי מקפח עסקינן.

יוצא איפה,כי תנאי בל יעבור לקבלת שכרו של המתווך הינה כי יהיה "הגורם היעיל" במכירה. החוק בא למנוע מצב בו המתווך לא יתרום למוכר, אלא אך יופיע לקבל שכרו,כשהוא ניזון ממאמציו של האחרון. "

בענייננו אין מחלוקת כי עסקת המכר נעשתה עם קונה, שלא הוצג על ידי התובע והתובע אף לא נכח בעת ביצוע העסקה ממילא לא היה הגורם היעיל לביצועה, יחד עם זאת,בין הצדדים שרירה וקיימת תניית הבלעדיות שעל טיבה אעמוד להלן.

4.מחקירת הנתבע לא נסתרה טענתו ה"חוזית" מחוץ למערכת החוקית של חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, להלן:חוק המתווכים, כי העסקה עם משפחת ממן לא תיחשב כעסקה של התובע כך שלא יהיה זכאי לדמי תיווך בגינה. די בטענה זו אשר לא נסתרה כדי להקנות לנתבע רשות להתגונן.