הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' הירש ואח'

מבוא ורקע עובדתי

1. ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה ירושלים (עו"ד אליעד וינשל, מר זהר עירון, מר גרשון בן ישראל; להלן: ועדת הערר) מיום 6.7.2016 בתיק ערר 351-356/16, בגדרה אושרה למשיבים זכאות לפטור מותנה מהיטל השבחה וזאת מכוח סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: התוספת השלישית ו-החוק). הוראה זו מאפשרת דחיית תשלום ופטור מהיטל השבחה לאחריה כאשר נבנית דירה בשטח הקטן מ- 140 מ"ר.

    

2. המשיבים הם בעלים במשותף של מקרקעין המצויים בירושלים (חלקה 13 בגוש 30072, להלן: המקרקעין). על המקרקעין הוקם בית בן קומה אחת שכלל שתי יחידות דיור וזאת בהתאם לתכנית בניין ערים מק/6528. בשנת 2013 ניתן היתר להרחבת הבנייה ונבנו בבניין ארבע קומות שבהן שתי יחידות דיור. כל אחת מיחידות הדיור היא דו מפלסית. הדירה הראשונה היא בקומות הראשונה והשנייה והדירה השנייה היא בקומות השלישית והרביעית. שטחה של כל אחת מיחידות הדיור עולה על 140 מ"ר.

    

3. בשנת 2012 רכשו המשיבים את הזכויות במקרקעין במשותף. כוונתם של המשיבים הייתה לפצל את שתי הדירות, בנות שתי הקומות כל אחת, כך שתהיינה ארבע דירות: אחת בכל קומה. בהתאם לכך חתמו המשיבים על הסכם שיתוף (נספח 4 לערעור)

    

4. ואכן, בשנת 2014 אושרה תכנית בניין ערים חדשה 124230 (להלן: תכנית 124230), המאפשרת את פיצול שתי הדירות הקיימות והוספת עד שלוש יחידות דיור נוספות, כך שבמקום שתי יחידות דיור יהיה ניתן לבנות על המקרקעין חמש יחידות דיור. המשיבים הגישו, בהסתמך על התכנית החדשה, בקשה להיתר בניה שיאפשר להם את פיצול שתי הדירות לארבע, כך ששטח כל אחת מהן קטן מ- 140 מ"ר, וזאת בהתאם לתכנית (אף שיתכן והפיצול בפועל נעשה עוד לפני כן). מכל מקום, בקשתם של המשיבים להיתר אושרה ביום 2.11.2015. במסגרת היתר הבנייה, נעשתה ככל הנראה גם התאמה של המבנה לארבע דירות ונדרשה בניית מדרגות חיצוניות.

    

5. נוכח הוצאתו של היתר הבנייה דרשה המערערת מהמשיבים לשלם היטל השבחה בגין ההשבחה הנובעת מהתכנית וממימוש הזכויות על-פיה. המשיבים מצדם עתרו למתן פטור מתשלום היטל השבחה, לשלוש מארבע הדירות, וזאת מכוחו של סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, בהינתן כי מדובר ב"בנייה" וכי שטח הדירות לאחר הפיצול קטן מ- 140 מ"ר.