א.ד אריות נכסים בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה באר שבע ואח'

פסק דין

כללי

1.בסוף שנות התשעים של המאה הקודמת, יזמה עיריית באר-שבע את הקמת "מרכז הצעירים" בעיר העתיקה שלה. בהקשר לכך הוכנה תכנית מתאר מקומית מפורטת, שמספרה 77/177/03/05, שחלה על שטח של כ 10.3 דונם ומטרתה "יצירת מסגרת תכנונית להקמת מרכז תרבות קהילתי ציבורי, שטחים ציבוריים פתוחים וחניה ציבורית, ע"י שינויים ביעודי הקרקע וקביעת הנחיות, זכויות ומגבלות בניה" (להלן: "התכנית"). רוב השטח עליו חלה התכנית היה בבעלות העיריה ושימש כגן ציבורי, ורק מגרש מסוים, בשטח של כ 750 מ"ר, ששימש כחניה עילית בת 40 מקומות חניה (להלן: "המגרש"), היה בבעלות משותפת של חברת "קריסטל מוצרי צריכה בע"מ" (להלן: "קריסטל"), שהחזיקה ב 2/3 מהבעלות בו, ושל "חברת נציבים נכסים וציוד בע"מ" (להלן: "נציבים"), שהחזיקה ב 1/3 מהבעלות בו.

על פי התכנית, המבנים במרכז הצעירים ייבנו על שטחים שהיו מראש בבעלות העיריה, ואילו המגרש, ביחד עם שטח נוסף שבבעלות העיריה, יועדו לשימוש דו תכליתי – במפלס פני השטח, שצ"פ שישמש לגינון ונטיעות, ריצוף, עמודי תאורה, מתקני משחקים פתוחים ותשתיות, ובמפלס שמתחת לפני השטח, חניה תת קרקעית ומבנה למדרגות ומעליות לעליית הקהל מהחניון למפלס הכניסה. והמקרקעין בתחומה, שאינם מקרקעי ישראל, יופקעו על פי חוק התכנון והבניה.

2.קריסטל ונציבים הגישו לוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז הדרום את התנגדויותיהן לתכנית, ובהמשך, התקיים משא ומתן בין העיריה לבין קריסטל ונציבים שבעקבותיו נחתם ביניהן הסכם עקרונות בו נקבע בין היתר שקריסטל ונציבים ימשכו את התנגדויותיהן לאישור התכנית, המגרש ישמש לייעודו על פי התכנית, הבעלות בחניון התת קרקעי שיוקם על ידי העיריה תהיה משותפת לעיריה לקריסטל ולנציבים, על פי מפתח מסוים שנקבע, העיריה תבנה את החניון ותתפעל אותו והצדדים יתחלקו ברווחיו, על פי נוסחה שנקבעה (להלן: "הסכם העקרונות").

3.בהתאם להתחייבותם בהסכם העקרונות, הסירו קריסטל ונציבים את התנגדויותיהן לתכנית וביום 5.2.01 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה את התכנית. ובהמשך, המגרש עבר להחזקת העיריה ומתחם מרכז הצעירים הוקם, על פי התכנית.

4.הסכם העקרונות נחתם ביום 5.2.01 והוסכם בו כי בתוך 30 יום יגבשו הצדדים הסכם מפורט. רק כעבור כתשעה חודשים אישר היועץ המשפטי של עיריית באר – שבע חוזה מודפס בו הוכנסו מספר שינויים בכתב יד, אולם חוזה הכולל את השינויים כאמור, לא נחתם על ידי נציגי העיריה, למרות פניות רבות בענין זה מטעם קריסטל.

5.על רקע המתואר, הגישה קריסטל תביעה נגד העיריה – תא (י-ם) 9565/07 - בה טענה, כי היא משכה את התנגדותה לתכנית ואיפשרה לעיריה להשתמש במגרש לצורך הקמת מרכז הצעירים ובכך מילאה את חלקה בהסכם העקרונות ואילו העיריה חדלה מלקיים את התחייבויותיה על פי ההסכם – בעניין העברת הזכויות בחניון לקריסטל ובעניין רווחי החניון. והיא תבעה פיצויים על הפסד חלקה ברווחי החניון ועל הפגיעה בזכות הקניין שלה ודרשה לחייב את העיריה לרשום על שמה ברשם המקרקעין 40 מקומות חניה בחניון.

מנגד, העיריה טענה, כי ההסכם שאושר על ידי היועץ המשפטי שלה, פסול, משום שהוא איננו חתום על ידי ראש העיריה והגזבר, כמתחייב בפקודת העיריות, וכי המגרש הועבר אליה עוד קודם לחתימת הסכם העקרונות ואין לקריסטל זכויות בו.

בית המשפט המחוזי קבע, כי העיריה מושתקת מלטעון שבזמן חתימת הסכם העקרונות לא היו לקריסטל זכויות במגרש וכי החוזה שעל יסודו תבעה קריסטל את העיריה, בטל, משום שאין עליו את חותמת העיריה ואת חתימותיהם של ראש העיריה ושל הגזבר, והוא דחה את תביעת קריסטל לפיצויי קיום ולחיוב העיריה בהפעלת החניון באופן מסחרי ודחה את תביעתה לרשום על שמה 40 מקומות חניה בחניון, אולם הוא חייב את העיריה "להשיב לקריסטל את שוויו של המגרש וכן לשלם לה דמי שימוש ראויים".

בית המשפט קבע, כי דמי השימוש הראויים יהיו "בשיעור מוערך של טובת ההנאה שקיבלה העיריה מעצם השימוש במגרש, קרי, מניעת התנגדות קריסטל לתוכנית המתאר, הקמתו של המבנה ואפשרות הפעלתו לפי ראות עיני העיריה."

והעיריה חוייבה לשלם לקריסטל פיצויים כוללים בסך של 500.000 ₪.

6.העיריה וקריסטל ערערו על פסק הדין ובית המשפט העליון דחה את ערעוריהן.

בהתייחסו לעניין ה"השבה", ציין בית המשפט העליון כי "בנסיבות העניין העבירה קריסטל את השטח שבבעלותה לידי העיריה. כמו כן משכה קריסטל את התנגדותה לאישור התוכנית כפי שהתחייבה במסגרת ההסכם. ברי כי את משיכת ההתנגדות לא ניתן להשיב לאחור. הוא הדין ביחס להעברת המגרש, עליו כבר בנתה העיריה את מרכז "בית הצעירים" לרווחת הציבור. בשלב זה מדובר במעשה עשוי. לא יעלה על הדעת לדרוש מהעיריה להרוס את הבניין לשם השבת המגרש לקריסטל, והדברים ברורים... כל שנותר הוא להורות על השבת השווי כאמור בסעיף 21 לחוק החוזים."

בית המשפט העליון העלה מיוזמתו את שאלת הבעלות במגרש בעקבות פסק הדין של בית המשפט המחוזי, שלא עסק בשאלת הבעלות וממילא לא קבע כי היא תעבור לעיריה, וציין בהקשר זה את הדברים הבאים:

בית המשפט המחוזי חייב את העיריה לשלם לקריסטל דמי שימוש ראויים על השימוש שנעשה במגרש עד מתן ההשבה וכן את גובה שווי המגרש "מכאן יוצא, כך לכאורה, כי מבחינה כלכלית המגרש "נקנה" על ידי העיריה."

"על פניו נראה שפסק הדין מושא הערעור הסדיר את התשלומים הנדרשים לשם העברת השטח מידיה של קריסטל לידי העיריה. יחד עם זאת, פסק הדין אינו כולל סעד של העברת הבעלות במגרש לטובת העיריה. סעד זה לא נתבקש על ידי מי מהצדדים וממילא לא הוענק. לפיכך, מבחינה משפטית נותרה בידי קריסטל זכות הבעלות במגרש, אף אם מדובר בזכות בעלות מדולדלת למדי, שהרי כוח השימוש בקרקע וההחזקה בה נתונים על פי פסק הדין לעיריה."

בית המשפט העליון קבע, כי ברגיל, מקום שאין אפשרות להורות על השבת מגרש בעין לבעליו החוקיים, "מתן שווי ההשבה מפקיע, כדין, את הקרקע מידי בעליה. כל אפשרות אחרת משמעותה עשיית עושר ולא במשפט של מקבל הכספים..", אולם, במקרה זה, לעיריה קיימת אפשרות חוקית חלופית להעברת הבעלות בקרקע לידיה, היא דרך ההפקעה ועליה לפנות לאפיק זה כדי להסדיר סופית את העברת הבעלות בקרקע על שמה.

7.פסק דינו של בית המשפט המחוזי ניתן ביום 27.2.11 ופסק דינו של בית המשפט העליון ניתן ביום 4.6.13 . בין לבין, ביום 15.11.12, רכשה העותרת מקריסטל את חלקה במבנה מסחר ומשרדים ברחוב הרצל פינת רחוב קק"ל בעיר העתיקה בבאר-שבע ואת זכויותיה במגרש. בהסכם המכר צוינה השתלשלות העניינים הנוגעת למגרש, כולל החלטת בית המשפט המחוזי בתביעת קריסטל והעובדה כי שני הצדדים ערערו על פסק הדין ושהערעורים תלויים ועומדים בבית המשפט העליון.

8.בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון, פתחה המשיבה 1 בהליך להפקעת המגרש והיא פרסמה על כך הודעות מתאימות לפי חוק התכנון והבניה ופקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 ושלחה לקריסטל הודעה בהתאם.