ת"א 90414/01 חנון ואח' נ' מרקוביץ ואח'

1.תובענה זו, לפירוק-שיתוף בבנין שברחוב הרב קוק 20 בתל אביב-יפו, בגוש 6916 בחלקה 11, תלויה ועומדת בבית-משפט זה משנת 2001. בתאריך 14.9.2006 ניתנה (כבוד השופט חיים טובי) החלטה, המאמצת את הסכמתם של כל השותפים דאז ומורה על פירוק-השיתוף בדרך של רישום בית-משותף. בין השאר נקבע כי דירת-חדר שעל הגג, ושטח-הגג הצמוד לה, יופרדו משאר הבית ויירשמו כתת-חלקה נפרדת. הבעלות בתת-חלקה זו תחולק בין השותפים לפי חלקיהם: 2/3 לתובעים ו-1/3 לנתבעים 1, 2, 3, ו-4 יחד. בית-המשפט מינה את עורך-הדין ישעיהו מילר לבצע את הרישום. בתאריכים 9.7.2007 ו-22.7.2007 השלים בית-המשפט מתן פסק-דין

בחלקה הכספי של התובענה, שאינו מעניננו עתה.

2.עורך-הדין מילר החל בהכנתה של טיוטה לרישום הבית המשותף. הוא ייחד לדירת-הגג ולשטח הצמוד לה את הסימון: "תת-חלקה 7". אלא שמחלוקות נתגלעו אז בין נתבעים 4-1 לבין עצמם. הענין הובא לפניו של בית-המשפט לעניני משפחה (תמ"ש 60620/06, כבוד השופט פאול שטרק). בתאריך 6.7.2007 עיגן בית-המשפט למשפחה בפסק-דין את הסכמת הצדדים לכך שכל זכויותיהן של נתבעות 1, 2 ו-3 בקומת-הגג תועברנה לידיו של נתבע 4. הדבר, הוסכם עוד, יקבל את ביטויו ברישום הבית המשותף. פירושו היה כי נתבע 4 יירשם כבעליהן של 1/3 מן הזכויות בתת-חלקה 7.

3.בתאריך 21.11.2007 נקשרו התובעים ונתבעים 4-1 בהסכם-שיתוף, שבו הם גילו את דעתם באשר לחלוקה המוסכמת של זכויות הבעלוּת וההחזקה הבלעדית בכל אחת מיחידות הבנין, העתיד להירשם כבית משותף. במה שרלוונטי לעניננו הוסכם כי תת-חלקה 7 – ובלשון ההסכם: "הגג והיחידה הממוקמת על הגג" – תיוותר כרכוש משותף בבעלות השותפים הללו, לפי חלקיהם היחסיים בבעלות. עוד הוסכם כי הרכוש המשותף יכלול גם את חצר הבנין.

4.מחלוקת, שנתגלעה שוב בין נתבעים 4-1 לבין עצמם, שבה ונפתרה בהידברות. בתאריך 31.7.2012 נתן בית-משפט זה (כבוד השופט ישי קורן) תוקף של החלטה שיפוטית להסכמה נוספת, שגיבשו הללו בחודש יוני של אותה שנה. הוסכם כי לנתבע 4 יהיה שליש מן הזכויות, לא רק בדירת-הגג ולא רק בשטח-הגג הצמוד לה, כי אם גם בגג שמעליה ובזכויות-הבנייה שטרם נוצלו בקומת-הגג.

5.כל קושי לא היה מתעורר לוּ אך היו נתבעות 1 ו-3 שותפות מלאות במקרקעין בעת גיבושה של אותה הסכמה. אלא, שלא פחות מארבע שנים קודם לכן, בתאריך 27.5.2008, מכרו נתבעות אלו זכויות במקרקעין לנתבעים 5 ו-6, בני-הזוג רובין. אלה האחרונים עומדים בתוקף, במה שהיא כעת המחלוקת המונחת בפנַי, על כך שעסקת-המכר כללה גם את חלקן של המוכרות בזכויות-הבנייה הנוספות, ומכאן שלנתבעים 5 ו-6 חלק ונחלה בזכויות אלו.

6.בדיון מיום 2.3.2015 הסמיכוני הצדדים להכריע במחלוקת זו לפי החומר שבתיק ולאורו של טיעון משלים על-פה, שהשמיעוּ. לסופה של בחינה מקפת, מסקנתי היא כי אין לקבל את עמדת רובין. יש לקבוע כי הבית המשותף יירשם כך שתת-חלקה 7, על זכויות-הבנייה הנוספות בגג, היא בבעלותם של התובעים ושל נתבע 4 בלבד. יסוד להחלטה זו מצוי בלשונו המפורשת של הסכם-המכר שבין נתבעות 1 ו-3 לבין נתבעים 5 ו-6 – לשון אשר מעידה גם על תכליתו של ההסכם הזה ועל אומד-דעתם של הצדדים לו.

במבוא להסכם נכתב מפורשות מהו ה"ממכר": "[ה]דירה החזיתית שבקומת הקרקע בת 3 חדרים בשטח כ-65 מ'ר". הוּסף, עם זאת, כי ההסכם עוסק לא רק בממכר כי אם גם במכירת "חלקו היחסי של המוכר ברכוש המשותף של הבניין עפ'י תקנון הבית המשותף הנמצא בהליכי רישום". מכאן עשוי אתה, לכאורה, ללמוד כי המכר – כזכור מיום 27.5.2008 – הקיף גם את חלקן של המוכרות בזכויות-הבנייה הנוספות, אשר רק בחודש יוני 2012 יוחד לנתבע 4 לבדו. אלא, שבסעיף 3(ד) להסכם-המכר נכתב, ברחל בתך הקטנה:

"ידוע לו [לקונים] כי הדירה נמכרת ללא כל זכויות לבנייה נוספות וכי זכויות הבניה על גג הבנין הוחרגו מהדירה הנמכרת".