קסטנבוים נ' ציקבאשווילי

1. לפניי תביעה לסילוק ידו של הנתבע מחנות אשר הוחזקה ע"י אביו בשכירות כדייר מוגן. בתביעה נטען כי הנתבע לא ניהל עסק בחנות לאחר פטירת אביו, או לחלופין נטש את החנות. כפי שיפורט להלן, מצאתי כי הנתבע אינו מנהל בחנות את עסקו וכי בכך נטש את החנות. משום כך מצאתי כי יש להורות על פינויו של הנתבע מן החנות, בכפוף לפיצוי.

רקע

2. התובע הוא הבעלים של חנות ברחוב החלוצים 33 תל אביב-יפו, הידועה כחלקה 18 בגוש 8989 (להלן ולעיל: "החנות" או "העסק" או "המושכר").
3. אביו של הנתבע, ראובן ציקבאשווילי ז"ל, היה דייר מוגן בחנות, והפעיל בה, על פי הנטען בתצהיר התובע, בית מלאכה וחנות לנברשות וגופי תאורה.
4. ביום 2.1.1999 הלך אביו של הנתבע לבית עולמו ומאז החנות מוחזקת ע"י הנתבע. לדברי הנתבע, דמי השכירות בגין החנות עומדים על סך של 250 ₪ לחודש, כאשר אין מחלוקת כי הם משולמים ע"י הנתבע באופן סדיר (ר' פרוטוקול הדיון מיום 6.5.25, עמ' 6 ש' 22).
5. במקביל להחזקתו בחנות, ובין השנים 1978-2012, הנתבע עסק במקצועו כמהנדס מזון וכיהן כסגן מנהל מחלקת רישוי עסקים בעיריית חולון (ר' תשובה 1(ג) בתצהיר הנתבע במענה, כפי שהוגש ביום 9.1.2025, לשאלון אשר העתקו צורף בעמ' 7 לרשימת הבקשות מטעם התובע אשר הוגשה לתיק ביום 6.2.2025). לטענת הנתבע, על אף עיסוקו האמור, הוא הוסיף להפעיל ולנהל את החנות, והוא מוסיף לעשות כן גם בימים אלו, כאשר במקביל הוא עוסק בייעוץ בנושא מזון ורישוי עסקים בהיקף מצומצם כפנסיונר (ר' תצהיר הנתבע במענה של השאלון, בסעיף 1).
6. לטענת התובע, "לאחרונה" התברר לו כי החנות לא פעילה, סגורה, לא מתנהלת בה פעילות עסקית ועל חזיתה מתנוססת זה מכבר הודעה על "מכירת חיסול המלאי".
7. לפיכך, ביום 3.9.2024 הגיש התובע את התביעה שבפניי, במסגרתה הוא עותר לסילוק ידו של הנתבע מהחנות, מהטעם שהנתבע לא ניהל ו/או חדל מלנהל את החנות שניהל אביו המנוח, או לחלופין - לאור נטישתה. ביום 2.12.2024 הגיש הנתבע כתב הגנה, בו הכחיש את טענות התובע וטען כי הוא בעל מעמד של דייר נגזר בחנות, וכי החנות מופעלת על ידו.
8. ביום 6.5.2025 התקיים דיון קדם משפט ראשון, במסגרתו נדונה בקשת התובע (מיום 6.2.2025) להורות לנתבע להשלים את המענה שניתן על ידו במסגרת תצהיר גילוי המסמכים שנחתם על ידו וכן את תשובותיו לשאלון, כפי שהוגשו לתיק ביום 9.1.2025. בסיומו של הדיון נקבע, בהסכמת הצדדים, כי הנתבע ישלים מסמכים ומענה כמבוקש ע"י התובע. ביום 22.7.2025 הגיש הנתבע תצהיר גילוי מסמכים משלים, אליו צורפו חשבוניות ספקים, חשבוניות מס וחשבונות חשמל. ביום 13.8.2025 הלין התובע על כך שהנתבע צרף חשבוניות מס רק ביחס לשנים 2019-2020, בניגוד להחלטה. ביום 11.9.2025 הוגשו ע"י הנתבע חשבוניות מס נוספות, גם ביחס לשנים האחרונות.
9. ביום 18.9.2025 ניתנה החלטה על הגשת ראיות בתיק. ביום 29.10.25 הוגשו ראיות התובע, אשר כללו תצהיר עדות ראשית מטעמו בלבד. אל תצהיר התובע צורף תצהיר גילוי המסמכים המשלים אשר נחתם ע"י הנתבע, לרבות מלוא חשבוניות המס אשר גולו על ידו, חשבונות החשמל והחשבוניות מהספקים. ביום 12.25 הוגשו ראיות הנתבע, אשר כללו תצהיר עדות ראשית מטעם הנתבע בלבד. ביום 15.3.2026 התקיים דיון קדם משפט מסכם בהיוועדות חזותית, ונקבע דיון לשמיעת ראיות.
10. ביום 5.7.2026 התקיים דיון הוכחות ובסיומו נשמעו סיכומים בעל פה. לנתבע ניתנה גם האפשרות להגיש השלמת סיכומים בכתב, והוא עשה כן ביום 12.7.2026.

עיקר טענות הצדדים

11. לטענת התובע, הנתבע לא הפך לדייר מוגן, שכן לא התקיימה לגביו הוראת סעיף 26 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר" או "החוק"), לפיה קבלת הזכות לדיירות נגזרת מותנית בכך שהדייר "מוסיף לנהל במושכר... את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו...". לחלופין טוען התובע כי קמה עילה לפינוי הנתבע מהחנות עקב נטישתה.
12. התובע טוען כי הנתבע מתיימר להחזיק בחנות לאחר פטירת אביו, הדייר המוגן המקורי, אך החנות סגורה ולא מנוהלת בה כל פעילות עסקית, דבר המעיד על נטישתה בפועל. להוכחת טענתו מצביע התובע על כך שעל חלון החנות נכתב "מכירת חיסול המלאי", וכן הוא מסתמך על צילומים שצולמו על ידו בתאריכים ובשעות שונות בחודשים מאי ויוני 2024, המלמדים לטענתו כי החנות אינה פעילה.
13. לטענת הנתבע, הוא לא עזב את המושכר, אלא ניהל ומוסיף לנהל את העסק במושכר, ונמצא בו מספר ימים בשבוע בשעות שונות, ככל יכולתו ועל פי הצורך העסקי, כאשר שהותו במושכר פחתה בשל המלחמה ומצב בריאותי. הנתבע מפרט כי אביו הפעיל את בית העסק עד יומו האחרון, וכי הוא עצמו עבד לצד אביו מצעירותו יחד עם כל משפחתו, ובכך הפך לממשיך דרכו, כאשר העסק הינו מסורת משפחתית, מקצועית ורגשית. לטענתו, בעוד טענת התובע לנטישה נסמכת על שלט "מכירת מלאי" בלבד, הרי שברשותו תעודת עוסק מורשה ואסמכתאות לתשלום חשבונות מיסים.
14. הנתבע מוסיף וטוען כי במושכר ליקויים אשר הסבו פגיעה במלאי החנות ולכן, ובשל המלחמה, הוא החליט לממש את המלאי הקיים, לפעול לתיקונים ולחדש את המלאי. עוד נטען על ידו כי "לאחרונה" נדרש המושכר לתיקונים, והצדדים ניהלו משא ומתן בקשר לתיקונים הנדרשים החלים על התובע, ואגב כך גם דנו בקניית או מכירת זכויות הבעלות במושכר.

דיון והכרעה

נטישת הדיירות המוגנת במושכר

15. עילת הנטישה היא עילה שפותחה בפסיקה, ואינה מנויה במפורש בחוק הגנת הדייר. הרציונל בבסיס עילה זו הינו שחוק הגנת הדייר נועד להבטיח קורת גג או מקום עסק לדייר הזקוק לכך, ומי שנטש את המושכר או חדל לנהל בו את עסקו, מעיד בכך שאינו זקוק עוד להגנת החוק. ראו בעניין זה האמור בפסק הדין ברע"א 3666/16 פלונית נ' חברת הירקון 278 בע"מ (פורסם בנבו, 5.9.2017) (להלן: "עניין פלונית", והאסמכתאות המפורטות שם), כדלקמן:

" לענייננו, יושם אל לב כי עילת הנטישה אינה מנויה בין עילות הפינוי הקבועות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר. עילה זו פרי הפסיקה היא, והוכרה כעילה לפינוי דייר מוגן מנכס. תחילה באנגליה, נוכח הוראות החוק להגנת הדייר שהונהגו שם, ואחר כך בארץ, וזאת מימים ימימה (ראו למשל ע"א 76/58 עזבון המנוח פרייאר נ' באומן פ"ד יג 316 (1959), מפי מ"מ הנשיא ש' ז' חשין; וכן ע"א 477/67‏ רבינוביץ נ' ארגש, פ"ד כב(1) 309 (1968) (להלן: עניין רבינוביץ)).

ביסוד עילת הנטישה, ניצבת תפיסה לפיה ככל שנכס חדל לשמש כמקום מגורים לדייר – אין זה מן הצדק להוסיף ולהעניק לו הגנה מכוח חוק הגנת הדייר. באספקלריה של סוגי עילות הפינוי הנזכרים לעיל, ניתן לומר שזווית ההסתכלות היא לעבר פעולתו של הדייר המוגן. ואולם, בניגוד לרשימת ההפרות על ידי הדייר (סעיפים 131(1)-131(6) לחוק) – מצב בו הדייר אינו מתגורר במקום לא בהכרח מהווה הפרה או התנהגות פסולה. אלא, זו התנהגות שאינה מתיישבת עם המשך מתן הגנה מכוח חוק הגנת הדייר. כפי שהסביר הנשיא מ' שמגר בעניין נוסייבה: "מי שנטש עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר, כך שיש לו קורת גג או לחלופין מצא מקור פרנסה אחר. אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק" (ע"א 977/91 ‎הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים‎ ‎נ' נוסייבה, פ''ד מו(5) 758, 765 (1992) (להלן: עניין נוסייבה)). הפסיקה אף התייחסה לאי-הצדק בתרחיש בו דייר זוכה להגנה, אך בפועל אינו דר במקום. ראו דברי השופט י' קיסטר בעניין רבינוביץ לפיהם: "...המטרה של חוק הגנת הדייר להבטיח גג מעל ראש של דייר ושלא יושלך מדירתו בזמנים שהמחוקק רואה אותם כזמני חירום, וכן למנוע איבוד המקום בו מנהל אדם את עסקו בזמנים כאלה; אבל אם המקום חדל לשמש מקום מגורים לדייר או מקום בו הוא מנהל את עסקו, אין זה מן הצדק שימשיך להחזיק בדירה..." (עניין רבינוביץ, בעמ' 311; עוד ראו, ספרו של דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 125 (מהדורה שניה, עדכון מס' 7, 2016))." (ההדגשות בציטוט לעיל וכן מכאן ואילך, אינן במקור).

16. כדי להוכיח נטישה, על בעל הנכס להוכיח הן היעדר החזקה פיזית בנכס והן היעדר כוונה לשוב ולהחזיק בו (ראו עניין פלונית). כאשר מדובר בבית עסק, הפסקת השימוש העסקי בנכס מהווה נטישה, גם אם הדייר מוסיף לפקוד את המושכר (ר' רע"א 163/16 ניסים לוי נ' עיריית חיפה (15.3.2016)). עוד על פי הפסיקה, מקום בו בעל הנכס, שעליו הנטל להוכיח את יסודות הנטישה, מביא ראיות העשויות לשמש יסוד לקביעה כי השוכר נטש את הנכס, או אז על הדייר להוכיח את העובדות עליהן הוא מבקש להסתמך על מנת להסביר מדוע אין להסיק מראיות התובע כי היתה נטישה (ר' רע"א 5250/10 יצחק זיידן (משי) נ' אפרים בנדר (29.7.2010)‏‏, פסקה 8).
17. בענייננו, מצאתי כי עלה בידי התובע להוכיח כי הופסק השימוש עסקי בחנות, ללא כוונה לשוב ולהפעיל בה את העסק.
18. ראשית, התובע העיד כי בביקוריו במקום החנות היתה סגורה, וצרף צילומים לתמיכת טענתו זו. ביקוריו של התובע וצילומיו נערכו במועדים שונים ובשעות שונות: ביום 5.5.2024 בשעה 11:04; ביום 8.5.2024 בשעה 1:33 בצהרים; ביום 9.5.2024 בשעה 10:44; ביום 13.5.2024 בשעה 11:21; ביום 15.5.2024 בשעה 10:37; ביום 16.5.2024 בשעה 12:34; ביום 19.5.2024 בשעה 13:54; ביום 20.5.2024 בשעה 14:25; ביום 21.5.2024 בשעה 10:13; ביום 23.5.2024 בשעה 13:55; ביום 26.5.2024 בשעה 10:03; ביום 27.5.2024 בשעה 14:24; ביום 28.5.2024 בשעה 12:12; ביום 13.6.2024 בשעה 12:31.
19. התובע העיד בסעיף 10 לתצהירו כי באף אחת מהפעמים בהן "עבר בחנות" לא מצא את הנתבע כשהוא בחנות. התובע נחקר בעניין זה, ועדותו לא נסתרה. התובע העיד בחקירתו הנגדית כי לא ניהל מעקב רציף, אך במועדי הביקור שפורטו בתצהירו המושכר היה סגור, והנתבע לא היה בו (ר' עמוד 2 לפרוטוקול דיון ההוכחות, להלן: "הפרוטוקול", ש' 30–33). גם כאשר הטיחה בו באת כוח הנתבע כי "אם היית דופק ונכנס, היית מבין שהוא נמצא בפנים" (עמוד 8, שורות 21–25), עמד התובע על גרסתו והשיב באופן נחרץ כי "אבל זה לא נכון מה שאת אומרת. לא נכון. זה לא נכון, כל פעם שבאתי הייתה סגורה" (עמ' 8 לפרוטוקול, ש' 26–28). בהמשך, כשנשאל בשנית מדוע לא דפק בדלת ונכנס, השיב: "אני אפרוץ את הדלת? לא ממש לא. אז איך אני יכול להיכנס?". עוד העיד התובע, כי לאחר שצילם שהה במקום כ 30-40 דקות, וכי "בנוסף יש עוד ימים שבאתי ולא צילמתי וגם היה סגור" (עמ' 3 לפרוטוקול, ש' 2 ו- 10). עיינתי בתמונות שצורפו על ידי התובע והתרשמתי כי אכן ניתן להסיק מהן שהחנות היתה סגורה במועדים אלו, שכן הדלת נראית מוגפת והחנות נראית בהן חשוכה לחלוטין.
20. בדיון קדם המשפט הראשון אשר נערך ביום 6.5.25, טענה באת כוח הנתבע כי הנתבע מפעיל את החנות " חלקית לפחות 4 פעמים בשבוע... כאשר הוא מגיע בשעות 11, 12 הוא נמצא... עד שאור היום" (עמ' 2 לפרוטוקול ש' 4-10). אלא שאלו השעות בהן ביקר התובע במושכר, עפ"י פירוט מועדי ביקוריו כפי שהובא לעיל.
21. הנתבע מבקש להטיל דופי בצילומים, כאשר הוא מציין כי בחלק מהצילומים חונה אותו רכב ליד החנות. אין בטענה זו כל ממש. הופעתו של אותו רכב במספר מועט מהתמונות אינה סותרת את עדות התובע בעניין זה, ולא מצאתי כי יש בה כדי לגרוע מאמינותם של הצילומים.
22. הנתבע צירף גם הוא תמונות, אשר יש בהן, לטענתו, כדי לתמוך בגרסתו כי הוא מגיע לעסק כמעט כל יום. אלא שתמונות אלו מאוחרות להגשת התביעה, וברובן המוחלט מופעלת תאורה בחנות, בניגוד לתמונות אשר הוצגו ע"י התובע, בהן החנות חשוכה. מכאן, כי גם לשיטת הנתבע התאורה בחנות מופעלת בזמן שיש נוכחות בחנות. בכך יש כדי להוות תמיכה וחיזוק למסקנה לפיה התמונות אשר הוצגו ע"י התובע נלקחו כשהחנות היתה סגורה.
23. הנתבע מוסיף וטוען (בסעיף 3 לתצהירו), כי העסק הוא "בית מלאכה אומנותי עתיק", בו מתבצע "פירוק והרכבת נברשות, טיפול במערכות חשמל עדינות, ניקוי יסודי של קריסטלים" וזאת "באופן ידני, בשקט באור יום" ולכן אין צורך בתאורה חזקה או בצריכת חשמל, וכי מלאכה זו "מתבצעת בעומק החנות ולא נראית מהרחוב". לא מצאתי כי יש בדברים אלו כדי לספק הסבר מניח את הדעת לעולה מהתמונות שהציג התובע. יצוין בעניין זה כי בסעיף 4 לכתב ההגנה נטען כי "המושכר משמש כבית מלאכה וחנות לנברשות ולגופי תאורה", ולא נאמר דבר על כך שמדובר ב"בית מלאכה אומנותי עתיק". גם בתצהיר המענה לשאלון, אשר נחתם ע"י הנתבע ביום 8.1.25 והוגש לתיק ביום 9.1.25, ציין הנתבע כי הוא "מנהל חנות נברשות ברחוב החלוצים", ולא צוין דבר באשר להיותה של החנות בית מלאכה אומנותי ועתיק. כמו כן לא הוצגו תמונות המבססות את הטענה לפיה נעשית עבודה בעומק החנות, באופן שלא ניתן לראותה מהרחוב.
24. לפיכך, הנתבע לא הציג כל גירסה המניחה את הדעת כנגד התמונות שהציג התובע, אשר תומכות במסקנה לפיה החנות סגורה ולא פעילה. אל התמונות מתווספת גם עדותו של התובע, אשר אף היא לא נסתרה, לפיה מזה זמן רב מוצב על החנות שלט המודיע על חיסול מלאי, כאשר המלאי סטטי מזה כ- 10 שנים. וכך העיד התובע: "המלאי הוא סטטי, הוא לא זז כבר 10 שנים המלאי, לא זז שם, חוץ מקורי עכביש שום דבר לא התקדם שם, זה אותו המלאי... יש באמת נברשות, יש הכל ולא באים לשם" (עמ' 7 לפרוטוקול, ש' 29-30, עמ' 8 ש' 13-14).
25. ביסוס ראייתי נוסף ומשמעותי אשר הוצג ע"י התובע להוכחת נטישת המושכר, הוא חשבונות החשמל של החנות. חשבונות החשמל אשר הוצגו הם כדלקמן:
    • עבור התאריכים 21.12.18 עד 21.2.19 הופק חשבון בגין 22 קוט"ש.
    • דא עקא, עבור התאריכים 2.10.17 עד 23.2.20 – הכוללים גם את טווח התאריכים לעיל, בוצע חיוב בגין צריכה 3 קוט"ש, וזיכוי בגין תיקון צריכה 133 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 22.4.20 עד 21.6.20 הופק חשבון בגין 2 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 6.7.20 עד 19.10.20 – הופק חשבון בגין 0 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 31.12.20 עד 23.2.21 – הופק חשבון בגין 0 קוט"ש, וכן זיכוי בגין תיקון צריכה 5 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 19.10.21 עד 23.12.21 – הופק חשבון בגין 0.45 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 19.10.21 עד 26.4.22 (הכוללים גם את טווח התאריכים לעיל) – הופק חשבון בגין 1 קוט"ש וכן זיכוי בגין תיקון צריכה 1 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 24.12.21 עד 23.2.23 – הופק חשבון בגין 0 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 19.2.22 עד 19.2.23 - הופק חשבון בגין 0 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 30.6.22 עד 9.8.22 – הופק חשבון בגין 0 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 10.8.22 עד 31.10.22 – הופק חשבון בגין 0 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 20.2.23 עד 1.5.23 – הופק חשבון בגין 0 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 20.2.23 עד 19.10.23 - הופק חשבון בגין 0 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 24.6.23 עד 22.8.23 – הופק חשבון בגין 0 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 19.10.23 עד 16.12.23 - הופק חשבון בגין 0 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 7.2.24 עד 6.5.24 - הופק חשבון בגין 0 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 7.2.24 עד 6.11.24 – הופק חשבון בגין 0 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 7.5.24 עד 24.6.24 – הופק חשבון בגין 0 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 25.6.24 עד 15.8.24 – הופק חשבון בגין 0 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 6.11.24 עד 29.12.24 – הופק חשבון בגין 0 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 30.12.24 עד 23.2.25 – הופק חשבון בגין 0 קוט"ש.
    • עבור התאריכים 24.2.25 עד 14.4.25 – הופק חשבון בגין 0 קוט"ש.
26. עיון בחשבונות החשמל מלמד כי לא היתה צריכת חשמל לחנות, ומכאן כי לא היתה פעילה. בהקשר זה מקובלת עלי עדותו של התובע, בעמ' 27 לפרוטוקול, לפיה "החשבונות חשמל שלו זה אפס, ואפס לנהל עסק, זה נראה לי מאד לא סביר... אם הוא היה פותח את החנות ובא כל יום, אז הוא היה מרכיב מזגן, כי אי אפשר להיות שם בלי מזגן. בגלל שלא באים, לא צריכים מזגן".
27. הנתבע לא הציג הסברים מניחים את הדעת להיקף הצריכה האפסי העולה מחשבונות החשמל שהוצגו. טענתו לפיה מבוצעים על ידו תיקונים מחוץ למושכר סותרת את טענתו לפיה הוא נמצא כמעט כל יום במושכר המהווה "בית מלאכה אומנותי עתיק" וכי העבודה מבוצעת בעומק המושכר באופן שאינו נראה מן הרחוב, וממילא לא הוצגו תימוכין לטענה זו (באשר לתיקונים מחוץ למושכר), בין באמצעות הבאת עדים מלבד הנתבע עצמו ובין באמצעות פירוט דוגמאות ספציפיות לעבודות תיקונים מחוץ למושכר והצגת החשבוניות בגין התשלום תמורתן.
28. הנתבע אף לא הביא לעדות שכנים או לקוחות או ספקים, אשר יתמכו בטענתו לפיה החנות פעילה. בתצהיר הנתבע נטען כי שכנו, אשר היה נכון להצהיר באשר לפעילותו העסקית, נמלך בדעתו "מחמת פחד מהתובע" (סעיף 8.3 לתצהיר הנתבע). אלא שהנתבע לא הסביר מהו מקורו של אותו פחד מהתובע, וטענתו בעניין זה נטענה בעלמא ללא כל תימוכין. אף לא ניתן כל הסבר לכך ששכנים אחרים או ספקים או לקוחות, לא הובאו לעדות בעניין פעילותו העסקית של הנתבע בחנות.
29. הנתבע אף לא הציג חשבוניות מהימנות להוכחת פעילות עסקית של החנות. במסגרת גילוי המסמכים העביר הנתבע לעיון התובע העתקי חשבוניות והן צורפו לתצהיר התובע, אולם בחקירתו הנגדית של הנתבע התברר כי חשבוניות אלו, למצער חלקן, אינן אותנטיות ואינן משקפות באופן מהימן את הפעילות העסקית במושכר, כפי שיפורט להלן.
30. בתחילת חקירתו הנגדית הוצגו לנתבע שתי חשבוניות אשר הוגשו בתיק (עמ' 69 ו – 89 לנומרטור תצהיר התובע), אשר מספריהן ותאריכיהן זהים וכך גם פירוט 'הסחורה' הכלול בהן, אולם הסכום המפורט בהן שונה. הנתבע נשאל על כך והשיב כי "כנראה תיקנתי אותו, לקחתי ממנו 190" (הכוונה היא לתיקון הסכום, עמ' 41 לפרוטוקול, ש' 34). כשנשאל הנתבע מדוע, אם מדובר באותה חשבונית, הוא הגיש אותה פעמיים, השיב הנתבע "כנראה מה שהיה לי שם, אחד עותק ועותק שני צילמתי". עוד השיב הנתבע, כי אינו יודע מי הלקוח שעבורו הוצאו חשבוניות אלו (עמ' 42 לפרוטוקול, ש' 17-18).
31. בהמשך הוצגו לנתבע שתי חשבוניות נוספות אשר הוגשו בתיק (עמ' 60 ו – 90 לנומרטור תצהיר התובע), הנושאות אף הן מספר ותאריך זהה וכך גם פירוט 'הסחורה' הכלול בהן, אולם המחיר ליחידה והסכום הכולל המפורט בהן שונה. בשתי החשבוניות לא פורטו שם וכתובת לקוח. עוד הוצגו לנתבע שתי חשבוניות נוספות אשר הוגשו בתיק (עמ' 59 ו – 91 לנומרטור תצהיר התובע), אף הן נושאות מספר ותאריך זהה וכך גם פירוט 'הסחורה' הכלול בהן, אולם המחיר ליחידה והסכום הכולל המפורט בהן שונה. בשתי החשבוניות לא פורטו שם וכתובת לקוח. בנוסף הוצגו שתי חשבוניות נוספות אשר הוגשו בתיק (עמ' 58 ו – 92 לנומרטור תצהיר התובע), אשר מספריהן ותאריכיהן זהים וכך גם פירוט 'הסחורה' הכלול בהן, אולם המחיר ליחידה והסכום הכולל המפורט בהן שונה וגם בהן לא פורטו שם וכתובת לקוח. אותה בעייתיות הודגמה גם לגבי החשבוניות בעמ' 53 ו – 84 לנומרטור תצהיר התובע.
32. הנתבע נחקר בעניין זה והעיד כי "זה יכול להיות תיקונים ב... לא ראו את הכתיב ועברתי אחר כך" (עמ' 44 לפרוטוקול ש' 28). הבעייתיות שפורטה לעיל הודגמה גם בצמדים נוספים של חשבוניות (ר' החשבוניות בעמ' 52 ו – 85; עמ' 51 ו- 98; עמ' 49 ו – 101; עמ' 164 ו- 231; עמ' 166 ו – 229; עמ' 168 ו- 259; עמ' 172 ו- 224; ועמ' 171 ו- 225 לנומרטור תצהיר התובע. יוער כי באחד מצמדי החשבוניות בוצע שינוי קל בפירוט הסחורה, כאשר התווספה אליו גם המילה "קריסטל"). הנתבע נשאל כיצד יתכן כי הוגשו חשבוניות אשר מספרן תאריכן ופירוט 'הסחורה' הכלול בהן  זהה, אך המחיר ליחידה והסכום הכולל המפורט בהן שונה, והוא השיב כי "לא יודע מה עשיתי" (עמ' 46 לפרוטוקול, ש' 37), וכן "לא יודע, עשיתי אולי תיקון" (עמ' 47 לפרוטוקול, ש' 12).
33. הסבריו של הנתבע לריבוי ה"תיקונים" בחשבוניות אינם מניחים את הדעת, וניכר כי הנתבע הגיש לתיק חשבוניות רבות אשר אינן אותנטיות אלא "תוקנו" על ידו והוגשו בכפל. לפיכך לא ניתן להסיק מהן באופן מהימן אודות הפעילות במושכר.
34. בהמשך חקירתו הנגדית של הנתבע הוצגו צמדים נוספים של חשבוניות. צמדי חשבוניות אלו נושאות את אותו מספר, אולם תוכנן שונה, הן בתאריך, הן בפירוט הסחורה והן במחיר ובסכום, וזאת אף שעל אחת כתוב "מקור" ועל השנייה "העתק" (עמ' 285 ו- 223; עמ' 284 ו-226; עמ' 283 ו-222 לנומרטור תצהיר התובע). בפי הנתבע לא היה הסבר לבעייתיות בחשבוניות אלו (עמ' 47 לפרוטוקול, ש' 42), למעט האפשרות שהעלה כי "יכול להיות שזה היה פנקס נוסף" או כי "משהו פה קרה בטעות" (עמ' 49 לפרוטוקול, ש' 16 ו – 40). בנוסף הציע הנתבע כי "קרה דבר כזה שבדפוס הדפיסו את אותו מספר חשבונית. פעמיים. פעמיים. כן קרה. קרה" (עמ' 50 לפרוטוקול, ש' 27-39) וכן כי "אמרתי לך שאני מודה בטעות... אני אוכל להביא לך את הפנקסים האלה ולהראות לך... זה לא אותה חשבונית וזה לא מאותו פנקס וזה לא באותה שנה" (עמ' 51 לפרוטוקול, ש' 14-26).
35. צמדים נוספים של חשבוניות, אשר לוקים באותה בעיה, פורטו ע"י ב"כ התובע ומופיעים בעמודים הבאים בנומרטור תצהיר התובע: עמ' 282 ו- 227, עמ' 281 ו- 219, עמ' 280 ו- 220, עמ' 279 ו –217, עמ' 278 ו-218, עמ' 277 ו- 221, עמ' 276 ו-216, עמ' 275 ו-213, עמ' 274 ו-214, עמ' 273 ו-211 (אשר על שתיהן מצוין 'העתק'), עמ' 271 ו-212, עמ' 270 ו-215, עמ' 269 ו- 210.
36. גם ביחס לחשבוניות אלו, הסבריו של הנתבע אינם מניחים את הדעת. הנתבע לא הניח כל יסוד לטענה לפיה בית הדפוס הפיק שני פנקסים שנשאו את אותם מספרי חשבוניות. למרות שהנתבע הצהיר בעדותו כי יוכל להציג את פנקסי החשבוניות השונים לכאורה, לא הוגשה על ידו, לאחר דיון ההוכחות, בקשה להוספת ראיות בעניין זה. יצוין בנוסף, כי מרביתן המוחלט של החשבוניות אינו כולל פירוט של שם הלקוח, שלו פורט היה מאפשר התחקות אחר אמיתות החשבונית. עוד יצוין כי רבות מהחשבוניות אשר הוגשו לתיק כוללות שינויים ותיקונים אשר אף הם מעוררים ספק באשר לאותנטיות של החשבוניות. אשר על כן, לא ניתן להסיק מהחשבוניות שהוגשו לתיק מסקנות מהימנות כלשהן אודות הפעילות במושכר.
37. בסיכומי הנתבע נטען כי אמנם ישנם אי סדרים בחשבוניות, אולם אין די בכך כדי לבסס טענה לפיה העסק ננטש. עוד נטען כי טענת התובע לזיוף החשבוניות מהווה הרחבת חזית, אינה עומדת בנטל הראייתי המוגבר הנדרש להוכחת טענת מרמה בעלת גוון מעין-פלילי, וממילא לא נתמכה בחוות דעת מומחה, עדות של נציג בית הדפוס או רואה חשבון. דין טענות אלו של הנתבע להידחות. הנתבע אישר בעדותו כי ביצע תיקונים בחשבוניות והן הוגשו על ידו בכפל, בעוד הסבריו בעניין זה לא נמצאו מספקים. גם האפשרות שהעלה באשר לטעות דפוס בפנקסים אינה סבירה ולא מצאתי לקבלה. די בכך על מנת לשלול את מהימנות החשבוניות בהן נמצאו הליקויים שפורטו. כמו כן, ריבוי החשבוניות אשר לא נמצאו מהימנות (כ- 60 חשבוניות), יש בו כדי להטיל דופי במכלול החשבוניות אשר הוגשו. לפיכך לא ניתן ללמוד מהחשבוניות שהוגשו כי ישנה פעילות עסקית במושכר. יוער, כי טענת התובע בעניין מהימנות החשבוניות אינה מהווה הרחבת חזית, והיא עולה בקנה אחד עם טענתו המרכזית לפיה אין פעילות עסקית במושכר. עוד יובהר, כי גם אם הייתי רואה לנכון לייחס מהימנות ליתר החשבוניות אשר הוגשו, הרי שלאור היקפן הדל והסכומים המפורטים בהן, ממילא לא היה די בהן כדי לבסס טענה לפעילות עסקית ממשית במושכר, אשר אינה למראית עין בלבד.
38. יצוין כי היקף החשבוניות הנמוך מתיישב עם העובדה שלנתבע מקור פרנסה אחר. הנתבע הוא מהנדס מזון במקצועו ועסק בכך עד שנת 2012, כאשר כיהן כסגן מנהל מחלקת רישוי עסקית בעיריית חולון. לימים פרש הנתבע לפנסיה במהלכה הוא "נותן הדרכה וייעוץ בתחום המזון ורישוי עסקים בהיקף מצומצם וכפנסיונר" (ר' תצהיר המענה לשאלון מאת הנתבע, כפי שהוגש לתיק ביום 9.1.2025).
39. זאת ועוד. גם החשבוניות מספקים אשר הוגשו לתיק וצורפו לתצהיר התובע אינן מלמדות על פעילות עסקית במושכר. בין החשבוניות ניתן למצוא רכישה של שמש רבני, נרות נשמה, פמוטים, מזוזות, מטען וכן חשבוניות עבור ניהול, ייעוץ, שכ"ט, וחשבונית של חברה לייעוץ מיזוג אויר. הנתבע נחקר בעניין חשבוניות אלו, אך לא היה בפיו הסבר המניח את הדעת כיצד ניתן להסיק מהן כי מתקיימת פעילות עסקית כלשהי במושכר (ר' עמ' 33 ואילך לפרוטוקול).
40. עיגון נוסף למסקנה באשר להעדר פעילות עסקית בחנות ניתן למצוא בדבריו האותנטיים של הנתבע בדיון קדם המשפט הראשון, מהם עולה כי הנתבע הציע לתובע לרכוש ממנו את זכותו הנטענת לדיירות מוגנת, וכי ישנו קושי כלכלי בהפעלת החנות (כמו גם חנויות אחרות מסוגה באזור), לאור התחרות עם חנויות התאורה הגדולות. כך אמר שם הנתבע:

"אמרתי לו (לתובע – מ.ק.נ) אתה יכול... לקנות ולממש את, כי אתה בוכה לי שאין לך הרבה הכנסות ממני עקב החוזה... ודיברתי איתו גם כן, לקנות את החנות ולשלם את מה שמגיע, יש לי שמאות" (עמ' 6 לפרוטוקול 6.5.2025, ש' 19-22, 29-30), ובהמשך:

"אין לי נברשות שדלוקים מהיום עד הבוקר, עד למחרת... אני מצמצם את העלויות, כי זה המצב היום, לא רק אצלי, נסגרו שם 20 חנויות, נסגרו, פשוט... כל דרום תל אביב, אם אתם תעברו תראו שם חנויות סגורות עם שלט להשכרה שבחיים לא היה. האזור הזה, איפה שאני קניתי לאבא שלי את החנות הזאת, היה מרכז המדינה, כל המדינה כמו הפנינג, היו באים לתל אביב ורוכשים את הנברשות ועושים את היום הבילוי הזה.... יש אייס, רשתות שיווק שהביאו מסים (צ"ל 'מסין' – מ.ק.נ) סחורה זולה וזה חנות עצומה. שבלתי אפשרי, פשוט. ועסקים נסגרים" (עמ' 10 לפרוטוקול 6.5.2025).

41. מדברים אלו עולה כי ספק אם הפעלת החנות מצדיקה את עצמה מבחינת כדאיות כלכלית, וכי הנתבע עצמו ביקש למכור את זכויותיו בה. יש בדברים גם כדי לתמוך בטענה בדבר העדר כוונה מצד הנתבע לשוב ולפעול במושכר.
42. לסיכום כל האמור – התובע הניח ראיות בעניין צריכת חשמל אפסית וסגירתה הפיזית של החנות, אשר יש בהן כדי לשמש יסוד לקביעה לפיה הנתבע נטש את הנכס. מאידך, הנתבע לא הוכיח את העובדות שלו הוכחו היה בהן כדי להפריך את טענת הנטישה ואף לא הציג חשבוניות מהימנות דיין באשר למכירות או רכישות מספקים, אשר ניתן היה להסיק מהן כי מתקיימת פעילות עסקית במושכר. בנוסף, לא הובאו על ידו עדויות של שכנים, ספקים או לקוחות, על אף שניתן וסביר לצפות כי אם אכן הוסיף הנתבע להפעיל את עסקו בחנות, יכול היה די בנקל להביא מי משכניו באזור, או אחד מלקוחותיו או ספקיו, על מנת שיעיד בעניין זה. את העובדה כי הנתבע לא עשה כן, יש לזקוף לחובתו, במיוחד לאור ההסבר הקלוש וחסר התימוכין לאי הבאתם לעדות של מי מהשכנים, הלקוחות או הספקים. לאור מכלול הראיות שפורטו ואלה שלא הובאו, באתי לכלל מסקנה כי לא מתקיימת במושכר פעילות עסקית.
43. לא הונח גם יסוד ראייתי לכך שבכוונת הנתבע לחזור ולהפעיל את החנות. בהתאם לפסיקה, לא די ברצון ערטילאי לעשות כן, "אלא יש צורך ברצון ממשי, המלווה במעשים גלויים" (ר' (ע"א 977/91 ‎הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים‎ ‎נ' נוסייבה, פ''ד מ"ו (5) 758, 767 (1992). הנתבע לא הצביע על מעשים ממשיים מצידו לשינוי האופן בו הוא מתנהל ביחס לחנות, ואף לא הונח כל יסוד לסבור כי ישנו סיכוי ממשי לכך שהקושי הכלכלי הכרוך בהפעלתה (כפי שפורט ע"י הנתבע), יוקל או ישתנה לטובה.
44. אשר על כן אני קובעת כי הוכח, ולו במאזן ההסתברויות, כי הנתבע נטש את המושכר, ומשום כך יש לקבל את התביעה ולהורות על פינוי המושכר.

זכות הנתבע כדייר נגזר

45. טענת התובע לנטישת המושכר הועלתה בכתב התביעה כטענה חלופית, כאשר טענתו העיקרית היא כי הנתבע כלל לא נעשה לדייר מוגן. כך, נטען בתביעה כי עילת הפינוי קמה מאחר ש"הנתבע לא נעשה דייר מוגן לאור אי קיום הוראות סעיף 26 לחוק והוא מחזיק במושכר שלא כדין וללא כל זכות או לחלופין לאור נטישת המושכר..." (סעיף 20 לכתב התביעה).
46. עם זאת, יש להדגיש כי התובע עצמו מציין בתביעתו כי "לאחרונה התברר לתובע שהנתבע נטש את המושכר ללא כוונה לחזור ולעשות בו כל שימוש" (סעיף 8 לתביעה, ההדגשה לא במקור).
47. אף שהנטל להוכיח זכאות לדיירות נגזרת מוטל על הנתבע, ישנו קושי בכך שהתביעה הכופרת בזכאות זו, הוגשה כמחצית יובל שנים לאחר פטירת הדייר המוגן, אביו של הנתבע. בעדותו התובע הסביר כי "התביעה הזאת היתה צריכה להיות כבר ב 2000... (בסמוך לפטירת אביו של הנתבע – מ.ק.נ) הוא נעלם (צריך להיות – 'נהנה') מהספק, בא, לא בא, כן בא, לא יודע מה בדיוק הוא עשה שם... אבא שלי ניהל את הבניין והיו לנו שותפים לבניין, זה לא שהייתי פה... לא טיפלנו בזה כמו שצריך... " (עמ' 13 לפרוטוקול).
48. בהמשך העיד התובע, כי הנתבע לא ניהל יחד עם אביו את החנות אולם "אולי הוא עזר לו" (עמ' 14 לפרוטוקול). עוד העיד התובע כי היכרותו עם התובע ואביו החלה רק ב"אזור שנת 2000... אולי שנה קודם" (עמ' 14 לפרוטוקול, ש' 29-31) וכי בסמיכות לפטירת האב רכש מהנתבע מנורות (ר' עמ' 16 לפרוטוקול, ש' 2-4) כאשר הנתבע ומשפחתו "היו שם בתקופה" שלאחר פטירת האב (ר' עמ' 14, ש' 17). עוד העיד התובע כי "בשנת 99' אבא שלו נפטר ומאז התחיל הקטע שהוא מפסיק להגיע... אולי בהתחלה הוא כן הגיע, אני לא אמור לזכור ב 99' מה היה בדיוק... בתקופה שהגשנו את התביעה והרבה שנים לפני זה... הוא הפסיק להגיע לחנות" (עמ' 16 לפרוטוקול, ש' 12-15, 31-32).
49. מדברי התובע עולה כי הכיר את הנתבע ופעילותו במושכר מאז שנת 1999, אולם אין בפיו טענה פוזיטיבית כי כבר בשלב זה הנתבע לא הפעיל את החנות, ואף להיפך - לדבריו "בהתחלה" הנתבע ומשפחתו כן הגיעו לחנות. עוד עולה מעדות התובע כי בסמוך לפטירת אביו של הנתבע רכש ממנו התובע מנורות וכי בהמשך, במהלך השנים שלאחר פטירת האב, הוא הניח לנתבע "ליהנות מן הספק" באשר לזכותו במושכר, בין היתר מהטעם שהוא (התובע) לא היה הבעלים היחיד של החנות.
50. לאור עדות התובע כפי שפורטה לעיל, וכן לאור עדות הנתבע לפיה הפעיל את החנות לאחר פטירת אביו (הגם שהתפרנס ממשרתו כסגן מנהל מחלקת רישוי בעיריית חולון), ומאחר שבעלי הנכס לא פעלו לפינוי המושכר משך כשני עשורים מאז פטירת האב, מצאתי לקבוע כי הוכח, במאזן הסתברויות הנדרש, כי הדיירות המוגנת הוקנתה לנתבע מכוח סעיפים 23 ו- 26 לחוק הגנת הדייר, כדייר נגזר.
51. עם זאת, כפי שקבעתי לעיל, הנתבע לא הוסיף לנהל עסק במושכר בשנים האחרונות שקדמו להגשת התביעה, לא עלה בידו לסתור את הטענה בדבר היעדר כוונה לשוב ולנהל את העסק במושכר, ובכך נטש את המושכר, באופן המצדיק להורות על פינויו ממנו.

זכאות הנתבע לסעד מן הצדק

52. סעיף 132 לחוק מאפשר לבית המשפט שלא להורות על פינויו של דייר מוגן על אף קיומה של עילת פינוי, אם שוכנע שאין זה צודק בנסיבות העניין לעשות כן.
53. מצאתי כי בנסיבות העניין שבפניי, יהיה זה צודק להתנות את הפינוי בתשלום פיצוי מסוים לנתבע. בפסיקה נקבע כי הסמכות להעניק סעד מן הצדק, אינה מתמצית בתוצאה הבינארית של פינוי או אי פינוי, אלא מקנה לידי בית המשפט "ארגז כלים, המאפשר... מגוון רחב של פתרונות", ובהם "סעד מן הצדק הפוך", באופן שפינוי הנכס יהיה כפוף לקבלת פיצוי מאת בעליו (ר' רע"א 9064/11 עוזי קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה) (19.2.13), בפסקה כ"א).
54. שיקול דעתו של בית המשפט בבחינת השאלה האם להתנות את הפינוי במתן פיצוי וכן בקביעת שיעור הפיצוי, הוא שיקול דעת רחב. במסגרת זו ניתן להביא בחשבון בין היתר את השיקולים כדלקמן: דרך התנהגותם של הדייר המוגן ושל בעל הבית; עילת הפינוי וחומרת ההפרה; האם שולמו על-ידי הדייר המוגן דמי מפתח ובאיזה סכום; משך התקופה בה נהנה הדייר מזכות הדיירות המוגנת; האם המושכר הוא דירת מגורים או נכס מסחרי; ונסיבותיו האישיות של הדייר המוגן (ר' רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז (28.10.2013), בפסקה 32). על יסוד האמור, אלה השיקולים לכאן ולכאן אשר הנחו והביאו אותי למסקנה כי במקרה דנן יש להתנות את הפינוי במתן פיצוי, ואשר חלקם תומכים בהגדלת הפיצוי וחלקם בהפחתתו:
    • הנתבע ציין לפרוטוקול כי "אני קניתי אז לאבא שלי את החנות הזו" (עמ' 10 לפרוטוקול הדיון מיום 6.5.2025), ובאת כוחו ציינה כי בעת רכישת הזכויות בחנות בשנת 1978 הנתבע "הוא זה שנתן את הכסף, הוא זה שעבד בפועל בשנת 78' עד היום" (עמ' 5 לפרוטוקול, ש' 23-24). אמירות אלו לא נתמכו בתצהיר, ולא הובאו במסגרת חקירתו הנגדית של הנתבע לאחר שהוזהר כדין. מאידך לא הובאה בהליך כל גרסה אחרת באשר לאופן בו הוקנתה לאביו של הנתבע זכות הדיירות המוגנת במושכר.
    • בהתאם לחוות הדעת השמאית אשר צורפה לכתב ההגנה, שווי זכויות הבעלות במושכר עומד על 1,400,000 ₪. התובע חלק על האמור בחוות הדעת (ר' עמ' 12 לפרוטוקול, ש' 17-18) ומכל מקום היא לא הוגשה כראייה בתיק, וממילא השמאי שערך את חוות הדעת לא נחקר עליה.
    • הנתבע ואביו מחזיקים בחנות מאז שנת 1978, כדייר מוגן וכדייר נגזר (בהתאמה), ולהם זיקה אישית משמעותית למושכר. מנגד, לנתבע מקור פרנסה אחר, ומצאתי כי הוא נטש את החנות, כאשר מזה מספר שנים הוא מחזיק בה מבלי שתהיה בכך תועלת כלכלית למי מהצדדים ומבלי שהמושכר מגשים את ייעודו כמקור פרנסה לדייר המוגן בו. התובע מצדו התמהמה בהגשת התביעה.
    • הנתבע לא הפר את הסכם השכירות, אין מחלוקת כי עמד בתשלומי השכירות, ולא נטען להתנהגות פסולה מצידו.
    • המושכר הוא בית עסק ולא דירת מגורים, כאשר מגמת הפסיקה היא לנקוט מידת החמרה עם השוכר כאשר עסקינן בדיירות מוגנת בעסק, בהבדל מדירת מגורים (ר' ע"א (חי') 51143-10-18 תריז עזאם נ' אניס סרוג'י (המנוח) (18.2.2019), סעיפים ל"ה-ל"ו לפסק הדין).
    • נסיבות הנטישה כרוכות בין היתר בשינויים בשוק התאורה והנברשות, כפי שפורט ע"י הנתבע והובא לעיל, ואף נתמך בדברי התובע (ר' עמ' 12 לפרוטוקול, ש' 22-25).
55. לאחר שהבאתי בחשבון את כלל נסיבות העניין, ראיתי להעמיד את הפיצוי שיש לשלם לנתבע, כתנאי לפינוי המושכר, על סך של 125,000 ₪.

סוף דבר

56. משמצאתי כי הנתבע נטש את המושכר, קמה לתובע עילת פינוי, ועל כן ניתן בזאת צו המורה לנתבע לפנות את המושכר ולהשיב את החזקה בו לידי התובע כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ.
57. ביצועו של צו הפינוי יהיה כפוף לכך שהתובע ישלם לנתבע פיצוי בסך של 125,000 ₪. סכום זה יופקד בנאמנות בידי באת-כוח הנתבע עד ליום 4.11.2026, שאם לא כן יישא דמי פיגורים מתאריך פסק הדין ועד למועד ההפקדה. הנתבע יפנה את המושכר בתוך 30 ימים ממועד ההפקדה. כנגד פינוי המושכר תעביר בא-כוח הנתבע את סכום הפיצוי לידי הנתבע.
58. בשים לב לתוצאה אליה הגעתי, לפיה מתקיימת עילה לפינוי המושכר, הנתבע יישא בהוצאות התובע בסך של 15,000 ₪.

ניתן היום, כ"ז תשרי תשפ"ז, 08 אוקטובר 2026, בהעדר הצדדים.