עמ"נ 57872-06-16 חברת בתים משותפים בחיפה בע"מ נ' מלון שומאכר בע"מ ואח'

1.לפניי ערעור מנהלי על החלטת הוועדה המחוזית מיום 22.5.16 בערר מס' 9019/15, לפיה נדחתה תביעתה של המערערת לפיצויים בגין פגיעה תכנונית.

רקע בקצרה

2.המערערת הינה הבעלים של חלקה 41 בגוש 10930 (להלן: "המקרקעין") המהווים את מגרש ה' על פי תכנית חפ/1725, שהוא מגרש ריק במושבה הגרמנית בחיפה והמיועד לפי תב"ע מאושרת למסחר ולמגורים. המשיבה 1 חברת מלון שומאכר בע"מ (להלן: "המשיבה") היא יוזמת תכנית חפ/2303 "מלון שומאכר ברח' לוחמי הגטאות במושבה הגרמנית" (להלן: "התכנית"), אשר פורסמה בילקוט הפרסומים בתאריך 10.6.2012 ומשתרעת על שטח של 1.3 דונם במתחם המושבה הגרמנית בחיפה. המשיבה חתומה על כתב שיפוי לטובת הוועדה המקומית לתכנון ובניה בחיפה, היא המשיבה 2 (להלן: "הוועדה המקומית"), לתשלום פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אם וככל שהוועדה המקומית תידרש לשלם עקב אישורה של התכנית (להלן: "כתב השיפוי").

3.המערערת התנגדה לאישור התכנית ועתרה לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה לאשר את התכנית. עתירתה נדחתה בפסק דינו של כב' השופט א' אליקים (עת"מ (חיפה) 33561-03-12). לאחר דחיית ההתנגדות הגישה המערערת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה" להלן: "התביעה"). בתביעה טענה המערערת כי נגרם למקרקעין ירידת ערך עקב אישורה של התכנית בשלושה ראשי הנזק הבאים: הסתרת נוף פתוח; מטרד עקב שימוש מסחרי קרוב לגבול המשותף; ביטול 14 מקומות חניה במגרש 156 דבר אשר ייאלץ אותה לטענתה להקים בעתיד חניה תת קרקעית במקרקעין שלה. המערערת העריכה את הנזקים שנגרמו לה כתוצאה מהתכנית בסכום של 3,744,000 ₪, תוך שהיא נסמכה על חוות דעת שמאי המקרקעין מר איתן שריאל.

4.מאחר והוועדה המקומית לא נתנה כל החלטה בתביעה, הגישה המערערת ערר לוועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז חיפה (להלן: "ועדת הערר"). בסמוך לאחר הגשת הערר התקבלה החלטת הוועדה המקומית אשר דחתה את התביעה לגופה בהסתמך על חוות דעת שמאי מטעם הוועדה המקומית.

על אף קבלת החלטת הוועדה המקומית טרם הדיון בוועדת הערר, לא מצאה המערערת לנכון, משום מה, להגיש ערר מתוקן ולכלול בו טענות כנגד החלטת הוועדה המקומית לגופה. ממילא, לפני וועדת הערר עמד כתב הערר המקורי בלבד אשר כלל כאמור רק טענות לגבי אי מתן החלטת הוועדה המקומית וכן חוות דעת שמאי מקרקעין מר איתן שריאל עליה נסמכה תביעת המערערת לפני הוועדה המקומית. לערר הוגשה תשובת המשיבה ותשובת הוועדה המקומית.

החלטת ועדת הערר

5.ועדת הערר אפשרה למערערת להעלות בפניה טענותיה כנגד החלטת הוועדה המקומית, אף שכאמור, כתב הערר לא כלל כל טענות לגוף העניין. בין היתר, טענה המערערת כי הוועדה המקומית לא הייתה רשאית להסתמך על חוות דעת השמאי מטעמה מאחר והשמאי מועסק כעובד עירייה ומצוי בניגוד עניינים מובנה. טענה זו נדחתה על ידי ועדת הערר בנימוק שהשמאי אמנם שכיר של הוועדה המקומית ואולם תפקידו הוא אך לערוך שומות עבור הרשות והוועדה המקומית ואין בכך ניגוד עניינים.