אוחנה נ' צדק ואח'

פסק דין

1. בפני תביעה בגין נזקי רטיבות בחנות המצויה בנכס שבבעלות הנתבעים ברח' יפו 67 בירושלים (להלן – "החנות"; "המושכר") שהתובע הוא דייר מוגן בה.

התביעה היא לסעד כספי בגין נזקי התובע עקב הרטיבות ולמתן צו עשה המורה לנתבעים לבצע את הטעון תיקון על מנת למנוע רטיבות ונזק עתידי בחנות ולאפשר לו שימוש סביר וראוי בחנות.

2.התובע, רכש את זכויותיו במושכר מבעליו הקודם מר אשכנזי (הסכם השכירות צורף כנספח א' לכתב התביעה, להלן - "ההסכם") אשר הנתבעים רכשו ממנו את המושכר . בנוסף, בבעלות הנתבעים דירה אחרת בנכס, בקומה העליונה מעל המושכר (להלן-"הדירה העליונה").

לטענת התובע, הנתבעים לא דואגים לתחזוקה ראויה של הנכס בו מצוי המושכר ובכלל זה בדירה העליונה . שנים ארוכות קיימת רטיבות בחנות שמקורה בין השאר בדירה העליונה מה שגורם לטחב, עובש והתפוררות טיח בחנות עד כדי מניעה משימוש בחלקה האחורי של החנות. בכך, נגרמת לו אי נוחות ונפגעו הכנסותיו מעסק טקסטיל , חנות חליפות, המנוהל בחנות מחמת אי נוחות ורתיעה של לקוחותיו מקנייה בחנות. בנוסף, חסמו הנתבעים במסגרת עבודות שבצעו בנכס, את דלת יציאה מהחנות לחצר וחלון המצויים בחלק האחורי של החנות ובכך, מנעו ממנו לאוורר את החנות.

3. מכאן התביעה לפיצוי כספי בגין הוצאות בהם נשא התובע לתיקון המושכר מעת לעת שהועמדו על סך של 50,000 ₪ בשל מחדלי הנתבעים שלא דאגו לבצע תיקון ובגין אובדן הכנסות, אי נוחות ומניעה משמוש בחלק מהמושכר עקב הרטיבות הקשה, שהועמדו בסך כולל של 200,000 ש"ח.

4.הנתבעים, דוחים את טענות התובע בנוגע לקיומה של רטיבות בחנות וטוענים להיעדר אחריות לתיקון הרטיבות, ככל שתוכח, בהתאם לסעיף 9 ב. להסכם בו התחייב השוכר לשאת ב "כל ההוצאות הדרושות לתיקון המושכר ואחזקתו לרבות חדירת רטיבות מהגג או מהקירות, בין אם הקלקול יהיה כתוצאה משמוש רגיל במושכר או כתוצאה מכל גורם אחר". לפיכך, גם אם מקור הרטיבות הוא בדירה העליונה, דבר המוכחש, על התובע לשאת בהוצאות התיקון לפי ההסכם.

5. הנתבעים הכחישו את דבר חסימת החלון והכניסה האחורית בחנות וטענו כי הללו נפרצו ללא היתר כדין , ע"י התובע.

דיון והכרעה:

פרשנות ההסכם:

6.המושכר הוגדר בהסכם כ"חנות בקומת קרקע ברח' יפו 67" מבלי שהורחב לחלקים אחרים המצויים בנכס. בסעיף 9 ב. להסכם נקבע : "השוכר יישא בכל ההוצאות הדרושות לתיקון המושכר ואזוריו, אחזקתם, לרבות חדירת רטיבות מהגג או מהקירות, תיקון אינסטלציה סניטרית, חשמל... תיקוני זיפות, מערכת הניקוז ... וכיוצא בזה. בין אם הקלקול כתוצאה משמוש רגיל במושכר או כתוצאה מכל גורם אחר".

7. פרשנותו של ההסכם צריכה להיעשות לפי לשונו בשים לב למלוא הוראות סעיף 9א. בסעיף הובאו דוגמאות לתיקון רטיבות הנובעת מהגג או מהקירות, שבאחריות השוכר. הצדדים, לא קבעו בהסכם כי רטיבות שתגרם מכל סיבה שהיא בגין מצבו של הנכס בכללו היא באחריותו של השוכר. לא סבירה פרשנותם של הנתבעים להסכם לפיה השוכר אחראי גם לחלקים בנכס אשר אין לו כל זכות או הנאה מהם. גג הנכס מהווה רכוש משותף ולפיכך, הנתבע עשוי להיות אחראי ביחד עם יתר הדיירים לביצוע תיקונים בו ובדומה לכך, קירות המושכר מבלי שנאמר בהסכם קירות הנכס בו מצוי המושכר.

8. הנתבעים, לא הביאו להעיד את הבעלים הקודם מר אשכנזי, על מנת להוכיח מה היה אומד הצדדים בכריתת ההסכם. לא הוכח גם כי התובע והבעלים הקודם, נהגו במרוצת השנים לפי הפרשנות של הנתבעים להסכם ,בהטלת אחריות לטיפול בנכס על כתפי התובע . לא נסתרה גרסתו של התובע בתצהירו ובעדותו לפיה הנתבעים "לקחו את חברת שאר ישוב שבאו אלי לחנות לראות. הם לא עשו שום דבר. האם אמרו שיטפלו בנושא ולא עשו שום דבר", דבר התומך בפרשנותו להסכם לפיה הוא אינו אחראי לרטיבות שמקורה אינה במושכר או בגג הנכס.

9. התנהגותם של הנתבעים, יש בה כדי ללמד על פרשנותם להסכם בשאלת אחריותו של השוכר- התובע לתיקון הדירה העליונה, משהוכח כי הם עצמם דאגו לביצוע תיקונים בדירה העליונה, אף שעשו כן בפנייתם לשוכרת של הדירה העליונה רק לאחר שהוגשה התביעה. בכך, יש כדי לתמוך בקביעתי לפיה התובע אינו אחראי לפי ההסכם לתיקון ליקויים בקומה העליונה למניעת רטיבות בחנות כי אם לרטיבות שמקורה במושכר לרבות וקירותיו או בגג הנכס.

10. על פרשנותו של ההסכם ניתן ללמוד מהמסגרת הנורמטיבית הרלוונטית בסעיף 68 לחוק הגנת הדייר , באבחנה בקיימת בחוק בין חלקים הטעונים תיקון בנכס המצויים בשימוש של כלל הדירים ובין חלקים הטעונים תיקון במושכר המצוי בשימוש בלעדי של הדייר .

בעל הבית "חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש... מחוץ לתיקונים שהם בשימושו היחידי של הדייר" (סעיף 68ב. לחוק) בדומה להוראות ההסכם מבלי שיהיה באחריותו לתיקון הגג והקירות היכן שהרטיבות במושכר נובעת מהם, כדי להרחיב את אחריותו לקומה העליונה שאינה באחזקתו או בשליטתו.

11.בנוסף, קיימת חובת זהירות של הנתבעים כלפי התובע, גם כבעלים של הדירה העליונה. התובע דייר בחנות המצויה מתחת לדירה העליונה ואין במעמדו כדייר מוגן כדי לשנות מאחריות הבעלים בדירה העליונה בגין רטיבות שמקורה באותה דירה ( ע"א 780/76 עזרא מועלם נ' רשות הפיתוח, פ"ד ל"א 2, 630) . נכונים הדברים בפרט משעסקינן במים, בהיותם "דבר נמלט" והנטל מוטל על הנתבעים להוכיח כי הרטיבות אינה באחריותם (סעיף 38 לפקודת הנזיקין). נכונים הדברים בפרט לנוכח מיקום הרטיבות בתקרת החנות מתחת לדירה העליונה.

הרטיבות ומקורה:

12.מעדות התובע והעדים מטעמו ובפרט מתמונות המושכר שהגיש התובע ( תמונות 43-47, 49,54, 55) הוכח קיומה של רטיבות קשה בחנות . סימני הרטיבות ניראים בעיקר בתקרת החנות ויורדים לעבר שיפולי הקירות בסמוך לתקרה. הנתבעים , שהכחישו קיומה של רטיבות לא הביאו ראייה כלשהי בתמיכה לכך והתעלמו ביודעין מפניות התובע אליהם לתיקון הרטיבות, כפי שיובא להלן.

13. הוכח מעדותו של התובע כי מהמועד בו בוצעו תיקונים בקומה העליונה, אין סימני רטיבות חדשים בחנות. בכך יש כדי להוכיח כי מקור הרטיבות הוא מהקומה העליונה דבר המתיישב גם עם סימני הרטיבות בחנות המצויים בעיקר בתקרת החנות. הנתבעים, לא הוכיחו את גרסתם לפיה אין אינסטלציה בקומה העליונה ונסתרה גרסתם זו בתמונות של הדירה העליונה שהגיש התובע. הנתבעים, לא הביאו עדות את השוכרת של הקומה העליונה או את מבצע עבודות התיקונים בקומה העליונה על מנת להוכיח מה היה טיב העבודות ולסתור בכך את טענת התובע בדבר מקור הרטיבות בהתקנה ו/או בתחזוקה לקויה של הצנרת בדירה העליונה. צפוי היה שיביאו עדים בנדון לאור טענת התובע לפיה אין רטיבות טרייה בחנות לאחר שבוצע התיקון כמובא לעיל ומשלא עשו כן, פועל הדבר לרעתם בהיעדר ראייה מטעמם בדבר מקור רטיבות אחר , ותומך בגרסת התובע (ע"א 1986/92 מדינת ישראל נ' פואד אסעד בנג'אבר סלאח פ"ד נ (1) 499, 510-511).