זכריה נ' רשות מקרקעין ישראל ואח'

העותרים - בעלי זכויות בבית מקצועי במושב תירוש - הרסו את הבית המקצועי ותחתיו בנו בית מגורים רחב ידיים בן שלוש קומות עם בריכת שחייה. זאת, ללא היתר בנייה ובלא שהזכויות במגרש הרלוונטי הוקצו להם על-ידי רשות מקרקעי ישראל כבעלת הקרקע. הרשות לאכיפה במקרקעין הוציאה צו הריסה מנהלי כנגד הבנייה הלא חוקית. הליכים משפטיים קודמים שיזמו העותרים לביטול צו ההריסה ולעיכוב ביצועו נדחו. בעתירה הנוכחית מבקשים העותרים להורות לרשות מקרקעי ישראל להקצות להם את הזכויות בחלק הצפוני של המגרש הנדון. בנוסף, העותרים מבקשים להורות לרשות לאכיפה במקרקעין לבטל או לעכב את ביצוע צו ההריסה המנהלי, וזאת עד לסיום הליכי הקצאת הקרקע לעותרים, ועד לחתימה על היתר בנייה שיכשיר בדיעבד את אי חוקיות הבנייה בחלק הצפוני של המגרש. האם יש מקום להיזקק לעתירה, והאם יש עילה להתערבות לגוף הדברים? שאלות אלה יידונו להלן.

רקע

(א) מגרש 70, הריסת הבית המקצועי בו, והבנייה הלא חוקית שביצעו העותרים

1.במוקד העתירה מגרש 70 הנמצא בחלקה 1 גוש 34350 במושב תירוש (להלן גם: המגרש והמושב בהתאמה). שטחו הנוכחי של המגרש הוא כ-918 מ"ר לפי תכנית מי/817. על המגרש חל חוזה משבצת משנת 1962 בין שלושה צדדים: המשיבה 1 שהיא רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) בהיותה מנהלת מקרקעי המדינה; הסוכנות היהודית בהיותה הגורם המיישב; והמשיבה 4 שהיא אגודת המושב תירוש (להלן גם: האגודה) בהיותה בת רשות לשימוש בקרקע.

בעבר הרחוק נבנה בתחומי מגרש 70, בית מגורים בן 40 מ"ר שנועד לשמש בעל מקצוע שאינו חקלאי אשר מקצועו היה נחוץ לאגודה, כגון: רופא, מורה וכיוצ"ב (להלן: הבית המקצועי). הזכויות בבית המקצועי הן של האגודה שבנתה את הבית, בעוד הבעלות במגרש הייתה ונותרה של רמ"י כמנהלת מקרקעי המדינה. אעיר כבר עתה כי נוכח קיומו של בית מקצועי במגרש 70 הוא נחשב למגרש מבוּנה (להבדיל ממגרש פנוי). עוד אעיר כי הבית המקצועי עמד על תילו במגרש 70 במשך שנים, עד שנהרס על-ידי העותרים בשנת 2023 כפי שעוד יפורט להלן.

2.בשנת 2010 המליצה האגודה להקצות את הזכויות בבית המקצועי שבמגרש 70 למומלץ אחר שאינו העותרים. מטעמים שאין צורך לעמוד עליהם, עסקת ההקצאה האמורה לא יצאה אל הפועל.

3.בשנת 2018 החליטה האגודה לאשר לעותרים (שהנם בני זוג) הקצאה של הזכויות בבית המקצועי במגרש 70. בהמשך לכך, בשנת 2020 נחתם הסכם בין האגודה ובין העותרים, במסגרתו האגודה מכרה לעותרים את הזכויות בבית המקצועי של מגרש 70 תמורת 50,000 ₪, וזאת בכפוף לאישורה ולהסכמתה של רמ"י. בהסכם הודגש כי בעוד שהעותרים רכשו מהאגודה את הזכויות בבית המקצועי, הרי רמ"י היא בעלת הזכויות במגרש 70, וכי באחריות העותרים לחתום על הסכם חכירה מול רמ"י לצורך רכישת הזכויות במגרש הנ"ל. זאת ועוד; בסעיף 7.2 להסכם נכתב בבירור כי העותרים מתחייבים שלא לבנות תוספות בנייה או לבצע בנייה כלשהי, ללא קבלת הסכמה של האגודה מראש ובכתב; וכן מתחייבים שלא לחרוג מגבולות הבית והמגרש כפי שייקבעו על-ידי רמ"י (עמ' 27 לכתב העתירה).

4.החל מפברואר 2022 ואילך העותרים פנו לרמ"י מספר פעמים בבקשה להקצות להם את הזכויות במגרש 70 בהסכם חכירה, ואף צירפו את המלצת האגודה לכך. ביולי 2022, בפברואר 2023 ובמאי 2023 רמ"י שבה ודחתה את בקשתם האמורה של העותרים, בנימוק לפיו לפי הדין הם אינם זכאים להקצאה של מגרש 70 בפטור ממכרז.

5.ביום 5.3.2023 נערך דו"ח פיקוח של רמ"י במגרש 70, ממנו עלה כי העותרים הרסו את הבית המקצועי, והחלו בבנייה חדשה שהייתה אז בשלב יציקת רצפה. הכל, ללא הסכמה של רמ"י כבעלת המגרש, וללא היתר בנייה מהמשיבה 3 שהיא הוועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה (להלן גם: הוועדה המקומית).

מדו"ח פיקוח נוסף מיום 11.7.2023 עלה כי העותרים המשיכו בבנייה בתחומי מגרש 70 שכללה "עבודות בניית בית (בניית שלד) כאשר הבנייה של המבנה נמצאת בשלבי סיום + בניית בריכה". בדו"ח הפיקוח האמור צוין שוב כי הבנייה מתבצעת ללא היתר בנייה וללא הסכמת רמ"י, וכי "לא קיים חוזה [של רמ"י] בשטח הנ"ל" (עמ' 92 לתגובה המקדמית של המדינה; להלן גם: התגובה המקדמית).

כשבועיים לאחר מכן, ביום 25.7.2023, נערך דו"ח סיור מטעם המשיבה 2 (להלן: הרשות לאכיפה במקרקעין), ממנו עלה כי במגרש 70 אוּתר מבנה בן 3 קומות שנבנה ללא היתר, ושטחו הכולל כ-575 מ"ר: מפלס תחתון (תת קרקעי) בשטח של כ-230 מ"ר, מפלס אמצעי (קומת קרקע) בשטח של כ-230 מ"ר, מפלס עליון (מרפסת) בשטח של כ-50 מ"ר, וכן בריכה שחייה בשטח של כ-65 מ"ר. אותה עת עבודות הבנייה טרם הסתיימו. הודבקה אזהרה לפני נקיטת הליכים בכניסה למתחם. מעיון בתצלומים שצורפו לדו"ח עולה כי באותו שלב המבנה עדיין היה במצב שלד (עמ' 96 ואילך לתגובה המקדמית).