דרימר נ' בראון ואח'

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת סיגלית גץ-אופיר) מיום 2/3/26 ועל החלטותיו מימים 17/2/26, 18/2/26 ו- 23/2/26 בת"א 28356-08-20.

1.ביום 30/1/14 נחתם הסכם מכר לפיו רכש המערער מהמשיב 2 (להלן: "המשיב") זכויות חכירה למשך 14 שנים בדירה בחיפה בסכום של 220,000 ₪. בהתאם לקביעת בית המשפט קמא המשיב 1 (להלן: "עו"ד בראון") ייצג את שני הצדדים בעסקת המכר.

2. במסגרת ההסכם הצהיר המשיב כי לא ידוע על חריגות בנייה בדירה, וכי הזכויות בדירה נקיות מכל חוב או זכות צד שלישי. עוד נקבע בהסכם כי ככל שאחד הצדדים יפר את ההסכם יעמוד הפיצוי המוסכם, ללא הוכחת נזק, על סך 10,000 ₪.

3. במועד הרכישה הייתה הדירה רשומה על שם גלינה ויבגני חזנוב (להלן: "חזנוב"), אשר מהם קנה המשיב את הדירה. ביום 12/1/15 רשם עו"ד בראון הערת אזהרה על זכויות בעלי הדירה (חזנוב) לטובת המערער, זאת בטרם הועברו הזכויות על שם המשיב.

4.המערער טען כי לאחר החתימה על ההסכם התברר לו שלא ניתן להעביר את הזכויות בדירה על שמו, שכן הן נותרו רשומות על שם משפחת חזנוב שמכרה הדירה למשיב, וכן התגלו לטענתו חריגות בנייה משמעותיות בדירה, זאת בניגוד למוצהר בהסכם.

יובהר כי בסופו של דבר קיבל המערער את החזקה בדירה בחודש 4/18, לאחר שהשלים את מלוא התמורה, ששולמה בתשלומים, ואף החל להשכיר אותה מחודש 11/18.

5.ביום 13/8/20 הגיש המערער תביעה לבית המשפט קמא כנגד המשיב ועו"ד בראון בטענה להפרת ההסכם, וכן העלה טענות רשלנות מצד עו"ד בראון.

במסגרת התביעה עתר המערער לביטול ההסכם, ודרש סך של 266,000 ₪: השבת מלוא סכום התמורה ששולמה בסך 220,000 ₪; פיצוי בגין תשלום מס רכישה בסך 11,000 ₪ (בטענה לרשלנות עורך הדין בכך שדיווח על העסקה לרשויות המס למרות שלא היה צורך בהיותה עסקה שתוקפה קצר מ-25 שנים); פיצוי מוסכם בסך 10,000 ₪; וסך של 25,000 ₪ בגין הוצאות. (להלן: "התביעה המקורית").

המשיב הגיש הודעת צד ג' כנגד עו"ד בראון וטען כי זה התרשל בעבודתו בכך שלא ערך בדיקות מקדימות לעסקה, לא ניסח את ההסכם באופן שישקף נאמנה את מצב הדברים בדירה, ולא פעל לרישום הזכויות במקרקעין באופן שיאפשר את קיום ההסכם.

6.ביום 14/3/22 הודיע המערער כי בכפוף להעברת הזכויות בדירה על שמו, הוא יתקן את כתב התביעה ויחזור בו מסעד ההשבה. ואכן לאחר שהצדדים שתפו פעולה, הועברו הזכויות בדירה על שם המערער ביום 27/3/24.

7.ביום 17/2/26 (כשבוע בלבד לפני מועד ההוכחות בתיק), ועל אף שהזכויות בדירה עברו על שם המערער כשנתיים קודם (עוד ביום 27/3/24), עתר המערער לתיקון כתב התביעה, כך שהתביעה תעמוד על סך של 173,470 ₪, ויכללו בה שני סעדים כספיים שלא נכללו בכתב התביעה המקורי: סך של 55,000 ₪ - עלות השבת המצב לקדמותו; סך של 42,772 ₪ בגין הפרשי שווי הדירה עם ובלי השטח שנבנה ללא היתר. הרכיבים של פיצוי בגין מס רכישה, פיצוי מוסכם, ופיצוי בגין הוצאות נותרו כפי שהיו בתביעה המקורית.

לאחר שבית המשפט קמא סבר כי התיקון היחיד שמבוקש הוא ביטול סעד ההשבה בסך 220,000 ₪, כאשר במקומו יבוא סעד כספי של 55,000 ₪ (עלות השבת המצב לקדמותו), אושרה בקשת התיקון בהחלטה מיום 17/2/26, ברם כבר למחרת ביום 18/2/26 בוטלה ההחלטה והבקשה, הועברה לתגובת המשיבים.

8.בהחלטה מנומקת מיום 23/2/26 נדחתה בקשת המערער לתיקון כתב התביעה. נקבע כי המערער ישן על זכויותיו גם לאחר שהוגשה ביום 14/3/22 בקשה מוסכמת לפעול להעברת זכויות החכירה על שם המערער, ולמחוק את סעד השבת כספי התמורה. נקבע כי המערער הוחזק כמי שוויתר על זכותו לתקן את כתב התביעה. עוד נקבע כי שני הסעדים החדשים להם עותר המערער בכתב התביעה המתוקן, אשר לא נכללו בכתב התביעה המקורי, אינם סעדים שהצורך בהם התגלה רק לאחר הגשת התביעה המקורית, שכן הן שאלת הפרשי שווי המקרקעין עם ובלי השטח שנבנה לכאורה ללא היתר, והן שאלת השבת המצב לקדמותו, היו ידועות למערער מבעוד מועד, כך שיכול היה לכלול סעדים אלה בכתב התביעה המקורי כסעדים חלופיים ככל שסעד ההשבה לא יאושר. בית המשפט קמא הדגיש כי בחוות הדעת הראשונית של המומחה מטעם המערער כבר נכלל הסעד של השבת המצב לקדמותו, ומכאן שכבר אז יכול היה המערער לכלול סעד זה בתביעתו, אולם הוא בחר משיקוליו הוא שלא לעשות כן במסגרת תביעתו המקורית.

בית המשפט קמא הוסיף וקבע כי אין בשירותו של ב"כ המערער בשירות מילואים כדי להסביר מדוע עובר למלחמת חרבות ברזל לא תוקן כתב התביעה, בשים לב לכך שהסכמות הצדדים נעשו עוד ביום 14/3/22 (חודשים ארוכים לפני תחילת המלחמה).

בנוסף נקבע כי בשים לב לעובדה שהבקשה לתיקון כתב התביעה הוגשה בשלב דיוני מאוחר מאוד, רק ימים ספורים לפני ישיבת ההוכחות, תוך שינוי מהותי של הסעדים והרחבת יריעת המחלוקת, וכן בשים לב לגישה המחמירה של בתי המשפט בהתאם לתקנות החדשות ולחשיבותו של האינטרס הציבורי-מערכתי של ניהול יעיל של זמן שיפוטי, יש לדחות את הבקשה, והמערער חוייב בהוצאות בסך 7,000 ₪. הערעור מוגש גם על החלטה זו.

פסק הדין קמא:

9.בית המשפט קמא לא נתן אמון בעדות המערער, והצביע על שינויי גרסאות בין ישיבת קדם המשפט מיום 14/3/22 בה טען שידע על חריגות הבנייה, לגרסתו בחקירה הנגדית. כן ציין כי נותר בליבו ספק גדול בשאלה האם המערער לא ידע על חריגות הבנייה קודם לרכישת הדירה, מה גם שהמערער לא הביא לעדות את ביאלסקי, מומחה לתחום הנדל"ן, אשר ליווה את המערער טרם רכישת הדירה, והדבר עומד לחובתו. למרות זאת קבע בית המשפט קמא כי חרף הספק, יש לקבוע כי המשיב לא דיווח למערער על קיומן של חריגות בנייה, וכי הצהרת המשיב בהסכם לפיה אין בנכס חריגות בנייה, כאשר יש, מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

נדחתה טענת המשיב כי יידע בעל פה את המערער על חריגות הבנייה, ועל כן חויב המשיב בתשלום סך של 10,000 ₪ - הפיצוי המוסכם.

נדחתה התביעה לביטול ההסכם והשבת התמורה, שכן נקבע כי המשך החזקת המערער בנכס, קבלת שכר דירה מהשכרתו ושיתוף הפעולה ברישום הזכויות על שמו בשנת 2024 כמו גם אי שליחת הודעת ביטול למשיב, משנת 2014 ועד לשנת 2020 – מועד הגשת התביעה, מהווים התנהגות המהווה ויתור על זכות הביטול. נקבע כי גם אם מדובר היה בהפרה יסודית כטענת המערער, הרי שחלוף זמן סביר ללא מתן הודעת ביטול גורם לכך שהמערער אינו יכול לבטל את ההסכם ללא מתן ארכה למפר. צוין כי הפעלת ברירת ביטול חוזה כפופה לעיקרון תום הלב, ויש לראות בהתנהלות המערער, שכללה שיהוי ניכר, המשך החזקה בדירה, ושיתוף פעולה בהעברת הזכויות, כחוסר תום לב בהפעלת זכות הביטול.

עוד נקבע כי אין לחוות דעת המומחה מטעם המערער משקל ראייתי ממשי. אבהיר כי חוות הדעת הוגשה כדי להוכיח שווי הדירה לפי היתר בניה מאושר לעומת שווי הכולל שטח שאין לגביו היתר, עלות הוצאת היתר, ועלות הריסה ככל שלא יאושר להוציא היתר.

נקבע כי חוות הדעת לא נערכה בהתאם לפקודת הראיות, היא חסרה פרטים מהותיים כגון הצהרת המומחה, פרטי השכלתו וניסיונו וכיו"ב, וגם לגופו אין מקום לקבלה ממספר טעמים שפורטו בסעיף 12 לפסק הדין, בין היתר, העובדה שעסקאות ההשוואה לא היו מקובלות על בית המשפט, והיא לא עסקה בשאלת הקשר הסיבתי בין טענת המערער לפיה לא הצליח להשכירה בגין החריגות בבניה כך שלא הוכחה הטענה לקיומו של קשר כזה. כן נקבע כי חוות הדעת לא עסקה בשאלה הנוגעת למס הרכישה, כאשר ממילא אין למומחה מומחיות בתחום.

ביחס לעו"ד בראון נקבע כי הוא התרשל בתפקידו בכך שלא בחן את תשריט הדירה והתאמתו לדירה שנמכרה, לא ציין בהסכם המלצה למערער לשכור מודד או שמאי לבדוק אפשרות לחריגות בניה, ולא הסביר למערער על חובת תשלום מס רכישה. יחד עם זאת נקבע כי המערער לא הוכיח קשר סיבתי בין התרשלות עו"ד בראון לבין נזקיו הנטענים, שכן הוא לא טען וממילא לא הוכיח כי לא היה מתקשר בהסכם אילו ידע על חריגות הבנייה. בנוסף הנכס ממילא הושכר על ידי המערער במהלך השנים, הוא לא דיווח מעולם לעו"ד בראון על הפרת ההסכם ואי העברת זכות החכירה, לא הודיע למשיב על רצונו בביטול ההסכם, כך שהדברים מלמדים שלא הייתה לו כל כוונה לבטל ההסכם. כן נקבע כי לא הוכח קשר סיבתי בין חריגות הבניה לטענה בדבר אי יכולת להשכיר הנכס. כן נקבע כי לא הוכח קשר סיבתי בין רשלנות עורך הדין בכך שלא הסביר למערער על קיום חובת תשלום מס רכישה לבין הנזק שנגרם כתוצאה מתשלום המס, שכן לו היתה טעות בדיווח מצד עורך הדין למס רכישה, המס ששולם היה מוחזר למערער בהתאם לדרישתו שסורבה. עוד נקבע כי לא נטען ולא הוכח שלו היה המערער יודע על חובת תשלום המס בסך 11,000 ₪ לא היה מתקשר בהסכם.

המערער חוייב בתשלום הוצאות עו"ד בראון בסך 20,000 ₪.

המשיב חוייב, כאמור לעיל, בתשלום הפיצוי המוסכם בסך 10,000 ₪, בתוספת ריבית שקלית ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

ההודעה ששלח המשיב נגד עו"ד בראון נדחתה והמשיב חוייב בהוצאות.

טענות הצדדים בערעור (בתמצית):

המערער:

10.היה מקום לקבל התביעה במלואה כנגד עו"ד בראון נוכח קביעת בית המשפט קמא לפיה התרשל בתפקידו. רשלנות עו"ד בראון גרמה לנזקים הכוללים את ירידת שווי הדירה עם החריגות, עלות תיקון ואישור החריגות, חיוב במס רכישה והוצאות.

שגה בית המשפט קמא כשקבע כי המערער לא טען כי לא היה מתקשר בהסכם לו היה יודע על חריגות הבנייה. שכן התובע טען בסעיף 18 לכתב התביעה המקורי כי לא היה מתקשר בהסכם לו היה יודע מצבה המשפטי והתכנוני של הדירה, ולו היה מודע לחובות ו/או לחריגות הבנייה ו/או שלא ניתן לרשום הזכויות על שמו.

שגה בית המשפט קמא שעל אף שקבע שעו"ד בראון התרשל בכך שלא הסביר למערער על חובת תשלום מס הרכישה, לא חייב את עו"ד בראון לפצות את המערער בגין רכיב זה.

נטען כי היה מקום לקבל את התביעה במלואה גם נגד המשיב 2, שכן הוא לא גילה למערער על חריגות בנייה בדירה.

מבוקש לבטל את קביעת בית משפט קמא לפיה אין ליתן סעד של ביטול והשבה נוכח רישום הזכויות, שנרשמו רק זמן רב לאחר הגשת התביעה, זאת בפרט לאור העובדה כי בית משפט קמא לא אפשר למערער לתקן את סכומי התביעה ועדכונם על פי חוות הדעת השמאית.

שגה בית המשפט קמא בפסילת חוות הדעת השמאית מטעמו, שכן היא הוגשה בתיק המוצגים ללא התנגדות המשיבים, שאף לא הגישו חוות דעת נגדית.

שגה בית המשפט קמא שלא אישר את תיקון כתב התביעה, זאת בשים לב לרישום הזכויות ולאמור בדיון מיום 14/3/22.

בית המשפט קמא התעלם מכך שהמערער הגיש הסכם שכירות של הדירה ממנה עלה כי השכיר את הדירה בסכום חודשי של 1,600 ₪.

שגה בית המשפט קמא שלא התחשב בשירות המילואים הממושך (750 ימים) של בא כוחו של המערער מאז 7/10/23, דבר שגרם לכך שעניין רישום הזכויות וההודעה לתיק נשתכחו ממנו, כך שהיה מקום לקבוע כי המערער לא ויתר על סעד ביטול והשבה והוא זכאי לסעד זה.

שגה בית המשפט קמא כאשר פסק את הפיצוי המוסכם בסך 10,000 ש"ח בערכי קרן, ללא תוספת של הפרשי הצמדה וריבית.

המשיב 1:

11.המועד לערער על ההחלטות חלף, ולא הוגשה בקשה להארכת מועד.

לא הוכח קשר סיבתי בין הרשלנות הנטענת של המשיב לבין הנזק. המערער קיבל את הדירה, החזיק בה, שיפץ והשכיר אותה במשך שנים, והזכויות נרשמו על שמו כבר ביום 27/3/24. אדם שמחזיק בנכס ונהנה מפירותיו אינו יכול לדרוש מעורך דינו את מחיר הנכס שכן מדובר בניסיון לאחוז בחבל משני קצותיו.

עיקרו של הערעור, ביחס למשיב 1, הוא ניסיון להתערב בממצאי עובדה ומהימנות של הערכאה הדיונית, ששמעה את העדויות וקבעה כי אין ליתן אמון בעדות המערער.

בדיון ביום 14/3/22 ובהודעת עדכון שהגיש המערער נתנה הסכמתו להשלמת רישום זכויות החכירה על שמו. לאחר העברת זכויות החכירה על שמו של המערער, הבהיר המערער בהודעות מיום 11/5/25 ומיום 15/9/25 כי הוא עומד על סעד ביטול העסקה והשבה של התמורה, כפי שביקש במסגרת כתב התביעה המקורי, ברם לא ביקש לתקן את כתב התביעה.

רק ביום 16/2/26, כתשעה ימים לפני ישיבת ההוכחות, ביקש המערער לתקן את כתב התביעה, תוך שהצהיר כי התיקון היחיד הוא החלפת סעד ההשבה בסך 220,000 ₪ בסעד כספי בסך 55,000 ₪. בפועל, בכתב התביעה המתוקן שהוגש כלל המערער סעדים חדשים לחלוטין שלא בא זכרם בכתב התביעה המקורי, דבר המהווה הטעיה בוטה וחוסר תום לב משווע. סעדים חדשים אלה מהווים הרחבת חזית אסורה.

השבה היא תרופה חוזית הנובעת מביטול חוזה, והיא מופנית כלפי הגורם שקיבל את התמורה, ולא כלפי עורך הדין. עו"ד בראון לא היה צד להסכם ולא קיבל את התמורה.

צדק בית המשפט קמא כשדחה את טענת המערער לפיה בקשתו לתיקון כתב התביעה התעכבה עקב שירות המילואים של בא כוחו. התביעה הוגשה ללא הסעדים החדשים עוד לפני המלחמה ולפני גיוסו של ב"כ המערער למילואים, והשיהוי בתיקון נמשך שנים ללא קשר למילואים.

המערער לא הוכיח טענתו לפיה לא היה מתקשר בחוזה לו ידע על חריגות הבנייה. אין בציון טענה זו במסגרת כתב התביעה כדי להוות ראיה לכך. בנוסף, בית המשפט קמא קבע קביעה עובדתית כי המערער ידע על חריגות הבנייה עוד בטרם התקשר בהסכם.

התנהגות המערער, שהמשיך להחזיק בדירה גם לאחר שלטענתו גילה את חריגות הבנייה, השכיר אותה במשך שנים, השלים את רישום הזכויות על שמו והצהיר כי יחזור בו מסעד ההשבה בכפוף לרישום, מוכיחה שלא הייתה לו כוונה לפעול לביטול ההסכם.

המערער לא הוכיח את שיעור דמי השכירות שגבה לאורך השנים, שאת גובהם היה צורך לקזז. המערער הציג הסכם שכירות לשנה אחת בלבד מתוך שנים רבות, לא זימן את השוכרת ולא הציג דפי חשבון, ואין תפקידו של בית המשפט למלא חסר ראייתי בדרך של אומדנה.

בית המשפט קמא לא פסל את חוות דעת השמאי מטעם המערער, אלא קבע לאחר חקירת השמאי כי אין לתת לה משקל בשל פגמים וחולשות מהותיות שהתגלו בה.

המערער פנה בעצמו ובסיועו של אבי המשיב 2 למנהל מיסוי מקרקעין בבקשה לבטל את החיוב בתשלום מס רכישה ונענה בשלילה, בחר להסתיר פנייה זו ואת התשובה לה, ובצדק קבע בית המשפט קמא כי הימנעות מהבאת ראיות מקימה חזקה ראייתית כי אילו הוצגו המסמכים, הם היו תומכים בעמדה לפיה חלה חובת דיווח. הרשות המנהלית נהנית מחזקת התקינות והנטל לסתור אותה מוטל על הטוען נגדה, והמערער לא עמד בנטל זה.

לפי סעיף 8.2 להסכם המכר, המערער התחייב לשאת במס רכישה "ככל שיחול עפ"י החוק", ולכן אם המס חל כדין המערער שילם את שהתחייב ואין לו נזק. אם המס אינו חל, הסעד הראוי הוא השבה מרשות המס במסגרת הליכי השגה וערר ולא פיצוי מעו"ד.

באשר לגובה ההוצאות שנפסקו נטען כי ערכאת הערעור אינה מתערבת בקביעה מסוג זה, אלא בנסיבות חריגות. הסכום נפסק לאחר שש שנות התדיינות, הגשת תצהירים, הודעת צד ג' וישיבת הוכחות מלאה, כך שקביעת סכום ההוצאות היא על הצד הנמוך.

המשיב 2:

12.יש לדחות את הטענה כי המערער לא ידע על ליקויי הבנייה עובר לרכישה. המערער הגיע לסיור בדירה, בטרם הרכישה, עם שני מומחים: יועץ נדל"ן ומתווך מקרקעין, אשר בדקו את הנכס פיזית, תכנונית וכן מבחינת כדאיות כלכלית. המשא ומתן שניהל המערער היה מול אביו של המשיב 2, והאחרון ערך למערער סיור מקיף בדירה ונתן לו הסבר מפורט עליה.

המערער הגיש את התביעה בשיהוי ניכר ובלתי סביר בסמוך לחלוף תקופת ההתיישנות, זאת לאחר שהחזיק בדירה והשכיר אותה במשך שנים. מדובר בתביעה קנטרנית שהוגשה בחוסר ניקיון כפיים, שכן המערער לא הציע להשיב את דמי השכירות שגבה או שניתן היה לגבות במהלך השנים שחלפו מעת שהדירה הועברה לידיו.

לו הוגשה התביעה בתוך זמן סביר, בסמוך לאחר קבלת החזקה על ידי המערער, כשאביו של המשיב 2 היה עדיין בחיים, היה המשיב 2 מסכים לבטל את העסקה ולקבל לידיו את הדירה בחזרה, שכן מלכתחילה לא רצה המשיב 2 למכור את הדירה, אלא שנאלץ לעשות כן על מנת לסייע כלכלית לאביו.

לו היה המערער מגיש התביעה תוך זמן סביר, יכול היה אביו של המשיב, שניהל בעצמו את המו"מ מול המערער והחזיק בידיו את המסמכים הרלוונטיים, להפריך את התביעה בקלות.

פסק הדין מבוסס על קביעות מהימנות לפיהן בית המשפט קמא לא נתן אמון בעדות המערער ובעדותו של עו"ד בראון, אך נתן אמון מלא בעדותו של המשיב 2. ערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב בממצאים עובדתיים ובקביעות מהימנות מעין אלו.

שגה בית המשפט קמא כשחייב את המשיב 2 בפיצוי בסך 10,000 ₪ בשל הפרת ההסכם, שכן הדירה נמכרה למערער במצב 'AS IS' לאחר גילוי מלא והסברים מפורטים שניתנו לו. חריגות הבנייה היו גלויות לעין, בפרט שהמערער ראה את הדירה יחד עם שני מומחים מטעמו (יועץ נדל"ן ומתווך מקרקעין). כאשר המערער הודה בעדותו שאביו של המשיב 2 הראה לו את חריגות הבנייה טרם הרכישה, אך שינה גרסתו במהלך עדותו, לאחר התפרצות בא כוחו במהלך העדות.

כן יש לזקוף לחובת המערער את הימנעותו מלזמן לעדות את שני המומחים שהיו יחד איתו בביקור בדירה טרם רכישתה.

שגה בית המשפט קמא שדחה את הודעת צד ג' שהגיש המשיב 2 כנגד עו"ד בראון. שכן בית המשפט קמא קבע כי עו"ד בראון התרשל בתפקידו, בין היתר מאחר שלא הפנה את הצדדים לבדיקת שמאות מוקדמת או בדיקה מוקדמת על ידי מודד מוסמך. שכן לו הייתה חוות דעת מקצועית המפרטת את חריגות הבנייה בדירה, לא היה למערער יכולת לטעון כי הוטעה לגבי חריגות הבנייה, וממילא התביעה דנן לא הייתה באה לעולם.

שגה בית המשפט קמא כשחייב את המשיב 2 בהוצאות בסך 20,000 ₪ לטובת עו"ד בראון, שכן המערער הוא שגרר את עו"ד בראון להליך קמא, והודעת צד ג' לא הוסיפה לעו"ד בראון טרחה נוספת שכן מדובר במסכת עובדתית ומשפטית אחת.

דיון והכרעה:

לאחר שקילת טענות הצדדים בכתב ובע"פ, בדיון ארוך שהתקיים בפני, אני סבורה שדין הערעור להידחות בהתאם לתקנה 148(ב), שכן אין מקום לדחות הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק הדין, התומכים במסקנה המשפטית אליה הגיע בית המשפט, כאשר לא נפלה כל טעות בחוק.

למעלה מן הדרוש אוסיף התייחסות קצרה ביחס למספר נושאים:

אין מקום להתערב בקביעה לפיה יש לראות במערער כמי שוויתר על זכות ביטול ההסכם: המערער לא שלח הודעת ביטול למשיב, לא הודיע על ההפרה לעו"ד בראון, ומנגד המשיך לקבל לידיו דמי שכירות חודשיים מהדירה, ובהמשך שיתף פעולה עם המשיבים לצורך העברת רישום הזכויות בדירה על שמו - יש לראות בהתנהלות זו וויתור על זכות ביטול ההסכם כפי שקבע בית המשפט קמא, ויובהר ביחס להחלטת בית המשפט קמא (מוצג 62) כי נימוק שיתוף הפעולה בהעברת הזכויות אינו בגדר נימוק בודד.

בכל הנוגע לדחיית בקשת המערער לתיקון כתב התביעה: בשים לב לעיתוי הגשת הבקשה ולהתנהלות המערער, לא נפל כל פגם בהחלטת בית המשפט. החלטה מסוג זה נמצאת בליבת שיקול דעתה של הערכאה הדיונית, ואין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בהחלטות, מסוג זה, אלא במקרים חריגים בלבד, ולא זה המקרה.

בדיון מיום 14/3/22 הסכימו הצדדים כי יפנו לצורך בירור בנוגע להעברת הזכויות בדירה. לאחר הדיון הגיש המערער הודעה לפיה נתן הסכמתו למתווה של קידום רישום הזכויות, וכן הצהיר:"בכפוף לביצוע המתווה הנ"ל, יתקן התובע את כתב תביעתו הכספית נגד הנתבעים, מבלי לעמוד על ביטול העסקה אלא רק לקבלת הפיצוי הכספי מהנתבעים בגין נזקיו/הפסדיו".

הצדדים פעלו במשותף לצורך העברת רישום הזכויות, וביום 27/3/24 נרשמו הזכויות בדירה על שם המערער, והודעה על כך הוגשה לבית המשפט קמא.

בעקבות כך הורה בית המשפט קמא לצדדים ביום 28/3/24 להודיע תוך 14 יום מה המחלוקות שנותרו לבירור "לרבות פירוט סכומים ככל הנדרש", ולאחר מכן ייקבע מועד לישיבת הוכחות.

ביום 5/4/24 הודיע ב"כ המערער כי הוא בשירות מילואים וצפוי להשתחרר בחודש 07/2024, ולפיכך ביקש כי התיק ייקבע לתזכורת לאחר פגרת הקיץ. בית המשפט קמא נעתר לבקשה, וקבע כי התיק יובא לעיונו ביום 6/9/24.

מאותו מועד ועד 11/5/25 הגיש המערער 7 בקשות אורכה (8/9/24, 29/9/24, 8/12/24, 5/1/25,

3/2/25, 6/4/25).

רק ביום 11/5/25 הגיש ב"כ המערער הודעה במסגרתה פירט את המחלוקות שנותרו לבירור: האם זכאי המערער לסעד של ביטול העסקה והשבה של התמורה בסך 220,000 ₪ מהמשיב; האם התובע זכאי לסעד של הפיצוי המוסכם בגין ההפרה בסך של 10,000 ₪ מהמשיב; האם התובע זכאי לסעד של פיצוי בסך 11,000 ₪ בגין מס רכישה מעו"ד בראון; האם התובע זכאי לסעד של פיצוי בסך 25,000 ₪ מכל אחד מהמשיבים בגין הוצאותיו.

סעדים אלה הם בדיוק אותם סעדים להם עתר המערער במסגרת כתב התביעה המקורי. המערער לא התייחס בהודעה זו, ולו ברמז, לכוונתו לתקן את כתב התביעה ולשנות את הסעדים המבוקשים.

בהחלטה מיום 4/11/25 קבע בית המשפט קמא את התיק לשמיעת ראיות וסיכומים בעל פה ליום 24/2/26.

רק ביום 17/2/26, כשבוע בלבד לפני המועד שנקבע לישיבת הוכחות וסיכומים בעל פה, הגיש המערער בקשה לתיקון כתב התביעה ולהגשת חוות דעת עדכנית. בכתב התביעה המתוקן מחק המערער את הסעד של ביטול ההסכם והשבת התמורה בסך 220,000 ₪, ותחתיו הוספו שני סעדים כספיים חדשים, בנוסף על הסעדים שנתבעו בכתב התביעה המקורי, והם: עלות השבת המצב לקדמותו בסך 55,000 ₪ והפרש שווי הדירה בין התמורה בהסכם לשווי עפ"י האמור בחוות הדעת בסך 57,368 ₪.

כך גם לא נפל כל פגם בהחלטת בית המשפט לדחות בקשת המערער למחוק התביעה (בקשה שהוגשה יום לפני מועד ההוכחות, וללא עמדת הצדדים האחרים).

בשים לב לכל האמור לעיל אין כל בסיס לטענה לפיה בית המשפט קמא התעלם משירות המילואים של ב"כ המערער. נהפוך הוא. בית המשפט קמא גילה, ובצדק, התחשבות רבה ואורך רוח, ונעתר ל-7 בקשות ארכה שהגיש ב"כ המערער, אשר התפרשו על תקופה של למעלה משנה.

כן יצוין כי בהודעתו של ב"כ המערער מיום 11/5/25, שניתנה לאחר למעלה משנה מהמועד בו נרשמו זכויות הדירה על שמו של המערער, ולאחר שב"כ המערער הגיש, כאמור, שבע ארכות להגשת עמדתו, הוא שב וחזר על אותם סעדים להם עתר במסגרת כתב התביעה המקורי, ולא ציין, ולו ברמז, על כוונתו לעתור לסעדים שונים ולתקן את כתב תביעתו.

אשר על כן צדק בית המשפט קמא בהחלטתו מיום 23/2/26, לפיה יש לראות במערער כמי שוויתר על זכותו לתקן את כתב התביעה, שכן המערער ישן תקופה ארוכה על זכויותיו והציג מצג, הן לבית המשפט והן למשיבים, כי אין בכוונתו לתקן את כתב התביעה. כן צדק בית המשפט קמא בקביעתו כי היעתרות לבקשת המערער לתיקון כתב התביעה, בשלב המאוחר מאוד בו הוגשה, כשבוע לפני מועד ההוכחות, תפגע באינטרס הציבורי ובייעול ההליך ותביא לסרבול ולהארכת ההליך, כמו גם לפגיעה בצדדים שכנגד.

באשר למס הרכישה. אכן נקבע כי עו"ד בראון התרשל בכך שלא הסביר למערער על חובת תשלום מס רכישה, אך לצד זאת זאת נקבע, ובצדק, כי המערער לא הוכיח קשר סיבתי בין רשלנות זו לבין הנזק שנגרם כתוצאה מתשלום המס. לו הייתה טעות בדיווח מצד עו"ד בראון למס רכישה, המס ששולם היה מוחזר למערער בהתאם לדרישתו, ע"י רשויות המס, ברם דרישתו להחזר מס הרכישה ששילם - סורבה, כאשר המערער לא המציא את התכתבותו עם רשויות המס. הלכה היא כי רשות מנהלית נהנית מחזקת התקינות המנהלית, ועל התובע הטוען כנגד חוקיות החיוב במס מוטל הנטל לסתור חזקה זו – דבר שלא נעשה.

יתר על כן - קביעת בית המשפט קמא לעניין רשלנות עו"ד בראון בסוגיית מס הרכישה נוגעת לכך שעו"ד בראון לא הסביר למערער על חובת התשלום של מס הרכישה, אולם כפי שקבע בית המשפט קמא, ממילא לא נטען ולא הוכח שלו היה המערער יודע מראש על חובת תשלום המס בסך 11,000 ₪ לא היה מתקשר בהסכם, וגם מהטעם הזה אין מקום להתערב בקביעת בית המשפט קמא אשר דחה רכיב זה בתביעה.

עוד ראוי לדחות טענות המערער ביחס לקביעת בית המשפט קמא הנוגעת למומחה מטעמו. בית המשפט לא קיבל עדות המומחה מטעמים רבים שפורטו בסעיף 12 לפסק הדין. מדובר בקביעות עובדתיות על בסיס התרשמות ישירה של בית משפט קמא מהעד, שאין מקום להתערב בהן.

לסיכום כל האמור לעיל דין הערעור להידחות פרט להבהרה הנוגעת לתוספת של הפרשי הצמדה וריבית, שיש להוסיף ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל, לחיוב שבו חוייב המשיב 2 בגין הפיצוי המוסכם.

בשים לב לקביעות בית המשפט קמא הנוגעות לרשלנות עו"ד בראון ולהתנהלות המשיב 2 בכל הנוגע להפרת חובת הגילוי, וכן בשים לב לגובה ההוצאות שנפסקו בבית המשפט קמא, אני סבורה כי אין מקום לפסיקת הוצאות בערעור על אף דחייתו, כך שכל צד יישא בהוצאותיו.

ערבון שהופקד יוחזר למפקיד באמצעות בא כוחו.

ניתן היום, ט"ו חשוון תשפ"ז, 26 אוקטובר 2026, בהעדר הצדדים.