עמ"נ 14551-08-15 מ.ס. קרקעות הגליל בע"מ

1.ערעור מנהלי על החלטת ועדת ערר לעניין היטל השבחה מיום 14.06.2015.

עובדות והליכים:

2.במוקד ערעור זה עומדת חלקה 91 בגוש 15156 המשתרעת על פני חלקים משלושה מגרשים (467,768,469) במושב אילניה שבגליל התחתון (להלן: המקרקעין). על המקרקעין חלה תוכנית ג/10633, אשר הרחיבה את השטחים המיועדים למגורים במקרקעין.

3.לאחר שהמערערת מכרה את זכויותיה במקרקעין לאחר, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גליל תחתון (להלן: הוועדה המקומית), הוציאה למערערת דרישה לתשלום היטל השבחה. המערערת חלקה על גובה השומה והגישה לוועדה המקומית שומה נגדית. לצורך ליבון המחלוקת בין הצדדים מונה מר אבישי זיו כשמאי מכריע (להלן: השמאי המכריע) בהתאם למנגנון הקבוע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה).

4.ביום 29.10.2012 נתן השמאי המכריע את השומה המכרעת, כאשר הוא אומד את שווי המקרקעין בהתבסס על עסקאות השוואה לקרקע למגורים בכפר תבור, תוך הפחתה של 30% (הכפלה במקדם 0.7) והפחתה של 15% בשל מושע.

5.המערערת הגישה ערר במסגרתו העלתה שורה ארוכה ומפורטת של השגות ותקפה את שומת השמאי המכריע. בשל טענותיה, ביקשה ועדת הערר מהשמאי המכריע שיגיש לה הבהרה ביחס לשורה ארוכה של נקודות הנוגעות לחוות דעתו. ביום 29.04.2014 הגיש השמאי המכריע את הבהרותיו, בעניין חישוב שטחי השירות במגרש 469 ציין השמאי המכריע כי שגה בנתוניו וביצע הפחתת שומה בהתאם; ביתר הנושאים, השיב ועמד על האמור בחוות דעתו. וועדת הערר קיימה דיון נוסף בנוכחות הצדדים, לאחר מכן ביקשה מהשמאי המכריע להתייחס באופן פרטני לשני נושאים עיקריים:

• השמאי המכריע התבקש לפרט אודות החלטתו לבחור במקדם 0.7 על מנת לגזור את שווים של המקרקעין באילניה, ביחס למקרקעין בכפר תבור.

• הנקודה השנייה נוגעת לעובדה כי עסקאות ההשוואה להן הפנה השמאי, כוללות לכאורה פיתוח מלא (דרכים, מדרכות, חשמל וכו'), בשונה מהמקרקעין מושא השומה. מכאן ביקשה ועדת הערר לברר האם יש להפחית מאומדנו את אומדן עלות הפיתוח (כ- 50,000$ משווי השומה, כשיטת המערערת).

   

  6.ביום 02.04.2015 השיב השמאי המכריע לפניית וועדת הערר. בתשובתו תיאר כי מאפייני המגרשים בכפר תבור דומים למאפייני המגרשים באילניה, מבחינת ייעוד הקרקע, טופוגרפיה, מיקום כללי, אופי הבניה וכיוצ"ב. מדובר בעסקאות המתאימות לשימוש כבסיס השוואה. עם זאת, נמצאו מספר הבדלים בין נכסי ההשוואה הנובעים מהעדפות סובייקטיביות של רוכשים בין מגורים במועצה מקומית (כפר תבור) לבין מגורים בישוב כפרי חקלאי (אילניה), הבדלים אלו הביאו לבחירתו להפחית ב-30% מהערך, קרי, הכפלה במקדם 0.7, לעניין זה ציין: "המקדם הנ"ל נקבע על הצד הזהיר ביותר תוך מתן דגש למטרות השומה (היטל השבחה).. קביעת מקדם ההתאמה במקרה הנדון לא מבוסס על "מודל מתמטי", מדובר באומדנא, על הצד הזהיר".