פש"ר 601-00 עזבון עמנואל הקיני ז"ל נ' בית הלחמי (מנהל מיוחד) ואח'

1.בפניי בקשה, שהוגשה על ידי הגב' קרול שרביט (להלן: "המבקשת"), לפיה בית משפט של פשיטת הרגל יורה, כי למבקשת אין חובות כלפי עיזבון המנוח עמנואל הקייני ז"ל, בגין רכישת דירה בבניין, שכתובתו רחוב אידר 48 בחיפה, וכן יורה למנהל העיזבון לחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה לזכות מר אורן שרוט, אשר חתם על הסכם מותנה לרכישת דירתה של המבקשת.

2.עו"ד נביל מטר (להלן: "מנהל העיזבון") מתנגד לבקשה. לעמדתו, היה על המבקשת להביא את גרסתם של מר מיכאל אמסלם והגב' אסתר אמסלם (להלן: "אמסלם"), אשר רכשו את הדירה מהמנוח, על מנת שאלה יציגו ראיות, בדבר מלוא תשלום התמורה בגין הדירה למנוח, וכן יתנו התייחסותם לעובדה, שבמשך עשרות שנים לא נרשמו זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין.

עוד ציין מנהל העיזבון, כי שעה שהעיזבון אינו מודע לתמורות ששולמו למנוח בחייו על ידי רוכשי הדירות ו/או לגובה יתרת החוב שנותרה, נהג מנהל העיזבון במדיניות גבייה פסיבית, במסגרתה כל אימת שמחזיקים בדירות פנו אל מנהל העיזבון לצורך רישום הדירות בלשכת הרישום על שמם, עומד מנהל העיזבון על בחינת זכויותיהם במגמה להידבר איתם ולהגיע להבנות, שלא יפגעו בעיזבון ובנושים ועל מנת לקבל תשלום לקופת העיזבון. מנהל העיזבון סבור, שכך יש גם לנקוט בנסיבות המקרה דנא.

3.עו"ד גב' בית הלחמי (להלן: "המנהלת המיוחדת") הגישה אף היא תגובתה לבקשה. מתגובת המנהלת המיוחדת עולה, כי אמנם אין בידיה ראיות, לכך שאמסלם שילמו את מלוא התמורה בגין רכישת הדירה מהמנוח, ואולם, לעמדתה, אין זה סביר, כי המנוח היה מסכים לרישום הערת אזהרה לטובת המבקשת ולמכירת הדירה אליה, אילו נותרו לאמסלם חובות כלפיו. וכאמור, במועד ביצוע עסקת מכירת הדירה מאמסלם למבקשת (08/12/93), היה המנוח עדיין בחיים.

המנהלת המיוחדת הוסיפה וציינה, כי אכן מדובר בסיטואציה בעייתית, כאשר מכירת הדירה למבקשת נעשתה בעת שהמנוח היה עדיין בחיים ויכול היה לפקח על ביצוע תשלומי התמורה וכן חתם, ככל הנראה, על בקשה לרישום הערת אזהרה לזכות המבקשת, דבר שיש בו כדי להעיד על כך, שלא הייתה מניעה מבחינתו להעברת זכויותיהם של אמסלם בדירה לצד שלישי. מאידך, ציינה המנהלת המיוחדת, כי אין עדויות פוזיטיביות בידי הצדדים לביצוע תשלומי התמורה ולא ברור מדוע, הערת האזהרה שנרשמה לזכות אמסלם, טרם נמחקה.

במהלך הדיון שהתקיים בפניי ביום 21/06/15 ציינה המנהלת המיוחדת, כי מכיוון שרשומה הערת אזהרה על דירת המגורים לזכות אמסלם, יהא על המבקשת לפעול למחיקת הערה זו, בין אם בדרך של קבלת חתימתם של אמסלם ובין אם תידרש לעתור לבית משפט למתן סעד הצהרתי. כן ביקשה המנהלת המיוחדת להבהיר, כי יהא על המבקשת, כמו גם על רוכשים עתידיים, לבצע תשלום תמורת רישום הבית כבית משותף, רישום זכויותיהם של בעלי הנכס במקרקעין, ובכלל זה, תשלומי מסים שיוטלו, ככל שיוטלו על ידי רשויות המס.

עוד ציינה המנהלת המיוחדת, כי שעה שניתן ליתן הצהרה, לפיה המבקשת אינה חבה חובות לעיזבון, ראוי להבהיר, כי על המבקשת ו/או על רוכשי הדירה לבצע את כל הבדיקות הנדרשות לגבי הנכס, לרבות לגבי גובה המסים אשר עלולים לחול בגין העסקה.

4.ב"כ הכנ"ר הביע עמדתו, כי מדובר בצד ג', שלא רכש את הזכויות בדירה ישירות מהמנוח, וכאשר הוצג תיעוד, לפיו עיקר התמורה שולמה למנוח על ידי הרוכש המרכזי, אמסלם, כ-3 שנים לפני שבוצעה עסקת המכר בין אמסלם לבין המבקשת.

לנוכח האמור, סבר ב"כ הכנ"ר, כי משאין וודאות מלאה לגבי תשלום התמורה, כמו גם לכך שהתמורה לא שולמה, ולאור מכלול הנתונים, חלוף השנים, מצבה הסוציאלי של המבקשת וכאשר התמורה שנקבעה בהסכם המכר נמוכה משמעותית מתמורה עבור דירות אחרות מקבילות, בשל בעיות רישום הזכויות בנכס, המליץ ב"כ הכנ"ר שלא לחייב את המבקשת בתשלום נוסף ולאפשר את רישום הערת האזהרה על שמה.