אוחנה ואח' נ' זוקובסקי ואח'

פסק דין

הנתבעת הזמינה מהתובע שירותי תיווך לצורך מכירת דירתה שברח' הרצל 135/6 א' בנהריה (להלן גם: "הדירה"). במסגרת זו חתמה הנתבעת ביום 24.2.2011 על התחייבות לבלעדיות לתקופה שמיום 1/3/2011 ועד ליום 1/9/2011 (להלן גם: "תקופת הבלעדיות"). אין מחלוקת כי במהלך תקופת הבלעדיות לא נמכרה הדירה.

ביום 6.11.2011, ובחלוף למעלה מחודשיים מתום תקופת הבלעדיות, נמכרה הדירה לרוכשת שהגיעה באמצעותו של יוסי מ"תיווך מבט" בתמורה ל-1,300,000.

טוען התובע, כי במהלך תקופת הבלעדיות התקשר הוא עם יוסי מתיווך מבט לשיתוף פעולה למכירת הנכס. הצדדים מסכימים כי בהודעת מייל שהועברה מהתובע לבעלה של התובעת, מר מיכאל זוקובסקי (להלן גם: "מיכאל") במסגרת תקופת הבלעדיות (הודעה מיום 3.4.2011), נמסרה לו רשימת מתווכים, המונה חמישה מתווכים לשיתוף פעולה למכירת הנכס, ובכלל זה "תיווך מבט" יוסי קמפוס (להלן גם: "יוסי").

התובע אף הציג הסכם התקשרות לשיתוף פעולה בינו לבין יוסי למכירת דירתה של הנתבעת (הסכם מיום 3.7.2011), והסכם נוסף מיום 6.11.11 (מועד הצגת הדירה לראשונה לרוכשת), מכוחם הוא טוען לזכותו לדמי תיווך גם בתום תקופת הבלעדיות. טענת התובע הנה, כי הנכס פורסם על ידו בלבד ולא ניתן היה לדעת על דבר מכירתו אלא באמצעות התקשרות ישירה עמו.

עוד טוען התובע, כי לבקשת מיכאל, המשיך לפרסם ולשווק את הנכס גם בתום תקופת הבלעדיות, והנתבעת ומיכאל המשיכו לפתוח את הדלת לתובע ולרוכשים פוטנציאליים בכל הזדמנות. לטענתו, בטרם הגיעה הרוכשת לביתם של הנתבעת ומיכאל, הובהר להם כי היא מגיעה מטעמו של התובע באמצעותו של יוסי, והוסכם כי ישלמו דמי תיווך מכוח ההסכם בין הצדדים. בסופו של יום ומשנחתם עם הרוכשת זיכרון דברים סירבו הנתבעים לשלם את שכר טרחתו והפרו ההסכם בין הצדדים, ועל אף שלטענת התובע הוא היה הגורם היעיל בעסקה.

לטענת הנתבעת, מעולם לא הגיע רוכש פוטנציאלי מטעם התובע המוכן לשלם את התמורה המבוקשת לנכס (1,400,000 ₪ על פי הסכם הבלעדיות). בתום תקופת הבלעדיות הבהירה לתובע כי תמה תקופת הבלעדיות, הורדו שלטי הפרסום ולאור אי הצלחת המכר בכוונתם כעת להשכיר את דירתם ולא למכור. העובדה כי תמה תקופת הבלעדיות הובהרה לטענת הנתבעת גם ליוסי עת שיצר קשר עמה להצגת דירתה בפני הרוכשת. התובע כלל לא יצר קשר בינה לרוכשת, וכלל לא היה הגורם היעיל בעסקה.

בתביעתה שכנגד תובעת הנתבעת את נזקיה הכספיים שנגרמו לה בגין התנהגותו של הנתבע ולרבות הוצאות ניהול משפט ושכר טרחת עורך דין, וכן מאחר שמעולם לא הגיע רוכש פוטנציאלי דרכו המוכן לשלם את התמורה המבוקשת.

התובע הכחיש הכחשה כללית את כל האמור בתביעה שכנגד תוך שהוא מפנה לתמליל שיחה מוקלטת עם מיכאל, אשר אינו נתבע בתביעה זו.

דיון

תנאי בלעדיו לא תקום זכותו של מתווך במקרקעין לדמי תיווך, הוא קיומו של הסכם בכתב לביצוע פעולת התיווך. כלל זה קבוע בסעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996 (להלן: "חוק המתווכים" או "החוק") כך;

9.(א)מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה.

מלבד מסמך התחייבות לבלעדיות לתקופה שמיום 1.3.2011 ועד ליום 1.9.2011, לא הציג התובע כל הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, בפרט לא הוצג כל הסכם התקף נכון למועד הופעתה של הרוכשת לראשונה בדירה (יצוין, כי התובע צירף הזמנת שירותי תיווך מיום 4.1.11 חתומה על ידי מיכאל, לקניית דירה, הזמנה שאינה רלוונטית למחלוקת דכאן).

בעדותו עמד על כך התובע, כי "מבחינת החוק לא תבעתי על הבלעדיות. אתה ביקשת ממני לאחר תקופת הבלעדיות להמשיך להביא לקוחות. הסיכום היחידי להביא לקוחות אך אין לי בלעדיות על הנכס... מיכאל אמר שאוכל להביא לקוחות פוטנציאליים ואקבל אותו שכר טרחה" (עמ' 2, ש' 10-15 לפר', הדגשה לא במקור).

אמירה זו, כפי שנראה להלן, מלבד שלא הוכחה, בהעדר הסכם שבכתב אינה מקימה לתובע זכות לדמי תיווך. ויודגש, דרישת הכתב הקבועה בסעיף 9 לחוק המתווכים הינה דרישה מהותית, כפי שעמדה על כך כב' השופטת רות לבהר- שרון בע"א (ת"א) 2216/09 חגית זינגר יאיר נגד סטולר דב (פורסם בנבו, 28.4.2011), כך:

"אכן, סעיף 9 לחוק המתווכים דורש, כאחד התנאים לזכאות מתווך לדמי תיווך, כי ייחתם הסכם בכתב בין המתווך לבין הלקוח. אין ספק כי דרישת הכתב הינה דרישת סף מהותית, שנועדה להבטיח את גמירות הדעת בעת חתימת הסכם התיווך מחד, ולהגן על הלקוח ולהבטיח כי הובהר לו שיהיה עליו לשאת בשכר המתווך, מאידך".

כב' השופטת לבהר שרון עמדה על כך כי בהתקיים מקרים מסוימים וחריגים מוצדקת תהא סטייה אף מדרישת הכתב המהותית, כאשר יש לבחון את הדרישה לאור דיני השליחות וחובת תום הלב החלים גם על חוק המתווכים.

ענייננו אינו נמנה על אותם מקרים בהם קיים טעם חריג מעין זה. הנתבעת הותירה עלי רושם כמי שנהגה בתום לב כנדרש, הנתבעת בחרה שלא להאריך את תקופת ההתקשרות עם התובע מטעמים שבין היתר פורטו בעדותו של מיכאל ולא נסתרו; "הבלעדיות נגמרה לפי ההתחייבות ב 01-9 ואני יזמתי את השיחה ב- 01/9 משום שחיכיתי לתאריך הזה שיגמר כבר. בכל התקופה לא היינו מרוצים מפעילות משרד התיווך וזה לא עזר בכל התקופה..." (עמ' 2, ש' 30-31 לפר'). העובדה כי לא נחתם הסכם לתקופה נוספת בתום תקופת הבלעדיות, תומכת בגרסת הנתבעת דווקא.

ויודגש, גם התמליל שצורף לכתב ההגנה שכנגד, ובו הוקלט מיכאל (ככל הנראה בלא ידיעתו), אינו תומך בטענת התובע, כי הנתבעת או מיכאל הסכימו להארכת ההסכם כאמור: