אוזן ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח'

פסק דין

עניינה של התביעה, השבת סכומים ששולמו בעקבות זכייה במכרז שפרסם המינהל למכירת מגרשים לבניית בתים בבאר שבע, מכרז בו התמורה היתה ידועה מראש אולם בדיעבד טוענים התובעים כי התמורה ששילמו גבוהה מהסכום שהיו צריכים לשלם.

מבוא

1.התובעים בשלושת התיקים שאוחדו, 64 במספר, (ת"א 1307/02, 3372/02, 6601/02), זכו רובם ככולם במכרז לשיווק מגרשים לבניה, שערך הנתבע 1, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), ביחד עם עיריית באר שבע (להלן: "העירייה"), הנתבעת 2 וכן הנתבעת 3 (להלן: "ערים") בפרויקט בנה ביתך בשכונה "יא" בבאר שבע (להלן: "הפרויקט"). המחיר אותו הייתה צריכה לשלם כל משפחה שזכתה במגרש בפרויקט פורסם והיה ידוע מראש, במסגרת חוברת המכרז וכלל את הסכום לתשלום למינהל עבור הקרקע וכן סכום אותו היה צריך כל זוכה לשלם עבור הוצאות הפיתוח לערים. אין מחלוקת כי לתובעים לא היו טענות בנושא זה עובר לזכייה במכרז.

מספר שנים לאחר הזכייה במכרז וההתקשרות בהסכם מול המינהל, העלו התובעים טענה ולפיה כאשר בוחנים את רכיב התמורה אותו שילמו, בחלק הוצאות הפיתוח, עולה כי מדובר ברכיב גבוה וחריג יחסית למכרזים אחרים שפרסם המנהל, הממוקמים באותו איזור. התובעים לא עתרו לביטול ההסכם אלא טענו כי בשל חובת ההגינות המוטלת על הנתבעים, עליהם להשיב את הסכומים שהינם מעבר למקובל במכרזים כהוצאות פתוח. בית המשפט התבקש להורות על החזר כולל של 2,887,235 ₪ בשלושת התיקים.

תמצית טענות התובעים

2.לאחר הזכייה במכרז ולאחר ששילמו בהתאם להסכם, עבור הוצאות הפתוח, התברר בדיעבד כי הסכומים שנגבו היו גבוהים וחריגים לעומת פרויקטים אחרים. התובעים ערכו בירורים והתברר להם בפשטות כי במכרז בפרויקט נווה מנחם (נחל עשן) בבאר שבע, שהוקם בסמוך לפרויקט, עלה פער משמעותי בתשלומים למגרשים והוצאות הפתוח. נטען כי תשלום הפיתוח כולל שני רכיבים. הרכיב הראשון הינו הוצאות פיתוח בפועל בסך של 155.8 ₪ למ"ר והשני, העמסת תשתיות על בהיקף 91.7 ₪ למ"ר.

נטען כי התובעים פנו באמצעות גורמים שונים כולל מי שהיה סגן ראש עיריית באר שבע באותה עת, מר בני קרוצ'י, לצורך פתרון הסוגיה. נטען כי אין כל סיבה ולפיה על התובעים לסבסד תשתיות שצריכות להיות משולמות על ידי תושבים אחרים. לטענת התובעים, הוגש תיקון לכתב ההגנה המקורי דבר המלמד על ספק בגרסת המדינה לעומת הגרסה המקורית שם טענה המדינה כי הוצאות הפתוח הינן לפי אומדן עבודות והשקעות בפועל ולא לפי טבלאות, (בכתב ההגנה המתוקן נטען כי התמחור אינו אלא לפי טבלאות ובהתאם להחלטת ממשלה). נטען כי המדינה לא סיפקה מסמכים והסברים וכי יש סימני שאלה קשים בגרסת המדינה.

נטען כי קיימת הבטחה מנהלית מחייבת של מי שהיה באותה עת שר הבינוי והשיכון, השר בנימין בן אליעזר (פואד). נטען כי יש עדויות ישירות של המשתכנים בדבר ההבטחה המנהלית. התובעים טוענים כי עילת התביעה נובעת מעשיית עושר ולא במשפט, מצג שווא והטעיה, ניהול מו"מ שלא בתום לב, והבטחה מנהלית מפורשת.

תמצית טענות המדינה (המינהל ומשרד השיכון)

3.טוענת המדינה כי התובעים מנסים לאחוז בחבל בשני קצותיו. הם אינם מבקשים ביטול העסקה והשבה אלא אכיפה והשבת הסכומים ששולמו. טוענת המדינה כי התובעים מבקשים להתנער מסכומים שנטלו על עצמם בחוזים מפורשים ומבקשים לקבל קרקע מפותחת ללא תשלום ולחמוק בדיעבד ממחויבותם לפי ההסכם בו בזמן שאחרים שלא ניגשו למכרז, אילו ידעו שהמחיר אחר, אולי היו פועלים אחרת. טוענת המדינה כי אין כל בסיס משפטי לתביעה לשינוי תנאי החוזה. התביעה מנוגדת לדיני המכרזים, מנוגדת לדיני החוזים ומנוגדת לדיני עשיית העושר ולא במשפט, מה גם שהוגשה בשיהוי. לחילופין טוענת המדינה כי גם לגוף הדברים דין התביעה להידחות. לטענת המדינה, המחיר הכולל של הקרקע בו זכו התובעים היה מחיר כולל שעמד בתנאי השוק.

אשר לעלות עבודות הפיתוח, טוענת המדינה כי עלות עבודות התשתית בסך 91.7 ₪ למ"ר שבוצעו מחוץ למתחם, המשרתות את המתחם, נגבו כדין. נטען כי סכום דומה נגבה גם בפרויקט השכן. נטען כי התובעים לא צירפו כל חוות דעת לקביעה ולפיה אין מדובר בסכום סביר. נטען כי מחיר עבודות הפתוח האחרות הינו בהתאם לעבודות הפתוח שבפרויקט אשר כלל עבודות בהיקף גבוה יחסית לעבודות בפרויקט השכן. נטען כי לא היתה כל הבטחה שלטונית מחייבת כפי שטוענים התובעים והניסיון להיתלות על נימוקי כתב ההגנה בטרם תיקונו אין בו ממש.

תמצית טענות ערים

4.טוענת ערים כי אינה מבינה את הסיבה לצירופה לתביעה וכי אין כנגדה כל עילה שכן כל שגבתה מהתובעים היה בהתאם להוראות משרד השיכון. ערים פירטה את הדרך שעבר הפרויקט עד שמשרד השיכון הורה על גביית הוצאות הפיתוח והסכום המדויק פורט ופורסם בחוברת המכרז כך שכל תובע ידע בדיוק את הסכום אותו הוא צפוי לשלם. טוענת ערים כי יש לדחות התביעה בשל התיישנות שכן ההרשמה למגרשים היתה בשלהי 1994 והתביעה הוגשה בשנת 2002. לאחר ההגרלה בשנת 1995 חתמו התובעים על חוזי תשתית עם ערים. כיוון שעילת התביעה נולדה בהרשמה להגרלה הרי התביעה התיישנה.

טוענת ערים כי לא יתכן שהתובעים יכנסו בעיניים פקוחות למכרז, ישתקו ולאחר זכייה על בסיס התנאים שהיו ידועים והחלטה מושכלת, יבקשו השבת סכומים. עוד טוענת ערים כי על התובעים לבחור בין קיום ההסכם לביטול ההסכם והשבה. לא ניתן לדרוש השבה בעילת עשיית עושר ולא במשפט כל עוד ההסכם עומד בתוקפו. כן טוענת ערים כי לתובעים לא נגרם כל נזק שכן מה שחשוב היה להם מלכתחילה, היה הסכום הכולל שנדרשים הזוכים במכרזים לשלם, סכום שמאושר ע"י השמאי הממשלתי. לפיכך, אם מלכתחילה הוצאות הפיתוח היו נמוכות יותר, המינהל היה מעלה את ערך הקרקע כך שבסכום הכולל לא היה הבדל. בנוסף טענה ערים כי לא נגרם לתובעים כל נזק.

הערה מקדימה

5.פסק דין זה נוגע לשלושה תיקים אזרחיים שאוחדו אשר עניינם אחד: ת"א 1307/02, 3372/02, 6601/02. תיקים אלו נדונו בפני מספר מותבים (השופטים: ואגו, נצר, רוזין, טהר לב, בן דור). לאור חלוף הזמן , הסכימו הצדדים כי פסק הדין יינתן ע"י מותב זה, לאחר סיכומים בכתב וללא חקירות העדים.

הראיות

6.כאמור, לא נשמעו ראיות אולם הוגשו תצהירי עדות ראשית ומסמכים. מטעם התובעים הוגשו תצהירים דומים לגבי נסיבות רכישת המגרשים ולאחר מכן אודות הניסיונות לקבל את הסכום הנתבע. מטעם המדינה הוגשו תצהיריהם של מר מיכאל רולניק, מרכז בכיר במשרד הבינוי והשיכון ומר רוני כהן סמנכ"ל שווק וכלכלה במנהל מקרקעי ישראל. מטעם ערים הוגש תצהיר מטעם מר דני סודרי, מנהל מחוז דרום בערים.

השאלות שבמחלוקת