ביטול החלטת שמאי מכריע ומינוי שמאי חדש

1.         הערעור שמונח בפני הוגש בהתאם לסעיף 14 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965.

2.         הערעור הוא על החלטת השמאי המכריע, מר שמואל פן, מיום 13.4.04, החלטה שניתנה בקשר לחיוב היטל השבחה שהמערער חוייב בו ע"י המשיבה בגין השבחת מקרקעיו בעקבות אישורה של תוכנית ש/552.

3.         בערעור מבקש המערער לבטל את החלטת השמאי המכריע ולהחזיר את הדיון לשמאי מכריע אחר , עם הוראות.

הרקע העובדתי:

4.         המערער הוא הבעלים של חלקה 40 בגוש 11307 בזכרון יעקב ששטחה 11,569 מ"ר.

עפ"י תוכנית המתאר המקומית של זכרון יעקב, ש/11 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 9.4.64 היתה החלקה מיועדת ל"אזור לפיתוח".

ביום 26.1.97 פורסמה למתן תוקף תוכנית בניין עיר ש/552. עפ"י תוכנית זו שונה ייעודה של החלקה באופן ש- 6,994 מ"ר מן החלקה יועדו למרכז מסחרי, 2,567 מ"ר יועדו לבנייני ציבור, 1,701 מ"ר יועדו לדרכים ו- 276 מ"ר יועדו לשטח ציבורי פתוח.

5.         בעקבות התוכנית החדשה, ש/552, נערכה שומת השבחה לחלקתו של המערער לצורך קביעת היטל ההשבחה שעליו לשלם, וביום 15.2.98 הועברה השומה למערער.

6.         עפ"י השומה היה שיעור ההשבחה, נכון ליום 10.2.97, בסכום של 7,480,000 ש"ח, ולפיכך היטל ההשבחה שהיה על המערער לשלם עמד על סכום של 3,740,000 ש"ח.

7.         המערער ניצל את זכותו בהתאם לסעיף 14 (א) לתוספת השלישית לחוק והגיש "שומה אחרת" מטעמו. 

8.         מאחר שהשמאים, זה שמטעם המערער וזה של הועדה המקומית, לא הגיעו לשומה מוסכמת, מונה מר שמואל פן כשמאי מכריע וזאת על פי סעיף 14 (ב) לתוספת השלישית לחוק.

9.         ביום 14.4.99 נתן השמאי המכריע החלטה ראשונה. על החלטה זו של השמאי המכריע עירער המערער לבית המשפט בחדרה בע"א 12/99.

10.        ביום 21.2.01 נתן בית המשפט (כב' השופט מנהיים) פס"ד בערעור ובו קיבל רק חלק מטענות המערער, והורה להחזיר את התיק לשמאי המכריע.

11.        המערער עירער על פסק דינו של כב' השופט מנהיים וביקש כי בית המשפט המחוזי יקבע כי על השמאי המכריע לדון גם באותם עניינים שבית המשפט קבע כי לא יוחזרו לשמאי המכריע.

12.        בסופו של הדיון בערעור הגיעו הצדדים להסכמה לפיה: "הדיון יוחזר לשמאי המכריע בנקודה אחת בלבד והיא: האם עקב ההפנייה בתוכנית החדשה לצורך בהכנת תוכנית בינוי בעתיד, יוצרת סיכון שיש להביאו בחשבון בקביעת השומה והאם סיכון זה כבר נלקח בחשבון בשומתו, אם לאו. הצדדים יוכלו לטעון בקצרה בפני השמאי בשאלה האמורה ולאחר שמיעת טיעון זה, יתן השמאי החלטתו בנידון, בין בדרך הכרעה ובין בדרך הבהרה".

בית המשפט המחוזי נתן תוקף של פסק דין להסכמה זו.

13.        בין לבין התברר כי השמאי המכריע, בהסתמך על פסק דינו של בית המשפט השלום, ועוד קודם שהתברר הערעור, קבע כי אין להפחית מהמחיר החדש שקבע כל הפחתה שהיא, וזאת אף בהתחשב בקביעות שקבע בית משפט השלום בפסק דינו. קביעה זו של השמאי המכריע ניתנה בלא שהתקיים בפניו דיון ובלא שהובאו בפניו פרטים בנוגע לעיסקת ההשוואה שעל בסיסה נקבע המחיר החדש.

14.        החלטה זו של השמאי המכריע ניתנה ביום 22.8.01 וביום 1.10.01 פנה המערער לשמאי המכריע בדרישה כי יבטל את ההחלטה האמורה מאחר שזו פוגעת, לטענת המערער, בכללי הצדק הטבעי וחורגת מהוראות בית המשפט.

השמאי המכריע השיב בתגובה כי לדעתו לא צריך היה לשמוע את הצדדים קודם למתן ההחלטה המשלימה, היינו זו שמיום 22.8.01, וכי לדעתו פעל על פי הוראות בית המשפט.