עמ"נ 36933-04-14 סי.בי.די.סטאר ניהול בינלאומי בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

האם, לשם קביעת שיעור ההשבחה של מקרקעין בעקבות אישור בקשה להקלה, יש לנטרל את ההשלכה של הציפייה לקבלת האישור, ציפייה שסיבתה באישורים זהים שניתנו לבעלי מקרקעין סמוכים, מערכם טרם האישור? ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ירושלים השיבה לשאלה זו בחיוב וקיבלה את עררה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים על קביעת השמאי המכריע בעניין זה.

רקע עובדתי

1.נכס המקרקעין נשוא הערעור הוא מגרש הידוע כחלקה 69 בגוש 30090, המצוי בשכונת שמואל הנביא בירושלים, ושטחו 5,517 מ"ר (ולהלן: החלקה).

ביום 23.11.11 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים (ולהלן: המשיבה) בקשה להיתר בנייה שהגישה המערערת, הכולל הקלות שונות. ההיתר מאפשר לעותרת בניית מבני מגורים בני שש קומות כל אחד בשטח כולל של 7,503 מ"ר; תוספת של 6% לשטח העיקרי; תוספת של שתי קומות נוספות, תוספת של 2.5% לשטח עיקרי לכל קומה נוספת; תוספת 5% להקמת מעלית ובניית מרפסות הבולטות ב-40% מקו הבניין.

2. בעקבות אישור ההקלות, הוציאה המשיבה שומת היטל השבחה באמצעות שמאי המקרקעין דוד אנזנברג. על פי שומה זו, ההקלות הכמותיות וההקלה בתוספת שתי קומות השביחו את החלקה בשיעור של 7,860,000 ₪. המערערת חלקה על שומה זו, ולפיכך מונה שמאי המקרקעין יצחק ברמן כשמאי מכריע.

3. במסגרת ההליכים לפני השמאי המכריע הציגה המערערת שומה מטעמה, של שמאי המקרקעין גיל וינלס, ולפיה שיעור ההשבחה בגין ההקלות הנ"ל מגיע כדי 3,652,488 ₪. אחת מן ההנחות ששימשו את שמאי המערערת בקביעותיו הייתה כי במצב שקדם לאישור ההקלות היה פוטנציאל לאישורן, ואת הפוטנציאל הזה יש להביא בחשבון בהערכת שווי החלקה טרם האישור.

השמאי המכריע קיבל את עמדתו של השמאי וינלס בסוגיה זו, אולם סבר כי יש להביא בחשבון מקדם של "אי ודאות מסוימת", כלשונו, ביחס לאישור ההקלה. לפיכך קבע מקדם של 1.05 כמקדם ציפייה לאישור הקלות במצב הקודם. לנוכח מסקנה זו, העמיד השמאי המכריע את שיעור ההשבחה על 4,322,260 ₪ ליום הקובע (יום אישור ההקלות, 23.11.11).

הנמקתו של השמאי המכריע התבססה על האופן בו פרש החלטות קודמות של ועדת הערר (ערר 049/10 פרידוולד אלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, מיום 8.7.10 וערר 038/10 ווי קוון אינבסטמנטס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, מיום 8.7.10, ולהלן: עניין פרידוולד ועניין ווי קוון, בהתאמה); על שומה מייעצת של שמאית המקרקעין לבנה אשד שניתנה בעניין ווי קוון ובה נקבע כי יש להביא בחשבון פוטנציאל להקלות; על העובדה שהמשיבה בהחלטתה לאשר את ההקלות קבעה כי היא רואה חשיבות בהקמת הפרויקט שכן החלקה מהווה היום מפגע סביבתי חמור לתושבי השכונה, ומכאן שהייתה סבירות גבוהה לאישור ההקלות בשל חשיבות הפרויקט; על העובדה שקיימים גורמים נוספים המצדיקים את אישור ההקלות, כגון קיומם של קברים בחלקה, צורתה הבלתי רגולרית ועוד; וכן על מכתב של אדריכל הפרויקט מר בעז ביטרמן, ולפיו רוב הבקשות להקלות המוגשות על פי תכנית מתאר 62 לירושלים, מאושרות על ידי המשיבה.

4. המשיבה חלקה על עמדתו של השמאי המכריע בסוגיה זו, ועררה על קביעתו לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (להלן: ועדת הערר). ועדת הערר קיבלה, כאמור, את הערר, ומכאן הערעור.