החלטה
המחלוקת בה עליי להכריע נוגעת לסכסוך אודות יישומו של הסכם – אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 26.02.04 - שנערך בין הצדדים כאן וצדדים אחרים, ולפיו פורק השיתוף במגרש הידוע כחלקה 26 בגוש 6417 מאדמות רמת השרון (להלן: "המקרקעין"). כולי תקווה כי הכרעתי זו תשים קץ לסכסוך, וכי הצדדים יגיעו בעתיד הנראה לעין "אל המנוחה ואל הנחלה".
על פי הסכם הפשרה, חולקו המקרקעין חלוקה בעין, ובין היתר חולק - "מגרש זמני ז" ששטחו 2,490 מ"ר (להלן: המגרש) – המהווה חלק מן המקרקעין, והוא סומן על גבי תשריט שצורף להסכם. המגרש חולק לבעלי המקרקעין שכונו "הקבוצה המערבית" - עליהם נמנים גם הצדדים בבקשה שלפניי, באמצעות עריכת הגרלה, כך שהצדדים קיבלו את המגרשים הבאים (ע"פ התשריט הנ"ל): המבקשים 1-2 קיבלו את מגרש 4; המבקשים 3-4 קיבלו את מגרש 3; המבקשים 5-6 קיבלו את מגרש 9; המבקש 7 קיבל את מגרש 1; המבקשת 8 קיבלה את מגרשים 5-6; והמשיבים קיבלו את מגרשים 7-8. עוד הוסכם כי שבילים 11-12 יהוו רכוש משותף של חברי הקבוצה המערבית. במסגרת הסכם הפשרה, הוסכם כי ימונו כונסי נכסים על מנת לבצע את החלוקה ולקדם את קבלת היתרי הבנייה וביצועה בפועל, כאשר על כל המגרש מונו עוה"ד ד. רום וי. דיאמנט, ואילו לגבי מגרשם של המשיבים מונה בנוסף עליהם עו"ד י. פרוינד. לגבי חלוקת העבודה בין כונסי הנכסים הוסכם כי כונסי הנכסים יחתמו איש לבקשת רעהו על כל מסמך או בקשה הדרושים לאחר לצורך טיפולו במקרקעין, אולם עו"ד פרוינד לא יחתום על מסמך שיש בו כדי לקפח את זכויות המשיבים. ככל שתתגלע מחלוקת בין הכונסים, הוסכם כי המחלקות תועבר לבית המשפט. על מנת לאפשר ביצוע הבנייה, הוסכם כי חברי הקבוצה המערבית יפעלו יחד במשותף לבניה של דרכי הגישה העליות והתת-קרקעיות המשותפות, ולצורך כך הפקיד כל בעל מגרש סך 10,000 $. כן הוסכם כי האדריכל א. פוגל יכין בקשה להיתר בניה אשר תכלול תוכנית לבניית 10 "קוטג'ים", כאשר לכל יחידת דיור שתי חניות תת-קרקעיות צמודות.
מוקד המחלוקת בין הצדדים, הוא מכתב שהוציא האדריכל שערך הבקשה להיתר בנייה בחלקה המערבית, אשר כוללת את מיקום הבנייה ואת מיקום החניות ודרכי הגישה התת- קרקעיות. אדריכל זה, שמונה על ידי הצדדים (ראו סעיף 23 (א) להסכם), מתאר במכתבו בעיה המונעת תכנון חניות תת קרקעיות למגרשים 7 ו- 8 (שהוקצו למשיבים). לפי מכתבו של האדריכל מיום 8.9.09 "מגרשים 7 ו- 8 הם מגרשים צמודים היוצרים בית דו משפחתי... מגרש 7 הינו מגרש פינתי הממוקם באזור נמוך ביותר בחלקה, צמוד לרמפת הירידה למרתף". האדריכל הציע שני פתרונות, הראשון הוא- שהחניות למגרש 7 תהיינה תת קרקעיות, בדומה לחניות ביתר המגרשים, אולם במקרה זה, יגזלו החניות חלק משטח המרתף בבית שיוקם על המגרשים 7 ו- 8 , ואילו הפתרון השני שהוצע על ידי האדריכל, הוא ששתי החניות יהיו עיליות. במקרה זה לא תתוכנן חניה לבתים במגרשים 7 ו- 8 ושטח המרתף ינוצל באופן מקסימלי.
בעתירה שהגישו המבקשים ביום 21.09.2009 טענו הם כי עו"ד פרוינד התפטר מתפקידו וכי לא מונה כונס אחר תחתיו, וכי המשיבים אינם מוכנים לחתום על אף לא אחת משתי החלופות התכנוניות שהוצעו על ידי האדריכל, ובכך מעכבים הם את קבלת היתר הבנייה, וכתוצאה מכך מונעים הם מן המבקשים לממש את זכותם במקרקעין. על כן, עתרו הם כי עו"ד י. וסרצוג –כונס הנכסים על המגרשים של המבקשים, ימונה גם ככונס על מגרשם של המשיבים ויחתום בשמם על אחת משתי החלופות המוצעות.
המשיבים התנגדו לבקשה, וטענו כי בשתי החלופות המוצעות ישנה חריגה מן ההסכם, שכן מגרשם של המשיבים שונה מהותית מיתר המרשים בכך שאינן מכילות חניות תת-קרקעיות עבור מגרשיהם של המשיבים – מה שיגרום לכך שעל המשיבים למצוא פתרון חנייה חלופי בדמות מיקום חנייה על חשבון חצר הבית, וכן מגרשיהם של המשיבים גבוהים כשני מטרים מעל גובה פני הקרקע (קו ה-0) – מה שמוריד משמעותית מערכם, וכל זאת על מנת לאפשר שיפוע בירידה לחניון התת קרקעי – אשר כאמור אינו מכיל ע"פ התכנון שתי חניות או מרתף עבור כל אחד ממגרשי המשיבים. המשיבים טענו כי במועד חלוקת המגרשים הנחת המוצא הייתה שכולם שווים, ועל כן לא נעשתה טבלת איזון, וממילא אכיפת אחת החלופות התכנוניות המוצעות – הפוגעות בזכויות המשיבים ללא כל פיצוי, חוטאת לעקרון השוויוניות עליו מושתת הסכם הפשרה. המשיבים טענו כי לאור הפרת עקרון השוויון, ישנה סטייה מן ההסכם, וסטייה שכזו לא ניתן לבצע ללא הסכמתם המלאה.
לאור הבקשה והתגובה, ולאחר שהתקיים דיון במעמד הצדדים ביום 09.03.10, ניתנה החלטתי ביום 08.06.10. בהחלטתי קבעתי כי על אף אופיו ה"הסכמי" של פסק הדין שאישר את ההסכם, בסמכות בית המשפט להתערב וליתן הוראות על מנת לקיים את ההסכם, ולהשלימו במידת הצורך. עוד קבעתי בהחלטתי הנ"ל כי לאור העובדה שהמשיבים מתנגדים לחלופות המוצעות, אך לא מספקים כל פתרון חלופי, הרי עומדות בפני בית המשפט שתי ברירות – האחת ביטול ההסכם, והשניה – בחירה באחת משתי החלופות המוצעות תוך קביעת מנגנון פיצוי בגין ירידה בערך מגרשיהם של המשיבים. בהחלטתי בחרתי באפשרות של קיום ההסכם, וכך מונתה ב"כ המשיבים ככונסת הנכסים והיא הוסמכה לחתום בשמם על אחת מן החלופות. עוד נקבע בהחלטה כי לאחר הבחירה ימונה מומחה ע"י בית המשפט, אשר ייתן חוות דעת באשר לפיצוי הראוי בנסיבות העניין.
לאחר שב"כ המשיבים בחרה בחלופה – לפיה החניות במגרשי המשיבים תהיינה עיליות, הוריתי על מינוי מומחה מטעם בית המשפט – השמאי מר מוט זייד (להלן: "המומחה"), בהחלטה מיום 11.10.10. עוד נקבע בהחלטה כי על המומחה לבדוק אם בחירה בחלופה שנבחרה על ידי המשיבים, פגעה בערך מגרשם של המשיבים, ולציין מהו גובה תשלומי האיזון שעל יתר בעלי המגרשים שמגרשיהם השתתפו בהגרלה לשלם למשיבים, ככל שלדעת השמאי יש מקום לתשלום תשלומי איזון.
החלטתי הנ"ל ניתנה על רקע העובדה כי לא היתה מחלוקת בין הצדדים כי כוונת הצדדים, מלכתחילה, היתה לקבל מגרשים שווים בתכונותיהם, והנה, בשל מגבלות תכנוניות הנובעלות מהבקשה להיתר שנכפתה על הצדדים, חלק מן המגרשים "מתגלים" כבעלי תכונות נחותות, כגון העדר חניות תת קרקעיות וכו'.
ביום 05.09.11 עוד בטרם הוגשה חוות דעתו של המומחה, הוגשה בקשה ע"י המשיבה 8 – שרה פז, ובה עתרה כי יעוכב פרסום חוות הדעת, עד אשר ימונה כונס נכסים מטעמה, וזאת על מנת שתורחב סמכות המומחה כך שיתייחס אף לירידת ערך מגרשיה בעקבות החלופה התכנונית שנבחרה, ועל השפעת ירידת הערך על תשלומי האיזון, וזאת כיוון שמגרשיה של גב' פז מהווים תמונת ראי של מגרשי המשיבים, ואף הם סובלים מנחיתות טופוגראפית, בשלה נמנעת ממנה האפשרות לבנות שתי חניות עבור כל אחד מן המגרשים שבבעלותה, ועל כן, כיוון שהופר האיזון – ובית המשפט אף מינה מומחה מטעמו על מנת לבדוק סוגיה זו, יש לבחון במקביל אף טענות גב' פז בעניין זה.
בהחלטה מיום 05.12.11, ועל אף התנגדות המבקשים 1-4 והמשיבים, קבעתי כי על פי עדות האדריכל ביום 14.11.2011 לפיה המגרשים שקיבלה גב' פז "דומים למגרשים 7 ו- 8" שבבעלות המשיבים (בעמוד 17 שורות 26-28 לפרוטוקול), הרי שאין כל סיבה להפלות את הגב' פז, שכן גם היא חתמה על ההסכם מתוך הנחה כי המגרשים הינם שווים ובתכונותיהם. עוד קבעתי כי אין לראות בשיהוי בהגשת הבקשה משום ויתור על טענותיה. לאור האמור, הוריתי למומחה להשלים את חוות דעתו באופן שיערוך איזון, לפי החלטתי מיום 8.6.2011 אף לגבי מגרשיה של הגב' פז, כאשר הוא רשאי להתחשב בכל הנתונים של שני המגרשים הנ"ל.
ביום 02.04.12 הוגשה חוות דעתו של המומחה. בחוות דעתו, בפרק התחשיב, ערך המומחה 5 טבלאות איזון, כאשר כל טבלה מתייחסת לפרמטר שלגישת המומחה משיפע על השווי של המגרשים, כאשר לבסוף סיכם את כל הטבלאות וקבע את האיזון הסופי.
בטבלה הראשונה השווה המומחה בין המגרשים לפי שטחו של כל אחד מן המגרשים; בטבלה השנייה איזן המומחה בין המגרשים לפי מיקומו של כל מגרש, כאשר בטבלה זו נכללו הנתונים הבאים: חזית לכביש, יחידה פינתית, נגישות, קרבה למתקן טרנספורמציה, צורת המגרש, וקרבה לרמפה; בטבלה השלישית נערך איזון בין המגרשים על פי גודל שטח המרתף והממ"ד; בטבלה הרביעית האיזון נערך לגבי שטח החנייה בחניון התת-קרקעי; ובטבלה החמישית – נערך איזון בשל אבדן חצר בבית פרטי.
בהמשך לחוות הדעת ביקשו הן המבקשים 1-4 והן המשיבים, לשלוח שאלות הבהרה למומחה, ובהחלטות מיום 04.04.12 ומיום 23.04.12 התרתי משלוח השאלות. לאחר קבלת תשובות המומחה, עתרו המבקשים 1-2 לחקור את המומחה אודות חוות דעתו, מאחר והתשובות שנתן לא סיפקו את המבקשים 1-2, וביום 24.05.12 נעתרתי לבקשה.
בישיבת יום 10.07.12 נחקר המומחה על חוות דעתו, כאשר בסופה של הישיבה הוריתי לצדדים לסכם טענותיהם. בטרם הוגשו הסיכומים, למחרת יום הדיון, ביום 11.07.12 הודעתי לצדדים כי בכוונתי להורות למומחה לעדכן את טבלה 3 שבחוות דעתו המקורית, באופן שיתייחס לירידת הערך שנגרמה למי מהמגרשים – כתוצאה מתוכנית האדריכל שצורפה לבקשה להיתר הבנייה, וזאת ביחס לפוטנציאל הבנייה בכל אחד מן המגרשים על פי תוכנית בניין-עיר החלה על המגרש, ולא על פי ירידת ערך הנובעת מבחירתם של מי מהצדדים שלא לנצל את מלוא זכויותיו. התבקשה התייחסות הצדדים לכך. לאחר שהתקבלו התייחסויות מאת הצדדים, הוספתי כי אין המומחה צריך לבחון את תכונותיהם המקוריות של המגרשים, שכן כוונת הצדדים היתה לחלק את החלקה למגרשים בעלי תכונות דומות אך לא זהות, וכי כוונת מינויו של המומחה היתה לבחון השפעת בחירת הפתרון התכנוני שנכפה על הצדדים על ערך המגרשים, הא ותו לא.
המומחה הגיש חוות דעתו המשלימה ביום 11.10.12. בשונה מחוות דעתו המקורית, ביטל המומחה את הטבלה השלישית, שכן לאחר ההבהרה הגיע המומחה למסקנה כי אין כל מקום לערוך איזון, שכן כל אחד מן הצדדים יכול לממש את המלוא זכויותיו לבניית מרתף ביחס לתב"ע. כן הגיע המומחה למסקנה כי יש לעדכן את טבלאות 4 ו-5. טבלה 4 עודכנה באופן שנלקחה בחשבון העובדה שעבור מגרש 6 לא יוכלו להיבנות חניות תת-קרקעיות, וטבלה 5 עודכנה באופן שניתן פיצוי הן למגרש 6 והן למגרש 7 בגין אבדן שטח חצר.
לאחר שנתקבלה חוות הדעת המשלימה, הגישו הצדדים את סיכומיהם.
המבקשים 1-4 טענו בסיכומיהם ביחס לכל מן הטבלאות בחוות הדעת המקורית והמשלימה כדלהלן:
טבלה 1 : לטענת המבקשים, יש להתעלם מטבלה זו, שכן היא נערכה בחוסר סמכות – מאחר שירידת הערך שנגרמה כתוצאה מגודל המגרש, אינה קשורה לחלופה התכנונית שנבחרה ע"י המשיבים, ועל כן לא צריך היה המומחה לכלול איזון זה בחוות דעתו.
טבלה 2 : ראשית, טענו המבקשים כי מאותם נימוקים האמורים לעיל, יש להתעלם מטבלה זו. לחלופין, טענו המבקשים כי בטבלה זו נפלו מספר טעויות: