אורי צבי נורדן נ' גיורא גרינברג ואח'

השופטת ע' ברון:

1. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב–יפו (כבוד השופטת ש' דותן) מיום 17.11.2014 ב-ת"א 38135-01-12 שבגדרו נקבע בין היתר שכל זכויות הבנייה העתידיות בבית משותף בתל אביב שייכות למשיבים.

רקע

2. צבי גרינברג ז"ל (להלן: צבי) רכש בשנות ה-30 של המאה הקודמת מגרש ששטחו 284 מ"ר ברחוב חיים ואלישע 6 בתל אביב (גוש 6904 חלקה 179; להלן: המגרש), ובנה בו דירה בקומת הקרקע (להלן: קומת הקרקע). לאחר מותו ירשו ילדיו של צבי, ד"ר שמואל גרינברג ז"ל (להלן: שמואל) וגברת רבקה גרינברג ז"ל (להלן: רבקה), את הנכס בחלקים שווים. תחילה התגוררו שמואל ורבקה יחד בדירה שבקומת הקרקע, ולאחר שנבנתה בשנים 1954-1953 קומה נוספת על ידי שמואל (להלן: הקומה הראשונה), עבר שמואל להתגורר בה יחד עם אשתו מרים (להלן: מרים), ורבקה נותרה לגור בקומת הקרקע (המבנה, על דירותיו, יכונה להלן: הבניין; המגרש והבניין יכונו להלן יחדיו: הנכס).

3. ביום 22.2.1958 חתמו שמואל ומרים עם רבקה על הסכם לחלוקת זכויותיהם בנכס (להלן: ההסכם). על פי סעיף 2 להסכם, קיבלה רבקה בעלות בלעדית בקומת הקרקע ובמחסן שבחצר, ושמואל קיבל בעלות בלעדית בקומה הראשונה, בחדר המדרגות ובגג שמעל לקומה הראשונה (להלן: "הגג"). בסעיף 3 להסכם נכתב כי שמואל "רשאי לעשות בגג כטוב בעיניו, רשאי להוסיף ולבנות עליו קומה נוספת ו/או קומות נוספות ו/או כל חלק ו/או מבנה כלשהו ללא כל הגבלה ובכלל לצד ב' (שמואל – ע'ב') כל הזכויות המלאות של בעלות על הגג ועל המבנים עליו ועל כל אשר ייבנה עליו". עוד נקבע, בסעיף 2 להסכם, כי רבקה ושמואל "יהיו שותפים שווים במגרש". בסעיף 4 צוין כי הצדדים ירשמו את הנכס כבית משותף, וכי בהתאם להסכם רבקה תירשם כבעלים הבלעדיים בקומת הקרקע; שמואל יירשם כבעלים הבלעדיים של הקומה הראשונה, של חדר המדרגות המוביל לקומה הראשונה ושל הגג; ובמגרש יירשמו הצדדים כבעלים במשותף.

4. ביום 14.10.1958 אושרה בקשה שהגישו רבקה ושמואל לרישום הבניין כבית משותף בהתאם להסכם. בצו רישום הבית המשותף מיום 21.11.1958 (להלן: צו הרישום או הצו) חולק הבניין לחלקות משנה: קומת הקרקע, דירה בת 3 חדרים ששטחה 75 מ"ר, סומנה 113/1 ונרשמה בבעלות רבקה; הקומה הראשונה, דירה בת 3.5 חדרים ששטחה 105 מ"ר, סומנה 113/2 ונרשמה בבעלות שמואל ומרים (להלן:תת חלקה 2); והרכוש המשותף קיבל מספר משנה 113/3. בהתאם להסכם, אושרה בצו הצמדת הגג (ששטחו 120 מ"ר), וחדרי הכביסה והמדרגות (ששטחם 16 מ"ר) לתת חלקה 2. כמו כן צוין כי הרכוש המשותף יירשם באופן שלכל אחד משני הצדדים בעלות ב-50% ממנו. הוסכם על הצדדים כי ישאו באופן שווה בהוצאות הקשורות ברישום הבניין כבית משותף (סעיף 5 להסכם).

5. בשנת 1965 הגיש שמואל בקשה להיתר בנייה עבור קומה נוספת בבניין, ועם קבלת ההיתר נבנתה על ידו ובמימונו הקומה השנייה (להלן: הקומה השנייה); יצוין כי לא בוצע תיקון לצו הרישום בעקבות הבנייה. הקומה הראשונה והקומה השנייה יחדיו שימשו את בני הזוג שמואל ומרים ואת ילדיהם למגוריהם. לאחר פטירת רבקה בשנת 1974 ירש המערער את זכויותיה בנכס. בשנת 1979 לאחר ששמואל נפטר, חילקה מרים את הקומות הראשונה והשנייה לשתי דירות נפרדות; ובשנת 2007, עם מותה של מרים, ירשו המשיבים את חלקם של שמואל ומרים בנכס. ומשכך, יודגש כבר כעת, איש מהצדדים להסכם לא היה עוד בין החיים בעת שהוגשו התביעה והתביעה שכנגד שהם נושא פסק הדין והערעור עליו.

6. בשנת 2011 הועלתה אפשרות למכירת הנכס, ונתגלעה מחלוקת בין הצדדים בנוגע ליחס שבו התמורה שתתקבל תחולק ביניהם. משלא הצליחו הצדדים להגיע להסכמות, הוגשו לבית המשפט המחוזי תביעה ותביעה שכנגד. המשיבים עתרו למתן שורה של סעדים הצהרתיים שיקבעו לאמור: כי זכויות הבנייה שנותרו בבניין, וכן זכויות בנייה עתידיות ככל שיהיו, שייכות להם מכוח הצמדת הגג לתת חלקה 2 כאמור בצו ובהסכם; כי התמורה שמגיעה למערער בכל עסקה עתידית היא אך ורק שווי זכויות הבעלות בקומת הקרקע; וכן כי המשיבים זכאים לתקן את צו הרישום כך שהדירה בקומה השנייה וכן כל דירה עתידית שתיבנה בבניין תירשם על שמם.

           המערער מצדו טען תחילה כי המשיבים ביצעו "פעולות השתלטות" שלא כדין  על קניינה של רבקה תוך עשיית עושר ולא במשפט, "תוך ניסיון להטיל רפש ולפגוע בשמם הטוב של מי שאינם עוד בין החיים", כלשון בית המשפט. בהמשך זנח המערער את מרבית האשמותיו כאמור, והתמקד בפרשנות ההסכם, ובית המשפט המחוזי קבע שטוב עשה שכן דובר ב"האשמות מעורפלות שרב בהן הנסתר על הגלוי וכל תכליתן לייצר אווירה עויינת כנגד התובעים" (המשיבים דכאן–ע'ב'; עמוד 6 לפסק הדין). עם זאת, הוסיף המערער לטעון כי ההסכם נוסח באי בהירות בכוונה לטעת במוחה של אמו את התחושה שזכויותיה לא נגרעו. עוד טען המערער כי העובדה שהצדדים הסכימו לשאת במידה שווה בהוצאות הקשורות ברישום הבניין כבית משותף מלמדת על כוונתם לחלק את הזכויות באופן שווה; וכי היעדרה של הערת אזהרה בנסח הרישום המתייחסת לזכויות הבנייה, וגם העובדה שצו הרישום לא תוקן בעקבות בניית הקומה השנייה, מלמדים כי למשיבים אין זכויות בנייה עודפות על אלה שלו. בצד כתב ההגנה הגיש המערער תביעה שכנגד שבגדרה טען כי המגרש כולו הוא רכוש המשותף בחלקים שווים לו ולמשיבים, וללא הסכמתו המפורשת לא ניתן יהיה לעשות שימוש במגרש על מנת להקים עליו יסודות חדשים. המערער עתר למתן פסק דין הצהרתי שלפיו הזכויות בנכס כולו מתחלקות באופן שווה בין הצדדים, ולחלופין למתן צו הצהרתי שלפיו ההסכם לא מעניק זכות בנייה מלאה ובלעדית למשיבים; כי אין לשנות את צו הרישום; וכי המערער זכאי לקבלת מלוא הזכויות שקיבלו המשיבים במשך השנים שקדמו לתביעה בגין השכרת הקומה השנייה. המערער תמך את טענותיו בין היתר בחוות דעת מאת השמאי אינג' דוד בלאו מיום 7.3.1957 (להלן: חוות דעת השמאי), שנכתב בה כי הוזמנה בידי שמואל "לשם הערכת הרכוש ולצורך הכנת הצעה לחלוקת הנכס הנ"ל בין הבעלים", ושכללה הצעת חלוקה בין הבעלים והערכה של תשלומי איזון בין הצדדים.