הוועדה מהקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון נ' בתיה בת בינמין זאב קוצר ואח'

בפני ערעור המכוון כנגד החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה - פיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר"), מיום 24.03.14, אשר דחתה את ערר המערערת (להלן "הוועדה המקומית"), ואימצה את חוות דעתו של השמאי המכריע אמנון ניזרי.

העובדות הרלוונטיות

1. בבעלות המשיבים (בחלקים שווים), מקרקעין בשטח של 504 מ"ר, הידועים כחלקה 76 בגוש 3926 (להלן: "המקרקעין"). המקרקעין נמצאים ברחוב רוטשילד 65 פינת רחוב התאנה 2 בראשון לציון, ובנוי עליהם בנין דו קומתי ששטחו 300 מ"ר, בכל קומה שתי יחידות (להלן "הנכס"). כל יחידות הנכס משמשות היום למשרדים. ככל הנראה במקור נבנה הבנין כבנין מגורים (ראה הערת השמאי המכריע עמ' 42 לשומה).

2. ביום 02.10.11, שלחה הועדה המקומית למשיבים דרישה לתשלום היטל השבחה על סך של 453,337.19 ₪ נכון ליום 14.10.11, הנסמכת על חוות דעתו של השמאי אורי כהן, מיום 09.08.11. על פי הנאמר בדרישה, החיוב נובע מאישור תכנית רצ/59/5/1, שפורסמה למתן תוקף ביום 16.11.00 (להלן: "התכנית המשביחה"). התכנית המשביחה מאפשרת שימושים מסחריים במקרקעין, אותם עושים המשיבים בפועל, והדרישה להיטל השבחה היא בגין מימוש חלקי.

3. לטענת המשיבים, שווי הנכס לא השתנה בעקבות אישור התכנית המשביחה, מאחר והשימוש בחזית מסחרית הותר במקרקעין עוד קודם לאישורה של התכנית המשביחה, מכח הוראות תכנית רצ/7/78 ותכנית המתאר רצ/1/1 המאושרת מאז שנת 1970.

לאור טענת המשיבים, ולבקשתם מונה השמאי אמנון נזרי כשמאי מכריע (להלן: "השמאי המכריע").

4. בחוות דעתו מיום 15.03.11, אימץ השמאי המכריע את עמדת המשיבים, לפיה השימוש המסחרי בנכס הותר עוד במסגרת "המצב הקודם", על פי תכנית המתאר רצ/1/1, והתכנית המשביחה רצ/59/5/1 רק יצרה וודאות מלאה. השמאי המכריע קבע כי מקדם הוודאות הביא להשבחה בשיעור 15% מהפרש השווי שבין ייעוד מסחרי למגורים ד'. השמאי המכריע הוסיף ואמר בחוות דעתו כי לאותה תוצאה ניתן להגיע אם רואים בתחילת השימוש המסחרי בפועל, שימוש החורג מהיתר (ולא מתכנית), כפי שיפורט להלן.

התכניות החלות על המקרקעין

5. תכנית רצ/7/78, פורסמה למתן תוקף בי.פ. 1251 ביום 31.12.65. התכנית מסווגת את מרבית המקרקעין כאזור מגורים ד' וחלק קטן כדרך חדשה.

תכנית המתאר רצ/1/1, הופקדה בי.פ. 1075 מיום 26.3.64 ופורסמה למתן תוקף בי.פ. 1646, ביום 30.07.70. בסעיף 3 לתקנון התכנית נקבע: "כל התכניות המפורטות אשר אושרו אחרי תאריך הפקדת תכנית זאת כוחן יפה מתכנית המתאר".

התכנית מתירה באזור מגורים ד' שימוש למגורים, ובאישור הועדה המקומית גם שימושים נוספים ובכללם משרדים לבעלי מקצועות חופשיים בלבד, חנויות לשרות הצרכים היום-יומיים ועוד.