ירמהייב נ' זריאן ואח'

לפני סכסוך שענינו מכירת דירת "יד שנייה".

התובע טוען כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר ותובע בגין הפרה זו סך של 140,000 ₪ בגין הפיצוי המוסכם וסך של 20,000 ₪ בגין עוגמת נפש.

הנתבעים טוענים בתגובה שלא הפרו את הסכם המכר וכי לא מגיע לתובע כל פיצוי. עוד טוענים הנתבעים כי התובע הוא שהפר את הסכם המכר.

עובדות שהוכחו – כללי - והוראות רלוונטיות של הסכם המכר 

1. הנתבעים הינם אחים והם ירשו נכס ברח' רבקה 46 בבאר שבע, הידוע כגוש 38167 חלקה 63 (להלן: "הנכס").
   הנתבעים יכונו בפסק הדין – "הנתבעים" או "המוכרים".

2. התובע ובת זוגתו דאז, הגב' לירון חנה (להלן: "לירון"), התקשרו ביום 25.01.21 עם הנתבעים בהסכם למכירת הנכס (להלן: "הסכם המכר").

   התובע יכונה בפסק הדין – "התובע" או "הקונה".

   ביום 25.08.21 נחתם הסכם לסיום החיים המשותפים בין התובע לבין לירון, במסגרתו הסכימו הצדדים כי חלקה של לירון בדירה יועבר לתובע ללא כל תמורה ואגב גירושין.

3. שני הצדדים היו מיוצגים במהלך החתימה על הסכם המכר. התובע היה מיוצג על ידי עו"ד אסי רובין (להלן: "עו"ד רובין"), והנתבעים היו מיוצגים על ידי עו"ד דינה קשת (להלן: "עו"ד קשת").

   במועדים הרלוונטיים לתביעה עבדה אצל עו"ד קשת הגב' מרים מושייב (להלן: "גב' מושייב"), אשר סייעה לה בעבודתה וטיפלה יחד עמה בהסכם המכר מושא התביעה.

4. התובע שילם את שני התשלומים הראשונים מההון העצמי שלו ולגבי שני התשלומים הנוספים נטל משכנתא.

5. בפועל נמסרה החזקה בנכס לתובע ביום 10.11.21 (במקום ביום 30.07.21, כמפורט לעיל).

   לנתבע 4 היו חובות בגינם הוטלו עיקולים ושעבודים על הנכס, לאחר שהתובע קיבל חזקה בנכס.

6. משרד עו"ד רוזנברג לוי ושות' טיפלה מטעם הנתבע 4/הנתבעים, בהסרת השעבוד שהוטל על ידי רשות המיסים.

7. גב' קורל פרץ העוסקת בטיפול במשכנתאות הסדרי חובות וניהול פיננסי, טיפלה עבור הנתבע 4/ הנתבעים בהסרת השעבוד שהוטל על ידי העירייה.

8. על פי הוראות הסכם המכר התמורה בגין הנכס הינה 1,400,000 ₪. הקונים התחייבו לשלם את התמורה בארבעה תשלומים: סך 100,000 ₪ במעמד החתימה; סך 250,000 ₪ עד ליום 20.02.21; סך 850,000 ₪ עד ליום 17.06.21; וסך 200,000 ₪ עד ליום 30.07.21 בכפוף למסירת החזקה לידי הקונים (סעיף 3(א) להסכם המכר).
   בסעיף 4(א) להסכם המכר נרשם כי המוכרים מתחייבים למסור את החזקה בדירה כשהיא נקייה מכל חוב, שעבוד או עיקול עד ליום 30.07.21.

   בסעיף 5(א) נרשם כי בכפוף לכך שהקונים מילאו אחר כל ההתחייבויות שלהם לפי ההסכם ירשום עוה"ד את זכויות הבעלות בדירה ע"ש הקונים בלשכת רישום המקרקעין כשהדירה נקיה מכל חוב, עיקול שעבוד ו/או כל זכות אחרת לטובת צד שלישי כלשהו, ללא דיחוי.
   כמו כן, המוכרים התחייבו לחתום על מסמכי משכנתא בתוך 5 ימי עסקים מהמצאתם (סעיף 9(ב)).

9. על פי סעיף 2(ג) להסכם המכר, המוכרים התחייבו למסור את החזקה בדירה כשהדירה וזכויות המוכר בה חופשיות ונקיות מכל חוב, שיעבוד, עיקול, זכות צד ג' כלשהן. בסעיף 2(ו) נרם כי לפי מיטב ידיעת המוכרים לא קיימים נגדם הליכים משפטיים כלשהם בקשר לדירה ו/או בקשר לזכויותיהם בה. לפי סעיף 2(ז) המוכרים ציינו כי אין כל מניעה חוקית ו/או חוזית ו/או משפטית להתקשרותם בהסכם זה ולקיום ההתחייבויות שלהם על פיו לרבות רישום הדירה על שם הקונה בלשכת רישום מקרקעין. המוכרים התחייבו באותו סעיף לבצע הנדרש על אחריותם ועל חשבונם לצורך הסרת כל עיקול ו//או שיעבוד אחר ו/או כל זכות שעבוד ו/או חוב לטובת צד ג' אם יוטלו כאלו, בתוך 30 ימי עסקים ממועד היוודע להם על קיומם של אלה. בסעיף 2(ח) הצהירו המוכרים כי אינם נמצאים בהליכי פשיטת רגל וכי לא פתוחים כנגדם תיקי הוצאה לפועל וכי למיטב ידיעתם לא עומדים להיפתח כנגדם תיקי הוצל"פ ומכל פנים התחייבו כי אם יפתחו נגדם תיקי הוצל"פ ו/או תיקים בגין חובות במסגרתם יוטלו עיקולים המונעים ביצוע תשלומים הם יפעלו לביטולם מיד או יסלקו מיד את החוב וזאת לא יאוחר מ – 14 יום ממועד הטלת העיקול.
   בסעיף 5(ב) להסכם, המוכרים התחייבו להסיר לאלתר ועל חשבונם כל עיקול, שעבוד או זכות צד שלישי כלשהו שיוטלו על הדירה - ולא יאוחר מ-14 יום מיום היוודע על הטלתם.
   סעיף 5(ג) להסכם קובע שוב כי ככל ויחול עיקול על הדירה המוכרים מתחייבים להסירו על אחריותם ועל חשבונם בתוך 14 יום מיום הטלתו. עוד נרשם כי איחור המוכרים בהסרת העיקול במשך 40 יום מיום הטלתו מהווה הפרה יסודית של ההסכם אלא אם האיחור בהסרה נובע שלא מחמת המוכר.

10. סעיף 8 להסכם כותרתו "הפרות ותרופות". בסעיף 8(ב) נרשם כי הסרה בתוך 14 ימים של כל מכשול קיים או שייווצר בעתיד, המונע את העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונים הם מעיקרי הסכם זה והפרתן מהווה תנאי יסודי אשר הפרתם תהווה הפרה יסודית של הסכם זה אלא אם המכשול נובע שלא מחמת הצדדים.

    בסעיף 8(ג) נרשם כי הפר צד להסכם תנאי יסודי מתנאי ההסכם ישלם הצד המפר לצד המקיים או המוכן לקיים את התחייבויותיו פיצויים קבועים ומוערכים מראש בסך של 140,000 ₪ מבלי שהצג המקיים יצטרך להוכיח את נזקיו.

     

    נקודות עיקריות בניהול ההליך

11. לאחר הגשת התביעה הוגש כתב הגנה ובהמשך הוגש גם כתב תשובה.
    כבר כעת יצוין כי במסגרת כתב ההגנה נטען בסעיף 20 כי במסגרת קיום ההסכם איחר התובע בתשלומי התמורה איחורים ניכרים ואגב כך גרם לנתבעים לנזקים ובדעתם להשיג כנגד התובע תביעה בקרוב.
    תביעה כזו אולם לא הוגשה עד היום. לכך אוסיף כי בכתב ההגנה לא נטענו טענות קיזוז בגין אותם נזקים ו/או לא נטען כי הנתבעים זכאים לפיצוי מוסכם וזכאים לקיזוז בגין כך.

12. לאחר הגשת כתבי הטענות ביצעו הצדדים הליכים מקדמיים.
    בעקבות דרישות מקדמיות שהפנה התובע לנתבעים ביקשו הנתבעים שיינתן צו לעורכי הדין שייצגו אותם בתהליך ולמי שטיפל עבורם בהסרת השעבוד/העיקולים – עו"ד קשת; משרד עו"ד רוזנברג לוי ושות'; גב' קורל פרץ – שיענו לשאלות וכן שיצרפו כל מסמך רלוונטי.
    בית המשפט נעתר לבקשה ונתן צו כמבוקש.

    בעקבות הצו התקבלו מסמכים מהנ"ל וכן התקבלה התייחסותם. ראו התייחסותה של עו"ד דינה קשת מיום 26.02.24; ראה התייחסותו של עו"ד אברהם רוזנברג מיום 10.06.24 וכן ראה מסמכים שהתקבלו ממנו והוגשו לתיק ביום 13.06.24; ראה התייחסות גב' קורל פרץ שהוגשה לתיק ביום 13.06.24.

13. בתיק התקיימו 2 קדמי משפט במהלכם לובנו טענות הצדדים וכן בית המשפט בחן במהלכם אפשרות לסיים את התיק בפשרה. במהלך קדם המשפט מיום 11.11.24 הודיע ב"כ הנתבעים כי הנתבעים עומדים על טענותיהם ואין להם כוונה להתפשר (פרו' עמ' 4 שורה 9). 

14. הצדדים הגישו בתיק תצהירי עדות ראשית.
    התובע הגיש תצהיר מטעמו וכן מטעמו של עו"ד אסי רובין.

15. הנתבעים הגישו תצהירים של גב' זריאן איילה, הנתבעת 1, ושל אסף די, הנתבע 4.
    בסופו של דבר אולם הנתבע 4 לא התייצב לחקירה על תצהירו, ולכן הודיע ב"כ הנתבעים כי הנתבעים החליטו לותר על עדותו. תצהירו לפיכך הוצא מהתיק (ראה פרו' מיום 15.10.25, עמ' 9, שורות 13 – 18).

    הנתבעים הזמינו לעדות את עו"ד קשת ואת גב' מרים מושיוב שעבדה אצלה בזמנים הרלוונטיים לתביעה וטיפלה בהסכם המכר מושא התביעה. הנ"ל התייצבו לדיון ההוכחות ונחקרו בראשית ובנגדית.

    ברשימת העדים של הנתבעים נרשם גם כי תעיד גם גב' קורל פרץ אשר הסדירה את חובותיו של הנתבע 4 מול עיריית תל-אביב (ראו הודעת הנתבעים מיום 24.11.23). מאחר והלה לא התייצבה לדיון, התבקש ב"כ הנתבעים בדיון שהתקיים ביום 25.12.25, להודיע מה הוא מבקש לגבי גב' קורל (ראו פרוטוקול הדיון). לאחר מכן התקיים דיון נוסף, ביום 05.01.26, וגם אליו לא התייצבה גב' קורל לעדות.

    הנתבעים גם הזמינו את עו"ד רוזנברג לעדות, אשר טיפל בהסדרת חובותיו של הנתבע 4 מול מס הכנסה, מע"מ וביטוח לאומי, אולם בהמשך ויתרו על עדותו, לטענתם עקב חוסר זמינות שלו להעיד במועד שנקבע לדיון. הנתבעים צרפו אולם לתצהיר העדות הראשית שהוגש מטעמם את מכתבו של עו"ד רוזנברג שהוגש לתיק וכן את המסמכים שהלה הגיש לתיק. בעקבות התנגדות ב"כ התובע להגשת מכתבו של עו"ד רוזנברג שלא באמצעות עורכו נקבע שהמסמך יוותר בתיק, אולם לא יהווה ראיה לאמיתות תוכנו (ראה החלטה מיום 16.09.25).

16. לאחר דיון ההוכחות הגישו הצדדים סיכומים מטעמם.

     

    העובדות שהוכחו לפני

17. ביום 26.01.21 ביצע התובע את התשלום הראשון בסך 100,000 ₪.

18. ביום 28.02.21 ביצע התובע את התשלום השני בסך 250,000 ₪.

19. ביום 02.06.21 העביר התובע לנתבעים מסמכי משכנתא מבנק לאומי.

20. ביום 24.06.21 וכן ביום 29.06.21 פנה עו"ד רובין לעו"ד קשת בנוגע למסמכי המשכנתא שטרם התקבלו חתומים על ידו.

21. בין הצדדים ישנה מחלוקת לגבי מה שארע עם מסמכי משכנתא אלו, וראו בעניין זה הכרעתי להלן. כך או כך אין חולק כי בין לבין הודע כי התובע ובת זוגתו נפרדים.

22. ביום 31.08.21 התקבלו מסמכי משכנתא מעודכנים אצל המוכרים, מבנק מזרחי טפחות (ראה עמ' 32 לתצהיר הנתבעים).

23. ביום 22.09.21 שלח עו"ד רובין לעו"ד קשת מכתב שכותרתו "הודעה על הפרה יסודית של הסכם מכר". במכתב נרשם כי הועברו מסמכי משכנתא למוכרים עוד ביום 02.06.21 וכי בגלל עיכוב שלהם בהשבת המסמכים, הקונה נאלץ לעבור מחדש הליך של קבלת משכנתא וכי המוכרים עדיין לא חתמו על מסמכים מעודכנים אלו (ראה נספח 3 לתצהיר התובע).

24. ביום 03.10.21 קיבל התובע את מסמכי המשכנתא מהנתבעים כשהם חתומים. התובע טוען כי המסמכים התקבלו באיחור וראה בעניין זה הכרעתי להלן.

25. ביום 10.11.21 ביצע התובע את התשלומים השלישי (850,000 ₪) והרביעי (200,000 ₪) (ראה עמ' 34 לתצהיר הנתבעים).

26. ביום 11.11.21 שלח עו"ד רובין מכתב לעו"ד קשת שכותרתו: "הודעה על הפרה יסודית של הסכם מכר ודרישה בהולה למסירת חזקה". במכתב נרשם שוב אודות האיחור בחתימה על מסמכי המשכנתא. כמו כן צוין כי על אף ביצוע התשלומים על ידי הקונה, המוכרים עדיין לא מסרו לו את החזקה בנכס והתבקשה מסירת החזקה באופן מידי בשל נסיעת הקונה לחוץ לארץ (ראה נספח 4 לתצהיר התובע).

    בסמוך לכך קיבל הקונה את החזקה בדירה.

27. ביום 24.01.22 הוטל שעבוד על הנכס (הערה לפי סעיף 11(א)(2) לפקודת המיסים גבייה), על ידי מס הכנסה, בגין חובות הנתבע 4.

    במאמר מוסגר יצוין כי ביום 02.03.22 הוטל גם שעבוד על הנכס על ידי מע"מ תל-אביב, אולם שעבוד זה בוטל תוך זמן קצר ולפיכך התובע לא טען טענות הקשורות לעיקול זה).

28. ביום 30.03.22 הונפק טופס אישור עירייה בו נרשם כי אין לעירייה התנגדות להעברת בעלות בנכס, וכי כל החובות המגיעים לעירייה מבעל הנכס ביחס לנכס שולמו במלואם. (ראה נספח 13 לתצהיר התובע). הנתבעים טוענים כי טופס אישור העירייה התקבל באיחור בשל התמהמהות של התובע, וראה בעניין זה דיון להלן.

29. ביום 18.05.22 הוטל שיעבוד נוסף על הנכס (הערה לפי סעיף 11(א)(2) לפקודת המיסים גבייה), על ידי עיריית תל-אביב, בגין חובות הנתבע 4.

30. ביום 23.05.22 התקבל שובר היטל השבחה (ראה עמ' 36 לתצהיר הנתבעים). ביום 30.05.22 שולם היטל השבחה על ידי המוכרים (ראה נספח 13 לתצהיר התובע וראה עמ' 20 לתצהיר הנתבעים).  

31. ביום 15.06.22 שלחה עו"ד קשת לעוד רובין את מסמכי העסקה כשהם חתומים תוך שהיא מציינת בפתח המכתב "בשעה טובה ומוצלחת !!! !" וציינה "אודה להמשך טיפולך ברישום הזכויות ע"ש הקונים ועדכון הח"מ".

32. עו"ד רובין פעל לרשום את הנכס על שם הקונה אולם ביום 28.06.22 התקבלה הודעה מלשכת רישום מקרקעין בבאר שבע, לפיה הבקשה לרישום נדחתה שכן בנכס קיימים שעבודים לטובת מס הכנסה ועיריית תל-אביב, ולפיכך לא ניתן לבצע את הרישום עד להסרתם (ראה נספח 6 לתצהיר התובע).

33. ביום 11.07.22 שלח עו"ד רובין לעו"ד קשת מכתב שכותרתו "הודעה על הפרה יסודית של הסכם מכר", במכתב נרשם כי התברר שעל הנכס הוטלו עיקולים ונרשם כי מדובר בהפרה יסודית המזכה את המוכרים בפיצוי מוסכם. כמו כן והמוכרים התבקשו לפעול להסיר העיקולים באופן מיידי (ראה נספח 7 לתצהיר התובע).

34. ביום 12.07.22 השיבה עו"ד קשת כי המכתב התקבל והועבר לידי הנתבעים וכי היא ממתינה לקבלת פרטי עורך הדין שמטפל בעיקולים (ראה נספח 8 לתצהיר התובע).

35. במהלך חודש 08/22 פנה הנתבע 4 למשרד עו"ד רוזנברג לשם הסרת העיקול שהוטל על ידי מס הכנסה.

36. ביום 13.09.22 הוצא נסח טאבו וממנו עלה כי השעבודים טרם הוסרו (נספח 9 לתצהיר התובע).

37. ביום 28.09.22 הוצא נסח טאבו וממנו עלה כי השעבודים טרם הוסרו (ראה נספח 5 לתצהיר התובע).

38. ביום 24.10.22 הוסר השעבוד שהוטל במס הכנסה.

39. בחודש 11/22 נאלץ התובע ליתן תגובת בתיק הוצל"פ לבקשה שהגישה העירייה למינוי כונס נכסים על הנכס (תיק הוצל"פ 505976-08-22) (ראה נספח 14 לתצהיר התובע).

40. ביום 10.11.22 שוב דחתה לשכת רישום מקרקעין באר שבע, את בקשתו של עו"ד רובין לרישום הנכס על שם הקונה ונרשם שם שקיים שעבוד לטובת עיריית תל-אביב.

41. ביום 15.11.22 רשם עו"ד רובין מייל לעו"ד קשת לפיו שוב התקבל סירוב לבצע רישום הנכס על שם הקונה, למייל גם צורף המכתב של לשכת רישום המקרקעין. במייל התבקשה עו"ד קשת לפעול באופן מיידי להסרת כל העיקולים ו/או השעבודים שהוטלו על הנכס ללא דיחוי (ראה נספח 12 לתצהיר התובע).

42. בתחילת שנת 2023 החלטה גב' קורל לטפל בהסדרת החוב והסרת השעבוד מול עיריית תל-אביב (מהמסמכים שצרפה הנ"ל לתיק ביום 13.06.24, עולה כי אז החל הטיפול).

43. ביום 18.04.23 הועבר לגב' קורל הסכם פשרה על ידי ב"כ עיריית תל- אביב לחתימתו של הנתבע 4. עותק מההסכם הועבר גם לב"כ התובע בהליך דנן, עו"ד אבקסיס. כמו כן הועברו לגב' קורל פרטי חשבון בנק לביצוע התשלום.

    בסעיף 2 להסכם נרשם: "סכום הפשרה יעמוד ע"ס 65,000 ₪, כאשר התשלום הראשון יעמוד ע"ס 17,000 ₪ וישולם ע"י החייב במעמד חתימה על הסכם זה, זאת באמצעות העבר בנקאית/שיק מזומן".

    כפי שיפורט להלן, העיריה הסכימה לפעול לביטול השעבוד עם ביצוע התשלום הראשון הנ"ל.

44. ביום 23.04.23 הוצא נסח טאבו וממנו עולה כי השעבוד שהטילה עיריית תל- אביב טרם בוטל.

45. ב"כ התובע בהליך דנן פנה לב"כ העירייה ביום 08.05.23 ושאל היכן העניין עומד וצוין כי למרשו נגרם נזק רב.

    בהמשך התנהלה התכתבות עניפה בין עו"ד אבקסיס לבין באות כוח העירייה, לחלקן מכותבת גב' קורל, בהן עו"ד אבקסיס שוב ושוב שואל היכן עומדים הדברים ומציין את הנזק הרב שנגרם למרשו.

    מההתכתבות עולה כי הנתבע 4 חתם על ההסכם ביום 11.05.23 אולם העביר את התשלום הראשון לפי ההסכם באיחור.
    העירייה מציינת בפני עו"ד אבקסיס כי היא ממתינה לביצוע התשלום הראשון בהסכם על ידי החייב, הנתבע 4 לצורך הסרת השעבוד. בשלב כלשהו העירייה מעדכנת את עו"ד אבקסיס כי הודיעה לגב' קורל שאם התשלום לא יבוצע ההסכם יבוטל.

    ואכן ישנה בתיק גם התכתבות של העירייה עם גב' קורל במסגרתה מוסרת עירייה לגב' קורל שאם התשלום לא יבוצע אזי ההסכם יבוטל.

    ראו למשל מייל ששלחה ב"כ העירייה ביום 10.08.23 לעו"ד אבקסיס שם נרשם כי גב' קורל הבטיחה כי הכספים יופקדו עד סוף היום. עו"ד אבקסיס משיב כי ימתין לעדכון.

    ביום 13.08.23 פונה עוד אבקסיס לנציגי העירייה בשאלה אם יש חדש.

    ביום 13.08.23 עונה לו נציגת העירייה כי פנו לגב' קורל והודיעו על ביטול הפשרה ככל ועד מחר בבוקר הכספים לא ישולמו

    ביום 03.09.23 הודיעה העירייה לעו"ד אבקסיס כי גב' קורל הודיעה כי היא מפסיקה לייצג את החייב בשל חוסר שיתוף פעולה מצדו, והיא פנתה לעירייה בנוגע להסרת השעבוד. מאוחר יותר הודיעה לו כי קורל הודיעה כי חזרה לייצג וכל התשלום הועבר. עיון בתכתובות מעלה כי רק לאחר חלוף כמה ימים העבירה גב' קורל את האסמכתא לביצוע התשלום.

    לאחר התכתבויות נוספות הודיעה נציגת העיריה לעו"ד אבקסיס, ביום 06.09.23, כי הכספים התקבלו והיום אמורה להתקבל הוראת קבע חתומה ועם קבלתה העיריה תפעל להסרת השעבוד. עו"ד אבקסיס פנה שוב והעיריה הודיעה לו ביום 14.09.23 כי היא פועלת להסרת השעבוד.

    (ראה נספח 14 לתצהיר התובע מעמ' 63 וראה נספח 15 לתצהיר התובע וכן ראה המסמכים שהוגשו על ידי גב' קורל לתיק ביום 13.06.24).

46. ביום 11.10.23 בוטל השעבוד שהטילה על הנכס עיריית תל-אביב (ראה עמ' 78 לתצהיר הנתבעים).

47. ביום 27.05.24 נרשם הנכס על שם התובע ובת זוגתו דאז (ראה ת/1).

    האם הנתבעים הפרו את הוראות הסכם המכר / האם התובע הפר את הוראות הסכם המכר

48. דיון בטענת הצדדים על עיכובים בחתימה על מסמכי משכנתא – כל צד טוען שהצד השני גרם לעיכוב בעניין זה.

    לגבי מסמכי המשכנתא שהועברו למוכרים על ידי הקונים ביום 02.06.21, יש מחלוקת בין הצדדים, שכן התובע טוען כי המוכרים התעכבו בחתימה על המסמכים ולכן נאלץ לעבור מחדש הליך נטילת משכנתא, ואילו המוכרים טוענים שבשל כך שהתובע נפרד מאשתו, נמסר להם שהתובע כרגע מתלבט לגבי תהליך המשכנתא ולא צריך לחתום על המסמכים, והם עצרו את החתמת הנתבעים, על אף שחלק מהם כבר חתמו עליהם (ראה עדותה של גב' מושייב).
    בעניין זה אציין כי נשמעו עדויות סותרות ולכן לא ניתן להכריע בין הטענות המנוגדות. מחד נשמעה עדותם של התובע ושל עו"ד רובין שגם גובתה במיילים שנשלחו ביוני ע"י עו"ד רובין וכן במכתבי ההתראה שנשלחו בהמשך. ומאידך נשמעה עדותן של עו"ד קשת וגב' חיימוב, כאשר עדויות אלו אולם לא גובו באסמכתאות.
    לפיכך לא ניתן להכריע במחלוקת זו שבין הצדדים. אולם ניתן לקבוע שהתובע לא הוכיח בעניין זה איחור של הנתבעים, בשל העדויות הסותרות כמפורט לעיל.

49. כך או כך הוכח כי המוכרים פעלו בניגוד להוראות ההסכם לגבי מסמכי המשכנתא שהועברו אליהם בחודש 08/21.

    המוכרים לא חולקים שקיבלו לידיהם מסמכי משכנתא מעודכנים ביום 31.08.21 והשיבו אותם ביום 03.10.21.

    כפי שפורט לעיל המוכרים התחייבו לחתום על מסמכי משכנתא בתוך 5 ימי עסקים מהמצאתם (סעיף 9(ב)), ואולם המסמכים לא הושבו כשהם חתומים בתוך 5 ימי עסקים.

    המוכרים טענו כי בחודש ספטמבר היו חגים מרובים. עיון בלוח השנה (ראה שצורף ע"י עו"ד קשת בהודעתה לבית המשפט מיום 26.02.24), מעלה כי המוכרים הפרו חובתם על פי ההסכם.
    גם אם יקבע כי המוכרים לא היו צריכים למסור את המסמכים חתומים, לאחר 5 ימים, היינו ביום 06.09.21, שכן באותו יום חל ערב ראש השנה, לא ברור מדוע המסמכים לא נמסרו חתומים ביום 12.09.12 או 13.09.21 או 14.09.21 בהם לא חל אף חג.

    כך או כך דומה כי ההפרה העיקרית והיסודית בגינה הוגשה תביעה זו קשורה לנושא הסרת השעבודים, וראו בעניין זה פירוט להלן.

50. דיון בטענת הנתבעים לפיה התובע לא שילם את הארנונה לאחר שקיבל החזקה בדירה שכן ביקש לקבל פטור מנכס ריק, והדבר לפיכך גרם לעיכובים

    הנתבעים טוענים כי בשל התובע התעכבה קבלת אישור העיריה. הנתבעים טוענים כי התובע רצה לקבל פטור מנכס ריק ולכן לא שילם את תשלומי הארנונה ולכן לא התקבל אישור עירייה.

    התובע מכחיש טענה זו.

    בעניין זה נשמעה עדותה של עו"ד קשת אולם לא הוצג כל מסמך כלשהו לטענה זו. לא הוצגה תכתובת מיילים בעניין זה או פנייה לעירייה או משהו דומה ולפיכך הטענה של הנתבעים לא הוכחה.

    כמפורט לעיל, הוכח כי אישור העיריה התקבל בחודש מרץ, הנתבעים לא הראו שחל עיכוב בקבלת האישור באשמתו של התובע וכמו כן לא הראו מדוע שילמו את היטל ההשבחה רק בסוף חודש 05/22.

    וראו כי עו"ד קשת הודתה בדיון כי מי שצריך לדאוג להביא אישור עירייה ואישור תשלום מס שבח הם המוכרים.
    הטענה לפיה המסמכים הללו התקבלו באיחור בעקבות התנהלות התובע – לא הוכחה.

    וראו עדותה של עו"ד קשת, בפרו' מתומלל של הדיון השני, עמ' 29 שורות 16 – 18:

    "ש: טוב, עכשיו תגידי לי, שאלה, לגבי ה, אילו שני, שני אישורים עיקריים צריך המוכר על מנת בעצם לאפשר לקונה לסיים העברת זכויות?

    ת: מס שבח ועירייה".

    וראו גם חקירתה של גב' גב' מושייב, מי שעבדה בזמנים הרלוונטיים במשרדה של עו"ד קשת וסייע לה בטיפול בעסקה מושא התביעה, שם העידה כי נהוג לבקש את אישור העירייה מראש וכי אין לה אסמכתא מתי ביקשה את אישור העירייה בתיק דנן (ראה פרו' מתומלל, דיון שלישי, עמ' 10 למעלה). גב' מושייב ציינה שחושבת שהוציאה מייל לעו"ד רובין לגבי העיכוב בתשלום הארנונה, אולם מייל כזה לא הוצג (ראה פרו' עמ' 12 שורות 13 – 14). בהשלמה לאמור אציין כי בית המשפט נתן צו לעו"ד קשת להגיש לתיק את כל המסמכים הרלוונטיים שיש לה בעניין העסקה מושא התביעה (ראו הבקשה שהגיש ב"כ הנתבעים ביום 04.02.24 שעו"ד קשת תביא עימה כל מסמך רלוונטי שקשור לעסקה, וראו החלטת בית המשפט מיום 05.02.24).

51. דיון בטענת הנתבעים בדבר עיכוב הנתבעים בהסרת השעבודים
    דומה אולם כי ההפרה המשמעותית והיסודית ביותר, שגם לא תוקנה פרק זמן ארוך על אף פניות רבות לנתבעים מצד עו"ד רובין ולאחר מכן מצד עו"ד אבקסיס, נוגעת לשעבודים שהוטלו על הנכס ולא הוסרו במועדים הקבועים בהסכם וגם לא במועדים קרובים למועדים הקרובים בהסכם.

    השעבוד שהוטל על ידי מס הכנסה ביום 24.01.22 הוסר רק ביום 24.10.22. היינו לאחר 9 חודשים !!!.

    השעבוד שהוטל על ידי העירייה ביום 18.05.22 הוסר רק ביום 11.10.23, היינו לאחר שנה וחמישה חודשים !!!.

    בכך הפרו הנתבעים את הוראות ההסכם הפרה יסודית המזכה את התובע בפיצוי המוסכם.

52. ראו למשל שבכתב ההגנה שהגישו הנתבעים בתיק דנן, ביום 16.03.23, נרשם כי "עיקול העירייה צפוי להיות מוסר בימים הקרובים" (ראו סעיף 6 לכתב ההגנה). כאמור לעיל השעבוד שהטילה העיריה הוסר רק ביום 11.10.23, היינו כשבעה חודשים לאחר שנכתב בכתב ההגנה שהעיקול צפוי להיות מוסר - "בימים הקרובים".

53. אני דוחה את טענת הנתבעים כאילו השתהות התובע בביצוע הפעולות לפי ההסכם גרמה לעיכוב בעסקה ולפיכך התובע הוא האשם בהטלת העיקולים.

    לא דובר בעסקה שנמשכה פרק זמן בלתי סביר ו/או חריג, בגינו יש לקבוע שהתובע אחראי לכך שהוטלו שעבודים על הנכס.
    לפי ההסכם התשלום האחרון היה צריך להתבצע ביום 30.07.21 ובסופו של דבר בוצע ביום 10.11.21 והשעבוד הראשון הוטל כבר ביום 24.01.22.

    לא זו אף זו, גם אם היו עיכובים כלשהם, הרי שלא היו משמעותיים, ומכל מקום שני הצדדים המשיכו והתקדמו בהסכמה בעסקה.
    כמו כן, כפי שפורט לעיל, היו עיכובים גם מטעם הנתבעים (לא השיבו מסמכי המשכנתא במועד; לא הראו מדוע התקבל אישור עירייה רק במועד בו התקבל; לא הראו מדוע שילמו היטל השבחה רק במועד בו שילמו אותו).

54. אני דוחה את הטענות שקשורות לכך שהשעבודים ו/או אחד מהם הוטלו שלא כדין או שלא בצדק. הטענות שנטענו בעניין זה בכתב ההגנה בעניין זה כלל לא הוכחו (ראה הטענה בסעיפים 6 ו - 19 לכתב ההגנה וכן סעיפים 22 – 25 לכתב ההגנה). עובדה היא שהנתבע 4 ביצע תשלומים לגורמים הללו כדי להסיר את השעבודים.
    דומה גם כי הנתבעים זנחו טענות אלו שכן הטענות הללו לא הופיעו בסיכומים שהוגשו מטעמם.

55. גם הטענות כאילו התובע פעל בחוסר תום לב דינן להידחות. לא מצאתי שהתובע פעל בחוסר תום לב בשום שלב. גם הטענות כאילו התובע עשה שימוש ציני בדרישה לפיצוי מוסכם גם הן דינן להידחות.

56. גם הטענה כאילו רק עיקולים שמונעים ביצוע תשלומים מוגדרים בהסכם המכר כעיקולים שחלה חובה על הסרתם בתוך זמן קצוב - טענה שאף היא, כמו טענות נוספות - נטענה לראשונה בסיכומים, אולם כך או כך דינה להידחות.
    הנתבעים הפנו בסיכומים לסעיף 2(ח) להסכם. בית המשפט מפנה לסעיפים 5 (ב) ו- (ג), כאשר כותרת סעיף 5 הינה: "הרישום", וכאשר מצוין שם בסעיף קטן (ב) שהמוכרים מתחייבים להסיר "לאלתר ועל חשבונם כל עיקול, שיעבוד או זכות צד שלישי כלשהו שיוטלו על הדירה – ולא יאוחר מ -14 יום מיום היוודע על הטלתם". בהמשך נכתב בסעיף קטן (ג) כי - "איחור המוכרים בהסרת העיקול במשך 40 יום מיום הטלתו מהוה הפרה יסודית של ההסכם אלא אם האיחור בהסרה נובע שלא מחמת המוכר".

    בהשלמה לאמור אפנה לסעיף 8(ב), כאשר כותרתו של סעיף 8 הינה "הפרות ותרופות", וראו מה נקבע שם כדלקמן: "הצהרות והתחייבויות הצדדים במבוא.... וכן הסרה בתוך 14 ימים של כל מכשול קיים או שיווצר בעתיד, המונע את העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונים הן מעיקרי הסכם זה והפרתן ו/או הפרת כל אחת מהן מהווה תנאי יסודי אשר הפרתם תהווה הפרה יסודית של הסכם זה אלא אם המכשול נובע שלא מחמת הצדדים".

    כפי שיפורט להלן, הנתבעים לא הוכיחו כי "האיחור בהסרה נבע שלא מחמת המוכר", וכן לא הוכיחו כי "המכשול נובע שלא מחמת הצדדים" – הנתבעים במקרה דנן - וההפך הוא הנכון.

    להשלמת האמור אציין כי סעיף 8(ג) להסכם מקנה לתובע פיצוי מוסכם במקרה דנן.

57. התובע נאלץ להתמודד עם שני שעבודים שהוטלו על הנכס לפתע פתאום ומנעו את רישום הנכס על שמו תקופה ארוכה וממושכת, כפי שעולה מפירוט השתלשלות העניינים לעיל.
    הן עו"ד רובין והן עו"ד אבקסיס פעלו מטעמו של התובע, מול עו"ד קשת ומול גב' קורל ומול העיריה בבקשות חוזרות ונשנות להסרת השעבודים.

58. הטענה כאלו התובע יכול היה "להקטין את נזקיו" ולשלם את החובות של הנתבע 4 דינה להידחות.

    מי שהיה צריך על פי ההסכם לדאוג להסרת השעבודים, על חשבונו, ומי שזו הייתה אחריותו על פי ההסכם הם המוכרים. כך למשל הנתבעים 1 – 3 לא הראו מדוע לא פעלו מיד לשלם את החובות של הנתבע 4, ופעלו להתחשבן עמו בהמשך.
    תחת לבצע את חובתם בהסכם בחרו לשכור את שירותיה של גב' קורל שניהלה מו"מ ממושך עם העירייה, ובהמשך הנתבע 4 אפילו לא הצליח לעמוד בתשלום הראשון על פי ההסכם עם העירייה, ודחה אותו שוב ושוב.

    הנתבעים טוענים בסיכומים כי "ברגע שנודע להם עליהם (על השעבודים – הח"מ) הם פעלו ללא דופי, ללא לאות ובמהירות להסרתם". טענה זו לא הוכחה וההפך הוא הנכון.

59. באשר לשעבוד שהוטל על ידי מס הכנסה הרי שלא ניתן כל הסבר מדוע הסרתו ארכה חודשים ארוכים. הנתבע 4 לא העיד בסופו של דבר וכמו כן עו"ד רוזנברג שטיפל בהסרת אותו שיעבוד לא העיד. ממכתבו שהוגש לתיק גם לא ניתן להבין מדוע הסרת השעבוד שהטיל מס הכנסה ארכה כל כך הרבה זמן. כמו כן בתצהירה של הנתבעת 1 אין כל התייחסות להסרת השעבוד הנ"ל.

    וראו למשל כי עו"ד רוזנברג ציין באותו מכתב שהגיש לבית המשפט (הוגש ביום 10.06.24), כי השעבוד של מס הכנסה בוטל אחרי חודש, אולם הוכח שהשעבוד בוטל רק אחרי חודשים רבים.
    במאמר מוסגר יצוין כי הוטל גם שעבוד של מע"מ על הדירה בתקופות הרלוונטיות לתביעה, אולם שעבוד זה אכן בוטל מהר ויתכן כי לכך כוונתו של עו"ד רוזנברג. וראו בהשלמה לנ"ל גם את סעיף 2 למכתבו של עו"ד רוזנברג, שם הוא מציין שהנתבע 4 פנה אליו לגבי חובות למס הכנסה, מע"מ וביטוח לאומי. וכן ראו סעיף 4 להודעתו שם הוא מציין שהחוב נבע מהעדר דיווחי מע"מ של הנתבע 4.

    היינו אפילו במכתבו של עו"ד רוזנברג אין כל התייחסות לתקופה הארוכה שלקח לבטל את השעבוד שהוטל על ידי מס הכנסה

60. לגבי השעבוד שהוטל על ידי העירייה, אין כל הסבר מה נעשה על ידי הנתבעים במשך שנה וחמישה חודשים. אין כל הסבר מדוע הנתבעים 1 – 3 לא גייסו את הכספים ושילמו אותם לעירייה, שכן לא דובר בחוב גדול (היינו הך לגבי החוב בגינו הוטל השעבוד על ידי מס הכנסה).

    כפי שפורט לעיל לקח פרק זמן ארוך עד שהנתבע 4 שילם את התשלום הראשון בסך של 17,000 ₪ הנקוב בהסכם הפשרה שנכרת בינו לבין העירייה, על מנת שהעירייה תפעל לביטול השעבוד. גם אם לנתבע 4 הייתה בעיה כלכלית, לא הוברר מדוע שלושת הנתבעים לא יכלו לחלק סכום זה ביניהם ולשם כל אחד סך של כ – 5,600 ₪ כל אחד על מנת שניתן יהיה להתקדם עם מימוש ההסכם והעיריה תפעל להסיר את השעבוד.

    וראו מה נשאלה וענתה הנתבעת 1 במהלך חקירתה הנגדית, לגבי כך שהנתבעים 1 – 3 לא פעלו לסלק את החוב של הנתבע 4, על אף החובות שלהם להסרת כל שיעבוד, תוך זמן קצוב, כפי שנקבע בהסכם: 

     

    

    (ראה פרו' עמ' 50 למטה לפרוטוקול המתומלל, דיון הוכחות ראשון).

    ראו בעניין זה גם שורות 1 – 19 בעמ' 50 לפרוטוקול שם נשאלה הנתבעת 1 לגבי הקשר עם גב' קורל וציינה בתשובה כי מי שעמד בקשר מול גב' קורל, היה הנתבע 4. כלומר הנתבעת 1 "עמדה בצד" וחיכתה שהנתבע 4 יסדר את העניינים, ודומה שכך פעלו או יותר נכון לא פעלו – גם יתר הנתבעים, שכלל לא הובאו לעדות.

61. וראו מה טענה הנתבעת 1 בסעיף 22(3) לתצהירה:

    

    מאחר ועל פי ההסכם – החובה לסלק את השעבוד הייתה מוטלת על הנתבעים, הרי שהאמור בסעיף 22.3 רובץ לחובתם ולא לחובת התובע.

62. צודק התובע בטענותיו בעניין זה כי הנתבעים לא הביאו עדים רלוונטיים, הן את עו"ד רוזנברג והן את גב' קורל. הללו טיפולו עבור הנתבע 4 בהסרת העיקולים ואולם לא הובאו לעדות. חזקה לפיכך שאם היו מגיעים לעדות הייתה עדותם פועלת לחובת הנתבעים.

63. הטענה בסיכומי הנתבעים כאילו "כבר ביולי 2021 הפסיקו הצדדים לפעול בהתאם להוראות ההסכם המקורי", נטענה לראשונה בסיכומים ומכל מקום אין בה ממש. עיון בתכתובות בין הצדדים מעלה כי הצדדים המשיכו ופעלו לאורך כל הדרך על פי הוראות ההסכם (ראו בעניין זה גם את התנגדות ב"כ התובע לטענות אלו, בדבר שינוי של תנאי ההסכם - בשל הרחבת חזית - בהודעה שהגיש לתיק ביום 25.08.25).

64. אני דוחה את טענה הנתבעים כאילו התובע לא יכול לתבוע את הפיצוי המוסכם שכן הסכם המכר נחתם גם מול בת זוגתו דאז. התובע צירף הסכם לסיום חיים משותפים שנכרת בינו לבין בת זוגתו דאז, ובו נרשם כי הנכס מועבר אליו בשלמותו (ראה עמ' 27 ואילך לכתב התביעה). כמו כן אוסיף כי הטענה מהווה הרחבת חזית כפי שטען ב"כ התובע (ראה פרו' מתומלל, דיון הוכחות ראשון, עמ' 4, וראה גם הטענה להרחבת חזית בהודעת התובע מיום 26.08.25).

65. אני דוחה את טענת הנתבעים כאילו בגלל שהנכס נרשם על שם התובע רק באפריל 2024 אין מקום לקבל את התביעה דנן. כאמור לעיל הנתבעים הפרו את הוראות ההסכם, דבר שמנע מהתובע לרשום את הנכס על שמו תקופה ממושכת. ההתחייבות החוזית של הנתבעים אינה תלויה בשאלה מתי רשם התובע את הנכס על שמו. כך או כך לא מצאתי כי מדובר בהשתהות משמעותית מצד התובע.

     

    הפיצוי המגיע לתובע  

66. כמפורט לעיל סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר הינו 140,000 ₪.

    בכתב ההגנה הנתבעים לא טענו להפחתת הפיצוי המוסכם וגם לא הביאו ראיות בעניין הפחתת הפיצוי המוסכם ולכן לא ניתן להפחית את הפיצוי המוסכם (הטענה נטענה לראשונה רק במסגרת הסיכומים).

    ראה בעניין זה למשל ע"א (מחוזי ת"א) 60470-10-20 פריניר (הדס 1987) בע"מ נ' רעם שיווק מזון וחקלאות בע"מ (פורסם באתרים משפטיים).

    וראו גם ע"א (מחוזי ת"א) 2698-02-22 עו"ד מורן שקד טואף נ' עו"ד גד שילר - מנהל העיזבון (פורסם באתרים משפטיים).

    וראה גם ת"א (תל אביב-יפו) 25613-04-20 יהלומי כנען פיתוח והשקעות בע"מ נ' אורנה בירון (פורסם באתרים משפטיים), שם נקבע כדלקמן: 

    "נוכח הפסיקה לעיל, משהטענה כי המדובר בפיצוי מוסכם שיש להתערב בו, היא טענה שהועלתה רק בסיכומי הנתבעת הרי שדי בכך כדי לדחותה" (על פסק הדין הוגשה ערעור לבית המשפט העליון ואולם הוא נמחק ע"א 26613-05-20).

    מטעמי זהירות בלבד ועל אף שכאמור מדובר בטענה שנטענה רק במסגרת הסיכומים, לא מצאתי לנכון להפחית הפיצויים במקרה דנן. האיחור בהסרת השעבודים היה משמעותי וכבד. ב"כ התובע פנה שוב ושוב ושוב והתחנן וביקש את הטיפול בנושא. נגרם עיכוב משמעותי בהעברת הנכס על שם התובע. כאמור לעיל, ההסכם מדובר על כך שהמוכרים צריכים היו להסיר השעבוד תוך 15 יום וככל ולא עושים כן תוך 40 יום ההפרה הופכת להפרה יסודית. במקרה דנן דובר באי הסרת השעבודים במשך תקופה ארוכה מאוד.
    גם אחרי שהוגשה התביעה דנן לקח פרק זמן ממושך להסרת השעבוד האחרון – השעבוד שהוטל על ידי עיריית תל-אביב.

67. אשר על כן ולאור ההפרה של הנתבעים המזכה את התובע בפיצוי המוסכם אני מורה כי על הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובע את הפיצוי המוסכם.

68. לא מצאתי לנכון לפסוק לתובע בנוסף לפיצוי המוסכם גם פיצוי בגין עוגמת נפש וסברתי שדי בפיצוי המוסכם, מה גם שההלכה קבעה לא פעם כי אין מקום לפיצוי נפרד בגין עוגמת נפש

     

    לסיכום

69. הנתבעים ישלמו לתובע ביחד ולחוד סך של 140,000 ₪.

70. הנתבעים ישלמו לתובע ביחד ולחוד סך של 30,000 ₪ בגין שכ"ט עו"ד. תיק זה נוהל עד תומו והצריך התייצבות התובע ובא כוחו לשני קדמי משפט, 3 דיוני הוכחות, הגשת תצהירים וכתיבת סיכומים.

71. כמו כן על הנתבעים להשיב לתובע את האגרה ששולמה על ידם.

72. כל הנ"ל ישולם תוך 30 יום מהיום, כאשר תוך 7 ימים ישלח ב"כ התובע לב"כ נתבעים את הסכום המגיע לתובע בגין האגרות.

73. הודע לצדדים זכות ערעור כחוק

74. המזכירות תשלח לצדדים וכן תסגור את התיק.

     

    ניתן היום, י"ד חשוון תשפ"ז, 25 אוקטובר 2026, בהעדר הצדדים.