עמ"נ 56530-12-15 סולם יעקב ארועים בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית חיפה

1. המערערת הגישה ערעור מנהלי על החלטת וועדת הערר לענייני ארנונה מקומית שליד עיריית חיפה מיום 06.09.2015 בעררים מס' 132/07, 136/13 ו-96/14 .

2. הרקע העובדתי

2.1 המערערת מחזיקה אולם אירועים ושטחים נוספים ברח' ההסתדרות 157 חיפה (להלן "הנכס"). הצדדים חלוקים אודות סיווג ותעריף הארנונה שיש לחייב את המערערת, אם בכלל, בגין שני שטחים:

האחד, קרקע בגודל של 192 מ"ר (חלקה היחסי של המערערת בשטח המשותף, לטענת המשיב ) המצוי סביב הנכס בגינו המערערת מחויבת בתשלום ארנונה. שטח זה כולל את החצר האחורית של הבניין, והשטחים שמצדו של הבניין ומחזיתו (להלן: "הקרקע").

השני, 25 מקומות חנייה בשטח כולל של 629 מ"ר, המצויים במפלס העליון של החניון, בקומת הגג שאינה מקורה, ומיועדים לחניית ציבור האורחים המגיע לאירועים המתקיימים באולם השמחות של המערערת, ו/או למי מטעמה (עובדים, ספקים ומורשים אחרים) (להלן: "החניות").

2.2 המערערת מחויבת בהתאם לצו הארנונה לשנת 2014 בסיווגים הבאים: בגין הקרקע בסיווג אולם שמחות (חלק יחסי בקרקע משותפת) בהתאם לכללים לחיוב קרקע כזו כפי שיפורט בהמשך. ובגין החניות בסיווג ע/3- "מרפסת לא מקורה".

2.3 ביום 29.04.2015 התכנסה ועדת ערר ארנונה שליד עיריית חיפה בה טענו הצדדים את טענותיהם במאוחד לגבי חיובי המערערת בארנונה בשנים 2007, 2013-2014. הדיון התמקד במספר נושאים, כאשר שני הנושאים הרלוונטיים לענייננו הינם:

- האם יש לחייב את החניות בהתאם לתעריף "חניונים" (סעיף 9 לצו הארנונה) , או שמא לפי הסיווג השיורי "מרפסת לא מקורה" (להלן: "סוגיית החניות").

- האם יש לחייב את המערערת בגין 192 מ"ר שלשיטת המערערת היא איננה מחזיקה בהם ולדידה יש לראותם כ-"רחוב" שאינו בר חיוב ארנונה. עוד טענה המערערת שאין לראות בשטח זה כשטח משותף מאחר והוראות צו הארנונה בנוגע לשטחים משותפים חלות רק על שטחי בניין ולא על קרקע (להלן: "סוגיית הקרקע").

2.4ביום 08.09.2015 ניתנה החלטת ועדת הערר. בסוגיית החניות קבעה הוועדה, בהסתמך על שנקבע בע"א 8838/02 גולדהמר נ' עיריית חיפה (20.09.2006) כי מאחר והמערערת עושה שימוש בחניות לבאי האירועים ולצרכי עובדיה וספקיה, והן אינן פתוחות לציבור הרחב, גם אם המערערת עצמה שוכרת את החניות אין להכיר בחניות כחניון בתשלום, והסיווג השיורי ההולם לחיוב המערערת בגין החניות הינו ע/3 בגין "מרפסת לא מקורה".

2.5 בסוגיית הקרקע נקבע כי מדובר בשטח קרקע שמסביב לנכס המהווה רכוש משותף, שהמערערת עושה בו שימוש לשם ניהול אולם האירועים שהיא מפעילה (טעינה ופריקה של סחורות, גישה לעסקים השונים ועוד). נקבע כי המערערת עושה שימוש בשטח זה, כך גם מחזיקים אחרים ביחידות אחרות בבנין וגם אם ציבור בלתי מסוים עושה שימוש בקרקע זו, עיקר השימוש הוא על ידי המערערת ומחזיקים ביחידות אחרות בבנין, לא מדובר ב"רחוב" , ולפיכך יש לחייב את המערערת בחיובי ארנונה שעניינם הקרקע האמורה, כדי חלקה היחסי ברכוש המשותף. (ע"א 5262/08 מילגד בע"מ נ' מועצה אזורית מטה אשר (29.07.2010), ועל כן חיובה נעשה כדין.

2.6 לגבי השנים 2008-2012 קיימים הסדרים דיוניים המחילים את החלטת ועדת הערר גם עליהן.

3. טענות הצדדים

3.1 המערערת טוענת לענין סוגיית הקרקע כי מדובר בשטח הפתוח לציבור הרחב ולכן מהווה שטח "רחוב" שאיננו בר חיוב ארנונה. הועדה שגתה בכך שהחילה ארנונה בשל כך שהמערערת והמחזיקים האחרים הינם הנהנים העיקריים מהשימוש במבנה שכן אין להחיל את קריטריון "בעל הזיקה הקרובה ביותר" אלא לבדוק "שימוש" ו"חזקה". נטען כי אין למערערת כל חזקה משפטית בקרקע (שכן שכרה רק שטח בקומה שניה ו-25 מקומות חניה בגג) ואין לה כל שליטה פיזית בשטח. כמו כן איננה עושה שימוש ייחודי בשטח זה. עוד נטען כי לפי צו הארנונה של חיפה ניתן לחייב בגין שטחים משותפים רק שטחי בנין ולא שטחי קרקע.

בסוגיית החניות נטען כי בחניות נעשה שימוש כ"חניון בתשלום" בשל כך שהמערערת שוכרת את החניות בתשלום במסגרת הסכם השכירות עליו היא חתומה. חניון בתשלום יכול להיות גם על בסיס חודשי או שנתי. תעריף נמוך של ארנונה ישרת את התכלית העיקרית של חקיקת המס בנושא חניונים, שכן בא לפתור את מצוקת החניה בערים. העובדה שהחניה מיועדת לציבור מסוים ולא לציבור הרחב לא פוגמת בתכלית החקיקה שכן יורד עומס החניה מהאזור כולו.

3.2 המשיב טוען כי אין מקום להתערבות בית משפט בהחלטת ועדת הערר כל זמן שלא חרגה ממתחם הסבירות. לענין סוגיית הקרקע טוען המשיב כי המערערת מתמקדת בערעורה בענין חיוב לפי "קרקע תפוסה" המצריכה בדיקה של "שימוש+חזקה". אך יש לזכור כי החיוב בו מדובר הינו בסיווג של קרקע "שעיקר שימושה עם המבנה", ולא "קרקע תפוסה". טיעון זה גם לא נשמע בפני ועדת הערר ולכן המערערת מנועה מלהעלותו כעת. לחלופין מרחיב המשיב ומבהיר מדוע אין מדובר במקרה זה בהגדרת המונח "קרקע תפוסה" ולכן גם לא עולה הצורך לבחון את השימוש והחזקה. כמו כן מפרט המשיב מדוע אין הקרקע מהווה "רחוב" לפי הגדרות החוק והפסיקה. המשיב מבהיר כי חיוב יחסי בארנונה לגבי שטח שעושים בו שימוש המחזיקים בבנין תואם את הוראות החוק.