ביטול חוזים לרכישת יחידות נופש למשך 30 שנה בגין הפרה יסודית

ארבע תביעות, שעניינן עתירה לביטול חוזים לרכישת יחידות נופש בגין הפרה יסודית, תביעה להשבת הסכומים ששולמו מכוחם של החוזים, ותשלום פיצויים בגין עגמת הנפש שנגרמה לתובעים. הדיון בתביעות אלה אוחד.

כללי

1.         התובעים, יחידים ומשפחות (להלן יקראו גם: הרוכשים), התקשרו בהסכמים עם הנתבע, קיבוץ אלמוג אגודה שיתופית חקלאית בע"מ (להלן: הנתבע), במהלך שנת 1998, לרכישת זכות נופש בת שבוע אחד בשנה למשך 30 שנה (time sharing) במלון שהתעתד הנתבע להקים בתחומו (להלן: "המלון" ו-"הפרויקט"). ההסכמים נחתמו במסגרת כנסים שנערכו על-ידי חברת השיווק א.ג.נ.י חברה לייזום פרויקטים וניהול השקעות בע"מ (להלן: אגני), עמה התקשר הנתבע למטרת שיווק הפרויקט. המלון לא נבנה כמתוכנן, ומכאן התביעות שלפני, בהן, כאמור, מתבקש ביטול החוזים, השבה ופיצויים.

הצדדים הגיעו להסכמה דיונית לפיה בית המשפט יפסוק במחלוקת בהתאם למסמכים שבתיק הכוללים, בין היתר, תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים ומסמכי ההתקשרות שבין הצדדים, ולאחר הגשת סיכומים, תוך שהצדדים מוותרים על חקירות נגדיות של המצהירים השונים.

טענות הצדדים

2.         התובעים טענו כי הנתבע הטעה אותם להתקשר עמו בהסכמים, בהציגו מצג טרום-חוזי שבו הסתיר מהרוכשים עובדות רלוונטיות בחוסר תום-לב. נטען, כי הנתבע ידע, כבר במועד ההתקשרות, שרשויות התכנון אישרו תכנית מתאר ארצית לתיירות שאינה מאפשרת את בניית המלון ושהסיכוי לשנותה קלוש ביותר, אולם בחר להסתיר מידע זה מהתובעים הן במעמד חתימת החוזים, והן בהמשך, בהוסיפו לגבות מהם את התמורה בגין זכויות הנופש ודמי האחזקה בגינן, תוך שהוא ממשיך במצגיו, לפיהם בניית המלון תחל בקרוב מאוד. גם לאחר הקביעות הברורות ביחס לנתבע, בפסק-דינו של בית-משפט השלום (פסק-דינו של כב' הש' צבן מיום 12.12.00 - ת"א (י-ם) 22260/99 גוזלן ו-12 אח'נ ' קיבוץ אלמוג), בנוגע להתקשרויות דומות לפיו חויב הנתבע להשיב את סכומי התמורה ששילמו לו רוכשים אחרים - הוסיף הנתבע לדבוק בשלו, גם כלפי התובעים דנן. לשיטת התובעים, הנתבע הפר את ההסכמים הפרה יסודית כתוצאה מאי בניית המלון, בסופו של דבר. לטענתם, זכות הנופש שניתנה להם בבית ההארחה שהיה קיים אצל הנתבע אינה מהווה קיום של ההסכמים, וממילא אין להידרש לטענה זו בשלב זה, שבו ברור היה שלא קיימת כל אפשרות לבנות את המלון, וממילא הפרת ההסכם הנה יסודית ויורדת לשורש ההתקשרות בין הצדדים.

הנתבע, מצידו, טען, כי בהסכמי רכישת יחידות הנופש נמכרו לרוכשים זכויות ביחידות הנופש באתר ההארחה בנתבע, שבצידן אופציה לקבל זכות ביחידת נופש ברמת מלונאות גבוהה יותר. בהתאם לכך, סיפק הנתבע לרוכשים נופש שנתי באתר ההארחה ובכך קיים את חלקו בהסכמים עם הרוכשים, במיוחד משום שלרוכשים לא נמכרה זכות נופש ביחידה ספציפית, שכן התכנית המקורית לבניית המלון לא צורפה להסכמים אלו. עוד טוען הנתבע, שמעולם לא התחייב לבנות את המלון, אלא לפעול לשנוי המצב התכנוני שחל על השטח, בכדי לאפשר את בנייתו, כפי שאכן עשה, והמלון לא הוקם בסופו של דבר מסיבות שאינן תלויות בנתבע. בנוסף, הנתבע מתנער מאחריות אפשרית לשיווק יחידות הנופש לרוכשים, ובכלל זה באשר למצג הטרום-חוזי שהוצג להם, והוא מטיל את האחריות לשלב זה על כתפי חברת אגני. לחלופין, העלה הנתבע טענת קיזוז, לפיה יש לקזז מהסכומים הנתבעים על-ידי התובעים את עלות הנופש שניתן להם בבית ההארחה בנתבע.

פלוגתאות ומוסכמות

3.         הצדדים גיבשו פלוגתאות ומוסכמות כדלקמן:  האם החוזים שנחתמו בין הצדדים הנם חוזים אחידים, על-פי חוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982; מה היה המצג הטרום-חוזי שהוצג לרוכשים ובהתבסס עליו נחתמו ההסכמים ומי האחראי למצג זה; האם הופקד אחוז מסוים מהתמורה בחשבון נאמנות, ואם כן - מה שעורו; האם הייתה התחייבות לנופש חלופי על-ידי חברת אינטרוול, ומה טיבו של הקשר בינה לבין הנתבע; מהו שיעור סכומי התמורה ששולמו על-ידי הרוכשים מכוח ההסכמים השונים, וכן, מהם התשלומים ששולמו כדמי אחזקה וכדמי תחלופה לחברת אינטרוול; האם מי מהתובעים ניצל זכות נופש אצל הנתבע, אם כן - מתי, והאם קיימת לנתבע זכות קיזוז בשל כך. טענה זו לא פורטה דייה בכתב ההגנה שהגיש הנתבע, ועל-כן החליט בית-המשפט שלא לכלול את סוגיית הקיזוז ברשימת הפלוגתאות המוסכמות. בקשת רשות ערעור על החלטה זו נדחתה, מהטעם שטענת קיזוז כטענת הגנה צריכה להיטען בפירוט ואין די בהעלאתה בתצהירים שהוגשו מצד בעל-הדין המבקש להיבנות ממנה. בעקבות החלטה זו, ביקש הקיבוץ רשות לתקן את כתב הגנתו. בקשה זו אושרה, וטענת הקיזוז הוספה לרשימת הפלוגתאות. רשימת המוסכמות כוללת את המוסכמות הבאות: הקיבוץ התקשר עם אגני לשם  שיווק יחידות הנופש, לא קיים באתר מלון בן כמה קומות וגם לא יכול היה להיות קיים מטעמים של תכנון ובניה; ההסכם בין הקיבוץ לבין אגני יוגש לבית-המשפט על ידי הנתבעים; ככל שכתבי ההתחייבות חתומים - הנם מאושרים; באוגוסט 1998 התקבלה החלטה של רשויות התכנון בדבר אי הקמתו של המבנה המרכזי של המלון; הוסכם על מועד ביטול החוזים בת"א 9149/01 - ביום 28.2.01, והתובעים בת"א 2385/02 בטלו את החוזים ביום 26.11.01.

הליך השיווק וההתקשרות החוזית

4.         התובעים הוזמנו להשתתף בכנסים שנערכו במלונות יוקרתיים בירושלים, במהלך שנת 1998. בכנסים אלו נכחו עשרות משתתפים שהוסבו לשולחנות נפרדים, ובכל שולחן נכח נציג מכירות של חברת אגני. בפני התובעים, כרוכשים פוטנציאליים של זכויות הנופש, הוצג מצג מפורט מאוד של המלון שייבנה אצל נתבע, מצג שכלל מצגת ממוחשבת צבעונית ותמונות צבעוניות, שיצרו הדמיה מוחשית של המלון שייבנה בקיבוץ השוכן לחוף ים המלח (להלן: המצגת) (ר' למשל: סעיפים 3-6 לתצהיר הגב' אסתר קוטלר בת"א 5971/02). מעיון בתמונות אלה, אכן עולה, כי מדובר במלון סוויטות מפואר בדרגת תיירות בת חמישה כוכבים שבו בריכה פרטית ומרכז בריאות (ר': נספח א'-ב' לכתב התביעה; נספחים ד'-ה' להסכם בין הנתבע לרוכש זכות הנופש: המתקנים הקיימים ותיאור הפרויקט - נספח ד' לכתב התביעה; נספח א'-ג' לתצהיר הגב' נינה גלן ונספחים א'-ג' לתצהיר הגב' גלינה גולוב, שהוגשו בת"א 4540/03). לתמונות אלה נלווה דף הסבר, שבו מפורטים באריכות מספר יתרונות בולטים במיוחד, הכוללים: נופש שהוגדר כ"פינוק תקופתי" המספק "נופש מובטח... ללא קשר למצבכםהכלכלי ",תוך שהוא מאפשר לחסוך "בהוצאות "האקסטרה " המדהימות אותך כאורח". בהמשך לכך, התקשרו התובעים עם הנתבע בהסכמים לרכישת זכות נופש בבית המלון (ר': נספח ג' לכתב התביעה בת"א 9149/01). ההסכמים נוסחו באופן זהה, פרט לסכומי התמורה המשתנים בין הסכם להסכם. חלק מהתובעים התקשרו בהסכמים שכללו גם זכות תחלופה בינלאומית של הנופש (ר': נספח ה' לכתב התביעה בת"א 9149/01).

5.         לשיטת התובעים, התקשרותם בהסכמים אלה באה לאחר שהעריכו את מהות המוצר אותו הם עתידים לרכוש, על-פי תמונות ההדמייה הממוחשבת, בהן נראים בבירור מתקני המלון וחדרי האירוח שבו, ועל-פי המצג הכללי שהוצג להם, לפיו הפרויקט להקמת המלון מצוי כבר בשלב הבניה, וכל שנותר הוא להמתין להשלמתו בכדי לממש את זכות הנופש בו. נטען כי התובעים התייחסו למצג זה במלוא הרצינות, תוך שהם מושפעים גם מאופיים המכובד של הכנסים, ששידר אמינות והגינות. בפני התובעים לא הובא כל פירוט באשר לשלב המדויק שבו מצוי הפרויקט, ובכלל זה המצב התכנוני החל על השטח שבו מיועד להיבנות המלון. התובעים הוסיפו, כי הופעלו עליהם לחצי שכנוע בלתי מבוטלים, והוסבר להם שנקרית בפניהם הזדמנות חד-פעמית שלא תישנה. הועבר להם מסר לפיו מועד החתימה על החוזים חייב להיעשות באותו מעמד ולא במועד מאוחר יותר, ולא נותרה בידם שהות כלשהי לערוך בירורים שונים, ובכלל זה לבדוק את הדין התכנוני שחל על השטח שבו מיועד להיבנות המלון. כך פירטה, למשל, הגב' לודמילה בודניצקי, פנסיונרית שרכשה זכות נופש מהנתבע:

"הציגו בפנינו נציגי הקיבוץ מצג, לפיו ייבנה באתר של הנתבעת בית מלון, הכולל בריכה פרטית לאורחי המלון, מרכז בריאות וספא ו/או חוף פרטי וכל השירותים הנלווים במלונות הכי מפוארים.... נציג הקיבוץ שישב עמנו, הפעיל עלינו שכנוע והסביר שאם לא נחתום תוך זמן קצר נאבד את האפשרות לרכוש שבוע שמתאים לנו.... בין השאר הציגו בפנינו פרוספקטים מרהיבים, הציגו שפנינו הדגמות והדמיות של המלון עם תמונות מרהיבות צבעוניות של המלון החדיש שיוקם על התוספות והשירותים... לדברי נציגי הקיבוץ, היה הפרויקט אמור להיבנות תוך שנתיים, לא יותר, ועד אז הוסבר לנו שנוכל להשתמש מדי שנה במשך שבוע ביחידות נופש הקיימות בקיבוץ. ואכן, ניצלנו זכות זו ויצאנו לנתבע והופתענו להיווכח בחדרים ללא אפשרות לנופש כלשהו, אולם סברנו כי הדבר ישתנה עם בנית המלון."

(סעיפים 4-7 לתצהירה בת"א 5971/02; תמונות המשקפות את המלון שיבנה - נספחים א'-ג' לתצהיר).

6.         מנגד, הנתבע ביקש לפטור עצמו מאחריות בטענה לפיה היה על התובעים לבדוק את המצב התכנוני של הפרויקט בטרם החתימה על ההסכמים, וכי היה עליהם להבין, מנוסח החוזים, כי כלל לא הובטח להם שהמלון אכן יבנה בסופו של דבר. הנתבע הפנה, בין היתר, לחלק המקדמי של ההסכם, שבו נכתב כדלקמן:

"והואיל והנתבע מצהיר, כי ברצונו לאגד חברה בע"מ שבאמצעותה או עבורה ימולאו כל ההליכים שיידרשו, לרבות שינוי תכניות ת.ב.ע ו/או יעוד הקרקע, לצורך קבלת היתר חוקי כדין לבנות באתר...

והואיל והנתבע מצהיר כי בניית המלון, שיבנה על ידי החברה, יהיה כפוף להשגת כל ההיתרים הדרושים על פי דין, וכי אם לא יושגו היתרים כאלה מסיבות שאינן תלויות בקבוץ ו/או החברה שקשורות לרשויות, במועדים הקבועים בהסכם זה, יידחה בניית בית המלון למועד אחר..."

(נספח ד' לכתב התביעה).