אורן ואח' נ' יואלה

פסק דין

תביעה כספית ע"ס 238,711 ₪ אשר לפי הטענה, נגרמו לתובעים בשל עבודות בניה שביצעה הנתבעת בדירתה.

רקע עובדתי, טענות הצדדים והשתלשלות ההליכים בתיק

הצדדים הם בעלי דירות בבניין דו קומתי בן ארבע דירות. דירת התובעים ממוקמת בקומת הקרקע. דירת הנתבעת ממוקמת בקומה א', מעל דירת התובעים. הוסכם בין הצדדים שהתובעים מחזיקים בחצר והנתבעת בגג (תוך שמירת זכויות הנדרשות לתפעול ולשימוש לכל אחד מהצדדים. ר' חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט).

הנתבעת ביצעה עבודות בניה לפי היתר, לתוספת בניה בקומה א' וחדר על הגג (להלן יכונו העבודות כולן: "עבודות הבניה"). הבניה החלה בנובמבר 2005 והסתיימה בנובמבר 2006 (ס' 24 לתצהיר הנתבעת, ס' 36 לתצהיר התובעת ור' חקירתה בעמ 12 ש' 1-3).

התובעים חתמו על בקשתה של הנתבעת לקבלת היתר בניה.

לפי הטענה, כתוצאה מהעבודות בדירת הנתבעת, נחסמה הגישה לדירת התובעים, הונחו קורות תמיכה בדירת התובעים, נשברו קירות ונוצרה רטיבות. פקחי משרד העבודה אף קבעו שדירתם אינה ראויה למגורים וכתוצאה מכך בפברואר 2006, חברת כח אדם ששכרה את הדירה על מנת לשכן בה עובדים זרים, ביטלה את הסכם השכירות ופינתה מהדירה את הדיירים. בנוסף, גרם השיפוץ לכך שהתקרה בהרחבה של דירת התובעים נמוכה מזו שבחלק המקורי של הדירה ב- 6 ס"מ, ובכך נגרמה ירידת ערך לדירת התובעים.

התובעים הגישו תביעה בגין ראשי הנזק הבאים:אובדן דמי שכירות בסך של 34,730 ₪ ממרץ 2006 ועד למועד הגשת התביעה (יוני 2007);ארנונה בסך של 3,995 שנאלצו לשלם בתקופה הנ"ל, בה לא הושכרה הדירה;129,514 ₪, עלות התיקונים של הנזקים שנגרמו לדירה לפי הטענה בגין העבודות שביצעה הנתבעת עפ"י חוו"ד הנדסית מטעם התובעים (חוו"ד המהנדס מר אליעזר גוכמן מ"הדס ביקורת מבנים בע"מ", מיום 9/8/2006);ירידת ערך בסך של 46,963 ₪ בגין התקרה הנמוכה בתוספת הבניה עפ"י חוו"ד שמאית מטעם התובעים (חוו"ד השמאי מר אלי סידאוי מיוני 2006);3,509 ₪ הוצאות עריכת חוות הדעת;ועוגמת נפש בסך של 20,000 ₪.

הנתבעת טוענת כי התובעים נתנו הסכמתם וחתמו על תוכנית הבניה שלה. באותה עת ממש עמלו על הכנת בקשה להיתר בניה להרחבת דירתם שלהם והיא הסכימה לתוכנית הבניה שהגישו. התובעים אישרו מראש את עבודות הבניה בהתאם לתוכנית הבניה בידיעה שאלו כוללים, לנוחותם, גם עבודות בדירתם. תוכניות הבניה כללו גם שינויים בדירתם שבוצעו על ידי הקבלן של הנתבעת לנוחותם ולשביעות רצונם, כהכנה לבנייה שהתכוונו לבצע בעצמם. כל השינויים בדירתם בוצעו בידיעתם ובהסכמתם המלאה. חלק מהעבודות בוצעו ע"י התובעים עצמם, וגם באמצעות התקשרות ישירה עם הקבלן שעבד אצל הנתבעת. התובעים לא טענו בשלב כלשהו של ביצוע העבודות שנגרם נזק לדירה. הפניה הראשונה נעשתה באמצעות מכתב עו"ד ממרץ 2006, שבו תבעו התובעים פיצוי בסך של כ- 40,000 ₪ בגין אובדן דמי השכירות. לא נטען שנגרמו נזקים לדירת התובעים במהלך ביצוע העבודות ומכל מקום, לא באו בדרישה לבצע תיקונים.

הנתבעת צירפה חוו"ד של המהנדס והשמאי, מר ראובן שליטנר. לפי חוות הדעת, התיקונים המיוחסים לחובת העבודות שביצעה הנתבעת מסתכמים, לכל היותר, בסך של 1100 ₪ + מע"מ. חוו"ד המומחה מטעם התובעים כוללת, בין השאר, סכומים לתיקון ליקויים וליקויים כביכול, שחלק ניכר מהם בוצעו על ידי התובעים עצמם תוך פיקוח מטעמם ואפילו במימונם. אשר לירידת הערך הנטענת – התובעים הם שיצקו את הרצפה במפלס שאינו מאפשר ביצוע ריצוף בעובי כולל שנלקח בשיקול שמאי התובעים, כך שהאחריות לפתחם. עובי הריצוף בדירה המקורית הוא 6 ס"מ כפי שהיה נהוג בשנות ה- 60, בעוד שתחשיב השמאי של התובעים לקח בחשבון עובי של 12 ס"מ וכתוצאה מכך נגרם לטענת התובעים, הפרש הגובה. אם היה שמאי התובעים מביא בחשבון את עובי הריצוף בדירה המקורית (6 ס"מ) ההפרש בגובה הוא 1 ס"מ. בנוסף, שווי הדירה שנקבע ע"י שמאי התובעים לא ריאלי וכתוצאה מכך גם ירידת הערך באחוזים מהשווי בלתי סבירה. הפרש הגובה הוא זניח והקביעה של ירידת ערך בשיעור 5% היא הערכה מופרזת ללא כל תחשיב או נימוק חשבונאי משכנע. עוד ציין, כי סכום התביעה בשיעור של למעלה מ- 50,000$ גבוה משמעותית מעלות השיפוצים בדירה ישנה ששטחה 40 מ"ר ותוספת בניה של כ- 50 מ"ר שהתובעים מתכננים לבצע בהתאם לבקשה להיתר בניה בדירתם, אשר מסתכמים בסכום מוערך מקסימלי של 45,000$.

חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט

על פי הסכמת הצדדים מונה מומחה מטעם בית המשפט, השמאי והמהנדס, מר דן אורמן. המומחה נדרש לסוגיית הנזקים שנגרמו לפי הטענה בשל עבודות הבניה שבדירת הנתבעת ולטענה בדבר ירידת ערך.

לפי חוות הדעת, שטח הדירה המקורית של התובעים הוא 45 מ"ר ושטח השלד (לצורך הרחבת דירתם) כ- 45 מ"ר נוספים. הדירה היא דירה ישנה שבנויה בסטנדרט פשוט. קירות חוץ מכוסים טיח שפריץ ופנים בטיח וסיוד. הדירה מרוצפת בריצוף טרצו.

על פי חוות דעת המומחה, עלות ביצוע התיקונים שנגרמו בשל ביצוע העבודות בדירת הנתבעת, הינה 7580 ₪, משך ביצוע התיקונים כשבוע ימים וכל הליקויים שמנה הם ליקויים שבאו בעקבות עבודות הבניה של הנתבעת. לפי חוות הדעת, הדירה במצבה בעת הבדיקה, אינה ראויה למגורים אולם מצד שני, מציין המומחה, ניתן להשמישה בעלות נמוכה כמצוין. במענה לשאלות הבהרה, הוסיף המומחה תוספת פיקוח בשיעור 10%.

אשר לירידת הערך בגין הנמכת התקרה בתוספת הבניה – התקרה בתוספת הבניה בדירת התובעים, בוצעה בגובה נמוך בכ - 6 ס"מ מהתקרה המקורית. גובה התקרה החדשה שיתקבל לאחר ריצוף בשטח תוספת הבניה הוא 2.55 מ"ר (במקום 2.61 מ"ר שבין הרצפה לתקרה בדירה המקורית). אלא שהגובה של 2.55 אינו נמוך מן התקן ולדעת המומחה אין בו כדי להביא לירידת ערך. על כן, את ירידת הערך העריך בסכום של 8000 ₪ כולל מע"מ, שהוא עלות הנמכת התקרה באזור הדירה מקורית לצורך השוואת הגובה בכל הדירה, באמצעות תקרת גבס, כולל התאמות חשמל ותאורה וגימור צבע. לדעת המומחה, בנסיבות העניין ולאחר ביצוע ההנמכה כאמור, במבחן מוכר מרצון לקונה מרצון, לא תיהיה הפחתת שווי בגין הנמכת גובה פנים הדירה עד לגובה של 2.55 מ"ר (במקום 2.61 מ"ר שבמקור).

בחוו"ד המהנדס מטעם התובעים, מר גוכמן, מצוין כי עמוד בטון במבואה יצוק שלא לפי התוכנית וכי נדרשת הערכת שמאי לצורך הערכת ירידת הערך (ס' 1.13.2). בחוו"ד השמאי מטעם התובעים, מר סידאוי, לא צויין רכיב של ירידת ערך (גם לא נתבע נזק בגין כך) ועל כן, ובהתאם לכתב המינוי, לא מצא המומחה מטעם בית המשפט, לדון בעניין זה אלא בהיתר בית המשפט (תשובה לשאלת הבהרה מס' 1.2).

התובעים חולקים על חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט, לפיה הנזקים שנגרמו לתובעים נמוכים לאין שיעור מאלה שתבעו.

התובעים ערכו "חוות דעת" נוספות מטעמם בתגובה לחוו"ד המומחה מטעם בית המשפט (המסמכים אינם ערוכים כחוות דעת פורמלית) והציגו אותן בפני המומחה במסגרת שאלות ההבהרה: מסמך של השמאי סידאוי מיום 15/9/08 שלפיו ירידת הערך בגין עמוד בטון במידות של 40 ס"מ במבואה, שיצוק שלא לפי התוכנית, היא בסך של 6000 ₪. העמוד מוקם לרוחב במקום לאורך ולפיכך, לפי חוות הדעת נגרע משטח הדירה שטח של 0.33 מ"ר, ששווים הוערך כאמור (נספח ל' לתצהיר התובעת); "דו"ח תגובה" של המהנדס גוכמן לחוו"ד המומחה מטעם בית המשפט, שעיקרו בשאלה "כיצד נקבעה עלות כה נמוכה?" והוא כולל אומדן שונה של העלות לביצוע העבודות הדרושות לתיקון הליקויים לפי חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט (נספח טז לתצהיר התובעת).

המומחה סירב להתייחס ל"חוות הדעת" הנוספות הנ"ל שנערכו בתגובה אלא באישור בית המשפט. הנתבעת התנגדה לכך, ובצדק, שכן למעשה מבקשים התובעים לערוך ולצרף חוות דעת חדשות בדרך של שאלות הבהרה כביכול, לאחר שמונה בהסכמה מומחה מטעם בית המשפט שנתן את חוות דעתו. על כן, לא התרתי צירופן של "חוות הדעת" במסגרת שאלות ההבהרה (ר' גם החלטה בהתנגדות בדיון מיום 28/10/10 בעמ' 3. אציין, כי נפלה טעות בהקלדת ההחלטה ובמקום "אלו אין" שבשורה 26 צ"ל: "אלו הן").

לצערי, לאחר שהתקבלה חוות הדעת (לרבות התשובות לשאלות ההבהרה), לא עלה בידי הצדדים לסיים את התיק בהסכמה ללא צורך בהכרעה שיפוטית, אף כי ראוי היה להגיע להסכמות שעה שבשכנים עסקינן, בוודאי בנסיבותיו של עניין זה וכשהנזקים שנגרמו לתובעים עקב עבודות הבניה שביצעה הנתבעת נמוכים לאין שיעור מהסכום שנתבע. הכל כפי שעוד יבואר. התובעים לא הסכימו להביא לסיום המחלוקת במתן פסק דין בהליך לפי ס' 79א לחוק בתי המשפט. לא נותר אלא להורות על הגשת תצהירים ולקבוע את התיק להוכחות.