דוברונסקי נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז תל אביב

לפני ערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 22.4.2018 (להלן: "ההחלטה"), שדחתה את בקשת הצדדים לאישור הסכם פשרה בנושא היטל השבחה.

רקע

המערער רכש מתושבות צ'ילה מספר נכסים ביפו בחודש אוגוסט 1983. בין הנכסים רכש המערער גם נכס הממוקם בדרום מערב שכונת עג'מי, ברחוב שפתי ישנים פינת רחוב קדם ביפו, במקרקעין הידועים כגוש 7043 חלקות 29 ו- 30 (להלן: "הנכס").

ביום 29.11.2015, כ-32 שנה לאחר ביצוע הרכישה, פנה המערער למשיבה בבקשה לקבל תעודה לרשם המקרקעין לצורך רישום הנכס על שמו. ביום 4.1.2016 שמאיי המקרקעין של המשיבה הפיקו שומת השבחה ובהתאם ביום 28.1.2016 הנפיקה המשיבה למערער דרישה לתשלום היטל השבחה. ההשבחה נכון למועד הסכם המכר עמדה על סך של 1,978.22 ₪, ובתוספת הצמדה וריבית פיגורים, תפחה לסך של 3,198,050 ₪.

ביום 13.3.2016 הגיש המערער ערר לוועדת הערר ובו כפר בעצם החיוב. לטענת המערער שכונת עג'מי בה שוכן הנכס היא שכונת שיקום לגביה חל פטור מתשלום היטל השבחה, כי על פי תיק המידע של הנכס משנת 2001 לא קיימת לגביו חבות בגין היטל השבחה, כי המשיבה ידעה אודות המכר למצער משנת 1985 עת פנתה למערער כבעלי הנכס אך לא נקטה כל הליך לדרישת היטל ההשבחה ולפיכך חוב זה התיישן. לחלופין טען, כי למצער יש בטענותיו אלה כדי להפחית כליל את ריבית הפיגורים. לחילופי חילופין טען שאין לחייבו בריבית פיגורים בגין שתי תקופות: הראשונה, החל ממועד התוכניות המשביחות (1981) ועד למועד קביעת הלכת נווה בנין (2003) (ע"א 1321/02 נווה בניין ופיתוח בע"מ נ' הועדה לבניה למגורים ולתעשייה, מחוז מרכז (26.5.2003) (לעיל ולהלן: הלכת נווה בנין")), בה נקבע כי המועד לתשלום היטל השבחה הוא מועד העסקה ולא מועד העברת הזכויות (להלן: "התקופה הראשונה"); השנייה, היא התקופה שבה התנהלו הליכים משפטיים בין המערער למוכרות (2005-2010)' לעניין בעלות המערער בנכס שכן מדיניות הוועדה המקומית היא שלא לחייב בריבית לתקופה בה קיימת מחלוקת ביחס לבעלות בנכס (להלן: "התקופה השנייה").

הוועדה המקומית דחתה את טענות המערער בערר, למעט לעניין טענותיו הנוגעות לביטול ריבית הפיגורים בשל התקופה הראשונה והשנייה. המערער שביקש להביא המחלוקת לסיום פנה לוועדה המקומית לבירור המשמעות הכספית של הטענות להן הסכימה המשיבה והצדדים החלו מנהלים משא ומתן לפשרה. המשא ומתן אמנם הסתיים בפשרה, לפיה המערער הסכים לוותר על כל טענותיו, למעט בנושא ריבית הפיגורים בתקופות הראשונה והשנייה והמשיבה, הסכימה להחיל על המערער את מדיניותה והמדיניות הרווחת בקרב ועדות מקומיות נוספות, התואמת את פסיקותיהן של ועדות ערר בנוגע לשתי התקופות בלבד. על פי מדיניות זו, לתקופה הראשונה, נהגה שלא לחייב נישומים בריבית פיגורים ממועדים שלפני הלכת נווה בנין, ככל שעסקת המכר בוצעה קודם למועד זה. לגבי התקופה השנייה, קיים נוהג שלא לגבות ריבית פיגורים, שעה שקיימת מחלוקת לגבי הבעלות בנכס. אשר לכל יתר התקופות נשוא החיוב הוסכם כי המערער יישא במלוא החיוב לרבות ריבית הפיגורים.

לאחר קבלת האישורים הנדרשים מנציגי הוועדה המקומית ומוועדת הפשרות של הוועדה המקומית, הגישו הצדדים את הסכם הפשרה לאישור ועדת הערר, לאחר שמצאו אותו ראוי וסביר בהיותו משקף את מדיניות הוועדה המקומית עובר לתיקון 84 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"); מדיניות וועדות אחרות, החלטות וועדת הערר ואף החלטות ועדת הערר עצמה וכי לא מדובר בפשרה הסוטה בצורה ברורה מהוראות הדין אלא תואמת אותם, מה גם שהפשרה מחלקת את הסיכונים באופן סביר, שאינו פוגע בשוויון בין נישומים ומקדם את השוויון. הצדדים אף צירפו סכמה מתאימה לאופן ביצוע חישובי הריבית וההצמדה עפ"י התקופות השונות המוסכמות (נספח 10 לערעור).

ביום 22.4.2018, כשנתיים לאחר הגשת הערר, ולאחר דיון שהתקיים ביום 14.1.2018, ניתנה החלטת ועדת הערר ובה נדחתה הבקשה למתן תוקף של החלטה להסכם הפשרה.

החלטת וועדת הערר

ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי בחנה את הבקשה לאישור הסדר הפשרה המפחית כ-75% מגובה החיוב המקורי, כנגד ויתור על טענות המערער בערר; כי ריבית הפיגורים מהווה תמריץ לדיווח במועד על הסכם המכר; כי לא נעשה דיווח בפועל על הסכם המכר בסמוך לעסקה אלא לאחר כ-32 שנה (29.11.2015); כי העורר ציין בפנייתו לוועדה המקומית ביום 8.4.2014 כי עסקת המכר בוצעה בתאריך 5.1.2014 למרות שהסכם המכר לא צורף לפנייתו זו אלא פס"ד הצהרתי מיום 4.1.14 בדבר זכויות העורר בנכס; כי לא פורט מדוע העסקה לא דווחה משנת 1983 ועד 2015 או 2014 וכי נושא זה הינו רלוונטי לאור פרק הזמן שחלף ממועד העסקה עד למועד הדיווח; כי תשובה לשאלה בדבר הסיבה לאי הדיווח עלתה בפס"ד של ביהמ"ש העליון בערעור המוכרות על פסה"ד של ביהמ"ש המחוזי (ע"א 1333/14 סעדה נ' דוברונסקי (28.7.2015)) בו מציין כב' הש' עמית את הסיבות האמתיות לאי הדיווח במועד, על ההשלכות הפליליות שבאי דיווח זה שנועד להימנע מתשלומי מס למרות שסוגיות אלה הוסדרו לבסוף למול שלטונות המס; כי ערעור המשיב על שיעור שכה"ט וההוצאות שהגיש נדחה מהטעם שאין ערכאת הערעור מתערבת בנושא זה אך גם בשל הסתייגות ביהמ"ש מאי הדיווח לשלטונות המס במועד. לפיכך סברה וועדת הערר, כי "לנוכח קביעתו של בית המשפט העליון בדבר הנסיבות שבעטיין לא דווח הסכם זה, איננו סבורים כי הפשרה שהוצגה לפנינו היא ראויה, וכי ראוי (צ"ל לא ראוי א.ב.) במקום שבו הסכם לא דווח במטרה ברורה להתחמק מתשלום מס, למחול על 75% מריבית הפיגורים החלה במקרה זה".