בולווארד השקעות שותפות מוגבלת נ' כהן

פסק דין

חברת חליל סנקרי ושות' בע"מ השכירה למר אהרן כהן, בחודש ינואר 2004, נכס ברח' הרצל בתל אביב, לשם הפעלת מזנון לאוכל. בהסכם השכירות נקבע כי "המושכר הינו בקומת קרקע + גלריה = שטח המושכר הינו 30 מ"ר". בחודש יוני 2004 הסכימה חברת חליל סנקרי כי מר שמעון כהן (הוא הנתבע בתיק זה) ימשיך את השכירות במקומו של מר אהרן כהן. חברת חליל סנקרי חתמה אפוא על הסכם שכירות עם שמעון כהן (להלן – "הנתבע"), גם זאת לשם הפעלת מזנון לאוכל. יוער כי הנתבע איננו קרוב משפחה של השוכר המקורי, אהרן כהן. הנתבע שכר את המקום לצורך הפעלת דוכן למכירת פלאפל, ודוכן זה פועל במקום מאז ועד היום. גם בהסכם השכירות עם הנתבע נקבע כי "המושכר הינו בקומת קרקע + גלריה = שטח המושכר הינו 30 מ"ר".

חברת חליל סנקרי נכנסה לכינוס נכסים, ובשנת 2005 רכשה התובעת את הבעלות בנכס, מידיו של כונס הנכסים של חליל סנקרי. התובעת טוענת כי בשנת 2009 ערכה מדידה ומצאה כי השטח המוחזק בפועל ע"י הנתבע איננו 30 מ"ר אלא 60 מ"ר, היינו שטח החורג בהרבה משטח המושכר, כנקוב בהסכם השכירות. ב"כ התובעת פנתה אל ב"כ הנתבע בענין זה, ודרשה כי ישלם את הפרש דמי השכירות, הנובע מתוספת השטח. לאחר חליפת מכתבים בין ב"כ הצדדים, הודיעה ב"כ התובעת לב"כ הנתבע, ביום 5/3/09, כי סירובו של הנתבע לשלם את הפרש דמי השכירות, הנובע מתוספת השטח, מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות, והתובעת מבטלת את הסכם השכירות בין הצדדים. בעקבות זאת, הוגשה התביעה שבפניי, שהיא תביעה לפינויו של הנתבע מן המושכר.

טענת הנתבע היא כי בעת כריתת ההסכם היה ברור לצדדים כי המושכר כולל הן את קומת הקרקע של החנות, והן את הגלריה, וכך צוין מפורשות בהסכם. לטענתו, דמי השכירות נקבעו בהסכם עבור המושכר בכללותו (ולא פר מטר), ואין מוטל עליו לשלם דמי שכירות מעבר לאלה שנקבעו בהסכם.

בהסכם השכירות צוין כי המושכר הינו בקומת קרקע + גלריה.

בהסכם השכירות צוין גם כי שטח המושכר הינו 30 מ"ר.

אין חולק כי השטח המוחזק ע"י השוכר בפועל (קומת קרקע + גלריה) הוא לפחות (לפי מדידה מטעם הנתבע, ולפי חיובי ארנונה של העירייה) 47 מ"ר.

התובעת טוענת כי הנתבע מפר את ההסכם, הואיל והוא מחזיק שטח גדול מ-30 מ"ר, מבלי לשלם דמי שכירות בעבור השטח הנוסף.

טענה זו מתעלמת מכך שהסכם השכירות מקנה לנתבע את הזכות להחזיק את המזנון כולו, הן קומת הקרקע, והן הגלריה, תמורת דמי השכירות הנקובים בהסכם, ללא כל תוספת. מצד שני, נכון הדבר שהנתבע מחזיק שטח העולה על 30 מ"ר, שעה שלכאורה, לפי ההסכם, זכותו מתייחסת ל-30 מ"ר בלבד.

כיצד מיישבים את הסתירה?

יש להעיר כי התובעת כלל איננה צד להסכם השכירות. הצדדים להסכם השכירות הם חברת חליל סנקרי, מצד אחד, והנתבע, מצד שני. לפיכך, הנתבע יכול להעיד על "כוונת הצדדים" הסובייקטיבית בהסכם זה, בהיותו אחד הצדדים להסכם. התובעת אינה יכולה לתת עדות על "כוונת הצדדים" הסובייקטיבית. היא איננה צד להסכם.

התובעת טוענת בסיכומיה כי הצדדים הביעו מפורשות דעתם, כי שטחו של המושכר רלוונטי לצורך קביעת דמי השכירות.

אינני מסכים לטענה זו כלל ועיקר.

ראשית, סעיף 6 להסכם השכירות קובע את גובה דמי השכירות, בסכום של 600דולר לחודש, בגין המושכר. אין כל אינדיקציה כי סכום זה נקבע לפי מחיר פר מטר, מוכפל במספר המטרים.

שנית, העיד מר אהרן כהן במפורש:

"אני יכול להגיד שאני לא שכרתי את הנכס לפי מידה, אלא לקחתי אותו איך שהוא היה קיים . . . .

. . . . . .

ש. לפי מה סגרת את המחיר?

ת. הוא קבע, הוא החליט. הוא רצה 600דולר על החנות, התאים לי ולקחתי, לא פר מטר ולא כלום. עיסקת חבילה.

ש. כשאתה קורא הסכם ורואה שכתוב 30 מטר, זה מעניין אותך?