גיורא הנדלמן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב

בפני ערעור מנהלי שהגיש מר גיורא הנדלמן (להלן: "המערער") על החלטת וועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה שבמחוז תל אביב (להלן: "ההחלטה" ו-"וועדת הערר") שניתנה על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (להלן: "הוועדה המקומית") בקשר עם היטל השבחה שהוטל על המערער אגב מכירת דירת מגורים בבית משותף ברחוב מיכ"ל 16 בעיר תל אביב (להלן: "הדירה").

רקע וההחלטה נשוא העתירה

1. החלטת הוועדה המקומית וההחלטה נשוא הערעור ניתנו בקשר עם היטל השבחה בגין מכירת הדירה כאמור. אין חולק כי לדירה שנמכרה צמודים החלקים הבאים: גג הבית המשותף (כ-122 מ"ר); גג המקלט (כ-10 מ"ר); מרפסת גג (כ-26 מ"ר). כך גם אין חולק כי על פי תכנית בנייה שמספרה 2331, ניתן לבנות בבית המשותף קומה חמישית בתנאים המפורטים בה (להלן: "תכנית 2331" ו-"זכויות הבניה"). עוד אין חולק כי נכון למועד הגשת הערעור זכויות הבניה לא מומשו.

2. בהליך שבפני המחלוקות בין הצדדים הצטמצמו לשאלה אחת בלבד - האם זכויות הבניה על פי תכנית 2331 שבגינן הוטל היטל ההשבחה נלוות לדירה בלבד, ועל כן עם מכירת הדירה נדרש המערער לשלם את מלוא היטל ההשבחה, או שזכויות הבניה לפי תכנית 2331 שייכת לכל דיירי הבניין המשותף באופן יחסי לחלקם ועל כן עם מכירת דירת המערער היה עליו לשלם היטל השבחה רק על פי חלקו היחסי בבניין המשותף, קרי, כ-1/8 בלבד.

3. החלק הרלוונטי בהחלטה, שמהווה את עיקרה, קובע כי "מלוא הזכויות שניתן לנצל [לפי תכנית 2331 - א.נ.ח] על השטח הצמוד לדירתו של העורר" ועל כן על המערער הנטל לתשלום מלוא היטל ההשבחה בגין התכנית המשביחה.

4. ההחלטה של וועדת הערר נסמכה על מספר נימוקים: תקנון הבית המשותף קובע את זכות דיירי הבניין לבנות בחלקים הצמודים לדירותיהם ובין השאר כולל התקנון את הקביעה בדבר זכותו של המערער לבנות בגג הצמוד לדירה, שרק עליו ניתן לממש את תכנית 2331 לבנייה. וועדה הערר דחתה את קביעת השמאית המכריעה שלפיה תקנון הבית המשותף קובע כי זכויות הבניה של המערער על הגג מוגבלות כדי חלקו היחסי בבית המשותף, וקבעה כי פרשנות התקנון אינו בתחום מומחיות השמאית המכריעה ואין היא נדרשת לפרשנות משפטית; עוד ציינה הוועדה כי אינה מקבלת את טענת המערער כי העובדה שבעבר הגיש בקשה להיתר בנייה על הגג לבניית ארבע דירות ונדחה מלמדת על כך שהבין וקיבל את הדין שזכויות הבניה אינן רק שלו זאת בין היתר משום שבקשתו נדחתה מטעמים תכנוניים ולא מטעמים קנייניים.

5. הוועדה גם ציינה בהחלטתה כי לא נעלמה מעיניה העובדה כי השמאית המכריעה קבעה שהתמורה שקיבל המערער עבור הדירה אינה משקפת תמורה עבור זכויות הבניה לפי תכנית 2331 אך לדבריה "מחיר המכירה לא תמיד ישקף נכונה את הזכויות המוקנות בנכס" וכי המחיר אינו ראיה קונקלוסיבית לזכויות שהוקנו.

טענות המערער

6. המערער טען כי ההחלטה שגויה מיסודה, מבוססת על פרשנות שגויה של תקנון הבית המשותף ומתעלמת מהנסיבות ומהראיות. לטענתו בעלותו היא ב-1/8 מהשטח הרלוונטי לתכנית 2331 ולפיכך מבקש הוא מבית המשפט לבטל את החלטת הוועדה שבטלה את שומת השמאית המכריעה ולקבוע כי שומת השמאית המכריעה (נספח 6 לכתב הערעור) תיוותר על כנה. כטענה חלופית, מבקש המערער כי ככל שבית המשפט יקבע שזכויות הבניה נלוות לדירה בלבד, הרי יש לקבוע כי המערער לא מכר את זכויות הבניה (אלא את הדירה והצמודים בלבד) ולפיכך לא קמה חבותו לשלם בשלב זה את היטל השבחה.