בוטון נ' צוקרמן ואח'

פסק דין

התובע תובע את דמי התיווך המגיע לו, לטענתו, כמתווך אשר תיווך במכירת דירתם של הנתבעים לטל נוסבאום ויוסי אברמוביץ. התביעה היא על סך של 50,000 ₪ שהוא הסכום שסוכם בין התובע לנתבעים כדמי תיווך. התביעה הינה על סמך הסכם תיווך בו התחייבו הנתבעים לשלם לתובע 2% מסכום המכירה ולא יותר מ- 50,000 ₪ (2% מסכום המכירה עולים על 50,000 ₪).

הנתבעים טוענים כי אמנם הנתבע 1 חתום על הסכם תיווך עם התובע ואולם לפני חתימת ההסכם הנתבע 1 הבהיר לתובע כי הדירה נמסרה למתווך יונתן רוט שפירסם אותה ורשם אותה בשיר"ן ולפיכך יש לו בלעדיות למכירת הדירה למשך 6 חודשים מיום החתימה (שהיתה ביום 4.6.09). לטענתם התובע אמר להם כי הוא מכיר את חוקי שיר"ן, שכן הוא היה מנהלה בעבר, והוא רשאי להראות את הנכס לאחרים. לטענתם, התובע הטעה אותם ולכן הסכם התיווך שנחתם איתו נחתם בהטעיה והוא מבוטל. הנתבעים טוענים עוד כי בעקבות הסכסוך שהתגלה נוהל הליך של בירור בשיר"ן וזאת על סמך הוראות שיר"ן, בו היו חברים הן התובע והן המתווך רוט. בהליך זה נקבע כי הצדק עם המתווך רוט וכי עליהם לשלם לו את דמי התיווך, כמו"כ התובע נקנס. בעקבות קבלת החלטה זו הם שילמו את דמי התיווך למתווך רוט ולכן אין עליהם לשלם עוד דמי תיווך לתובע.

השאלות העולות הן איפוא אלה:

א. האם הסכם התיווך בין התובע לנתבע 1 מבוטל עקב הטעיה.

ב. האם נחתם הסכם בלעדיות בין הנתבעים לבין המתווך רוט ומה השלכה של הסכם כזה על היחסים שבין התובע לנתבעים.

ג. אילו נכסים ניתנים לרישום בשיר"ן ומה משמעות הרישום.

ד. מה תוקף הבירור שנערך בשיר"ן בין המתווך רוט לבין התובע ומה השפעתו על חיוב הנתבעים בדמי התיווך.

כאמור, הנתבע טוען כי הוא הוחתם על הסכם תיווך כאשר התובע מטעה אותו ואומר לו שלמרות שהנכס פורסם בשיר"ן הוא רשאי להחתים אותו על הסכם, להראות לרוכשים פוטנציאליים את הנכס ולהחתים אותו על הסכם תיווך. התובע טוען כי הנתבע אמר לו בפירוש שהדירה לא נמסרה למתווך כלשהו בבלעדיות לכן לא היתה מניעה שהוא יחתים את התובע על הסכם תיווך ויראה את הדירה לאחרים. עצם פרסום הנכס בשיר"ן לא מקנה בלעדיות ולכן לא היתה מניעה שהוא יטפל בהבאת רוכשים פוטנציאליים לדירה ויחתים את הנתבע על הסכם תיווך, לטעמי בענין זה הדין עם התובע.

חוק המתווכים במקרקעין התשמ"ו – 1996 הוא קובע בסעיף 9 כיצד ניתן לקבל בלעדיות על עיסקת תיווך במקרקעין. הדרך שנקבעה היא חתימה על מסמך נפרד, מעבר למסמך ההזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין. היינו, כדי שמתווך יזכה לבלעדיות עליו להחתים את הלקוח על 2 מסמכים, האחד, הזמנה לביצוע פעולות תיווך והשני, מתן בלעדיות. הסכם בלעדיות, ככל שהוא מתייחס למכירת דירה, תקף ל- 6 חודשים.

בנדון דנן, כפי שעולה מהעדויות, הנתבעים נתנו בעבר למתווך רוט בלעדיות למכירת דירתם. הבלעדיות ניתנה ביום 3.4.08 ולפי הוראות החוק היא הסתיימה לאחר 6 חודשים. הנתבעים חתמו על הסכם קודם עם המתווך רוט בו לא ניתנה לי בלעדיות. ההסכם השלישי שנחתם כאמור ביום 4.6.09 לא היה הסכם בלעדיות אלא הסכם לפירסום בשיר"ן. הפירסום בשירן לא יכול להוות תחליף להוראות החוק. לפיכך, ברור שלא ניתנה בלעדיות בהסכם מיום 4.6.09. גם הנתבע עצמו העיד שלא ניתנה בלעדיות בהסכם זה. עוד עלה מן העדויות כי בתקופה שלאחר חתימת ההסכם עם המתווך רוט ביום 4.6.09 חתמו הנתבעים על הסכמי תיווך עם מתווכים נוספים ואף הסכימו ואפשרו להם להביא לקוחות פוטנציאליים לרכישת הדירה. בנסיבות אלה לא היתה הטעיה של התובע כאשר אמר לנתבעים כי אין מניעה להחתים אותם על הסכם שכן לא היתה מניעה כזו. הסכם התיווך שהחתים התובע את הנתבע לא נעשה בהטעיה ולפיכך אין מקום להורות על ביטולו מחמת הטעיה.

העולה מהאמור עד כה הוא כי:

א. התובע לא הטעה את הנתבעים כאשר החתים אותם על הסכם תיווך.

ב. הנתבעים לא נתנו בלעדיות למתווך רוט בהסכם מיום 4.6.09.

ג. הרישום בשירן לא יכול ליצור בלעדיות כאשר לא מולאו הוראות החוק הדורשים ליצירת בלעדיות.

כאמור, הנתבעים טענו כי כיון שהנכס רשום בשירן וכיון שהן התובע והן המתווך רוט היו חברים בשירן בעת ביצוע העסקה, מחייבים הוראות שירן את התובע. לטענתם, משהוחלט בבירור שנעשה בשירן שרוט זכאי לדמי התיווך ולא התובע, הם היו צריכים לשלם לרוט את דמי התיווך וכך עשו.

שירן הינו שירות ישראלי לרישום נכסים שהוא עסק המפרסם נכסים המטופלים על ידי מתווכים שהם חברי שירן. לשירן אתר אינטרנט ובו מפורסמים הנכסים השונים שהמתווכים חברי הארגון החליטו להכניס לרישום. בגין רישום של כל נכס באתר משלם המתווך, מכניס הרישום, סכום מסויים לשירן. בין חברי הארגון קיים תקנון המורה כיצד יש לנהוג בנכסים שפורסמו בשירן. מקריאת תקנון שירן עולה כי בשירן אמורים להירשם רק נכסים שהמתווך קיבל בלעדיות עליהם (ראו סעיף 5(ה) לתקנות שירן). בפועל נרשמו בשירן גם נכסים שאין עליהם בלעדיות והנהלת שירן לא דאגה לבדוק האם מתמלאים הוראות חוק המתווכים במקרקעין לענין הבלעדיות. מנהל שירן עצמו העיד כי אין די ברישום בשירן כדי ליצור בלעדיות.

בנדון דנן, אין ספק שהתובע ידע שהנכס נרשם בשירן. לפי עדותו שלו הנתבע אמר לו שהנכס לא בבלעדיות אבל הוא רשום בשירן. בעקבות מידע זה ובעקבות טלפון שקיבל התובע מהמתווך רוט נערכה ביניהם פגישה. בפגישה זו ביקש התובע לראות את הסכם הבלעדיות שבין התובע לנתבעים אך המתווך רוט לא הראה לו הסכם כזה (מפני שבפועל לא היה הסכם כזה). לפיכך ובהעדר בלעדיות הוא החתים את הנתבע על הסכם תיווך.

כאמור, בין המתווך רוט לבין התובע נערך הליך בשירן בו נקבע כי הצדק עם המתווך רוט. השאלה היא האם הליך זה מחייב את התובע והאם יש בו כדי לשלול את סמכותו של בית משפט להורות כי הנתבעים או מי מהם חייב לשללם לתובע את דמי התיווך, ההליך שהתנהל בשירן התנהל ללא נוכחות התובע שכפר בסמכותו של מנהל שירן לקיים את ההליך.

סעיף 11 לתקנון שירן קובע את ההתייחסות למי שמפר את הנהלים והתקנות של שירן. סעיף זה מחייב כל חבר בשירן להשתתף בכל הליך שאליו יוזמן על ידי הנהלת שירן. ס"ק ו' קובע את העונשים העלולים להיות מופעלים כלפי מי שלא ימלא אחר התקנות כאשר העונשים הם קנסות או השעיית המינוי או ביטולו.