עמ"נ 41505-10-13 אשרי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון

1.ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר המחוזית, מחוז חיפה, מיום 20.08.2013, אשר אימצה את חוות דעתו של השמאי המייעץ שמונה על ידה וקבעה כי על המערערים לשלם היטל השבחה בעקבות אישורה של תכנית מתאר מקומית הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה. הוועדה דחתה את טענת המערערים כי בעקבות התכנית נפגע ערך המקרקעין שבבעלותם ועל-כן דחתה ערר שהגישו על דחיית תביעתם לפיצויים על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (עררים 8009/09; 9053/11).

הדיון בערעור זה עוסק בשאלה האם התכנית שאושרה ובגדרה נקבעו הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש של חלקות מקרקעין בפרדס חנה –כרכור הינה תכנית שהשביחה את מקרקעי המערערים או שגרמה להם לירידת ערך. כן עולה שאלת היחס בין שומות שנערכו לצורך תשלומי איזון על-פי תכנית האיחוד והחלוקה לבין השומות שנערכו לצורך קביעת הפגיעה או ההשבחה של המקרקעין.

רקע

2.המערערים היו בעלים של זכויות במקרקעין הידועים כגוש 10072 חלקה 23 (להלן: החלקה). על שם המערערים, שני אחים, היו רשומות זכויות ב- 2/3 מהחלקה. 1/3 נוסף היה רשום על שם אחיהם המנוח בנימין אושרי ז"ל. מדובר בחלקה בשטח של 5,000 מ"ר שעל חלק ממנה היה בנוי מבנה ששימש לגן ילדים. החלקה הייתה בצורת מלבן, כאשר חזיתה הצפונית באורך של 100 מ' פונה לרחוב הגליל בכרכור וחזיתה המזרחית באורך של 50 מ' פונה לרחוב השופטים.

3.עד אישורה של התכנית נשוא הערעור, נכללה החלקה בשטחי תכניות המתאר ש/17 וש/18. בהתאם לתכניות אלו חלק מהחלקה היה מיועד לאזור מגורים משולב א', וחלק אחר היה מצוי באזור מגורים עתידי (הזכויות על פי תכניות אלו להלן: הזכויות במצב קודם).

4.הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "השומרון" יזמה תכנית מתאר מפורטת שכונתה "מגורים בצפון כרכור" (תכנית מס' ש/638 ד') (להלן: התכנית). מטרת התכנית הייתה להכין תכנון מפורט של האזור שיועד בתכניות קודמות לתכנון מגורים בעתיד. התכנית כללה הוראה בדבר איחוד וחלוקה מחדש של חלקות, ייעוד שטחים לצרכי ציבור, קביעת זכויות בנייה ועוד (ראו תקנון התכנית שצורף כנספח 1 לתשובת המשיבה). התכנית חלה על שטח של כ- 52 דונם שבתוכו גם חלקת המערערים. ועדת המשנה של הוועדה המחוזית אישרה את התכנית ביום 3.6.2008 והתכנית פורסמה למתן תוקף ביום 12.5.2009.

5.הואיל והתכנית כללה הוראות בדבר איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים, ובהתאם לסעיף 122 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, צורפה לתכנית טבלת איזון שערך עבור הוועדה השמאי מ' זייד.

6.בהתאם לתכנית הוקצו למערערים מגרשים שסומנו 9 -12, שבהם נקבעו זכויות בנייה של 70% וכן מגרש מס' 26 ששטחו 2,000 מ"ר וזכויות הבנייה בו הינם 115% (להלן: מגרשי התמורה). על פי חוות דעתו של השמאי מ' זייד וטבלאות האיזון שערך, נקבע כי שווים היחסי של מגרשי התמורה שקיבלו המערערים (כלומר שווים היחסי לעומת כלל חלקות המקרקעין שבתחום התכנית) נופל משוויה היחסי של החלקה בטרם אישורה של התכנית. על-פי טבלאות האיזון פחת שווים היחסי של מקרקעי המערערים ב- 1% ועל-כן נקבע כי המערערים זכאים לתשלומי איזון בסך של 36,835. בטבלת האיזון לא צוין מהו המטבע לפיו הוערך שווי המקרקעין ומהו המטבע לפיו יחושב סכום תשלומי האיזון ורק במכתבו מיום 24/6/2010 הבהיר השמאי זייד כי כוונתו הייתה לנקיבת סכום בדולרים, כלומר תשלומי האיזון להם זכאים המערערים על פי טבלאות האיזון הינם 36,835 $, כערכם בשקלים ביום הכנת הטבלה.

7.לאחר אישורה של התכנית פנו המערערים וביקשו לשלם את היטל ההשבחה הנובע מעליית ערך המקרקעין בעקבות האישור. המערערים צירפו את חוות דעתו של השמאי אחיקם ביתן מיום 21.7.2009. השמאי ביתן קבע כי שווי הזכויות במצב קודם, כלומר שווים ערב אישורה של התכנית, היה 611,000$ ולפי שער 3.992 ₪ ל -1 $ השווי במצב הקודם היה 2,439,112 ₪. שווי מגרשי התמורה במצב החדש, לאחר אישורה של התכנית, הינו 684,000$ שהם 2,730,528 ₪ ועל כן ההשבחה הינה כ- 291,416 ₪ והיטל ההשבחה (50% מההשבחה) 145,700 ₪.

8.הוועדה המקומית לא קיבלה את השומה העצמית שהגישו המערערים. השמאי מר בירנבאום, שמונה על ידי הוועדה, העריך כי שווי הזכויות במצב קודם היה 4,460,000 ₪ ואילו שווים של מגרשי התמורה במצב החדש הינו 7,106,400 ₪. לפיכך, קבע כי ההשבחה הינה 2,646,400 ₪ והיטל ההשבחה 1,323,200 ₪. המערערים נדרשו לשלם היטל השבחה בהתאם.