אברהם נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

יו"ר הוועדה, כבוד השופטת אורית וינשטיין:

1.בפנינו ערר שהוגש על ידי העורר, מר סיון אברהם (להלן – העורר), בגין החלטת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב) בהשגה שהוגשה על ידי העורר. המשיב דחה ביום 14.3.2022 את השגתו של העורר על שומת מס רכישה שהוצאה לו.

2.המחלוקת בערר דנן עניינה שווי המכירה של נכס מקרקעין, בית מגורים חד משפחתי בשטח של 90 מ"ר, אליו צמודה קרקע בשטח של 303 מ"ר, ברחוב נחליאלי 12 חיפה, גוש 10819 חלקה 36 (להלן – הנכס).

3.ביום 7.1.2021 רכש העורר 3/4 מהזכויות בנכס מאת מר ניסים אלמוג (להלן – המוכר). הסכם המכר צורף כנספח א' לתצהירו של עד המשיב, מר כאסב ח'נג'אר (להלן – עד המשיב). התמורה על פי הסכם המכר עבור 3/4 מהזכויות בנכס (להלן – הממכר) הועמדה על סך של 1,625,000 ₪.

4.על פי הסכם המכר הותיר המוכר בידיו 1/4 מהזכויות בנכס. עם זאת, באותו מועד בו נחתם הסכם המכר, נחתם בנוסף בין העורר לבין המוכר הסכם אופציה מיום 7.1.2021 – צורף כנספח ב' לתצהירו של עד המשיב.

על פי הסכם האופציה הוענקה לעורר על ידי המוכר אופציה ייחודית, בלעדית ובלתי חוזרת לרכוש את 1/4 הזכויות בנכס שנותרו בידי המוכר, וזאת תמורת מחיר מימוש בסך של 1,150,000 ₪.

תוקף האופציה נקבע למימוש עד ליום 10.7.2022 וכן נקבע כי תמורת האופציה ישלם העורר למוכר סך של 5,000 ₪. לעורר ניתנה זכות לסחר את האופציה לצד ג'.

5.ביום 8.1.2021 דיווח העורר על העסקה למשרדי המשיב – ראו נספח ג' לתצהירו של עד המשיב – והצהיר על שווי מכירה בסך של 1,625,000 ₪. העורר דיווח על עסקת האופציה ביום 15.6.2021 - ראו נספח ה' לתצהירו של עד המשיב.

6.בשומתו העצמית דיווח העורר כי הנכס הנרכש הינו דירת מגורים ועל כן חישוב המס בוצע על ידו בהתאם.

7.ביום 18.7.2021 הוציא המשיב לעורר שומת מס רכישה לפי מיטב השפיטה - ראו נספח ז' לתצהירו של עד המשיב.

המשיב קבע כי שווי המכירה בגין הממכר יועמד על סך של 3,000,000 ₪, כאשר שווי הנכס בשלמותו הועמד על סך של 4,000,000 ₪. המשיב קבע בשומה לפי מיטב השפיטה כי באזור בו מצוי הנכס ניתן לבנות בצפיפות של 20 יח"ד לדונם וביחס למקרקעין בהם מצוי נכס מושא הערר ניתן לבנות 6 יח"ד. המשיב קבע כי שווי 1 יח"ד עומד על 700,000 ש"ח ובסך הכל 4.2 מיליון ₪ ל- 6 יח"ד.

עוד נקבע על ידי המשיב כי ביום העסקה נחתם גם הסכם האופציה לרכישת 1/4 הנכס הנותר, כאשר שווי המימוש הועמד על סך של 1,115,000 ₪, משמע – שווי מלוא הנכס 4.6 מיליון ₪.

בסופו של דבר נקבע בשומה לפי מיטב השפיטה כי לאור הנתונים האמורים והתנהלות הצדדים לעסקה מוערך הנכס בשלמותו ב- 4 מיליון ₪ ושווי המכירה של הממכר הועמד על סך של 3 מיליון ₪.

8.ביום 6.8.2021 הגיש העורר השגה על השומה לפי מיטב השפיטה - ראו נספח ח' לתצהירו של עד המשיב.

9.העורר טען בהשגה כי יש לקבל את שווי המכירה המוצהר, שכן הממכר נמכר במחיר השוק ואף למעלה ממחיר השוק וכי מדובר במכירת דירת מגורים בלבד.

העורר טען כי למפקח שהוציא את השומה בשלב א' הוגשה חוות דעת של השמאי ערן בנטל מיום 28.6.2021 לפיה הוערך הנכס בשלמותו בסך של 2,250,000 ₪.

נטען כי השמאי מטעם העורר התייחס לאפשרות לבניה לפי תמ"א 38 וציין כי הואיל ועלויות הקמת חניות בנכס זה הן גבוהות מאוד, אזי הוא הוסיף לשווי הנכס האמיתי 20% בגין פוטנציאל לבניה לפי תמ"א 38. העורר טען בנוסף בהשגה, כי הוסבר למפקח בשלב א' וכן הוצגה לו החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשר דחתה את בקשת המוכר ביום 22.6.2020 לבניה בהתאם לתמ"א 38. העורר טען כי עניין הבניה לפי תמ"א 38 אינו על הפרק.

עוד נטען על ידי העורר כי הנכס נמצא בשכונת בת-גלים קרוב לים, ועלויות הבניה בכלל והחניות בפרט אינם מאפשרים בניה לפי תמ"א 38 וכי מדובר בעסקה לא כלכלית. העורר טען כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בחיפה עצרה בקשות לבניה לתמ"א 38 מאחר וחיפה "הוצפה" בדירות חדשות לפי תמ"א 38.

10.באשר להסכם האופציה, טען העורר בהשגה כי מדובר "בהסכם אופציה תיאורטי שלא ימומש וניתן לבטלו". נטען כי סכום המימוש בהסכם האופציה בגין 1/4 מהזכויות בנכס נקבע בסכום של 1,150,000 ₪ מאחר ואין בכוונתו האמיתית של המוכר למכור חלק זה של הנכס.