לזר ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון אונו ואח'

לפניי ערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב מיום 19.2.15 בערר קא/11/95036 (להלן: ועדת הערר). וועדת הערר, דחתה את ערר המערערים על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית אונו (להלן: הוועדה המקומית) לדחות את תביעות הפיצויים שהגישו המערערים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. המערערים טענו לפני הוועדה המקומית ולפני וועדת הערר לפגיעה נטענת בחלקותיהם עקב אישורה של תכנית קא/380 שמטרתה הקמת מתחם מגורים בסמוך לבתי המערערים.

1. העובדות וההליכים שלעניין

א. רקע כללי

על המקרקעין נשוא ההליך חלה, קודם לתכנית מכוחה ההוגשה תביעת הפיצויים, תכנית במ/172/02 משנת 1994 (להלן: התכנית הראשונה), במסגרתה תוכנן מתחם של כ-100 דונם לכ-400 יחידות דיור, שטחי ומבני ציבור. בשעתו מרבית הקרקע הייתה בבעלות ממ"י דאז, ובחכירת המשיבה 2, אזורים בנין (1965) בע"מ, לשעבר: חברת שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (להלן: המשיבה 2 או חברת שו"פ) למעט שטח של כ-10 דונם (מבנן אחד) שהוא רובו בבעלות פרטית. המבנן הפרטי הוא המבנן נשוא תביעת הפיצוי של המערערים.

בעת ההליכים לפרסום תכנית קא/380 למתן תוקף חתמה המשיבה 2, ביום 22.11.05, על כתב התחייבות לשיפוי בגין כל תביעות הפיצויים שתוגשנה כנגד הוועדה המקומית בגין אישורה של התכנית.

ביום 28.2.08 פורסמה למתן תוקף תכנית קא/380 בי.פ. 5781 מיום 28.2.08 (להלן: תכנית קא/380 או התכנית) על חלק משטח השכונה. תכנית זו אינה חלה על החלקה הפרטית, החלקה בה טוענים המערערים לזכויות. מטרת התכנית הינה הקמת מתחם מגורים בין 304 יחידות דיור, מבני ציבור ודרכי גישה (תקנון התכנית צורף כנספח א' לתגובת הועדה המקומית).

ביום 27.2.11 הגישו המערערים לוועדה המקומית תביעות לתשלום פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק). התביעה הוגשה בשל פגיעה נטענת בחלקות המערערים, עקב אישורה של תכנית קא/380. תביעות הפיצויים הוגשו בגין פגיעה נטענת של התכנית בחלקות 587 ו-595-592 שבגוש 6490 בקריית אונו.

ביום 20.7.11 החליטה הוועדה המקומית לדחות את תביעות הפיצויים (החלטתה צורפה כנספח 2 לכתב הערעור). החלטת הועדה המקומית מבוססת על חוות דעת משפטית של היועמ"ש לוועדה המקומית (חוות הדעת צורפה כנספח ג' לתגובת הועדה המקומית), ולנוכח התייחסות חברת שו"פ לכתב התביעה שכללה שלש חוות דעת. האחת, חוות דעת שמאית של שמאי המקרקעין מר משה פרידמן (צורפה כנספח ד' לתגובת הוועדה המקומית), השנייה, חוות דעת מומחים לאיכות הסביבה שהוכנה בידי ד"ר רון לשם מטעם חברת לשם-שפר איכות סביבה בע"מ והשלישית, חוות דעת תחבורתית שהוכנה ע"י מר גור פוקס, מטעם חברת דגש הנדסה תכנון תנועה ודרכים בע"מ.

ביום 21.9.11 הגישו המערערים ערר, בהתאם לסעיף 198 לחוק על החלטת הועדה המקומית (כתב הערר וכתב התשובה, ללא הנספחים, צורפו כנספחים ה' ו-ו' לתגובת הועדה המקומית). ועדת הערר בהחלטתה נשוא הערעור דחתה את הערר במלואו.

1.ב. החלטת הועדה המקומית

הועדה המקומית דחתה את תביעת הפיצויים של המערערים מארבעה נימוקים מרכזיים. הנימוק הראשון לדחייה היה כי המערערים לא הוכיחו את זכויותיהם במקרקעין במועד הקובע; השני, כי החלקות נשוא התביעות אינן גובלות בתכנית קא/380 כנדרש בסעיף 197 לחוק. הנימוק השלישי לדחיה היה כי המערערים לא הוכיחו כי תכנית קא/380 פגעה בתכונות המקרקעין ולבסוף, כי המערערים לא הוכיחו בראיות ובעסקאות כי תכנית קא/380 פגעה בשווי במקרקעין.