ביטון נ' מ.ק.ח מרכז קניות חיפה בע " מ ואח'

פסק דין

כללי

1.סכסוך בין שוכר מושכר במרכז מסחרי לבין הבעלים והמשכיר הוליד תביעות הדדיות, שההליך דנן הנו אחד מהם, כאשר כל צד טוען להפרת החוזה על ידי משנהו.

העובדות

2.הנתבעת 1 בעלת זכויות במקרקעין הידועים כחלקות 10 ו-13 בגוש 11190 וחלקות 2 ו-189 בגוש 11193 עליהם הוקם מרכז מסחרי הידוע בשם "גרנד קניון" בחיפה (להלן: המרכז המסחרי). הנתבעת 2 חברת ניהול המופקדת על ניהול המרכז המסחרי (להלן: חברת הניהול).

התובע איש עסקים (להלן: התובע או ביטון) אשר התקשר בחוזה שכירות של יחידה בשטח 106.8 מ"ר (פנים) ועוד 10.68 מ"ר (חלק יחסי בשטחים הציבוריים) במטרה לנהל בה עסק לדברי הלבשת נשים וילדים (להלן: המושכר או בית העסק).

3.ביום 23.8.98 נחתם חוזה בין המרכז המסחרי לבין התובע אשר הוכתר "זכרון דברים" לפיו שכר האחרון את המושכר תוך התחייבות להפעיל בו את העסק ברציפות למשך כל תקופת השכירות "ברמה ובסטנדרטים גבוהים כמקובל לגבי עסקים דומים בקניונים ומרכזי קניות מובילים בישראל" (סעיף 5 לזכרון הדברים).

4.המושכר מצוי בקומה הראשונה של המרכז המסחרי סמוך לרחבה שנועדה מלכתחילה לקיום אירועים רבי משתתפים. בפועל התקיימו ומתקיימים ברחבה זו אירועים רבים ומגוונים מאז תחילת פעולתו של המרכז המסחרי ולאורך השנים.

5.ביום 1.9.99 או בסמוך לכך פנה התובע למנהל חברת הניהול בבקשה כי תאושר לו הצבת מעמד (סטנד) מחוץ לשטח פנים המושכר על מנת להציג דברי הלבשה. חברת הניהול הסכימה לבקשתו והתובע אכן העמיד מחוץ לבית העסק מעמד עליו הוצגו דברי הלבשה.

במהלך שנת 2000 הוציא התובע שלושה מעמדים מחוץ לפנים המושכר ללא מחאה מצד חברת הניהול.

6.ביום 20.1.03 נחתמו בין הצדדים חוזה שכירות, חוזה ניהול ותקנון המרכז המסחרי אשר הסדירו את מערכת היחסים ביניהם (להלן: חוזה השכירות). חוזה השכירות כלל אופציה להארכתו על ידי השוכר שהביאה בחשבון גם את התקופה שקדמה לחתימתו, כאשר מערכת היחסים ביניהם הוסדרה על ידי זכרון הדברים.

7.בשנת 2004 בעקבות פנייה מצד חברת הניהול החל התובע לשלם סכום שווה ערך לסך של 150 דולר של ארה"ב תמורת הצבת המעמדים (כטענתו) או מעמד (כטענת חברת הניהול).

לצורך הכרעה בתובענה דנן אין חשיבות בעבור כמה מעמדים שולמה התמורה. ייאמר רק, כי בהליך אחר שהתנהל בין אותם צדדים, עליו ידובר בהמשך, קבע בית המשפט (כבוד השופט פרידמן) כי הסכום ששולם היווה תמורה בעבור שלושת המעמדים. גם עיתוי הדרישה לתשלום וההסכם בעקבותיה – לאחר הצבתם - מתיישב עם המסקנה כי התשלום נקבע בעבור השלושה. גם אם חברת הניהול דרשה תמורת הצבת מעמד אחד בלבד הרי בפועל ידעה כי הוצבו שלושה ובחרה, מטעמיה היא, שלא לדרוש תמורה בעבור היתר.

מכל מקום, אין חולק כי משנת 2000 הוצבו בשטח הציבורי הסמוך לבית העסק שלושה מעמדים בהם הוצגו פרטי לבוש למכירה.

8.לגרסת חברת הניהול, שלא נסתרה, החל מהמחצית השנייה של שנת 2005 בקשה מביטון להסיר שני מעמדים. ביום 15.7.05, מן הסתם על רקע הדרישה הנ"ל, פנה התובע לחברת הניהול במכתב והתלונן כי האירועים התכופים ברחבה מול בית העסק מהווים מטרד חמור הפוגע במכירות ודרש פיצוי כספי. כן הביע רצונו לפנות את המושכר והיה מעוניין להעביר את זכויותיו לצד שלישי עמו נוהל משא ומתן שבסופו של דבר לא נשא פרי.

9.במקביל ביטל התובע את הוראת הקבע לתשלום דמי השכירות, דמי הניהול ותשלומי חובה אחרים. בתגובה ביום 18.8.05 ניתקו הנתבעות את המושכר מזרם החשמל ברם למחרת היום, בלא שחל שינוי במצב, הוחזר הזרם ביוזמתן.

10.כחודש וחצי לאחר מכן מימש ביטון את האופציה שניתנה לו והאריך את תקופת השכירות לתקופה בת שלוש שנים נוספות.

11.ביום 11.6.06 לאחר שהתובע נדרש בכתב על ידי חברת הניהול להסיר שניים מתוך שלושת המעמדים נתקיימה פגישה ביניהם. התובע עמד על זכותו להמשיך בהצבת שלושה מעמדים כפי שנהג לאורך השנים ברם נדחה על ידי הנתבעות.

באותו יום נשלח לביטון מכתב ובו הודעת ביטול חוזה השכירות ודרישה לפנות את המושכר ושוב נותק זרם החשמל מבית העסק. לדברי ביטון כדי לאפשר פעילות מסחרית במושכר נאלץ במועד זה לרכוש תאורת חירום ששימשה אותו באותו יום.

לגרסת הנתבעת, שהוכחשה על ידי התובע בלשון רפה, עם ניתוק זרם החשמל פרץ ביטון את ארון החשמל ששימש את המושכר ועסקים אחרים, חידש בעצמו את הזרם, איים לבל ינותק הזרם בשנית וכי אם יעשו כן ישבור את הארון ויגרום לניתוק החשמל מכל החנויות המחוברות דרכו. לכן ניתקו שוב את זרם החשמל ונאלצו להציב שמירה בסמוך לארון החשמל.