עמ"נ 11515-01-16 עירית תל-אביב-יפו נ' אס.אל. פי מוצרי מעבדות בע"מ

המשיבה מחזיקה בקומה 3 בבניין ברחוב אנילביץ' 62 תל אביב. המערערת חייבה את המשיבה בארנונה עירונית בין היתר בגין שטחי מדרגות, כדלקמן: 13.79 מ"ר – בגין גרם מדרגות חירום המצוי מחוץ לבניין; 14.38 מ"ר – בגין חדר מדרגות המצוי בתוך הבניין, וביתר דיוק בקומה 3. המערערת עיגנה חיוב זה בהוראת סעיף 1.3.1 ח לצו הארנונה לעיריית תל אביב – יפו, לשנת 2014. המשיבה השיגה על חיוב זה ומשהשגתה נדחתה – הגישה היא ערר לוועדת הערר שליד עיריית תל אביב-יפו. וועדת הערר קבעה בהחלטתה מיום 4.11.2015 (שעסקה גם במחלוקות נוספות), כי יש לקבל עמדת המשיבה. על כך הוגש הערעור שלפניי מטעם העירייה.

סעיף 1.3 לצו הארנונה עוסק בהגדרות. סעיף 1.3.1 עוסק בהגדרת "שטח" וסעיף 1.3.1 ח קובע כדלקמן:

"שטח משותף בבניין או בקומה שרובו אינו משמש למגורים, לא יחויב, למעט בניין או קומה אשר לפחות 80% מהשטח הלא משותף מוחזק ע"י מחזיק אחד. שטחים משותפים אלה יחולקו ויחויבו באופן יחסי בין המחזיקים. שטחים המשמשים למערכות אנרגיה, מיזוג אוויר וכיוצא בזה והמוחזקים באחריות חברת ניהול או ועד בית – יחויבו במלואם".

(ההדגשות – במקור).

וועדת הערר נימקה את עמדתה, בדבר ביטול חיובי הארנונה הנוגעים לחדרי המדרגות, כדלקמן: סעיף 1.3.1 ח מתייחס לשתי אפשרויות בנוגע לשטח המשותף: שטח משותף בבניין ושטח משותף בקומה. לא ניתן להתייחס לחדר מדרגות ביחס לקומה בלבד אלא ביחס לשטח הבניין כולו. משאין המשיבה מחזיקה ב-80% משטח הבניין – אין לחייבה בארנונה בגין חדרי המדרגות.

העירייה סבורה כי פרשנותה המשפטית של וועדת הערר להוראה סעיף 1.3.1 ח לצו הארנונה, שגוייה היא, שכן על פי לשון הצו, עסקינן במצב שבו קיים גורם המחזיק ב-80% מן השטח הלא משותף בקומה ובמצב זה – יש לחייבו בגין השטח המשותף המצוי בקומה אותה הוא מחזיק (בענייננו: חדרי מדרגות), וזאת – בלא קשר לשאלה אם מחזיק הוא ב-80% משטח הבניין אם לאו. העירייה ביקשה לתמוך עמדתה בפסק הדין בבר"מ 8479/14 מנהל הארנונה של עיריית הרצליה נ' הולנדיה המרכז להנדסה, ניתן ביום 9.12.15, פורסם במאגר נבו (להלן: "פרשת הולנדיה"). פסק הדין דן בפרשנות סעיף 8 לפרק המבוא בצו הארנונה של עיריית הרצליה. סעיף זה הטיל חובת תשלום ארנונה גם על:

"שטח מבנה שאינו משמש למגורים כולל כל השטח הבנוי של המבנה (על פי מידות חוץ של המבנה) בכל הקומות, לרבות מעברים, מסדרונות, מחסנים, סככות, מרפסות, חדרי שירותים וכל מבנה עזר המשמש את המחזיק, בין אם אלה מהווים מבנה אחד או מספר מבנים ובין שהם מצויים במפלס אחד או במספר מפלסים. שטחים משותפים בכל חלקי המבנה, יחולקו בין המחזיקים, ויהוו חלק אחד מן השטח הכולל של המבנה שבהחזקת כל מחזיק".

(ההדגשות – לא במקור)

בפרשת הולנדיה קבע בית המשפט העליון כי "תנאי של שימוש בפועל מצד המחזיק בהקשר לנכסים משותפים אינו נדרש ..." (אפשר ובכך נהפך, בעקיפין, פסק דיני בעמ"נ 56524-02-14 (פסקה 2). מנגד, ראו בר"מ 201/15 פסקה 8). מכל מקום, הקביעה המצוטטת לעיל אינה יפה לענייננו. זאת, על שום שצו הארנונה של עיריית הרצליה, שונה מן ההוראה של סעיף 1.3.1 ח לצו הארנונה של עיריית תל אביב – יפו. הסיפא לסעיף 8 של הצו קובעת כלל שלפיו מוטל חיוב ארנונה בגין כל השטחים המשותפים בכל חלקי הבניין, אולם צו הארנונה של עיריית תל אביב – יפו קובע כלל הפוך לחלוטין, בהעניקו פטור מארנונה לשטח משותף בבניין שאינו למגורים. לא ניתן אפוא לפרש את צו הארנונה של עיריית תל אביב – יפו לאור פרשנות צו הארנונה של עיריית הרצליה. זאת ועוד. שאלת (העדר) השימוש בפועל (שבה דובר בפרשת הולנדיה), ככל שהיא רלוונטית לענייננו, אינה מעלה ואינה מורידה בנוגע לפרשנות שאבקש להציע להלן לצו הארנונה של עיריית תל אביב – יפו.

כאמור, נקודת המוצא לענייננו היא קיומו של פטור מתשלום ארנונה בגין שטח משותף בבניינם שאינם למגורים. החריג הוא השתת ארנונה בגין שטח משותף, אך זאת בתנאי, והוא: החזקה על ידי מחזיק אחד ב-80% ומעלה מן השטח הלא משותף בקומה או בבניין, לפי העניין.

עלינו לתת את הדעת לא רק ללשונו של סעיף 1.3.1 ח לצו הארנונה, אלא גם לתכליתו. בניגוד לשטחים משותפים בבתי מגורים, אשר מצורפים לשטח הדירה ומחויבים בתשלום ארנונה, ראתה העירייה להקל עם מבנים שאינם משמשים (ברובם) למגורים, בהענקת פטור בנסיבות מסוימות בגין שטחים משותפים. זאת, ככל הנראה בשל כך שסכום הארנונה המוטל על הבניינים שאינם למגורים גבוה משמעותית מאשר זה המוטל על דירות.

נוסף על התכלית האמורה, יש לתת את הדעת גם למהותו של אותו שטח משותף המועמד לשאת חיובי ארנונה. השילוב בין השניים יוליך לתוצאה הפרשנית הראוייה.