איצר ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ירושלים

מערערים בעמ"נ 10942-02-21

1. אליה פריד

2. מרים פריד

3. בנימין אלקריף

4. ברכה (אלקריף) אמזלג

על ידי ח' נובוגרצקי  עו"ד

בפניי שני ערעורים מנהליים שאוחדו.

פסק דין

1. הערעורים מופנים כנגד החלטתה של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים (להלן - ועדת הערר או הוועדה), מיום 21.12.20 (להלן – ההחלטה). בהחלטה נדחו שני עררים אותם הגישו המערערים שבפניי (מס' 8134/0919 ו-8165/1219), אשר נדונו במאוחד. עניינם של העררים בחיובם של המערערים השונים בהיטלי השבחה, בגין 4 דירות שאושרה בנייתן מכוח תוכנית משביחה. בגדרי ההחלטה נדחו טענות המערערים לתחולתו של סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן, בהתאמה - התוספת וחוק התכנון והבניה או החוק), הקובע פטור מהיטל השבחה בגין בנייתה או הרחבתה של דירת מגורים עד לשטח של 140 מ"ר.

2. רקע והחלטת ועדת הערר. המערערים בעמ"ן 4491-02-21 הם גב' אהובה איצר (להלן – גב' איצר) ומר שמואל עידן (להלן – מר עידן). המערערים בעמ"ן 10942-02-21 הם בני הזוג אליה ומרים פריד (להלן – משפ' פריד) ובני הזוג בנימין אלקריף וברכה (אלקריף) אמזלג (להלן – משפ' אלקריף; ביחד, ייקראו להלן כל המערערים בשני הערעורים גם יחד – המערערים). מההחלטה עולות העובדות הבאות:

3. גב' איצר ומר עידן הם בעלי זכויות במקרקעין בגוש 30106 חלקות 168 ו-170 ברחוב הרב בלוי 23 ו-25 בירושלים. גב' איצר בעלת זכויות בתת חלקה 4 של חלקה 168, דירה בת 124 מ"ר. ביום 1.8.07 החליטו בעלי הזכויות בבית המשותף על הצמדת גג הבית לתת חלקה 4, וכן כי בעליה יוכלו להשתמש בזכויות הבנייה הקיימות והעתידיות. בין שלושת בעלי הזכויות בתת חלקה 4 נחתם הסכם שיתוף (27.8.07) לפיו גב' איצר בעלת מלוא הזכויות על הגג שמעל תת החלקה, ותהיה זכאית לנצל את זכויות הבנייה העתידיות על הגג. גב' איצר נרשמה בשנת 2008 כבעלים של 9/25 מהזכויות בתת חלקה 4.

4. מר עידן בעל זכויות בתת חלקה 1 של חלקה 170 – דירה בת 34 מ"ר. בתקנון הבית המשותף נקבע כי לתת החלקה יוצמדו מחסן וחלק משטח הגג, וכן כי בעלי תת החלקה יהיה זכאי להגיש בקשה או תוכנית הדרושים לבנייה. מר עידן רכש ביום 26.1.14 את זכות החכירה במחסן (בן 3 מ"ר) ובגג בלבד. במרשם המקרקעין רשום כי הגג הוצמד לדירה. המחסן אינו מוזכר במרשם ואינו רשום בו כיחידה עצמאית. בהחלטה צוין כי "כפי הנראה" נובע מהאמור כי מר עידן הוא בעל זכויות הבנייה העתידיות על הגג, אף שהדבר לא נקבע במילים אלה בתקנון הבית המשותף.

5. בשנת 2014 נכנסה לתוקף תוכנית 13548א, שהוסיפה לבית המשותף שתי דירות. בהתאם לכך הוגשה בקשה להיתר בנייה, במסגרתו ביקשו גב' איצר ומר עידן להוסיף שתי דירות חדשות מעל הבנייה הקיימת בנכס.

6. משפ' פריד ומשפ' אלקריף בעלות זכויות במקרקעין בגוש 30168 חלקה 153 ברחוב גרייבסקי 6 בירושלים. בהחלטה נכתב כי בשנת 2006 נחתמו הסכמי שיתוף וחלוקה למקרקעין בין בעלי זכויות במקרקעין, שרכשו במושע את הזכויות בבית המגורים שהיה קיים במקרקעין. בהסכם השיתוף נקבע כי בעלי הזכויות ישתפו פעולה בתכנון ובנייה של בית מגורים חדש במקרקעין במקום בית המגורים הקיים, ויחלקו ביניהם את הדירות החדשות והזכויות הנוספות במקרקעין. שניים מהצדדים להסכם היו מר מרדכי נגאל וגב' נעמה פרץ, שקיבלו כל אחד בהסכם זכות לדירה בת 6 חדרים בבניין החדש, ו-1/6 מהרכוש המשותף. בהחלטה נכתב עוד כי בשנת 2007 רכשה משפ' פריד ממר נגאל "1/6 מחלקו במקרקעין", ומשפ' אלקריף רכשה מגב' פרץ "1/6 מחלקה במקרקעין".

7. מהחומר שבפניי עולה כי תיאור זה אינו מדויק. עולה כי מדובר בשתי חלקות (8 ו-9) שעברו איחוד (ראו הסכם שיתוף ואיחוד חלקות, 14.5.07, נספח ה לכתב הערעור בעמ"ן 10942-02-21). מר נגאל וגב' פרץ היו, כל אחד, בעלי 1/6 מהזכויות בחלקה 9. משפ' פריד רכשה ממר נגאל את מלוא זכויותיו במקרקעין, בשיעור של 1/6 מהחלקה (ולא 1/6 מחלקו במקרקעין; ראו הסכם, 10.6.07, נספח ו לכתב הערעור). גם משפ' אלקריף רכשה מגב' פרץ את מלוא זכויותיה במקרקעין (הסכם, 6.2.07, נספח ז לכתב הערעור). על פי נסח הרישום שהוצג (נספח ד לכתב הערעור), רשומים כיום בפנקס הזכויות על שם כל אחת משתי המשפחות 64/570 חלקים בחלקה 153, משמע כ-1/9 מכלל הזכויות בחלקה.