ב' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב

א. פתח דבר

1. עניינו של הערעור דנן הינו בשאלה: האם העורר הוכיח הפרדה רכושית של ידועים בציבור באופן שיצדיק מתן פטור ממס שבח, בגין מכירת דירת מגורים יחידה, בהתאם להוראות סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן:"החוק"), כאשר בבעלות הידוע בציבור של העורר, דירות נוספות.

ב. הרקע העובדתי

2. בשנת 2002 רכש העורר את הזכויות בדירת מגורים הידועה כחלקה XXX בגוש XXX, ברחוב XXX (להלן:"הדירה נשוא הערר"). רכישת הדירה מומנה מהון עצמי וממשכנתא, ששולמה אך ורק מחשבונו של המערער.3. העורר מכר את דירת נשוא הערר ביום 22/6/2015. העורר טוען כי הוא זכאי לפטור ממס שבח על פי סעיף 49ב לחוק (להלן:"סעיף הפטור"), בטענה כי הדירה נשוא הערר היתה, במועד המכירה, דירתו היחידה כמשמעותה בסעיף הפטור.4. העורר ובת זוגו הגב' א.ש. (להלן:"א'" ו/או "הידוע בציבור") הינם ידועים בציבור החל משנת 2003. לעורר ולא' שלושה ילדים משותפים. לעורר אין ילדים אחרים מלבד אלו.5. במהלך שנת 2001, במסגרת הליך גירושים, עברה א' יחד עם שני ילדיה מנישואין קודמים, להתגורר בדירה ברח' XXX  בXXX (להלן:"הדירה ברח' XXX"). הדירה ברח' XXX היתה בבעלות משפחתה של א'.6. בשנת 2006 רכשה א' ממשפחתה את הדירה ברח' XXX. 7. בבעלותה של א' דירה נוספת ברחוב XXX בXXX אותה היא קיבלה במסגרת גירושיה (להלן: "דירת הגירושין").8. העורר, א', ילדיהם, וילדיה של א' גרו, בדירה ברחוב XXX עד למכירתה בשנת 2015.9. ביום 22/5/2011 נחתם בין א' לעורר הסכם יחסי ממון (להלן: "הסכם ממון"), שהחיל ביניהם הפרדה רכושית, הן בנוגע לרכוש שנצבר עד לתחילת הקשר בין הצדדים והן ביחס לרכוש עתידי. צוין כי, הדירה נשוא הערעור, הינה בבעלותו של העורר בלבד והמשכנתא הרובצת על הדירה משולמת על ידי העורר בלבד. הדירות ברח' XXX והדירה ברח' XXX, הן בבעלות א' בלבד והמשכנתא הרובצת על הדירות הנ"ל משולמת על ידי א' בלבד.10. המערער טען כי הינו הבעלים של דירה מגורים יחידה וזכאי לפטור בגין מכירתה בהתאם להוראות סעיף 49ב לחוק, וכי אין להתחשב לעניין זה בדירותיה של הידוע בציבור.

11. המשיב לא קיבל את עמדת העורר, ומכאן הערר דנן.

ג. סלע המחלוקת

12. הצדדים חלוקים בעובדה, כי העורר לא הוכיח שהתקיימה הפרדה רכושית מלאה בין בני הזוג בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה. בעיקר לאור הטענות שלהלן:• הסכם הממון נחתם לאחר שנים של חיים משותפים ולאחר רכישת הדירה ברחוב XXX.• הדירה ברח' XXX נרכשה ונרשמה על שם א' לאחר שהשניים כבר היו ידועים בציבור מספר שנים.• האם שמרו בני הזוג על הפרדה רכושית בהתנהלות הכספית השוטפת.• אם העובדה שהעורר התגורר יחד עם א' ועם ילדיהם בדירתה של א' מפר את ההפרדה הרכושית ביניהם.

ד. טענות הצדדים (בתמצית)

13. לטענת העורר, עפ"י הפסיקה, החזקה בסעיף 49(ב) לחוק בנוגע להגדרת "מוכר אחד" בעניין פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה (להלן:"חזקה"), הינה חזקה הניתנת לסתירה.14. לטענת העורר, נוכח ההפרדה הרכושית בין העורר ובין א' ובמיוחד הפרדה רכושית בדירותיהם, שהתקיימה בפועל מהרגע הראשון שבו הכירו וממשיכה עד עצם היום הזה וכן לנוכח הסכם הממון שנחתם בין העורר לבין א' העורר הצליח לסתור את החזקה.15. לטענת העורר, המדובר במערכת יחסים שניה כאשר א' הביאה איתה לתוך מערכת היחסים ילדים מנישואים קודמים, מצב אשר אינו דומה לבני זוג המקימים תא משפחתי ראשון.16. לטענת המשיב, לא הוכחו התנאים לפטור ממס שבח לפי סעיף 49(ב) לחוק. בבעלותה של הידוע בציבור של העורר היו בעת המכירה שתי דירות מגורים, והעורר לא הוכיח שהתקיימה הפרדה רכושית מלאה בין בני הזוג בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה, באופן שיצדיק מתן הפטור, על אף שבתא המשפחתי שלו רשומות דירות נוספות.17. הנימוקים העיקריים לטענת המשיב הינם:• אחת הדירות הרשומות על שם א' נרכשה לאחר שהשניים כבר היו ידועים בציבור.  • העורר התגורר יחד עם א' בדירה זו יחד עם שלושת ילדיהם.• בפועל בני הזוג לא שמרו על הפרדה רכושית לא בהתנהלות הכספית השוטפת ולא ספציפית ביחס לנכסיהם.בנסיבות אלו רואה המשיב את הדירה נשוא הערר שנמכרה, שלא כדירת מגורים יחידה של העורר במועד מכירתה, ולכן אין זכאות לפטור בהתאם לסעיף 49(ב) לחוק.