Alleyne Properties Limited נ' GREEN PARK INTERNATIONAL INC ואח'

החלטה

רקע כללי

1. ביום 9.12.13 נעתר כב' השופט א' כהן לבקשת המבקשת ליתן צו מניעה זמני לפיו ייאסר על המשיבות לבצע דיספוזיציה במקרקעין הידועים כמתחם מ-22, המורכב ממגרשים 225-221 על פי תכנית בניין עיר שמספרה 210/8/1 בעיר מודיעין עילית.

2. המשיבות לא השלימו עם החלטה זו, ובקשו רשות לערער עליה בבית המשפט העליון. ביום 31.3.14 נעתר בית המשפט העליון (כב' השופטת א' חיות) לבקשה, נתן למשיבות רשות ערעור, וקיבל את הערעור מן הטעם שהתשתית העובדתית עליה ביסס כב' השופט א' כהן את החלטתו בהיבט של מאזן הנוחות הייתה שגויה. בהחלטתו קבע כב' השופט א' כהן כי המבקשת מייצגת 112 משפחות, ששילמו ממיטב כספן על מנת לבנות את ביתן במקרקעין, ואילו האינטרס של המשיבות הוא כלכלי בלבד. אלא שגם המבקשת הסכימה בבית המשפט העליון כי קביעה זו שגויה, וכי טרם גובשה קבוצת רוכשי דירות אשר ירכשו את דירותיהם ממנה. שגיאה זו, כפי שנקבע בערעור, שומטת את הקרקע מתחת לקביעה בעניין מאזן הנוחות. בית המשפט העליון הוסיף, כי ככל שהמדובר בסכסוך כספי בין שני תאגידים כספיים, מוטב שיוכרע על דרך של פסיקת סעד כספי. אלא שמאחר שהמבקשת טענה כי מאזן הנוחות נוטה לטובתה גם בהתעלם מן הקביעה השגויה לעיל, מצא בית המשפט העליון כי טענה זו טעונה בירור ועל כן הוחזר התיק לבית משפט זה על מנת שיחליט בעניין מאזן הנוחות, תוך התייחסות למצב הדברים לאשורו. בשל צאתו של כב' השופט א' כהן לשבתון, הועבר התיק אליי.

3. על מנת להקל על הקורא, אחזור בקצרה על עיקרי העובדות הרלוונטיות.

המשיבות החזיקו בזכויות במגרשים שבמתחם מ-22 (להלן: המקרקעין) ובמגרשים נוספים בעיר מודיעין עילית, מכוחו של חוזה פיתוח שחתמו עם הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי במינהל האזרחי ביהודה ושומרון, לפיו הוקנו להן זכויות וחובות לפיתוחם של המגרשים נשוא אותו הסכם. המגרשים היו מיועדים לבניית 307 יחידות דיור. ביום 26.9.2008 כרתו המשיבות הסכם עם המבקשת לפיו יימכרו לה זכויותיהן במגרשים תמורת סכום של 30 מיליון ₪. בגדרי ההסכם, התחייבו המשיבות לבצע את מה שכונה בו "עבודות פיתוח העל", שתמורתן תשלם המבקשת סכום של כ- 6.6 מיליון ₪. בהקשר זה התחייבו המשיבות לחתום על הסכם פיתוח עם עיריית מודיעין עילית, בנוסח שצורף להסכם. עוד הוסכם בין הצדדים, כי העלויות הכרוכות בביצוע עבודות פיתוח העל יחולו על המשיבות. בזמן שחלף מעת כריתת ההסכם, בנתה המבקשת מבני מגורים בחלק מן המגרשים. בכל הנוגע למקרקעין ולמגרש נוסף (216), נתקלה בקושי לממש את הבנייה. כל כך, משום שבאפריל 2009 הוציא מפקד כוחות צה"ל באזור יהודה ושומרון צו בדבר תפיסת מקרקעין לצורך בניית גדר ההפרדה וצו בדבר איסור בנייה. הצווים חלו גם על המקרקעין נשוא דיוננו ועל המגרש הנוסף. לנוכח התפתחות זו, חתמו המבקשת והמשיבות ביום 2.7.2009 על "תוספת לחוזה מיום 26.9.08", בגדרה הסכימו על מספר שינויים בחוזה המקורי, ובכללם המרת מגרש 216 במקרקעין אחרים ובעדכון גובה התמורה. עוד הוסכם, כי "הקונה תהיה פטורה מכל תשלום הקשור למגרשים לפי חוזה הפיתוח החדש, לרבות מחיר הרכישה, תשלום עבור פיקוח וכל תשלום אחר לפי החוזה המקורי, עד קביעת התוואי הסופי של הגדר באופן שיאפשר בנייה במגרשים הנ"ל. כל סכום ששילמה הקונה בקשר למגרשים לפי חוזה הפיתוח החדש, יזקפו לחשבון חיוביה בגין המגרשים האחרים לפי החוזה המקורי ולפי תוספת זו" (סעיף 3 לתוספת לחוזה).

4. בין לבין, ניהלו המשיבות משא ומתן עם הצבא על מנת להביא להפשרת המקרקעין שהוחלו עליהם הצווים האמורים. המשא ומתן נכשל, והמשיבות, ביחד עם רוכשים אחרים של חלקות מקרקעין סמוכות, הגישו תביעה נגד מדינת ישראל לפיצוי בגין השלכותיהם של הצווים הללו. המבקשת לא הייתה צד להליך. ביום 21.3.2013 הגיעו הצדדים לתביעה להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, ובכללו הוסכם על הסרת צו איסור הבנייה במקרקעין. במסגרת הסכם הפשרה עם המדינה, התחייבו המשיבות כי בנייני המגורים במקרקעין (ובמגרשים נוספים שפורטו בהסכם האמור) ייבנו לאחר תכנון, אישור וביצוע חציבה אשר תאפשר את בנייתם כך שגובהם המירבי יהיה עד גובה שביל הטשטוש של גדר הביטחון ולאחר שתוקם סוללה רחבה המאפשרת לכלי רכב לעלות אליה ולעמוד עליה, על פי הנחיות המפקד הצבאי. הנספח להסכם הפשרה מפרט את ההנחיות להקמת סוללת העפר ולעבודות החפירה והחציבה במתחמים 21, 22, ו-23 (כשמתחם 22 הוא, כזכור, המקרקעין נשוא המחלוקת בתיק זה).

בפועל, ההיתר לחריגה מצו איסור הבנייה ניתן ביום 20.6.13.

5. משנודע הדבר למבקשת, פנתה למשיבות ביום 4.7.13 וביקשה לקבוע מועד לפגישה אשר במהלכה תועבר להן התמורה בגין המקרקעין. באותו מכתב הודיעה המבקשת עוד, כי טענת המשיבות כי הן זכאיות עתה לעדכן את התמורה החוזית המוסכמת בגין המקרקעין לפי "מחיר שוק" אינה מקובלת עליה. המבקשת הציעה כי ככל שאין בדעת המשיבות לקבל מידיה את התמורה החוזית המוסכמת ולהעביר אליה את הזכויות במקרקעין, תלובן המחלוקת בפני בורר מוסכם.

ביום 4.11.2013 הודיעה משיבה 1 למבקשת כי הפשרה האמורה מאפשרת, אמנם, להמשיך ולבנות במקרקעין, אולם צווי התפיסה וההליכים המשפטיים הפכו חלקים מן ההסכם ביניהן ל"בלתי ישים", כלשונה, שכן הושקעו על ידה משאבים רבים על מנת להביא לאפשרות קיומו וביצועו של ההסכם האמור. אמנם, הפשרה צמצמה מעט את הנזק שנגרם לבעלי הקרקע בפרויקט, אולם יצרה, על פי הנטען, השלכות ומשמעויות על בעלי הקרקע ועל ההסכמות שביניהם. עוד טענה משיבה 1 במכתבה, כי הסכם הפשרה עם הרשויות גרע כמות משמעותית של מגרשים מהפרויקט, והוסיף עלויות פיתוח משמעותיות. משיבה 1 הוסיפה, כי מאחר שניסיונות להגיע להסכמות מחודשות בקשר עם הזכויות במקרקעין הגיעו למבוי סתום, ומאחר שהמבקשת לא שילמה מעולם עבור הזכויות במקרקעין, על אף שחלפה חצי שנה מאז הסתיימו ההליכים המשפטיים בקשר עם צווי התפיסה, היא מודיעה בזאת כי כל התחייבות שהייתה, אם הייתה, מצידה, בטלה ומבוטלת וכי היא רואה עצמה חופשית להתקשר בכל עסקה בקשר עם הזכויות במקרקעין.

המבקשת השיבה על המכתב במכתב משלה מיום 6.11.13 ובו כפרה בטענות העובדתיות והמשפטיות שפורטו לעיל. כעבור ימים מספר פנתה לבית המשפט בתביעה לסעד הצהרתי לפיו החוזה שנחתם בין הצדדים תקף ומחייב, ולסעד של אכיפת חוזה זה. במסגרת התביעה ביקשה צו מניעה זמני שיאסור על המשיבות לעשות דיספוזיציה במקרקעין עד להכרעה בתביעה.

סיכויי התביעה

6. בכל הנוגע לסיכויי התביעה אומר, כי אל מול טענת המשיבות לפיה המבקשת לא שילמה את התמורה עבור המקרקעין ומשכך הסכם ההתקשרות ביניהן בטל, עומד ההסכם מיום 26.9.08 ובפרט סעיף 3 לתוספת להסכם מיום 2.7.09 כפי שצוטט לעיל, וממנו עולה כי עד לקביעת התוואי הסופי של הגדר באופן שיאפשר בנייה במקרקעין, פטורה הייתה המבקשת מתשלום התמורה בגינם. על פניו, אפוא, אין לבטל את טענות המבקשת לפיהן לא קמה לה חובת תשלום עבור המקרקעין כל זמן שהתוואי הסופי של גדר ההפרדה לא נקבע וכל זמן שלא ניתן היה לבנות על המקרקעין שבמחלוקת. מאחר שעל פי הכתובים, מיד לאחר שהוסרה המניעה פנתה המבקשת למשיבות וביקשה לשלם את התמורה שהוסכם עליה בהסכם המקורי, אין לומר כי תביעתה של המבקשת משוללת יסוד או כי סיכוייה קלושים. יוזכר, כי תגובת המשיבות לפניית המבקשת הייתה כי ההסכם "אינו ישים" עוד, אולם ההנמקה העומדת ביסוד טענה זו אינה "אי ישימות" ההסכם אלא טענות בדבר חוסר כדאיות כלכלית של המשיבות לקיימו, לנוכח ההתפתחויות המאוחרות לו והנובעות מצו התפיסה ואיסור הבנייה שהוצא על ידי המפקד הצבאי ומן הפשרה שהביאה לביטולו.

מאזן הנוחות

7. לטענת ב"כ המבקשת, אי מתן צו מניעה כמבוקש יסכל את התביעה, שהיא תביעה לאכיפת חוזה לרכישת מקרקעין. בהקשר זה הדגיש, כי לטובת המבקשת רשום שעבוד ברשם החברות על המקרקעין, ואיש לא ביקש את מחיקתו או את ביטולו. עוד טען, כי הגם שטרם גובשה קבוצת רוכשים אותה היא מייצגת, מאחורי המבקשת עומדת חסידות בויאן, שרכשה את כל המתחמים נשוא ההסכם עם המשיבות, לשם בניית דירות לבני החסידות. זו הייתה הכוונה גם ביחס למקרקעין שבמחלוקת, אלא שעד להסרת ההקפאה לא היה בידי המבקשת להתחייב לבנות גם עליהם דירות.

8. לבקשת ב"כ המבקשת, הוריתי על זימונו לעדות של מר אילן אילוז, הקבלן המבצע את עבודות הפיתוח בשטח. בקשה זו באה על רקע טענתן של המשיבות במענה לבקשה לצו מניעה, לפיה "הותרת צו המניעה על כנו ואיסור ביצוע כל התקשרות, עסקה, התחייבות וכיו"ב עלולה להביא לא רק להקפאת כל פעולה בקשר עם העבודות הנדרשות במתחם מ-22, אלא גם להקפאה של כל עבודות הפיתוח הנוגעות גם לאותם מתחמים אחרים שאינם מעניינה של הבקשה, ואינם מעניינה של המבקשת (ובהם מתחמים מ-21 ומ-23 כפי שניתן להתרשם מהתסריט שצורף כנספח 16 לעיל)" (סעיף 137 לתשובת המשיבות לבקשה לצו מניעה. ההדגשות במקור). טענה זו הובאה בפסק דינו של בית המשפט העליון כטענה מרכזית שהציגו המשיבות בהתנגדותן לצו המניעה המבוקש (פסקה 4 לפסק הדין).

והנה, מעדותו של מר אילוז עולה, כי הוא מבצע עבודות עפר במקרקעין וביתר המתחמים. אמנם, בסביבות נובמבר-דצמבר 2013 פנה אליו מר גידי בט, מטעם המשיבות, והורה לו שלא להתחיל בעבודות תשתית ופיתוח בשל מחלוקות שלא פירט לו את טיבן. אולם, כאמור, עבודות העפר ממשיכות להתבצע ויימשכו עוד כשישה חודשים.

בנוסף חזר והעיד מר בט (שהעיד גם בדיון שהתקיים בשעתו בפני כב' השופט א' כהן). מר בט הודה, כי בשלב מסוים חשב כי צו המניעה שניתן מפריע לקבלן לבצע את העבודות, אולם עתה הוא מבין שלא כך הוא, והסכים כי עבודות העפר במקרקעין או בכל מתחם אחר אינן מוקפאות. זאת ועוד. במענה לשאלה האם המבקשת ביקשה ממנו לעצור עבודות כלשהן בשטח השיב כי מבחינת המבקשת הוא יכול להמשיך לעבוד, אולם אינו יכול להתקדם מעבר לעבודות העפר בשל הנחיות שקיבל מן העירייה להגיע להסכם פיתוח חלף אגרות. לדבריו, אינו יכול להמשיך בהליכים מול העירייה כשאינו יודע מה הסטטוס של הקרקע, הגם שמדבריו עולה כי בדין ודברים שיש לו עם העירייה כלל לא עלה העניין של צו המניעה. לכך יש להוסיף כי גם סיכום פגישה בעיריית מודיעין עילית מיום 5.3.14, בה נכחו גורמים מן העירייה ומר בט, מעלה כי צו המניעה כלל לא עמד על הפרק ונדונו בה דרישות העירייה להצגת תוכניות פיתוח של הכבישים עם חיבור לשאר כבישי השכונה, ציון קווי מגרשים על פי התב"ע המאושרת ועניינים כיוצא באלה.

9. המסקנה היא, שאין ממש בטענה לפיה צו המניעה המבוקש מונע מן המשיבות להמשיך את עבודות העפר, התשתית והפיתוח. ואכן, מה בין צו מניעה האוסר על מכירת המקרקעין לצד שלישי, לבין עבודות אלה? כעולה מעדותו של מר בט, ככל שיש עיכוב בביצוען, הרי שהוא נובע ממחלוקות שיש למשיבות עם העירייה, המעמידה בפניהן דרישות כאלה ואחרות בלא כל קשר לצו המניעה, ומחוסר הוודאות הנובע מן הסכסוך בין הצדדים. היינו, מבחינת המשיבות החשש הוא חשש כלכלי בלבד, ומכאן, שהמצג שהציגו בפני בית משפט זה ובפני בית המשפט העליון ולפיו צו מניעה יימנע את ביצוען של העבודות האמורות אינו תואם את המציאות.

10. הנה כי כן, המבקשת, שהצליחה להראות שתביעתה אינה מופרכת, וכי באי מתן צו המניעה המבוקש תעמוד בפני שוקת שבורה היה ותזכה בתביעתה, הצליחה להראות, בנוסף, כי צו המניעה אינו מעכב לפי שעה את העבודות בשטח.