עמ"נ 13121-07-14 יוסף נחמיאס ובניו בע"מ נ' מנהל הארנונה בעריית חיפה

ערעור מנהלי המכוון כנגד החלטת ועדת ערר לענייני ארנונה שליד עיריית חיפה ("ועדת הערר") מיום 16.5.14 (תיק ערר 189/12), שבה נדחה ערר שהגישה המערערת כנגד החלטת המשיב, מנהל הארנונה של עיריית חיפה ("המשיב" או "מנהל הארנונה") לדחות את ההשגה על חיובה בארנונה בשנים 2008–2011.

רקע

בפתח תיאור הרקע אציין כי כמסתבר, מדובר בהשתלשלות עניינים הנמשכת במשך תקופה העולה על שש שנים שבמהלכן התנהל שיג ושיח בין המערערת לבין ממלאי תפקידים בעיריית חיפה ("העירייה"). לעיתים, הייתה זו מי שקדמה למשיב בתפקיד ("מנהלת הארנונה") ובמקרים אחרים היה זה המשיב עצמו, בין בחזקתו כמנהל הארנונה בעירייה ובין בתפקיד אחר. בנוסף נטלו חלק גם ממלאי תפקידים אחרים. עיון בכתבי הטענות מלמד שהצדדים, ובעיקר המערערת, לא הקפידו לדייק בתיאור בן השיח עם המערערת בכל מקרה ומקרה ומשום החלטתי, מטעמי נוחות, להתייחס לעירייה כאל בת השיח של המערערת הן בפגישות והן בתכתובות. ההתייחסות למשיב, או למנהלת הארנונה, היא כאשר הדבר מתחייב מהקשר הדברים.

המערערת מחזיקה מאז 1.6.06 בנכס מקרקעין הנמצא במתחם חוצות המפרץ ("הנכס"), שהוא בתחום שיפוטה של עיריית חיפה ("העירייה"). בהתאם להסכם השכירות ולתוספת לו מיום 11.4.06, שנחתמו בין המערערת לבין א.כ.א לפיתוח בע"מ ("א.כ.א"), שטחו של הנכס ששכרה המערערת הוא כ-3,200 מ"ר במבנה המשמש כחנות, ושטח נוסף של 500 מ"ר הצמוד לו המשמש כמחסן לעסק במושכר, ובסך הכול 3,700 מ"ר (הסכמי השכירות – מוצג 2 למוצגי המערערת).

ביום 9.7.07 הגישה המערערת השגה על חיובה בארנונה בגין שטחי מילוט בשטח של 274 מ"ר ועל חיובים שהיו לטענתה רטרואקטיביים. ההשגה נדחתה, וערר שהוגש באותו עניין נדחה על ידי ועדת הערר, אשר ערכה סיור בנכס וקבעה כי המערערת השתמשה בשטחים אלה ולכן אין מקום להפחית את החיוב בגינם (ערר 170/07).

ביום 2.7.08 ביקר בנכס מפקח שמצא כי המערערת משתמשת בכל שטחי הנכס, וכי קיימים שטחים נוספים בשימושה שהעירייה אינה מחייבת עבורם תשלום ארנונה. לפיכך, החל מיום 1.7.08 חויבה המערערת בגין שטח של 4,078.28 מ"ר הכולל גם שטחי מעבר ומילוט, שטח גלריה ושטחים לטעינה ופריקה. בהתאם לצו הארנונה של עיריית חיפה, החיוב הוא על פי סיווג "עסקים אחרים".