ת"א 736-07-11 אח'רס ואח' נ' רשות הפיתוח ע"י מנהל מקרקעי ישראל ואח'

1.התובעים- נאדר ומוראד אח'רס (להלן: "התובעים") הגישו כתב תביעה (מתוקן) לאכיפת הסכם במקרקעין כנגד 4 נתבעים. בכתב התביעה נטען כי התובעים הינם בניו של המנוח ג'ובראל אח'רס ז"ל ויורשיו (להלן: "המנוח"). הנתבעת 1 הינה רשות הפיתוח, הנתבע 2 הינו בעל זכויות החכירה של מגרש 5 בחלקה 24 בגוש 18402 באדמות תרשיחא והנתבעים 3 ו-4 הינם הבעלים של מגרש 7 באותה החלקה. נטען כי ביום 9.8.93 נחתם בין הנתבעת 1 לבין המנוח, אסכנדר אכרס, חנא אח'רס, ג'ורג' אח'רס, לילא אח'רס ועזיז אח'רס (להלן: "בני משפחת אח'רס") הסכם לפיצויים, לפיו תשלם הנתבעת 1 למשפחת אח'רס פיצוי בכסף וכן בקרקע בשטח של 715 מ"ר בתרשיחא והידועה כחלקה 24 מגרש 24/6 בגוש 18402 בהתאם לתשריט חלוקה מספר 765/266. נטען שזכויותיהם של בני משפחת אח'רס עברו למנוח במתנה ללא תמורה והתובעים נרשמו כבעלי הזכויות של 3575/81410 כל אחד מכלל הזכויות בחלקה 24 בגוש 18402, מכח צו ירושה (להלן: "המקרקעין" או "המגרש").

2.לטענת התובעים, הוזמן תשריט מדידה ממהנדס מוסמך אשר ערך תוכנית מדידה מצבית, לפיה שטח המגרש הינו 659 מ"ר וסימן את גבולות המגרש. הנתבעים 2 ו-3 התנגדו לסימון המגרש וטענו שהסימונים שנקבעו על ידי מודדים מטעמם הם הנכונים. עוד נטען כי הנתבע 4 צורף לכתב התביעה הואיל והוא והנתבעת 3 הינם בעלי הזכויות במגרש 7 ותוצאות ההליך עשויות להשליך על זכויותיו במגרש. נטען כי בעקבות הגשת כתב התביעה המקורי התקיימה ישיבה מקדמית שבמהלכה ניתנה החלטה לפיה הנתבעת 1 תשלח לשטח מודדים מטעמה. נטען שבביקור שנערך הוצג תשריט עדכני לחלקה בשלמותה ובדיון שהתקיים לאחר מכן, הצהיר ב"כ הנתבעת 1 שהתשריט הנ"ל הוא המחייב את הנתבעת ואת כל הצדדים בחלקה. נטען כי התובעים פעלו בהתאם לתשריט וסימנו מחדש את גבולות המגרש שבבעלותם אך הנתבעים 2 ו-3 התנגדו לסימון, בעוד שהנתבע 4 טען שהגבולות שסומנו לא גובלות בחלקו במגרש 7 ולכן אין לו עניין במחלוקת. נטען כי התובעים זכאים לקבל את השטח עליו הוסכם במסגרת ההסכם מיום 9.8.93 והתשריט שנערך על ידי הנתבעת 1.

עמדות הצדדים בתצהיריהם

3.מטעם התובעים הוגש תצהיר על ידי נאדר אח'רס- התובע 1. בתצהירו הוא חזר על הנטען בכתב התביעה. הוסף כי הנתבעת 1 הינה הבעלים הבלעדי של החלקה. עוד נטען כי הנתבע 2 חכר את המגרש לאחר הסכם הפיצויים מיום 9.8.93 וכי הנתבעת 3 רכשה את זכויותיה לפני פרק זמן קצר יחסית ביודעה על תוכנית החלוקה וידעה שמשפחתו מחזיקה במגרש וגבולותיו. באשר לנתבע 4 נטען כי הוא רכש את זכויותיו במגרש בהסתמך על אותה תוכנית חלוקה שהיוותה חלק מהסכם הפיצויים מיום 9.8.93. נטען כי הנתבעת 1 היא המוכרת בהסכם ומחובתה לרשום את המגרש על שמם. נטען שאי העברת בעלות במגרש בשטח של 715 מ"ר מהווה הפרה יסודית של ההסכם. נטען כי מעולם לא הוגשה נגדם תביעה או הליך משפטי לסילוק יד מהמגרש שנמסר להם, אך הנתבעים 2 ו-3 מנסים לנגוס ממגרשם שלא כדין. המצהיר טען כי הוא ואחיו נרשמו כבעלים בטאבו של 715/8141 חלקים מהחלקה וכי מאחר והחלוקה טרם נרשמה, הרישום הקיים הוא במושאע, אך כל הסכמי הרכישה התייחסו למגרשים מוגדרים על פי תוכנית החלוקה של החלקה. נטען שתשריט ת/4 הוא התשריט המחייב את כל הנתבעים ובפרט את אלו שרכשו את זכויותיהם לאחר 9.8.93. נטען כי התובעים מסכימים לתוכנית החלוקה שערכה חברת ר.ג.ם גיאודזיה והנדסה בע"מ, לפיה גודל מגרשם הוא 714 מ"ר. עוד נטען כי הנתבע 2 חתם על תשריט חלוקה (ת/5) והוא מחוייב לו ואינו רשאי לערער עליו. נטען שהנתבע 2 ערך תוכנית מדידה אצל מודד מטעמו (ת/6) אך תוכנית זו אינה משקפת את הגבולות בהתאם לתוכנית החלוקה המוסכמת ת/5. נטען שתשריט החלוקה מחייב גם את הנתבעים 3 ו-4. עוד נטען שהנתבעים 2 ו-3 מנסים להתעשר על חשבון התובעים.

4.לטענת התובע, זכויותיהם של התובעים עדיפות כיוון שבעת שרכשו אותן בהסתמך על הרישום, אף אחד מבעלי הזכויות האחרים לא היה רשום כבעלים. נטען כי הנתבעים 2 ו-3 שרכשו את זכויותיהם בחלקה מאוחר יותר, אינם יכולים להתכחש לתוכנית המחייבת אותם. נטען שיש לרשום את ת/4 בלשכת רישום המקרקעין ולנהוג על פיו. באשר לטענת ההתיישנות נטען כי מדובר בתביעה במקרקעין ולא חלפו 25 שנה מיום 9.8.93. עוד נטען כי מניין ההתיישנות החל מהרגע שהצד שכנגד התכחש לזכויותיהם וטרם חלפה תקופת ההתיישנות. באשר לטענת השיהוי, נטען שההתנגדות קמה רק כאשר ביקשו התובעים לבנות גדר בגבול בינם לבין הנתבעים 2 ו-3, אז קמה המחלוקת האמיתית והם נאלצו להגיש תביעתם. באשר לטענה לפיה אביו ואחיו חתמו על הבקשה להיתר שהגיש הנתבע 4 נטען כי החתימות על תוכנית הבנייה של הנתבע 4 היוו הסכמה לכך שהוא יבנה וכי הובהר להם שחתימותיהם לא פוגעות בזכויותיהם. נטען שהתוכנית לא נועדה לשנות את הסכם הפיצויים ואת גודל המגרש ואין המדובר בתוכנית חלוקה חדשה לחלקה (מגרש 24/6 לא נכלל בה).

5.מטעם הנתבעת 1 הוגש תצהיר על ידי הגב' פטריסיה פרץ, ראש צוות פמ"ח ברשות מקרקעי ישראל מחוז צפון. לטענתה, הבעלות בחלקה 24 היתה של רשות הפיתוח בשלמות. נטען שבמהלך השנים, ביצעה רשות הפיתוח באמצעות מנהל מקרקעי ישראל, מספר עסקאות בחלקים בלתי מסויימים בחלקה. נטען כי ביום 7.6.83 נחתם הסכם חליפין בין הרשות לבין עותמאן יונס מחמוד ח'ורשיד (להלן: חורשיד) במסגרתו נמסר לו בין היתר 3,300 מ"ר בחלקה (להלן:"הסכם החליפין"). נטען שבמסגרת הסכם החליפין הסדירו הרשות וחורשיד את מערך הזכויות ההדדי במבוא להסכם שם נכתב-"שטח של כ-3,300 דונם מהחלקה, המאותר- לצורך זיהוי בלבד באדום בתשריט, חתום בידי הצדדים להסכם זה ומהווה חלק בלתי נפרד הימנו (להלן: תשריט ב")". נטען שבהתחשב במצב העובדתי ההיסטורי ובהסכם החליפין השטח שנמסר לחורשיד הינו חלק בלתי מסויים בחלקה 24 וכי הבעלות בחלקה הינה משותפת. נטען שחלקיו של חורשיד הועברו לבניו באופן שווה, כך שהנתבע 4- יונס חורשיד קיבל שטח של 1650 מ"ר. אחיו, טארק קיבל אף הוא זכויות בלתי מסוימות בחלקה של 1650 מ"ר ומכר בשנת 2010 את חלקו לנתבעת 3. ביום 9.8.93 נחתם הסכם הפיצויים בין הרשות למשפחת אח'רס במגרש המסומן 24/6 לפי תשריט 765/266. נטען שבהתאם לסעיף 5 להסכם הם היו רשאים להירשם כבעלים של מגרש 24/6 בתנאים מסוימים, ובין היתר, קיומו של הסכם שיתוף במקרקעין (שלא נעשה עד היום). נטען שהרשות ובני משפחת אח'רס פעלו למימוש הסכם הפיצויים ו-715 מ"ר בלתי מסוימים נרשמו על שמם, בעוד שהיתרה, 4,126 מ"ר, נרשמה על שם רשות הפיתוח. בהמשך, המנוח נרשם כבעלים בהעברה ללא תמורה מאחיו ולאחר מכן בניו- התובעים בחלקים שווים של 357.5 מ"ר כל אחד.

6.לטענת המצהירה, ביום 9.2.04 נחתם הסכם חליפין בין הרשות לבין שישה מבני משפחת אח'רס (להלן: "הסכם החליפין הנוסף") במסגרתו נמסר לבני משפחת אח'רס 735 מ"ר מחלקה 24 לפי תשריט 765/352 מגרש מספר 24/2. נטען שבנספח ג' להסכם נקבע מפורשות שרישום הבעלות במגרש 24/2 יהיה אפשרי רק לאחר השלמת ביצוע פעולות חלוקה או איחוד וחלוקה שלפיהם ירשמו אותם חלקים מסוימים כחלקות רישום נפרדות. נטען שבסעיף ג' לנספח ג'- תנאים מיוחדים, נקבע כי שטח מגרש 24/2 נקבע באופן גרפי לפי התשריט וכי אפשר שטחו הסופי ישתנה כתוצאה מהכנת תוכנית חלוקה או מדידות לצרכי רישום וכו' וכי לא יהיו טענות או תביעות עקב שינוי גודל השטח וגבולותיו. נטען כי בשנת 2012 נמכר השטח של 735 מ"ר לנזאר ואמארה אבו חרמה אך הם לא צורפו כבעלי דין בתביעה. נטען שכל עסקאות המכר נרשמו בלשכת רישום המקרקעין בחלקים בלתי מסוימים וכי הבעלים הם בעלי זכויות במושע, כאשר לא קיים הסכם שיתוף ביניהם. נטען שלטענת התובעים, אין הסכמה לגבי השימוש וכי בהעדר הסכמה יש לבצע פירוק שיתוף על דרך של חלוקה בעין ולמנות מודד מוסכם שיבצע חלוקה בשים לב לבנוי בפועל ולהסכמים. נטען שאם החלוקה בעין אפשרית רק עם תשלומי איזון, בית המשפט רשאי לחייב את הבעלים בתשלומים אלו. נטען שהעודף הנותר בבעלות הרשות הוא 3391 מ"ר.

7.נטען שמעבר למפורט לעיל, ערכה הרשות עוד מספר עסקאות בחלק מחלקה 24 שבבעלותה כדלקמן: ביום 28.1.04 נחתם חוזה חכירה בין הרשות לנתבע 2 – חדאד ג'סאן לבניית בית מגורים בשטח של 673 מ"ר במגרש 24/5. נטען שבמבוא לחוזה החכירה מצוינת הפניה לתנאי החכירה ובסעיף 11 נקבע ששטח המגרש וגבולותיו אינם סופיים וכי עלול לחול בהם שינוי כתוצאה משינויים לפי החוק וכי אם בעקבות מדידה לצרכי רישום ישתנו גבולות המגרש, מתחייב החוכר להסכים לכל קביעה בדבר שטחו של המגרש כפי שיקבע בעקבות המדידה לצרכי רישום. כמו כן, ביום 14.12.09 נחתם חוזה פיתוח בין הרשות לבאסל ג'מעה נעים ותכריד מוסא נעים לבניית בית מגורים בשטח של 535 מ"ר בערך במגרש 24/3. ביום 17.3.05 נחתם חוזה לשכירות עונתית למטרת עיבוד חקלאי לתקופה החל מיום 1.9.04 ועד 31.8.05 בין הרשות לבין נסיב ג'רזוזי על שטח של 1260 מ"ר בחלקה 24. נטען שסך כל התחייבויות הרשות בחלק שבבעלותה (3391 מ"ר) מותירות לה עודף של 883 מ"ר. נטען כי הגריעה במגרש 24/6 לטובת התובעים לא נבעה ממחדל או רשלנות של הרשות בהקצאת המגרש וכי אין לרשות כל יד או ידיעה באשר לה, בנסיבות שנוצרו לאחר אותה הקצאה. נטען שהנתבע 2 הוא בעל הדין הנכון שפלש למגרש התובעים והמחלוקת אינה עם הרשות. נטען כי הסכם הפיצויים עם בני משפחת אח'רס הושלם במלואו, בוצע בפועל ונרשם בלשכת רישום המקרקעין. עוד נטען שהסעד המופנה למינהל דינו להידחות מחמת מניעה והתיישנות. נטען שתביעה דומה הוגשה בשנת 2000 על ידי בני המשפחה ונמחקה לבקשתה ללא צו להוצאות. מכאן, נטען כי התובעים מושתקים ומנועים מלהעלות פעם נוספת טענה עובדתית זהה בנוגע לגודל שטח המגרש. זאת ועוד, נוכח חלוף למעלה מ-10 שנים, דין התביעה להידחות מחמת התיישנות, שכן לא מתקיימת עילה של תביעה חוזית לקיום הסכם.

8.הנתבע 2 בתצהירו טען כי הינו תושב תרשיחא, אשר רכש ממינהל מקרקעי ישראל מגרש של 673 מ"ר בהסכם חכירה מיום 28.1.04. לדבריו, בדק את המגרש טרם רכישתו וכאשר סייר בשטח, לא איתר גבולות פיזיים של המגרש שלו או שאר המגרשים. לטענתו, היתה אדמת "בור" ללא שימוש או חזקה בידי אדם כלשהו. נטען כי עם קבלת היתר הבנייה, הוא החל בשנת 1996 ביישור השטח, הכשרת הקרקע ופריצת הדרך מכביש ראשי עד למגרש. לדבריו, בסמוך לסוף שנת 1999 סיים בניית שלד וביום 26.9.11 קיבל טופס 4. לטענת הנתבע 2, התובעים והנתבעים לא התנגדו לרכישת המגרש ו/או הבנייה אך לאחר סיום בניית השלד פנה אליו המנוח שהיה גר בקרבת מקום וביקש ממנו את תוכנית המדידה של המגרש. לדבריו, מסר לו העתק מהתוכנית ובסמוך לסוף חודש 2.2000 קיבל לידיו כתב תביעה בבית המשפט השלום בנהריה לפיו משפחת אח'רס בקשה מבית המשפט צו הצהרתי שיקבע את גבולות מגרשם. נטען כי על פי סעיף 13 לכתב התביעה לא היתה להם מחלוקת בעניין הגבול המערבי של המגרש, הגבול עם המגרש שבבעלות המנוח עותמאן (24/7), הגבול המשותף, בצד המערבי, בין מגרשו ומגרש התובעים למגרש הנתבעת 3. עוד נטען כי על פי סעיף 10 לכתב התביעה משפחת אח'רס טענה כי הוא גלש לתוך מגרשם ביותר מ-40 מ"ר בגבול המזרחי, עת פרץ את הדרך למגרשו מהכביש הראשי. בסופו של יום, התביעה נמחקה ביום 25.3.2001. נטען כי זכויות התובעים רשומות בטאבו אך בעלותם נרשמה בניגוד לסעיף 5 (ב)(1) להסכם הפיצויים שקבע שיהיו רשאים להירשם כבעלים רק בתנאי שקיים הסכם שיתוף במקרקעין בין כל השותפים, שאינו קיים. לטענת הנתבע 2, הוא מתנגד לתוכנית המדידה היות ובנה את ביתו ומתגורר בו מאז 2008 בהתאם להיתר בנייה ולתוכנית מדידה שנעשו, הכל בהסכמת הנתבעת 1. נטען להשתק עילה ולהסכמה שבשתיקה לגבולות מגרשו מטעם התובעים. נטען כי מאז 1996 הוא משתמש ומחזיק במגרשו. נטען כי הגבול המוצע על ידי התובעים הוא במרחק 2.03-2.44 מ' מביתו, כאשר תהיה חריגה לתוך שטח מגרשו בפועל ופגיעה בקו ביוב ובשוחת הביוב, בנוסף לפגיעה מהותית בקניינו, בכך שהגבול המוצע ימנע ממנו בעתיד לקבל היתר בניה להכשרת שתי הקומות הקיימות מעל דירתו בקומת הקרקע או קבלת היתר לתוספת בנייה.