פסק - דין

המחלוקת העיקרית בתיק דנא נסובה סביב שאלת זכותו – או אי זכותו – של הנתבע לגביית דמי היתר, בגין שינוי ייעודם של מקרקעין אשר הוחכרו למוֹרישי התובעות בשִלהי שנות ה-60.

מבוא ורקע עובדתי

1. התובעות הינן היורשות על פי דין (מכוח ירושה או צוואה) של האחים שטיינמץ – המנוחים גדליה, יחזקאל ודוד ז"ל (להלן: "המנוחים" או "החוכרים המקוריים").

2.על בסיס המלצת משרד המסחר והתעשייה מיום 31/7/60, נכרת בינות רשות הפיתוח והמנוחים הסכם חכירה מיום 22/11/1960 (להלן: "חוזה החכירה" או "ההסכם המקורי") לפיו הוחכר לאחרונים מגרש ששטחו 3,000 מ"ר, הידוע כיום כחלק מחלקה 23 (לשעבר חלקה 393 א') בגוש 6711 והמצוי באזור התעשייה יהוד (להלן: "המגרש").

תקופת החכירה נקבעה בהסכם ל-99 שנים, והמטרה שלשמה הוחכר המגרש הוגדרה לשם הקמת "בית חרושת לסריגה".

להסכם החכירה צורף נספח מס' 1 הנושא תאריך 22/11/60 – הוא מועד חתימת ההסכם (להלן: "הנספח להסכם").

3.יצויין, כי בעת חתימת הסכם החכירה חלה על המגרש תוכנית בניין עיר (תב"ע) גמ/365א' מיום 7/8/60 (להלן: "תב"ע 365 א'") וביום 2/12/71 פורסמה למתן תוקף תב"ע ממ/865 (להלן: "תב"ע 865").

המגרש, על פי שתי התב"עות דלעיל, יועד לתעשייה.

4.בראשית שנות ה-90 של המאה הקודמת יזמו התובעות – בצוותא חדא עם חברת דור אנרגיה 1998 בע"מ (להלן: "דור אנרגיה") – קידומה של תוכנית מפורטת (יד/מק/6112) המשנה את ייעודו של המגרש, מתעשייה לייעוד מסחרי ולהקמת תחנת תדלוק (להלן: "התוכנית החדשה" או "תב"ע יד/6112").

פנייתן של התובעות לנתבע, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל" או "הנתבע"), למתן הסכמתו לשינוי הייעוד בהתאם לתוכנית החדשה סורבה, והודעה על כך נמסרה לתובעים (15/3/92) ולדור אנרגיה (2/6/92).

5.חרף סירובו של המינהל כאמור, ולמרות שזה האחרון לא חתם על התוכנית החדשה, זו הופקדה בוועדה המקומית לתו"ב יהוד, ופורסמה למתן תוקף ביום 19/1/95.

6.זאת לדעת כי התוכנית החדשה משתרעת על פני שטח של 3,447 מ"ר, שטח הגדול ב-477 מ"ר (להלן: "השטח הנוסף") מזה שהוחכר למנוחים בהסכם החכירה (המגרש והשטח הנוסף ייקראו להלן: "המקרקעין").

עוד יש לידע כי המקרקעין פוצלו בתוכנית החדשה לשני מגרשי משנה ולייעודים שלהלן – האחד בשטח של 1,050 מ"ר להקמת תחנת דלק (להלן: "שטח תחנת הדלק") והשני, למסחר בשטח של 2,397 מ"ר (להלן: "השטח המסחרי").

7.בסמוך לאחר אישורה של התוכנית החדשה פנו התובעים, באמצעות ב"כ דאז, למינהל בדרישה לאפשר בנייה על המקרקעין בהתאם לתב"ע המאושרת. המינהל סירב לדרישה האמורה והיתנה מתן הסכמתו לשינוי הייעוד בתשלום דמי היתר והקצאת חלק מזכויות החכירה בשטח תחנת הדלק לנכה צה"ל – כמתחייב מנוהליו.

8.משנתקבלה המלצת משרד הביטחון (לבקשת התובעות) להקצאת שטח תחנת הדלק לתובעות בשיתוף עם נכה צה"ל מר יורם קיכל (להלן: "קיכל") – אישר המינהל ביום 4/1/98 את שינוי ייעוד המקרקעין בהתאם לתוכנית החדשה (להלן: "עסקת שינוי הייעוד") והנפיק לתובעות מיפרט כספי ביחס לכל אחד מהייעודים דלעיל (להלן: "דמי ההיתר").

9.דמי ההיתר בגין שטח תחנת התדלוק נקבעו על ידי שמאי המינהל לסך 465,992 ₪ בצירוף מע"מ נכון ליום 24/6/99 (להלן: "היום הקובע"). סכום זה שולם במלואו על ידי התובעות ביום 2/3/98.

ביחס לשטח המסחרי הועמדו דמי ההיתר, נכון ליום הקובע, על סך 656,792 ₪, הכוללים חיוב בדמי חכירה מהוונים (463,786.96 ₪) בגין השטח הנוסף בשיעור 91% מערכו בייעוד מסחרי (להלן: "דמי החכירה"). הסכום הנ"ל שולם בחלקו (75%) ביום 27/9/2000 ובגין היתרה הופקדה ערבות בנקאית צמודה (להלן: "הערבות הבנקאית").

יצויין, כי עוד קודם לתשלום דמי ההיתר והחכירה ביחס לשטח המסחרי, הגישו התובעים ביום 30/8/99 השגה בגין חיובם בדמי היתר בעסקת שינוי הייעוד (להלן: "ההשגה"), זאת באמצעות המהנדס ושמאי המקרקעין מר נחום פרמינגר (להלן: "פרמינגר").

10.ביום 30/7/2000 נחתמו חוזי חכירה בין המינהל לתובעות ולמר קיכל בהתאם לייעודים החדשים של המקרקעין. במסגרתו של חוזה החכירה בייעוד לתחנת התדלוק, הוקצו לקיכל זכויות חכירה בשיעור 49%.