אזולאי נ' אשכנזי

פסק דין

לפניי תביעה לאכיפת הסכם שכירות של דירה, ולפיצוי כספי בגין הפרתו הנטענת של ההסכם. לפניי נדונה היום בקשה לסעד זמני, שהגיש התובע בגדרי התביעה, והצדדים הסכימו כי למען היעילות ההכרעה תיעשה כבר בהליך העיקרי. כך נעשה עתה.

רקע עובדתי ודיוני, וטיעוני הצדדים

1.הנתבע הוא בעליה של דירת פנטהאוז ברח' יצחק שדה 1 בבת ים (להלן: הדירה). הדירה עמדה ריקה משך ששה חודשים, והנתבע כדבריו ביקש למוכרה או להשכירה על מנת שלא להמשיך ולשלם בגינה ארנונה גבוהה לשווא (עמ' 3 לפרוטוקול).

2.ביום 12.6.2013, יום רביעי בשבוע, נכרת בין הצדדים חוזה שכירות, בתיווכו של מתווך (להלן: ההסכם, נספח א' לתגובת הנתבע לבקשה לסעד זמני). מסירת החזקה המיועדת – כמעט מיידית, ביום 15.6.2013 (יום שבת בשבוע, כאשר ניתן להבין משני הצדדים כי כוונתם היתה לכניסה לדירה ביום המחרת). תוקף של ההסכם לשנה, תמורת דמי שכירות חודשיים של 7,200 ש"ח לחודש. בהתאם להסכם ולהבטחת התחייבויותיו החוזית התחייב התובע להפקיד בידי התובע ערבות של "שני ערבים טובים" לשטר החוב שעליו לערוך (עמ' 6, סעיף י"ט להסכם), ולהמציא ערבים אף ליתר התחייבויותיו לפי ההסכם (עמ' 7, כתב הערבות). המתווך, שהיה אחראי על כריתת ההסכם ותחילת ביצועו, הותיר בידיו את העתק ההסכם החתום (בלא לתיתו לתובע), ואמון היה על החתמת שטר החוב והערבים.

3. למחרת כריתת ההסכם, אין חולק עוד, חתמה אמה של זוגתו של התובע על שטר החוב כערבה על ההסכם, חרף טרוניות כיום של הנתבע על כי זו התייצבה ללא תלושי שכר להוכחת כישוריה כערבה. למחרת היום, יום שישי בשבוע, ביקש התובע להשלים את החתמת שטר החוב, ושלח את חברתו לחתום עליה, אך המתווך לא אישר את חתימתה, לטענת הנתבע כיום – כיוון שהוברר כי היא זוגתו של התובע, הצפויה להתגורר עמו, ואף אינה משתכרת למחייתה. ביום ראשון שלאחר מכן (יום 16.6.2013), שבו אמור היה התובע כבר להיכנס לדירה, התייצב התובע בעסקו של בנו של הנתבע, שהיה מעורב כנראה בהליכים, בידו המחאה על שלושה חודשי השכירות הראשונים ובלבו תקווה ללבן את סוגיית הערב החסר. שיחות התקיימו בין הבן לאביו-הנתבע ולאחר מכן בין הנתבע לבין התובע, שאז הודיע הנתבע על אתר כי אינו מתכוון להשכיר את הדירה לתובע. הנתבע, אין חולק, נפנה בעקבות הדברים למכור את דירתו, כדירה פנויה, חלף השכרתה לתובע.

4.על רקע האמור הגיש התובע ביום 19.6.13 תביעה לאכיפת ההסכם ולפיצוי בסך 50,000 ₪ נזקיו. טענתו, בתמצית: כי הנתבע החליט להתנער בו מן ההסכם בתואנה כי הערבים אינם נאים בעיניו, לא איפשר לתובע להעמיד ערבים אחרים תחתם, והפר את ההסכם בהחליטו למכור את הדירה בלא לכבד את הסכם השכירות. כך נותר התובע לדבריו כאשר כל חפציו ארוזים ומוכנים למעבר, הוא מצוי בהפרה של הסכם השכירות הקיים, ואין בידו חלופה נאותה למגורים תחת הדירה ששכר ואליה איווה.

5.בגדרי התביעה עתר לסעד זמני ולצו במעמד צד אחד שיאסור על הנתבע לבצע דיספוזיציה בדירה. צו ארעי ניתן לתובע עד להכרעה בבקשה לסעד זמני ובנתון להפקדת ערבון. הנתבע השיב. לוז טענתו: כי כיוון שלא התקיים התנאי של המצאת שני ערבים טובים, לא התקיים התנאי היסודי להסכם שבלעדיו לא זכאי היה התובע לקבל אפילו עותק מן ההסכם החתום, וההסכם לא נכנס לתוקף.

6.התובע מצדו השיב וטען כי לדידו היה מוכן להציג ערב חלופי לערבה שלא אושרה. ביטול ההסכם על אתר כיוון שלא הועמדו ערבים מניחים את דעתו של הנתבע, הוא בלתי סביר ומחוסרת תום לב, ואין לה כל עיגון בהסכם.

7.בדיון שנקבע לפניי לבירור הבקשה לסעד זמני העליתי לפני הצדדים מספר הצעות שסברתי כי תאפשרנה את סיום המחלוקת, אולם הצדדים, כפי זכותם, לא הגיעו לעמק השווה. עם זאת, בהכירם כי קיימת חיוניות להכרעה בתובענה חלף הותרתה תלויה ועומדת גם לאחר סיום בירורה של הבקשה לסעד זמני, ובשים לב למיעוט המחלוקות העובדתיות בתיק, הסכימו הצדדים כי בגדרי הדיון תוכרע התובענה כולה, על יסוד כתבי הטענות שהוגשו וחקירות הצדדים.

8.התובע נחקר, ועמד, בתמצית, על גרסתו האמורה לעיל. הוא ציין כי בשיחתו עם בנו של הנתבע הציע, כאשר הובהר כי חברתו לא תסכון כערבה, להעמיד ערב חלופי, אולם הובהר לו כי "גם שלושה ערבים לא יעזרו" והדירה מוצעת למכירה.

9.הנתבע מצדו הבהיר כי ב"ערבים טובים" כיוון לערב המסוגל להציג תלוש משכורת של מעל 6,000 ₪ לחודש, דרישה שאותה הציג לתובע לראשונה בשיחתם ביום 16.6.2013 (עמ' 3, ש' 26 לפרוטוקול). כאשר נשאל מדוע לא איפשר להביא לתובע ערב אחר חלף זוגתו הבהיר הנתבע שמשלמד כי בדעת התובע להביא את חברתו לגור עמו אזי איבד את אמונו בתובע. כן הבהיר שהוא מעדיף להשכיר את הדירה למשפחה, ולא לבני זוג לא נשואים, וזאת כחזות מול שכניו (עמ' 4).

10.בסיכומיו טען התובע, מפי באת כוחו, בתמצית, כי המדובר בהפרת הסכם שהשתכלל, בחוסר תום לב ומטעמים שאינם ממן העניין, לאחר שהנתבע חזר בו מן ההסכם. היתלות הנתבע בסוגיית הערבים, נטען, אינה יכולה להוות בסיס לביטול החוזה, שכן ודאי לא מדובר בתניה יסודית, וזו אף לא הופרה, תוך שלא ניתנה לתובע אפשרות להציג ערב חלופי. אותו תנאי, נטען, אינו תנאי מתלה להסכם כי אם חיוב שיש לקיימו בתוך "זמן סביר", משלא נקבע מועד מוגדר לקיומו (סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973)).

11.הנתבע טען בסיכומיו, מפי בא כוחו, בתמצית, כי אי העמדתם של "ערבים טובים" עד למועד הכניסה לדירה מהווה אי-קיום של תנאי מתלה במועדו, ומכאן שביטול ההסכם נעשה כדין. הנתבע טען כי יש להפנות את התובע לאפיק התביעה הכספית, במקום לחייב את הנתבע להשכיר לו את הדירה. הנתבע קרא לסיועו של בית המשפט להגן על בעלי נכסים, במקום להעמידם במצב שבו שוכר לא הציג בטוחות מספקות ואז מוצא עצמו בעל הדירה מול שוקת שבורה.

דיון

12.עיינתי בכתבי הטענות ובצרופותיהם. שמעתי בעניין את חקירות הצדדים באולם, שלימדו היטב על שהתרחש בפועל. האזנתי לטיעוני הצדדים. לאחר אלה מצאתי כי דין התביעה להתקבל, בכל הקשור לאכיפת ההסכם, להתקבל. להלן נימוקיי.

13.לב המחלוקת באותה תנייה ערטילאית המחייבת את התובע להמציא שטר חוב הערוך בידו ובידי שני "ערבים טובים" (עמ' 6, סעיף י"ט להסכם), כאשר אותם ערבים אמורים לחתום גם על כתב ערבות לכל התחייבויות התובע (עמ' 7 להסכם). טרם שנעסוק בצביונה המשפטי של אותה התחייבות, יש לבחון האם כלל הופרה בידי התובע, שהרי אם התשובה היא בשלילה – ודאי שאין עילה לביטול ההסכם.

14.אין חולק כי עובר ליום ביטול ההסכם, 16.6.2013, התובע טרם המציא שני ערבים "טובים" שיניחו את דעת התובע. הוא המציא שני ערבים. האחת, אמה של זוגתו – שעל כשירותה אין חולק כיום. האחרת – חברתו, הצפויה להתגורר עמו בדירה. התקשיתי לראות מדוע הכוונה לגור עם התובע בדירה שוללת מניה וביה את כשרותה כערבה. גם סוגיית ההשתכרות של 6,000 ₪ ומעלה (ברוטו? נטו?) לא עלתה בהסכם, אלא צצה לראשונה רק ביום 16.6.2013. מכאן, שלנתבע קיים קושי מסוים לעבור את המכשלה הראשונה, של הוכחת אי-קיום התנאי האמור.

15.חרף האמור, אני מוכן להניח לעת הזו כי זוגתו של התובע אינה יכולה לשמש כערבה, ולו מן הטעם שאינה משתכרת כיום למחייתה אלא לומדת. גם הצדדים מיקדו טענותיהם בשאלה מה היה אמור לעלות בגורל ההסכם בהנחה שעובר ליום 16.6.2013, כל שעלה בידי התובע להציג היה ערב אחד, ולא שניים. נתמקד אף אנו בשאלה זו כעת.

16.עסקינן בתנאי, שלפי ההנחה – לא קוים נכון ליום 16.6.2013, מועד הכניסה המיועד לדירה. טוען התובע: ניתן לקיימו "בתוך זמן סביר", ואין מדובר בתנאי מתלה לחוזה. טוען הנתבע: היה לקיים את התנאי עד ליום הכניסה לדירה, והמדובר בתנאי מתלה. לא טענה זו ולא זו ניתן לאמץ על כרעיה וקרביה.