ב.י.ג. בטון בע"מ נ' מיה תבליני החיים ירושלים בע"מ

פסק דין

1.בפני תביעה כספית בעילה חוזית ונזיקית ובעילה של עשיית עושר ולא במשפט לחיוב הנתבעים בפיצוי מוסכם ולדמי שימוש ראויים בגין שימוש במושכר לאחר תום תקופת השכירות .

טענות הצדדים:

2.התובעת טוענת כי ביום 23/02/04 נחתם חוזה שכירות בינה ובין הנתבעת 1 (נספח א' לכתב התביעה, להלן- "החוזה"). המושכר, כלל שני מתחמים. האחד, בשטח של 125 מ"ר והשני, בשטח של 220 מ"ר (להלן-"המושכר"). תקופת השכירות לפי החוזה נקבעה לשנתיים ולאחריה, הוארכה השכירות לתקופה של שנה עד ליום 28.2.07 (חוזה מיום 8.2.06 נספח א' לכתב התביעה , להלן- "חוזה הארכה") והנתבע 2 (להלן-"הנתבע") , חתם על כתב ערבות לחוזה (נספח א' לחוזה שצורף כנספח ב' לכתב התביעה, להלן- "הערבות").

3.התובעת טוענת כי בתום תקופת השכירות לפי חוזה הארכה, היא סברה כי הנתבעת פינתה את המושכר על כל חלקיו זאת בהתאם להודעתה על פינויו והעברתו לשוכר חדש, במסירת מפתחות המושכר לשוכר החדש לפי בקשתה של התובעת מהנתבעת. לטענתה, אושר לה טלפונית כי הנתבעת פינתה את המושכר וכי הוא הועבר על ידה לשוכר החדש (סעיף 9 לכתב התביעה).

בדיעבד, נודע לתובעת כי הנתבעת הקימה מחיצה במושכר בתקופת השכירות, שיצרה חלל סמוי בשטח של 35 מ"ר (להלן– "החלל"; "החדרון"). הנתבעת, לא הודיעה לה כי החדרון נישאר בחזקתה למשך תקופת השכירות של השוכר החדש, במשך למעלה משנה וכי היא הלינה בו עובדים שלה. ביום 1.1.08 התחלף שוב השוכר במושכר, חברת "סוס עץ" (להלן-"סוס עץ") ובחודש מאי 2008 , נודע לה מ"סוס עץ" כי היא מתקשה לגבות מהנתבעת תשלומים עבור צריכת חשמל בגין השימוש בחלל. אי אז, נודע לתובעת על קיומו של החלל ועל השימוש בו ע"י הנתבעת (סעיפים 10-13 לכתב התביעה).

4. התובעת טוענת כי היא באה בדברים עם הנתבע , מנהלה של הנתבעת ומי שערב לחוזה והלה, אישר בפניה כי הנתבעת מחזיקה בחלל . הנתבע, התחייב להסדיר את התשלום רטרואקטיבית בגין החלל והסכים שייחתם הסכם שכירות חדש עם הנתבעת בנוגע לחלל לצורך הלנת פועלים בו "כאילו, ההסכם הישן לא הסתיים כלל" (כאמור בסיפא של סעיף 14 לכתב התביעה).הנתבעים, לא עמדו בהתחייבותם בסירובם לשלם דמי שכירות רטרואקטיבית בגין השימוש בחלל כי אם פיצוי חלקי בלבד אותו היא דחתה ונמנעו גם מלחתום על הסכם שכירות חדש. משכך ולאחר משלוח התראות לנתבעים , היא דרשה מהם דמי שימוש ראויים ופיצוי מוסכם מכוח החוזה בסך של 52,800 $ בצירוף מע"מ (נספח ה' לכתב התביעה). לאחר כישלון המו"מ עם הנתבעים, פינתה הנתבעת את החלל בתחילת חודש אוגוסט 2010 במסירת מפתחות המושכר ל"סוס עץ" מבלי ששילמה את חובותיה בגין השימוש ועקב הפרת החוזה כאמור בהתראותיה לנתבעת.

5.לאור האמור, טוענת התובעת כי הנתבעת הפרה את החוזה וחוזה הארכה באי פינוי המושכר במלואו. התנהגותה , לוקה בחוסר תום לב ויש בה משום מעשה רמייה והתעשרות על חשבונה שלא כדין, בשימוש שעשתה בחלל ללא הרשאה ומבלי לשלם לה דמי שכירות בגינו. בנוסף, 'משכה' הנתבעת חשמל מהשכן של המושכר בהסתר, בידיעתה כי השימוש בחלל אינו כדין . הנתבע, אחראי לדידה להפרה של החוזה ולנזקיה בהיותו ערב לחוזה ובהיותו אחראי לשימוש בהיותו מנהלה של הנתבעת במועדים הרלוונטיים לתביעה.

6. התביעה הועמדה על סך של 211,000 ₪ בגין איחור בפינוי המושכר למשך 528 ימים , בהתאם לסעיף 21 לחוזה בו נקבע כי הפיצוי יהיה בסך של 100$ בשקלים לכל יום איחור. כמו כן, דרשה התובעת פיצוי לדמי שימוש ראויים בגין החלל למשך שנה וחמישה בהתאם לשווי דמי השכירות בחוזה בסך של 12,000$ ובסך בשקלים של 48,000 ₪ בצירוף מע"מ והצמדה וריבית מיום 10/08/08 עד ליום התשלום בפועל.

7.הנתבעים דחו את טענות התובעת. תקופת השכירות נקבעה אמנם בחוזה ובחוזה הארכה אך הוארכה לתקופה נוספת בת 3 חודשים , עד לחודש מאי 2007 ועד בכלל (להלן-"הארכה השנייה"). הנתבעת, שלמה לתובעת דמי שכירות לכל תקופת הארכה השנייה אך פינתה את המושכר לפי סיכום בינה ובין התובעת כבר בסוף חודש אפריל 2007 . זאת, מבלי שהתובעת השיבה לה את דמי השכירות לחודש מאי 2007 ועומדת לה זכות קיזוז בגין אותו תשלום.

8. הנתבעים טענו כי הנתבעת פינתה את המושכר ומסרה את החזקה בו לשוכר החדש אשר הכיר את המושכר קודם לכן לתחילת השכירות, בהיותו שוכר בנכס סמוך למושכר. השוכר החדש, הסכים ללינת שניים מעובדיה של הנתבעת בחלל המהווה חדרון, על פי התקשרות ישירה בינו ובין הפועלים ומבלי שהנתבעת הייתה צד להתקשרות. לא הייתה כל הסתרה מצידה על דבר השימוש של הפועלים בחלל והיא אינה אחראית לשימוש משפינתה את המושכר ואינה אחראית עוד על המושכר. לאור ידיעתו של השוכר החדש על החלל והסכמתו כאמור לשימוש של הפועלים בו, אין לתובעת להלין כנגדה על השימוש כי אם כנגד השוכר החדש. הנתבעת מסרה לשוכר החדש את המושכר כדרישת התובעת ממנה והלה, אישר לתובעת כי קיבל את החזקה בו (סעיפים 5 ג-ד ו-12 לכתב ההגנה). אין היא אחראית לשימוש בחדרון לאחר מסירת החזקה בו כאמור ובפרט בנוגע לשימוש במושכר בתקופת השכירות של "סוס עץ" ולהסכם של הפועלים עם מי ששכרו את המושכר לאחריה. לפיכך, משהסתיים החוזה והוחזר המושכר לתובעת, לא הופר החוזה ע"י הנתבעים ואין לתובעת זכות לפיצוי מוסכם או לכל תרופה אחרת מכוחו.

9. הנתבעת טענה כי תשלומיה בגין צריכת חשמל עבור החלל הועברו לשוכר החדש ול"סוס עץ" (להלן-"השוכרים החדשים") כסיוע לפועלים – עובדיה להשתתפות בהוצאותיהם (סעיף 14 א. לכתב ההגנה) והכחישה כי היתה התקשרות בינה ובין בן סעיד ולאחריו עם "סוס עץ" בנוגע לשימוש בחלל למעט העברת תשלומי החשמל בגין החלל. העברת התשלומים היתה ל"סוס עץ" ששכרה נכס סמוך למושכר, בשל היותה רשומה כצרכן בחברת החשמל של מס' נכסים כולל המושכר, שחוברו כולם לאותו לוח חשמל. לפיכך, "סוס עץ" גבתה את תשלומי החשמל מהשוכרים של הנכסים. במסגרת זו העבירה אליה הנתבעת תשלומים בגין צריכת חשמל בחלל בהתאם להסדר בינה ובין הפועלים וכפי שהודע לשוכר החדש על העברתם ולא מחמת אחריותה לשימוש בחלל, עליו הסכימו הפועלים והשוכר החדש.

10.הנתבעים הוסיפו וטענו כי ככל שנכונה טענתה של התובעת לפיה היא לא ידעה על החלל, דבר המוכחש, לא נגרם לה כל נזק מהשימוש בו. להיפך הוא הנכון שכן, התובעת התעשרה שלא כדין על חשבון השוכר החדש ו"סוס עץ" בגביית דמי שכירות מהם גם עבור החלל , המצוי בתחום המושכר שלטענתה נמנע מהם שימוש בו. בתביעתה, מבקשת התובעת להתעשר בשנית על חשבון הנתבעים מבלי שנגרם לה נזק בגין השימוש בחלל.

11.לדידם של הנתבעים, הם לא הודו בשלב כלשהו באחריותם לשימוש בחלל לאחר תום תקופת השכירות . במסגרת ההידברות עם התובעת הם הודיעו כי ההתקשרות הייתה עם הפועלים ולא אתה בנוגע לחלל. הפועלים, פינו את החלל לפי המלצת הנתבעת בראותה שהתובעת מבקשת להתעשר בגין השימוש בו ולא בשל התחייבות כלשהי שלה לתובעת בגין החלל. עסקינן, בשטח זניח לשטחו הכולל של המושכר. הפיצוי המוסכם כמו גם דמי השימוש, מופרזים וחסרי בסיס ואין לחייב אותה בהם. בנוסף כמובא לעיל, יש לקזז מחיוביה, ככל שיהיו, את דמי השכירות ששלמה לחודש מאי 2007 שטרם הושבו לה ע,י התובעת.

12. הנתבע 2 טען להיעדר יריבות משלא חתם על ערבות להארכת החוזה. לחילופין טען הנתבע 2 כי במסירת המושכר לשוכר החדש לאחר פינויו ע"י הנתבעת, הסתיימו חיוביו מכוח ערבותו לחוזה.

דיון והכרעה:

13.התביעה לפי עילותיה והסעדים שהתבקשו בה, אינה בגין הפרה של החוזה ביצירת חלל והשימוש בו בתקופת השכירות שנקבעה בחוזה ובתקופות הארכת החוזה, כי אם בנוגע להפרותיו לאחר תום תקופת השכירות.

בהתאם לכך, אדרש לשאלת פינוי המושכר ע"י הנתבעת בסוף חודש אפריל 2007 . המחלוקת היא, בשאלת החזרת המושכר לתובעת כשהוא פנוי ובשאלת אחריותם של הנתבעים להמשך שהייתם של הפועלים בחלל , מחודש מאי 2007 ועד מועד פינויו בעזיבת הפועלים אותו, בתחילת חודש אוגוסט 2008.

המסגרת הנורמטיבית:

14. סעיף 20 (א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן- "חוק השכירות") קובע: "בתום השכירות חייב השוכר להחזיר למשכיר את המושכר והמשכיר חייב לקבלו". בסעיף 20(ב) לחוק השכירות נקבע: "בשכירות של מקרקעין יוחזר המושכר כשהוא פנוי".