בוכוולטר ואח' נ' מור חיים ואח'

פסק דין

רקע

1.לפניי שתי תביעות שנדונו במאוחד: האחת - תביעה לסילוק יד (39040-05-11), והשניה – תביעה כספית על סך 233,333 ש"ח (39080-05-11). עניינה של התביעה הכספית – דמי שימוש ראויים בגין השימוש במקרקעין מושא התביעה לסילוק יד. הדיון בעניינם של נתבעים 6 - 7 הסתיים קודם למתן פסק דין זה, ולפיכך עוסק פסק הדין דלקמן בנתבעים 1 – 5 בלבד.

2.התובעים הם הבעלים של כ-11% בלתי מסוימים במקרקעין הידועים כגוש 6928 חלקה 59, (אשר על פי הנסח שטחו 233 מ"ר) המצויים ברחוב שמרלינג 20 בתל אביב (להלן: "המקרקעין") (נסח רישום מקרקעין צורף כנספח 1 לכתב התביעה). בעלים רשומים נוספים במקרקעין הם גולדה פולישוק (1/3), וכן יורשים נוספים ממשפחות ארקין ונקדימון.

3.על המקרקעין בנוי מבנה אשר ידע תמורות ושינויים במהלך השנים. מצב המבנה נכון להיום מתואר בחוות דעת המהנדס אביר אברהם מטעם התובעים, והוא מחולק ל-3 יחידות, כדלקמן:

יחידה מס' 1 מצויה בחזית המבנה בצד ימין, במבט מכיוון רח' שמרלינג, בחלקו הצפוני של המבנה. יחידה זו כוללת שני חדרים וסלון, וכן מטבח, פינת אוכל וחדר שירותים ומקלחת. הכניסה ליחידה מס' 1 מצויה מצדו הימני (צפוני) של המבנה, ולא בחזית הפונה לרח' שמרלינג.

יחידה מס' 2 מצויה בעורף המבנה ולכל ארכו מצפון לדרום. יחידה זו כוללת סלון ו-3 חדרים וכן מטבח ופינת אוכל וחדר שירותים ומקלחת. הכניסה ליחידה מס' 2 מצויה אף היא מצדו הימני של המבנה, בעומק השטח, מעֵבר ליחידה מס' 1.

יחידה מס' 3 מצויה בחלקו השמאלי של המבנה, במבט מכיוון רח' שמרלינג (צד דרום). יחידה זו כוללת חדר, מטבח ושירותים (מקלחת). הכניסה ליחידה זו מצויה בחלק השמאלי של חזית המבנה ברחוב שמרלינג.

4.הנתבעים מתגוררים ביחידות הדיור שבמקרקעין, אשר לטענתם הושכרו לנתבעת 1 ולבעלה ז"ל בשכירות מוגנת. על פי חוזה שכירות מיום 21/6/1970 שכרו הנתבעת 1 ובעלה (אליהו / "אליקו") בית ברח' שמרלינג 20 בתל אביב מהגב' גולדה פולישוק (להלן: "פולישוק"). בהערות בשולי החוזה נרשם כי השוכרים שילמו דמי מפתח בסך 4,500 ל"י, מתוכם 1/3 קיבל בעל הבית. (חוזה השכירות צורף כנספח 1 לתצהיר הנתבעת 1).

הנתבעת 2 היא בתה של הנתבעת 1. הנתבע 3 הוא בעלה של הנתבעת 2 ואילו הנתבעים 4 – 5 הם ילדיהם של הנתבעים 2 – 3.

הנתבעת 1 מתגוררת ביחידה מס' 1. הנתבעים 2 – 5 מתגוררים ביחידה מס' 2. יחידה מס' 3 שימשה בעבר את הנתבעים 6 – 7 (כל אחד לחוד, ובתקופות שונות), אשר קיבלו את החזקה ביחידה זו מאת הנתבעת 1 ובעלה ז"ל.

5.מתחילה הוגשו התביעות גם נגד הנתבעים 6 ו-7, כהן יפעת לירון ופטיש מיקי, אשר התגוררו במקרקעין לתקופות קצובות. ביום 25/8/2011 תוקנה התביעה לסילוק יד על דרך מחיקת הנתבעים 6 – 7, לאחר שהתברר לתובעים כי נתבעים אלה אינם מחזיקים עוד במקרקעין. ביום 27/11/12, ניתן פסק דין חלקי – בהסכמה - בעניינו של הנתבע 7, כך שלסילוק כל טענות התובעים כלפיו בעניין החזקתו במקרקעין, ישלם הנתבע 7 לתובעים סך של 3,640 ₪. גם הנתבעת 6 הגיעה להסדר עם התובעים בדבר מחיקת התביעה הכספית נגדה (עמוד 23, שורות 10-15).

התביעות

6.בשלב שאינו ידוע, פלשו הנתבעים למקרקעין, הסיגו בהם גבול, והם מחזיקים במקרקעין ללא כל זכות שבדין. כך על פי התביעה. בהמשך נטען כי ככל שקיים בידי הנתבעים חוזה שכירות מוגנת הרי שהוא אינו חל על כל המקרקעין. הנתבעים פלשו לחלקים במקרקעין שאינם חלק מהמושכר, ועליהם להשיב את המקרקעין לידי התובעים.

7.בתביעה הכספית נטען כי על הנתבעים לשלם לתובעים דמי שימוש ראויים עבור השימוש והמגורים במקרקעין בעבור 7 השנים שקדמו להגשת התביעה. דמי השימוש האמורים עומדים על סך 2.1 מיליון ₪, וחלקם היחסי של התובעים בסכום זה הוא 233,333 ₪, על פי זכויותיהם במקרקעין.

ההגנה

8.הנתבעים מתגוררים במבנים שבמקרקעין כדיירים מוגנים מאז יוני 1970 (להלן: "המושכר"), עת חתמו על הסכם שכירות מוגנת עם הגב' פולישוק בנוכחות בעלי החלקה האחרים. הדיירות המוגנת חלה במבנים אשר היו כולם בחזקתה הבלעדית של המשכירה, גולדה פולישוק, בעלת 1/3 מהזכויות במקרקעין. מדובר במבנים חד קומתיים שהיו במקרקעין, ומלבדם היה בחלקה מבנה דו קומתי אשר נהרס על ידי העירייה בשנת 1977. מבנה זה היה ככל הנראה בחזקתם של בעלי החלקה האחרים. בדיון שהתקיים ביום 30/10/2011 הבהיר ב"כ הנתבעים כי המבנה הדו-קומתי בו מדובר היה מצוי מימין לגדר המפרידה בין החלק שבו מחזיקים הנתבעים לחלק המגרש האחר (עמ' 3 ש' 17 – 19, ושוב בש' 28). במבנים שבחזקת הגב' פולישוק התגוררו בני משפ' גרינברג כדיירים מוגנים ומהם רכשו הנתבעת 1 ובעלה את זכויות הדיירות המוגנת כנגד דמי מפתח. בעלי החלקה כולם ידעו שגב' פולישוק היא בעלת זכות החזקה במבנים שבמקרקעין וכי מסרה את החזקה לנתבעת 1 ולבעלה כדיירים מוגנים.

9.הנתבעת 1 ובעלה – אשר הלך לעולמו בשנת 2003 – גִדְּלו במקרקעין 6 ילדים. גב' פולישוק נפטרה בשנת 1988 כשהיא בת 100. בשנותיה האחרונות של גב' פולישוק ז"ל ובשנים שלאחר מכן מפקידים הנתבעים את דמי השכירות בתכנית חיסכון על שם פולישוק.

10.הנתבעת 2 היא בתה של הנתבעת, ומתגוררת במקום מאז הוולדה. הנתבע 3 הוא בעלה של הנתבעת 2, והוא מתגורר במקום מיום נישואיו. הנתבעים 4 - 5 הם ילדיהם של הנתבעים 2 - 3, ומתגוררים במקום מאז הוולדם. לפיכך, זכאים הנתבעים כולם להוסיף ולהחזיק במקרקעין, מכוח זכויות הדיירות המוגנת של הנתבעת 1.

11.בעניין התביעה הכספית נטען כי מאז יוני 1970 שולמו מלוא דמי השכירות המוגנים לפולישוק. בשנותיה האחרונות של גב' פולישוק ומאז ועד היום הפקידו הנתבעים את דמי השכירות בבנק בצירוף הוראה להפקידם בתוכנית חסכון ע"ש המנוחה. הנתבעים משתמשים במכלול המבנים במקרקעין בהתאם להרשאת פולישוק, ובאופן דומה עושים שימוש בחצרים, והכל במסגרת הדיירות המוגנת, וללא כל טרוניה ממי מהבעלים במקרקעין ובכללם התובעים, למעלה מ-40 שנה. לפיכך, יש לדחות את התביעה לדמי שימוש ראויים.