אשדר חברה לבניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

יו"ר הועדה, כבוד השופטת אורית וינשטיין:

פתח דבר:

1.פסק דין זה עניינו הכרעה בשלושה עררים, אשר הדיון בהם אוחד על פי החלטה מיום 7.2.2022: שניים מהם – ו"ע 26310-08-21 וכן ו"ע 72884-10-21 - הוגשו ביחס להחלטות של מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב 1), ואילו השלישי – ו"ע 10167-11-21 – הוגש על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין מרכז (להלן - המשיב 2), כאשר על פי החלטת בית המשפט העליון מיום 6.7.2022 (בש"א 725/22, כבוד השופט א' שטיין), הועבר הדיון בערר הנ"ל מוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי מרכז-לוד לוועדת הערר דנן.

למען הנוחות, המשיב 1 והמשיב 2 יכונו להלן יחד – המשיב.

2.העוררת, אשדר חברה לבנייה בע"מ (להלן- העוררת), הגישה את העררים הנדונים בשל החלטת המשיב לדחות בקשות, שהוגשו מטעמה ביום 2.12.2019, לתיקון שומות מס רכישה (להלן- הבקשה לתיקון שומה), בקשר עם זכייתה במכרזי "מחיר למשתכן" בטירת הכרמל, בחיפה – קריית אליעזר ובקריית אונו (הבקשה לתיקון השומה צורפה כנספח א' לכתב הערר המתוקן).

3.העוררת דיווחה במסגרת שומותיה העצמיות, שהוגשו במהלך שנת 2016, לאחר הזכייה בכל אחד ממכרזי "מחיר למשתכן" הרלבנטיים לעררים דנן ובמסגרת המועד הקבוע בחוק, על רכישת זכויות במקרקעין ושילמה מס רכישה על פי שומותיה העצמיות הנ"ל (השומות העצמיות של העוררת צורפו כנספח ה' לכתב הערר המתוקן).

4.במסגרת הבקשה לתיקון השומה ביקשה העוררת מהמשיב כי ייקבע שהתקשרותה עם רשות מקרקעי ישראל (להלן – רמ"י), לאחר זכייתה במכרז במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן", אינה מהווה רכישה של "זכות במקרקעין" במשמעות ובהתאם לסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן – חוק מיסוי מקרקעין או החוק), ועל כן לא חלה עליה חבות בתשלום מס רכישה. העוררת ביקשה אפוא מהמשיב לאשר את תיקון הדיווחים שהוגשו על ידה ואת השבת סכומי מס הרכישה ששולמו על ידה.

5.בהחלטה מיום 20.6.2021 דחה המשיב את הבקשה לתיקון השומה בנימוק כי לא מתקיימת אף אחת מהעילות לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק, ולגופו של עניין קבע כי הטענה שאין מדובר ברכישת "זכות במקרקעין" נוגדת את הסכמת העוררת עצמה למהות העסקה, מהווה הפרה של תנאי המכרז, וממילא הטענה אינה מתיישבת עם לשון המכרז וההסכמים שעליהם חתומה העוררת (החלטת המשיב בבקשה לתיקון שומה צורפה כנספח ג' לכתב הערר המתוקן).

6.אקדים ואציין, כי הגם שפסק דין זה מכריע בשלושת העררים המאוחדים כאמור לעיל, הרי שלוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה הוגשו עשרות עררים על ידי חברות נדל"ן יזמיות רבות אחרות, אשר זכו במכרזי "מחיר למשתכן" ואף הן הגישו בקשות לתיקון שומה דומות, אם לא זהות, לבקשה לתיקון השומה שהוגשה על ידי העוררת כאן, באותה עילה ובנימוקים זהים, ובקשתן נדחתה על ידי המשיב 1.

כמו כן, יצוין כי לוועדות הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בכל המחוזות ברחבי הארץ הוגשו עשרות רבות של עררים (מעל 150 עררים), אשר הסוגיות שהועלו בהן לדיון – זהות לסוגיות מושא הדיון בפסק דין זה.

הצדדים בכל העררים האחרים, בחיפה כמו גם בכל יתר המחוזות בארץ, הגיעו להסכמות דיוניות, אשר קיבלו תוקף של פסק דין בכל תיקי העררים האמורים, לפיהן ההכרעה בעררים דנן תחול ותחייב בכל יתר העררים שהוגשו בכל רחבי הארץ.

7.עוד עליי לציין ולהתנצל בפני הצדדים, על כך שמלאכת כתיבת פסק דין זה התעכבה לפרק זמן ממושך לאחר שהושלם שלב הסיכומים, ואף לאחר שהוגשה והוכרעה בקשה להבאת ראיות נוספות, וזאת בשל קשיים ניכרים בהרכב ועדת הערר בחיפה, אשר מקורם בפקיעת המינוי של חברי הוועדה המקוריים שישבו בהרכב הוועדה בדיון ההוכחות בעררים דנן ואי חידוש מינוים, כמו גם בשל קשיים שנגעו למינוי חברי ועדה חדשים, אשר הייתה קיימת מניעה עניינית להשתתפותם בהרכב הוועדה. זאת, עד אשר בסופו של דבר, התקיים ביום 7.9.25 דיון לצורך השלמות טיעון בפני חברי הוועדה הנוכחיים, עו"ד רפאל מרסיאנו ועו"ד אילן תמאם.

8.אם כן, שתי מחלוקות מצריכות את הכרעתנו בעררים דנן:

המחלוקת הראשונה, עניינה במישור הבקשה לתיקון השומה והיא: האם לעוררת עומדת עילה לתיקון השומות העצמיות שלה לפי סעיף 85(א)(3) לחוק, בשל טעות משפטית שנקלעה אליה, כנטען, בהבנת מהות העסקה בה התקשרה עם רמ"י בעקבות זכייתה במכרז "מחיר למשתכן?

לעמדת העוררת, מאחר שהיא לא קיבלה ייעוץ מיסויי טרם שדיווחה למשיב על ההסכמים שנחתמו בינה לבין רמ"י לאחר זכייתה במכרזי "מחיר למשתכן", אשר נשאו כותרת של "חוזה חכירה", היא הניחה כי מדובר ברכישת "זכות במקרקעין" וכך היא דיווחה ושילמה מס רכישה בהתאם. אלא שבמהלך שנת 2019 נודע לעוררת, באמצעות מומחי מס חיצוניים, כי נפלה טעות משפטית בשומותיה העצמיות וכי הזכויות שנרכשו במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן" אינן בגדר "זכות במקרקעין", כמשמעות מונח זה בחוק מיסוי מקרקעין. לפיכך, הגישה העוררת את הבקשה לתיקון השומה, במסגרת המועד הקבוע בסעיף 85(א) לחוק, בעילה של טעות שנתגלתה בשומה, בהתאם לסעיף 85(א)(3) לחוק. על פי הדין גם טעות משפטית נכללת במסגרת עילה זו, ואין צורך לבחון או להוכיח את הסיבה לטעות, אך בכל מקרה – העוררת הסבירה והוכיחה את הסיבה לטעותה המשפטית.

מנגד, עמדת המשיב, כפי שהובאה במסגרת סיכומי טענותיו בכתב, היא כי הבקשה לתיקון השומה נדחתה מאחר שאינה עומדת בתנאי סעיף 85(א) לחוק, שכן מלוא העובדות והנתונים היו ידועים לעוררת במועד הגשת השומות העצמיות, וכי למעשה אין המדובר בתיקון שומה במובן הרגיל אלא בסיווג העסקה באופן שונה.