בויביץ' ואח' נ' יעקובוב

פסק דין

1.בפניי תביעה לתשלום דמי תיווך. התובע 1 הינו בעל עסק לתיווך נדל"ן בשם "רי/מקס עוצמה". התובעים 2 ו-3 הינם מתווכים מורשים העובדים אצל התובע 1. לטענת התובעים ביום 5/10/10 חתמה הנתבעת בפני התובעים 2 ו3 על הזמנת שרותי תיווך באשר לדירתה ברחוב בילו 2 בפ"ת. כמו כן חתמה הנתבעת במועד זה על "הסכם בלעדיות" לתקופה של שישה חודשים מיום 5/10/2010 ועד יום 5/04/2011.

הנתבעת התחייבה לשלם לתובעים מיד לאחר חתימת הסכם מחייב דמי תיווך בשיעור של 1.5% בצירוף מע"מ ממחיר המכירה של הדירה.

2.עוד לטענתם, בעקבות החתימה על ההסכם,החלו בפעילות שיווק הדירה, ובין היתר תלו שלט על מרפסת הדירה, פרסמו מודעות באינטרנט ולפיכך זכאים הם לדמי התיווך המוסכמים. לטענתם הדירה לא שווקה באף אמצעי פרסומי אלא אך ורק על ידם.

3.אין חולק כי ביום 21/10/10, בתוך תקופת הבלעדיות, מכרה הנתבעת את דירתה לרוכשים תמורת הסך 1,140,000 ₪ (סעיף 5 א' להסכם המכר-נספח לכתב ההגנה).

4.התובעים פנו לנתבעת ודרשו ממנה לשלם את דמי התיווך שנקבעו בהסכם, אך הנתבעת סירבה.

5.לטענת התובעים,הנתבעת הבינה את תוכן מסמך הסכם הבלעדיות עליו חתמה,לטענתם במועד החתימה על ההסכם הם הסבירו לנתבעת בשפה הרוסית את ההסכם.

6.לטענת הנתבעת,היא דוברת רוסית ואינה יודעת קרוא וכתוב בעברית,לטענתה היא לא ידעה כי היא חותמת על הסכם בלעדיות והתובעים 2-3 ניצלו את תמימותה וחוסר ניסיונה של הנתבעת והחתימו אותה על הסכם הבלעדיות מבלי להסביר לה מהותו ומשמעותו של ההסכם.לתובעים נוסח של טופס התחייבות בבלעדיות בשפה הרוסית אך הם נמנעו מלהציגו בפני הנתבעת בידיעה כי זו תסרב לחתום על טופס זה. עוד לטענתה התובעים לא נקטו באף אמצעי פרסום מלבד שלט שתלו במרפסת.העסקה יצאה לפועל מבלי שהתובע היה הגורם הפעיל והיעיל במכירת הדירה. בסופו של דבר הדירה נמכרה ביום 21.10.10 שלא באמצעות התובעים והנתבעת אף שילמה למתווך אחר דמי תיווך בסך 10,000 ₪ ( נספח לסיכומים מטעמה). עוד לטענתה, התובעים פעלו בחוסר תום לב כלפיה כאשר לאורך כל הזמן ניסו לשכנע אותה למכור את הדירה במחיר הנמוך משוויה.

7.בכתב התביעה עתרו התובעים לחייב את הנתבעת בתשלום דמי תיווך וכן בתשלום פיצוי הסך של 2% בגין נזק תדמיתי שנגרם להם. בדיון מיום 31/8/2011 עתרו התובעים לחייב את הנתבעת בתשלום דמי תיווך בלבד. לאור טענת הנתבעת כי היא אינה מבינה היטב עברית איפשרתי לה להגיש סיכומים בכתב מטעמה.

8.ככלל חתימה על חוזה מבטאת את הבנתו והסכמתו של החותם, והוא מוחזק כמי שמכיר את תוכנו; לפיכך, לא יישמע אדם בטענה, כי לא ידע על מה חתם ולא הבין את התנאים בהם התחייב (ע"א 1513/99 דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ , פ"ד נד (3) 591 (2000), סעיף 3 לפסק דינו של כב' השופט ריבלין). קיימים חריגים לכלל זה, וזאת בהתקיים שני תנאים: ראשית, כי יסוד ההסכמה למסמך נעדר לחלוטין, כגון במקרה שהעסקה אותה נועד המסמך ליצור שונה באופן בסיסי מבחינת מהותה או מבחינת סוגה מהעסקה אשר החותם נתכוון אליה או במקרה בו נשלל לחלוטין רצונו של האדם; שנית, העדר רשלנות מצידו של הצד שהוטעה (ע"א 8163/05 הדר חברה לביטוח בע"מ נ' פלוני תק-על 2007(3) 1976 (2007), סעיף 30 לפסק דינה של כב' השופטת ארבל).

9.לרוב תדחה הטענה לאפסות המסמך בנימוק שאין זה ראוי לאפשר לאדם להשתחרר מהתחייבויותיו בעסקה שעל פניה נקשרה כדין, מה גם שלנוכח העילות הכלליות שבחוק החוזים, שעניינן פגמים ברצון (טעות, הטעייה, עושק וכפייה), אין צורך להיזקק לעילת האפסות (ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו , פ"ד נד(2) 559 (2000), סעיף 12 לפסק דינה של כב' השופטת דורנר).קבלת טענת אפסות מסמך תיעשה במקרים נדירים וקיצוניים בלבד המלווים, לרוב, ברפיון דעת, באי ידיעה מוחלטת של שפה, או במצוקה אחרת מצד החותם .

10.העובדה כי אדם אינו יודע קרוא וכתוב אינה כשלעצמה מביאה לאפסות המסמך.אין מניעה לאדם המתקשה להבין את השפה בה כתוב המסמך לבקש תרגום המסמך בטרם יחתום עליו; משלא עשה כן ובחר לחתום מבלי שיבין את המסמך, הרי שנטל על עצמו את הסיכון בחתימה ולכן לא עומדת לו טענת "לא נעשה דבר". ר' לעניין זה אף רע"א 7755/07 מ.י.ג. (1996) נכסים והשקעות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ , תק-על 2007(3) 4985 (2007); ת"א (מחוזי ת"א) 1450/01 דוידאשוילי מריה נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ , תק-מח 2007(4) 405 (2007) .

"הדבר תלוי בנסיבות, ובעניין זה יש להתחשב בנתוניו האישיים של החותם. אם אכן לא ידע קרוא וכתוב (או שלא ידע את השפה בה נכתב המסמך) וסמך על מי שהקריא לו את המסמך, אפשר שיוכל לטעון כי "לא נעשה דבר", אם מי שהקריא לו את המסמך או שסיפר לו על תוכנו היטעה אותו, בצורה קיצונית, בדבר תוכן המסמך או מהות חתימתו".

(פרידמן וכהן, לעיל "חוזים", כרך ב', עמ' 687).

11.מטעם התובעים הוגשו תצהירים מטעם הגב' בראזנר וגוץ אשר ע"פ עדותן נפגשו עם הנתבעת והסבירו לה ברוסית את תוכן ההסכם. עדות זו לא נסתרה וגם אם לא היתה הנתבעת מקבלת הסבר ברוסית עדיין היא ידעה כי היא חותמת על הסכם שעניינו הזמנת שירותי תיווך. הנתבעת לא הוכיחה כי הציגו בפניה מצג לפיה המדובר בהסכם אחר ועל כן חתימתה מחייבת אותה.

12.עסקאות תיווך במקרקעין הוסדרו באופן ספציפי ועל כל עסקת תיווך לעמוד בדרישות החוק. סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין,תשנ"ו- 1996(להלן:החוק) קובע הוראות בדבר דרך הזמנת שירותי תיווך והסכם בלעדיות:

"(א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין,שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת.

(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי (להלן- בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה-

(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;

(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה- פעולות שיווק).