ת"א 941-08-11 שיכון ובינוי נדל"ן (השקעות) בע"מ נ' תורגמן

1.תביעה כספית על סך 435,123 ש"ח. מדובר בסכסוך שכירות. הנתבע שכר מן התובעת מהלך שנים שטח למטרת הפעלת מוסך.

2.אין חולק כי ב-30.11.03 נחתם בין הצדדים חוזה שכירות לא מוגנת (להלן: "ההסכם"). ב"הואיל" הראשון לחוזה הוגדר כך המושכר: "המשכירה מצהירה כי הינה בעלת הזכויות בנכס המצוי בגוש 11600 בחלק מחלקות שונות בקרית אתא המסומן בתשריט נספח א' לחוזה זה בקו היקפי בצבע – נכס מספר 39 – מבנה בשטח כ-311 מ"ר (להלן: "המושכר")".

אותו תשריט צבעוני צורף כנספח 3 לתיק מוצגי התובעת. יש אי התאמה בשטח בין הגדרת המושכר המילולית לבין התשריט הנספח לחוזה. ברור שמדובר על מבנה שהושכר, ולא מעבר לכך. אך השטח הבנוי תואר בהגדרה המילולית שבהסכם כשטח בן 311 מ"ר, בעוד שבתשריט נזכר שטח בנוי של 264 מ"ר. התשריט הינו של גוש 11600 בחלק מחלקה 19 וכולל חלק בנוי המסומן בנקודות ומתוחם בגבולות וכן חלק לא מבונה המסומן בעיגול ובתוכו הציון 39. חלק מאותו מגרש המסומן 39 הינו חלק מהשטח הבנוי; ואותו חלק סומן אף הוא במספר 39 אך בעיגול אדום. מדובר במלבן שמידותיו 26 מ"ר על 10.15 מ"ר ובסך הכול אפוא שטח מבנה מלבני של 264 מ"ר שגבולותיו, המשרטטים אותו מלבן, סומנו בקווים אדומים בתשריט. נחזה אפוא שעפ"י הגדרת המושכר המילולית המפנה לאותו תשריט של מודד מוסמך שצורף כנספח לחוזה, נפלה טעות בשטח. כאשר מה שהושכר לנתבע הינו אותו מבנה בשטח 264 מ"ר, שהינו חלק מן המגרש מספר 39 שבגוש 11600 חלקה 19 ולא מבנה בשטח 311 מ"ר כפי שצוין בטעות.

3.מכל מקום בסעיפים 5.1 ו – 5.2 לחוזה ניתנו לנתבע שתי תקופות אופציה להארכת החוזה ב- 12 חודש כל פעם החל ממועד מסירת החזקה שהוגדר כ- 1.1.04; כך שתקופת השכירות הנזכרת בחוזה הסתכמה למרב ב- 36 חודש שתמו ב- 31.12.06. לא נדרשה הודעה מוקדמת אלא החידוש עד ל 31.12.06 היה אוטומטי עפ"י המנגנון שנקבע, אלא אם הודיע הנתבע בהודעה מוקדמת בכתב שאין בכוונתו לממש האופציה.

אין חולק שהנתבע לא נתן הודעה כזאת ובחר אפוא לממש תקופות האופציה. אלא שאין חולק (אף לא ניתן לחלוק) כי תקופת השכירות החוזית, כולל האופציות, הסתיימה כאמור ביום 31.12.06 (ראה גם סע' 38 לתצהיר הנתבע).

4.הנתבע שכר נכס לצורך הפעלת מוסכו, מול הנכס נשוא התביעה עוד משנת 98'. עם רכישת התובעת את המתחם נוהלו המגעים מול הנתבע ע"י מר נפתלי וייץ מטעם חברת הניהול של התובעת (שנתן תצהיר לתובעת). בנובמבר 2003 נחתם כאמור חוזה השכירות בין הצדדים, שאינו שנוי במחלוקת.

הנתבע טוען טענות בדבר זיוף חתימותיו, כשלב המחלוקת נוגע לשאלה האם חתם הנתבע על תוספת להסכם השכירות; תוספת שהתובעת טוענת שנחתמה במאי 2007, כחמישה חודשים לאחר תום תקופת האופציה החוזית, והאריכה תקופת ההסכם. הנתבע טוען שהתובעת למעשה זייפה חתימתו לא רק על התוספת, אלא גם על סט החוזה שצרפה כנספח 4 לתיק מוצגיה, כאשר הטעם לזיוף האחרון נוגע ככל הנראה לניסיון של התובעת ליצור התאמה מלאכותית בין חתימת הנתבע על התוספת – שלא היתה ולא נבראה, לבין החתימה על החוזה המקורי. וכך להסתיר מעשה הזיוף של התוספת. הנתבע טוען שנחתמו כמה סטים של החוזה המקורי כאשר החוזה המזויף הינו אמנם אותו חוזה עצמו עליו אכן חתם, ואף תוכנו לא שונה; אך כאמור החתימה שעל הסט שצורף נחתמה לא על ידו, אלא על ידי אותה יד נעלמה שחתמה גם על התוספת. הכל כאמור כדי להקנות נופך של אמינות לזיוף אותה תוספת.

אבאר כבר כעת כי הנתבע אינו מציב בכתב הגנתו טענה לקיזוז, שיסודה בפער בן 47 המ"ר במבנה ששכר (ששטחו 264 מ"ר לאשורה, במקום 311 מ"ר כפי שצוין בטעות במקור). טענת קיזוז יש לטעון במפורש ככזו בכתב ההגנה, ואף ליתן לה פירוט באותה מידה הנדרשת מתובע בכתב התביעה. אין אפוא להיזקק לעניין זה לצורך קיזוז. גם לגופו של ענין – הנתבע שכר כאמור נכס מול הנכס נשוא התביעה כבר מ 98', ומן החוזה והתשריט מ 2003 ברור שהוא שוכר את המבנה מן התובעת. אין ספק שבחן את המבנה והתאמתו לצרכיו בפועל בטרם העתיק לשם את מוסכו, ודמי השכירות לא חושבו פר מ"ר בחוזה, אלא נקבעו בסכום חד עבור המבנה כולו ככזה, עם מנגנון שערוך (סע' 6 לחוזה השכירות).

5.לאור טענות הנתבע ביחס לזיוף התוספת, התייחס וייץ בתצהירו גם למעמד חתימת ההסכם. לדבריו חתימת החוזה נערכה בשני מקומות שונים: התובעת הסכימה לחסוך מהנתבע את הנסיעה למשרדיה שבאזור המרכז לשם חתימת ההסכם, ולכן תחילה חתם הנתבע על ההסכם והשאיר העותקים החתומים בידי וייץ במתחם; האחרון דאג להעברתם למשרדי התובעת ברמת גן ושם חתמה התובעת על הסטים שהועברו לה.

אותם סטים כשהם חתומים, הוחזרו למשרדו של וייץ שבמתחם וכעבור זמן מה נמסר לידי הנתבע במושכר עותק של החוזה כשהוא חתום ע"י שני הצדדים.