אורשב ניהול והשקעות בע"מ ואח' נ' אס.אל.אס. מפרשים בע"מ ואח'

פסק דין

כללי:

בפניי תביעה שהגישה התובעת, חברת אורשב ניהול והשקעות בע"מ (להלן: "אורשב"), נגד חברת אס אל אס מפרשים בע"מ (להלן: "אס. אל. אס"). במסגרת ההליך, הגישה אס. אל. אס תביעה שכנגד נגד אורשב.

הרקע העובדתי:

אורשב הינה הבעלים והמפעילה של מספר סניפים לממכר מזון מזרח תיכוני בשם "מנה מנה" ובמועדים הרלבנטיים - 1.8.2005 – 16.11.2008 הפעילה את אחד מסניפיה במתחם המזון בקניון "ארנה" בהרצליה (להלן: "הקניון") בהתאם להסכם שכירות שנכרת ביום 1.8.2005 בינה לבין אס. אל. אס (להלן: "חוזה השכירות").

אורשב נכנסה בנעלי שוכרים קודמים שהפעילו עסק לממכר מזון בשם "מפגש שאול" ונטלה על עצמה את הוראות חוזה השכירות. בתחילת תקופת השכירות הופעל הקניון על ידי אס. אל. אס שהיתה אז בבעלות קבוצת זיסר ובראשית חודש יולי 2007 נרכשה אס.אל. אס על ידי קבוצת מנופים פיננסיים לישראל בע"מ (להלן: "מפ"ל") שנכנסה בנעליה של קבוצת זיסר.

חוזה השכירות כלל, כנספח, גם חוזה ניהול שבו הוקנתה לאס. אל. אס הרשות למנות תאגיד שיעסוק בניהול הקניון ובאחזקתו, וכל עוד לא מונה תאגיד כזה – לפעול בעצמה כחברת ניהול.

תמצית טענות אורשב:

מאז שינוי הבעלות באס. אל. אס ומהיום בו החלה מפ"ל להפעיל את הקניון (1.7.2007) הפרה אס. אל. אס באופן עקבי את התחייבויותיה על פי חוזה השכירות באופן שגרם לאורשב לנזקים כבדים ובסופו של דבר ובלית ברירה גרם לה לסגור את הסניף בקניון.

בסמוך לאחר שינוי הבעלות החלה ירידה הדרגתית בשירותים שניתנו לאורשב על ידי אס. אל. אס ובכלל זה ירידה ברמת התחזוקה של הקניון דבר שיצר מפגעי ניקיון ובריאות. שרותי מיזוג האוויר צומצמו, נסגרו חנויות ובתי הקולנוע שהיו בקניון והורגשה ירידה משמעותית בהיקף שירותי השיווק והפרסום של הקניון.

החל מחודש אפריל 2008 החלו להתבצע בקניון, עבודות הריסה, בניה ושיפוץ במרכז ובמקביל החלה בניית מגדלים מעל מתחם המזון. עבודות אלו בוצעו במקביל, על כל המשתמע מכך, לקניון ולמתחם מזון בו מבוצעות עבודות בהיקף כזה.

לטענת אורשב, היא לא קיבלה התראה עניינית על השיפוץ בקניון, אשר היתה אמורה לאפשר לה להיערך מבחינה כלכלית ולצפות את הסביבה בה היא עתידה לפעול. בביצוע העבודות לא הפגינה אס. אל. אס התחשבות בבעלי העסקים במתחם המזון ועשתה הכל כדי להביאם לכלל ייאוש וקריסה. עבודות השיפוץ יצרו מפגעים רבים ביניהם לכלוך וזוהמה, אבק ועפר בניה, רעש, ליקויי בטיחות והיעדר מיזוג אויר.

עבודות הבנייה של המגדלים יצרו מטבע הדברים מפגעי רעש ולכלוך ולצורך ביצוען נסגרה כניסת המבקרים הקרובה למתחם המזון.

במהלך הבנייה, פנתה אס. אל. אס לאורשב בהצעה להעביר את הסניף למיקום אחר בקניון בשונה מחוזה השכירות. משסירבה אורשב, איימה עליה אס. אל. אס כי תמוטט אותה כלכלית.

עם תחילת השיפוץ, הצהירה אס. אל. אס, כי לחלק מהשוכרים באותה תקופה יינתנו הנחות בדמי השכירות. בעקבות הצהרה זו, פנתה אורשב לאס. אל. אס בבקשה להפחתת דמי השכירות, אולם בקשתה נדחתה.

כתוצאה מעבודות השיפוץ והבניה הפרה אס. אל. אס את חובותיה בהתאם לחוזה השכירות ובכלל זה הפרה את החובה לדווח לשוכרים על תכניות השיפוץ בקניון, הפרת החובה לדאוג לניקיון הקניון ולתנאי תברואה נאותים, הזנחת החובה לקיים פעילות פרסומית – שיווקית, הפרת החובה לדאוג למיזוג אויר, צמצום מספר עובדי הניקיון, השמירה והאחזקה, סגירת חנויות ומתחם בתי הקולנוע, נקיטה בפעולות שנועדו להכשיל את הכנסות בעלי המסעדות במתחם המזון, קיום ההסכם בחוסר תום לב, הפרת החובה לפנות להליך בוררות והתנהלות בחוסר תום לב בהליכים משפטיים.

שוכרי מתחם המזון המהיר פנו מספר רב של פעמים להנהלת הקניון בדרישה לקיים את חוזה השכירות כנדרש, אולם לא נעשה דבר כדי לתקן את ההפרות ואורשב נאלצה כאמור, בלית ברירה לסגור את הסניף בקניון ביום 16.11.2008, לאחר שהודיעה לאס. אל. אס על ביטול חוזה השכירות במכתבה מיום 28.10.2008.

לטענת אורשב, כתוצאה מההפרות האמורות, נגרמו לה הנזקים הבאים בגינם היא זכאית לפיצוי – החזר דמי שכירות, החזר דמי ניהול, אובדן רווחים, ירידה בתפוקת עובדים, ירידת שווי, פגיעה במוניטין, חילוט ערבות בנקאית, תקריות גז, אובדן ונזק למגשים, נזקי פריצה, הוצאות חשמל – מיזוג, נזקי שיפוץ ונזילות מים, עוגמת נפש ולחצים, הפסד שעות עבודה והוצאות מומחים בהליך בוררות.

למרות העובדה שאורשב ביטלה את חוזה השכירות כדין, אס. אל. אס פנתה לבנק לאומי וחילטה את הערבות הבנקאית שניתנה לטובתה בהתאם לחוזה בסך של 120,278.63 ₪ בטענה כי אורשב היא זו שהפרה את חוזה השכירות.

בהתאם להחלטת כב' השופטת גרסטל (בהפ"ב 6671-11-08) מונה השופט (בדימוס) בועז אוקון כבורר למחלוקת בין הצדדים (להלן: "הבורר"). במסגרת הליך הבוררות הגישה אורשב ושוכר נוסף במתחם המזון המהיר, מר גיא מרגליות (הבעלים של מסעדת "פיצה רומא") (להלן: "מרגליות"), תביעה נגד אס. אל. אס. לתביעה צורפה, בין היתר, חוות דעת מטעם המומחה מר בן שחר (להלן: "המומחה"). אס. אל. אס מצידה הגישה תביעה שכנגד בגין הפרת חוזה השכירות.