שקולניק ואח' נ' התחדשות - חיים כהן 28 פתח תקווה בע"מ

תביעה על סך 443,775 ש"ח לפיצוי בגין איחור של 35 חודשים במסירת הדירה אשר רכשו התובעים מהנתבעת.

הסכם המכר וטענות הצדדים

1. ביום 11.8.2021 נחתם בין התובעים כרוכשים לנתבעת כמוכרת הסכם מכר של דירת מגורים בפתח תקוה (להלן: "הסכם המכר").

   מדובר בדירת פנטהאוז בבנין שהנתבעת התחייבה לבנות בהתאם להוראות תמ"א 38.

   הנתבעת הוגדרה בהסכם כ: "החברה/היזם/הקבלן".

    

2. הנתבעת התחייבה למסור את החזקה בדירה לתובעים בתוך 24 חודשים מיום התחלת הבניה, כשהתחלת הבניה תיחשב מועד חתימת הסכם המכר (סעיף 6 לנספח ד' - תשלומים ומועדים - להסכם המכר(.

   כלומר, הנתבעת התחייבה למסור את החזקה בדירה עד ליום 11.8.2023 (להלן: "מועד המסירה החוזי").

    

3. סעיף 5.14 להסכם המכר קובע, כי "איחור של עד 60 יום במועד המסירה לא יחשב כהפרת התחייבות כלשהי מצד היזם על פי הסכם זה, ולא יזכה את הרוכש בכל תרופה או סעד".

    

   סעיף 5.15 להסכם המכר קובע, כי "תקופת הבניה ותאריך המסירה הנ"ל ניתנים להארכה ו/או דחייה על ידי היזם מפאת... מצב מלחמה או גיוס כללי או חלקי... מחסור כללי בחומרי בניין ו/או בפועלי בניין... מעשה זדון ו/או כוח... שלקבלן אין שליטה עליו, או לא יכול היה לחזותו מראש. נגרמו עיכובים ו/או הפסקות בנייה בנסיבות כמפורט לעיל, או כל אחת מהן, ידחה מועד המסירה למשך אותה תקופה בה נמשכו העיכוב ו/או הפסקת העבודה, בתוספת זמן סביר הדרוש להתארגנות להמשך הבנייה, מבלי שהדבר יהווה הפרה של ההסכם מצד היזם. ובלבד שאינו נובע ממחדל של הקבלן, והקבלן נקט באמצעים ככל שהדבר תלוי בו, למניעת העיכוב".

    

   סעיף 5.17 להסכם קובע: "רק במקרה של איחור או פיגור על ידי היזם במסירת החזקה בדירה בפועל לרוכש מעבר ל- 60 יום כאמור בסעיף 5.14 לעיל, בצירוף תקופות הדחייה המוצדקות כאמור בסעיף 5.15 לעיל במצטבר, יהא הרוכש זכאי לפיצויים הקבועים בחוק".

    

   סעיף 5.17.1 להסכם המכר קובע: "הצדדים מסכימים, מעריכים וקובעים בזה מראש את סכום הפיצויים שהיזם יהא חייב לשלם לרוכש בגין תקופת הפיגור במסירה הנ"ל בגובה דמי השכירות בסך של 5000 ₪ לכל חודש מתקופת הפיגור במסירה, ולגבי כל חלק מחודש - חלק יחסי מהסכום הנקבע כנ"ל והכל בכפוף ובהתאם להוראות החוק".

    

4. החזקה בדירה לא נמסרה לתובעים עד היום.

    

5. לטענת התובעים, הם זכאים לפיצוי בגין תקופת האיחור, אשר עומדת נכון להגשת כתב התביעה המתוקן על 35 חודשים, בהתאם להוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)").

    

6. לטענת הנתבעת, התקיימו נסיבות שלא היו בשליטתה, אשר יש בהן כדי לדחות את מועד המסירה. לפיכך הדירה לא נמסרה באיחור והתובעים אינם זכאים לפיצוי.

    

   לטענת הנתבעת, מועדי השלמת הבנייה הוארכו על פי סעיף 5.15 להסכם המכר, הקובע כי מצב מלחמה או מחסור בפועלים ובחומרים דוחים את מועד המסירה. מלחמת חרבות ברזל שפרצה בחודש אוקטובר 2023 הביאה למחסור חמור של פועלי בניין בישראל ומהווה כוח עליון המונע מהתובעים זכאות לפיצוי בגין תקופת המלחמה.

    

   לטענת הנתבעת, במהלך ביצוע הפרויקט התגלו קשיים ומורכבויות הנדסיות בלתי צפויות ביסודות המבנה.

    

   עוד טוענת הנתבעת, כי היא נאלצה להחליף את קבלן הביצוע איתו התקשרה, שלא יכול היה לחדש את העבודה כיוון שנסמך על פועלים מהשטחים, אך זה סירב לפנות את האתר ואף מנע בכוח את כניסת הקבלן החדש.

   עוד נטען, כי הקבלן נהג באלימות והוזמנה משטרה.

    

   עוד טוענת הנתבעת, כי נהגה בשקיפות, עדכנה את התובעים, ושמרה על קשר רציף איתם.

    

   עוד טוענת הנתבעת, כי סעיף 5.17 קובע תקופת "גרייס" של 60 ימי איחור, אשר בגינם התובעים אינם זכאים לפיצוי.

    

   לסיום טוענת הנתבעת, כי נוכח הוראת סעיף 5.17.1 להסכם המכר, אשר קבע, כי סכום הפיצוי בגין איחור במסירה יעמוד על סך של 5,000 ₪ לחודש, התובעים אינם זכאים לפיצוי הסטטוטורי הקבוע בחוק המכר (דירות), ואינם זכאים לפיצוי המבוסס על דמי שכירות ראויים בסך 9,700 ₪ לחודש.

    

   הדין החל – סעיף 5א לחוק המכר (דירות)

    

7. סעיף 5א לחוק המכר (דירות), כנוסחו במועד הרלוונטי להסכם המכר, שכותרתו 'פיצוי בגין איחור במסירה' קובע כדלקמן:

    

   "5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק,  בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

   (1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

   (2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

   (ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

   (ג) על אף האמור בסעיפים קטנים  (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."

    

   סעיף זה יש לקרוא ביחד עם סעיף 7א(א) לחוק אשר קובע כי: "אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה".

   אם כן, הוראת סעיף 5א לחוק הינה הוראה קוגנטית.

    

8. בהתאם להוראות סעיף 5א, רוכש דירה זכאי לפיצוי ללא הוכחת נזק בגין איחור במסירה, כדלקמן: הסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר או סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים במכפלות שנקבעו בחוק, לפי הגבוה.

   החוק, בהיותו קוגנטי, אינו מאפשר התנייה עליו ואינו מתיר למוכר לפטור את עצמו מאחריות לאיחור במסירה, אלא בתנאים הקבועים בסעיף 5א(ג) לחוק. סעיף זה קובע, כי המוכר יוכל להתנות על הוראות החוק ולפטור את עצמו מאחריות לאיחור במסירה, רק במקרה של איחור אשר נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ואשר הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל על המוכר.

    

9. על החשיבות של מועד המסירה עמד בית המשפט העליון ברע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] (21.2.2016):

   "נקודת המוצא לדיון בענייננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. כפי שצוין בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] (12.4.2011): "חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי" (שם, בפסקה 16. כן ראו: ע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617, 624 (1979) (להלן: עניין רוט)). הדברים יפים היום כביום כתיבתם, ואף ביתר שאת...

    

   מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה."

    

   האיחור במסירה

    

10. אין מחלוקת בין הצדדים, כי מועד המסירה החוזי נקבע ליום 11.8.2023, וכי בפועל בניית הפרוייקט לא הושלמה עד היום, והדירה טרם נמסרה לתובעים.

     

11. לטענת הנתבעת, התקיימו נסיבות אשר בהתאם למוסכם בין הצדדים יש בהן כדי לדחות את מועד המסירה, ולפיכך הדירה לא נמסרה באיחור והתובעים אינם זכאי לפיצוי.

    הנתבעת מבססת טענתה על סעיף 5.15 להסכם המכר, אשר צוטט לעיל, ואשר לפיו מצב מלחמה ומחסור בפועלים ובחומרים, מאריכים את תקופת הבניה החוזית.

    בתצהיר העדות הראשית הוסיפה הנתבעת טענה חדשה שלפיה קשיים מול קבלן הביצוע איתו התקשרה, אשר עצר את הפרוייקט וסירב לפנותו גרמו אף הם לעיכוב. עוד נטען, כי הקבלן נהג באלימות והוזמנה משטרה.

    לבחינת טענות הנתבעת אעבור כעת.

     

    טענת הנתבעת לעיכוב כתוצאה מהמלחמה

     

12. מועד המסירה החוזי נקבע ליום 11.8.23, כחודשיים לפני פרוץ המלחמה. כלומר, הדירה לא נמסרה במועד המסירה החוזי ללא קשר למלחמה.

     

13. סעיף 5.15 להסכם המכר אמנם קובע, כי תקופת הבניה ותאריך המסירה ניתנים להארכה מפאת מצב מלחמה או מחסור בפועלי בניין. אולם, גם אם היינו מניחים לטובת הנתבעת (לצורך הדיון), כי בהתאם להוראות סעיף 5.15 להסכם המכר, התובעים הם אלה שאמורים לשאת בסיכון לכך שתקופת הבניה תוארך ומועד המסירה יידחה כתוצאה ממלחמה שתפרוץ במהלך תקופת הבניה החוזית, הרי אין בכך כדי להביא למסקנה כי התובעים הם אלה שאמורים לשאת בסיכון לכך במהלך תקופת ההפרה, יהיה אורכה אשר יהיה. לו הנתבעת היתה בונה את הפרויקט במועדים להם התחייבה, הדירה היתה נמסרת לפני המלחמה, ואף אחד מהצדדים לא היה צריך לשאת בהשלכותיה.

    סעיפי הפטור מאחריות מתייחסים להסכמות החוזיות, ואין להרחיב את תחולתם מעבר לכך גם לתקופת ההפרה. זאת במיוחד כשעסקינן בחוזה מכר של דירת מגורים מקבלן, אשר מחייב פרשנות דווקנית ומצמצמת של תניות פטור לקבלן.

     

14. בכל מקרה, אינני מקבלת את הטענה כי המלחמה היא שגרמה לעיכוב בבניית הפרוייקט. בחקירתו הנגדית של נציג הנתבעת התברר, כי הסיבות לאיחור היו קשיים שהנתבעת נתקלה בהם מול קבלני הביצוע איתם התקשרה, ולא המלחמה. אפרט.

     

15. נציג הנתבעת, מר ניר שר, העיד (עמ' 14-15 לפרוטוקול מיום 16.7.26):

     

    "ניר שר:

    במהלך שנת 2023 לאורכה ,אני חושב שלכל אורכה ,התקלעו (כך במקור - א.ה.) בעיות קשות מאוד מול הקבלן המבצע ,שפשוט החליט על דעת עצמו להפסיק לעבוד .וליווה את

    זה באיומים כלפינו ,איומים מאוד מאוד לא נעימים .ובשלב מסוים פשוט 

    שיתפנו את הליווי ו .ביקשנו ממנו לעזוב את האתר ,כמובן שהוא לא 

    הסכים לעזוב את האתר ו .

     

    כב' השופטת אילת הרנוף:

    למה הוא לא הסכים ?

    ניר שר:

    הוא רצה כסף .הוא רצה כסף והוא התחיל להפעיל איומים בלתי סבירים עלינו ,

    כולל מצב שהוא הגיע ואיים על משה ,שהם הגיעו אליו הביתה ו ...

     

    מלבד זאת ,אחרי פרוץ המלחמה ,בתחילת 2024 ,אם אני לא טועה ,הצלחנו 

    יחד איתי לשבת עם הקבלן ולשכנע אותו לעזוב את האתר ובתמורה שאנחנו 

    נשפה אותו כספית ,ואת זה אכן עשינו ,חתמנו איתו חוזה ,נדמה לי 

    בפברואר 24' ,חתמנו איתו חוזה ,הוא הסכים לצאת והוא קיבל כסף .ואז 

    הבאנו קבלן חדש .הקבלן נכנס לעבודה ,תוך שבוע מתחילת העבודה הגיעו 

    אנשים לאתר ובאלימות הוציאו את הקבלן החדש מהאתר .זה גרם לנו 

    לעוד חודשיים שלושה שלא היו עבודות באתר".

     

    כלומר, נציג הנתבעת הודה שהעיכובים התחילו בתחילת שנת 2023 עקב סכסוך כספי ומחלוקות שהתגלעו בין הנתבעת ובין קבלן הביצוע שאיתו היא התקשרה.

     

16. הדברים עולים בקנה אחד עם תמלול פרוטוקול פגישה שנערכה ביום 16.7.23 עם נציגי הנתבעת ונציגי הדיירים, שם אמר נציג הנתבעת:

     

    "במהלך השבועיים האחרונים אין עבודה בבניין. יש איזו שהיא מחלוקת מול הקבלן. חשוב להבין שהמחלוקת מול הקבלן היא מחלוקת כספית שנובעת מהעובדה שהקבלן לא מקבל את הכסף שלו בתזרים מספיק טוב. למה אנחנו מתכוונים? הקבלן מבצע עבודה ועל פי החוזה שלו הוא מקבל את הכסף רק אחרי שהוא ביצע את העבודה. בא המפקח של הבנק, בודק מה הוא ביצע בפועל ומעריך כמה כסף מגיע לו. לצערנו, בבניין בפתח תקווה, לא הקבלן ולא כל גורמי המקצוע שמלווים את הפרויקט לא העריכו את הקושי בביצוע הבניין. הבניין סובל מקושי ארגוני תכנוני, סליחה ביצועי מאד מאד מורכב בגלל האורך ובגלל העובדה שאנחנו לא מצליחים להכניס כלים הנדסיים לתוך הבניין והשכנים לא מוכנים לשתף פעולה ולתת לנו להכניס משאיות מאחור...".

    (ההדגשות אינן במקור –א.ה).

     

    באותה פגישה הודיע נציג הנתבעת לדיירים, שהקבלן הפסיק לעבוד בפרוייקט: "17 ימי עבודה שהוא כבר לא נמצא" (עמ' 50 לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים), ושהפרוייקט יימסר באיחור של שנה (עמ' 51 לתצהיר).

     

17. בעקבות המחלוקות מול קבלן הביצוע, נאלצה הנתבעת להתקשר עם קבלן אחר. אולם, גם עם הקבלן החדש התגלעו מחלוקות כספיות, כפי שהעיד מר שר (עמ' 16 לפרוטוקול מיום 16.7.26):

     

    "הקבלן הנוסף ,פשוט בשלב מסוים סחט אותנו ,אין לי מילה אחרת ,פשוט סחט 

    אותנו ,ניצל את מצבנו ,ניצל את הרצון הטוב שלנו ,האמיתי ,לסיים את 

    הבניין בצורה הכי טובה .ופשוט סחט אותנו ,עיוות את כל ההסכם שנחתם 

    מולו ,אגב ,זאת אומרת...

    הפסיק לעבוד כל פעם שהוא לא קיבל את מה שהוא רצה והוא חרג בצורה משמעותית 

    מה .ודרך אגב ,הכל היה בהסכמת הגוף המלווה .ופשוט הגיע ,הגענו 

    לשוקת שבורה שהבניין ,אי אפשר היה להמשיך לעבוד איתו ,כי הוא 

    על כל פיפס ,על כל דבר שהוא עשה שם ,הוא פשוט שחט אותנו.. .

    פשוט דרש כספים שהם לא מקובלים ואז מה שעשינו בשיתוף עם הליווי ,החלטנו 

    להביא מפקח שאנחנו אומנם משלמים אותו אבל בהסכמת הגוף המלווה ,ועצרנו 

    את החגיגה .באנו אליו ואמרנו לו ,זאת תוכנית העבודה ,זה הזמן 

    שאתה מתחייב לסיים את העבודה ,תסיים את העבודה ,זה הסכום שתקבל ובא 

    לציון גואל וכל אחד יקבל את שלו ואנחנו נסיים את העבודה' .ברגע שהוא 

    ראה את זה ,הוא הבין שהחגיגה נגמרה והוא פשוט הפסיק לשלוח פועלים 

    לאתר .לקח לנו כחודשיים של התארגנות ,בנינו תוכנית הבראה יחד 

    עם הגוף...".

18. מר שר גם העיד, שהקבלן השני התחיל לעבוד בפברואר 2024 ורק ביולי 2025 נחתם איתו הסכם. כך, בעמ' 39 לפרוטוקול:

     

    "זה למעשה ,זאת טעות שלנו ,כי זה עלה לנו בלא מעט כסף .אבל זה מה שהיה .

    ורק ב .רק ביולי או ביוני ,יולי 25' ,הליווי תפס את הראש יחד  

    איתנו ואמר ,חבר'ה ,אי אפשר להמשיך להתנהל כי הוא ,כמו שאמרתי ,הוא 

    שוחק כספים .ואז התיישבנו ועשינו איתו הסכם שהוא סירב בתוקף ,הוא 

    הפסיק דרך אגב את העבודה לחודשיים שלושה בגלל שהוא לא רצה לחתום על 

    ההסכם הזה .אז בוא נעשה שנייה ציר זמן" .

     

    בעקבות זאת, הליווי של הפרוייקט הפסיק את העבודה. כך העיד מר שר בעמ' 43 לפרוטוקול:

     

    "המכלול זה הליווי. הם הפסיקו את העבודות באתר ולא רצו לשלם יותר כספים עד שלא יהיה הסכם חדש וברור, כולל תקציב".

     

19. לקראת סוף שנת 2025 גם הקבלן השני הפסיק את עבודתו ועזב את האתר.

    כך העיד מר שר (עמ' 17):

     

    "אמרתי שבשלב מסוים הקבלן השני פשוט נעלם, נעלם מהאתר, הודיע שהוא מפסיק לעבוד".

     

     

20. מאז, הנתבעת בונה את הפרוייקט בעצמה, בפיקוח של הגוף המממן והמלווה של הפרוייקט, אשר אילץ את הנתבעת להזרים הון עצמי נוסף לפרוייקט (עדות שר בעמ' 22 ש' 31 לפרוטוקול מיום 16.7.26).

     

21. הנתבעת לא זימנה לעדות את קבלני הביצוע איתם התקשרה, ואף לא הביאה לעדות את הגורם הרלוונטי בנתבעת שהיה אמון על ביצוע הפרוייקט. הובא לעדות רק מר שר, אשר העיד שהוא נכנס לפרוייקט בשלבים מאוחרים ושהוא אינו אחראי על הצד הטכני הביצועי (עדות שר בעמ' 14 לפרוטוקול מיום 16.7.26).

    טענת הנתבעת, כי האיחור נובע מהמלחמה נטענה בעלמא, לא נתמכה ביומני עבודה, ולא הוכחה.

    נציג הנתבעת אף העיד, כי בתקופה בה עבד בפרוייקט הקבלן השני, אשר נכנס לעבודה בחודש פברואר 2024 סמוך לתחילת המלחמה, לא היתה בעיה של פועלים.

    כך, בעמ' 55 לפרוטוקול:

     

    "ארז הביא פועלים. לא הייתה בעיה. ארז הביא פועלים, לרגע לא אמרתי שיש בעיה, מרגע שארז נכנס, לא הייתה לנו בעיה של פועלים"

     

    כלומר, לא מחסור בפועלים בגלל המלחמה גרם לאיחור במסירה.

     

22. מעדות נציג הנתבעת עולה, כי האופן בו ניהלה הנתבעת את הפרוייקט, קבלני הביצוע איתם התקשרה, הערכות התקציב שערכה, חילוקי דעות מול קבלני הביצוע, העובדה שהקבלן השני נכנס לעבודה בפרוייקט ללא הסכם מוגדר וחתום, התערבות הגורם המממן/מלווה - כל אלה הביאו לאיחור במסירה, ללא קשר למלחמה.

     

    אשר על כן, טענת הנתבעת כי האיחור במסירה נגרם בעקבות מלחמת חרבות ברזל וכי היא אינה אחראית לפיצוי התובעים בתקופת המלחמה, נדחית.

     

    טענות הנתבעת לעיכוב כתוצאה מקשיים מול קבלן הביצוע ומורכבויות הנדסיות

     

23. ביחס לטענות הנתבעת לכך שהאיחור במסירה נבע מקשיים בהם נתקלה הנתבעת אל מול הקבלנים איתם התקשרה (לרבות אלימות והתנהגות פלילית), וממורכבות הנדסית ביסודות המבנה - הרי שמדובר בנסיבות שהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן מוטל על הנתבעת, ולפיכך היא אינה פטורה מאחריותה לפיצוי התובעים בגין האיחור במסירה.

     

    סיכונים אשר כרוכים בקשיי ביצוע שמתעוררים תוך כדי בניית הפרוייקט, הם כאלה אשר במסגרת הקצאת הסיכונים בין התובעים (הקונים) ובין הנתבעת (המוכרת) מוטלים על הנתבעת, המוכרת, אשר התחייבה לבנות את הבנין ואת הדירה ולמסור אותה לתובעים. מדובר בלב ליבת האחריות של הנתבעת בהתאם להסכם המכר. הנתבעת היא האחראית על הבניה, בידיה השליטה בתהליך כולו, היא האחראית על ההתקשרות עם הקבלנים, על תקציב הפרוייקט, על קשיים שמתעוררים תוך כדי הבניה. בכל אלה אין לתובעים, הרוכשים, יד ורגל. לפיכך, הסיכון שכרוך בכל אלה מוטל על הנתבעת.

     

    סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) (כנוסחו במועד הרלוונטי להסכם המכר) קבע, כי הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים שחובת המוכר לפיצוי הסטטוטורי לא תחול "על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

    בענייננו, גם אם הנתבעת היתה מרימה את הנטל להוכיח כי הקשיים עם קבלן הביצוע הראשון לא היו בשליטתה (והנתבעת לא הרימה את הנטל להוכיח זאת), הרי בכל מקרה כפי שנדון לעיל הסיכון להתרחשות קשיים אלה ולתוצאותיהם מוטל על הנתבעת. לפיכך היא אינה יכולה לפטור את עצמה מאחריות לאיחור במסירה, והיא אינה פטורה מהפיצוי הסטטוטורי.

     

24. עוד יצויין, כי במסגרת חוק המכר דירות (תיקון מספר 9) תשפ"ב-2022 צומצמה עוד יותר אפשרות ההתנייה על החוק במסגרת הסכם המכר, ובמקום הנוסח שהיה קיים בסעיף 5א(ג) נקבע:

     

    "הוראות סעיפים קטנים (א) ו- (ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה:

    1. הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד;

    2. הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970...".

        

       תיקון זה נועד לחסוך את הצורך לבחון בכל מקרה ומקרה האם מדובר בנסיבות שהן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן מוטל עליו, ולהבהיר שרק עיכובים שנגרמו ממעשה או מחדל של הקונה או שהם בגדר סיכול, יקנו למוכר פטור מחובת הפיצוי.

       כך נאמר בענין זה במסגרת דברי ההסבר:

        

       "הפרקטיקה היא כזו בה מוכרי הדירות עושים שימוש נרחב בסעיף 5א(ג) לחוק כך שטענה מקובלת בשוק הנדל"ן, במקרה של איחור במסירה, היא שהאיחור נבע מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, זאת למרות שטענות הנוגעות לנסיבות שאינן בשליטת המוכר נפסלות לרוב בבתי המשפט. בדרך זו, סעיף 5א לחוק אינו ממומש בצורה מיטבית בישראל. הצעה זו מטרתה להביא לכך שרק בשל איחור אשר נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש בלבד, המוכר לא יידרש לשאת בפיצוי בגין איחור במסירה. יוער כי אין בהצעה זו כדי לגרוע מאפשרותו של מוכר דירה לטעון לסיכול חוזה לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970".

        

       ניתן ללמוד מהתיקון לחוק על כוונת המחוקק לצמצום אפשרות ההתנייה על החוק, ולאורה לפרש גם את הוראות סעיף 5א(ג) כנוסחו ערב התיקון באופן מצמצם. לכן, רק נסיבות שבאופן ברור ומובהק אין להטיל את הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן על המוכר יקנו פטור מחובת הפיצוי.

       כאמור לעיל, לא זה המקרה הנדון.

        

       טענת הנתבעת ל- 60 ימי חסד ("גרייס")

        

25. מועד המסירה החוזי נקבע ליום 11.08.2023, עם תקופת חסד של חודשיים (עד ליום 11.10.2023) שבהם איחור במסירה אינו נחשב איחור שמזכה בפיצוי (סעיף 15.14 להסכם המכר).

    לטענת הנתבעת, בכל מקרה היא אינה חייבת בפיצוי התובעים בגין 60 ימי האיחור הראשונים. אינני מקבלת את הטענה.

    בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר (דירות), כנוסחו במועד חתימת הסכם המכר, ככל שהדירה הועמדה לאחר שחלפו 60 הימים, זכאי הקונה לפיצויים מהמועד החוזי, ולא מתום תקופת הגרייס.

     

    גובה הפיצוי

     

26. המסקנה מכל האמור לעיל היא שהנתבעת אינה פטורה מאחריות לפיצוי התובעים בגין האיחור או חלק ממנו.

    נותר, אם כן, לקבוע את גובה הפיצוי לו זכאית התובעת.

     

27. בהתאם לסעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות) הקונה זכאי לפיצוי בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר או בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה שנרכשה, כשהם מוכפלים ב- 1.5 בגין שמונת חודשי האיחור הראשונים, וכשהם מוכפלים ב- 1.25 החל מהחודש התשיעי, לפי הגבוה.

     

    הסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר כפיצוי בגין איחור במסירה עומד על סך של 5,000 ₪ (סעיף 15.17.1).

    דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה עומדים על סך של 9,700 ₪ לחודש.

    הסכום הנ"ל נתמך בחוו"ד שמאי מקרקעין מטעם התובעים, ולא נסתר ע"י הנתבעת, אשר לא הגישה חוו"ד נגדית וויתרה על זכותה לחקור את השמאי מטעם התובעים, ואני מקבלת אותו.

     

    הפיצוי הסטטוטורי גבוה יותר מהסכום עליו הוסכם בהסכם המכר, ובהתאם להוראות סעיף 5א(א) הפיצוי יהיה לפי הסכום הגבוה מבין השניים.

     

28. כפי שנדון לעיל, חוק המכר (דירות) הוא קוגנטי, וסעיף 7א קובע במפורש, כי אין להתנות על הוראות החוק, אלא לטובת הקונה.

    גם סעיף 5.17.1 להסכם המכר קובע, כי האמור בו הינו "בכפוף ובהתאם להוראות החוק".

     

    על כן, טענת הנתבעת כי הפיצוי עומד על סך של 5,000 ₪ לכל חודש איחור, נדחית.

     

29. הפיצוי לו זכאים התובעים בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר (דירות) בגין תקופת האיחור עד ליום 11.7.26 (תקופת האיחור שנכללה בכתב התביעה המתוקן), הינו כדלקמן:

     

    עבור התקופה מיום 11.8.23 עד יום 10.4.24 (8 חודשים) - 8 x 9,700 x 1.5 = 116,400 ₪.

    עבור התקופה מיום 11.4.24 עד יום 11.7.26 (27 חודשים) - 27 x 9,700 x 1.25 = 327,375 ₪.

    סה"כ – 443,775 ₪.

     

    סוף דבר

     

30. הנתבעת תשלם לתובעים סך של 443,775 ₪. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 11.7.26 (המועד הרלוונטי לכתב התביעה המתוקן) ועד התשלום בפועל.

    בנוסף, תישא הנתבעת בשכ"ט עו"ד והוצאות התובעת בסך כולל של 70,000 ₪.

     

     

     

     

     

     

    ניתן היום, כ"ה תשרי תשפ"ז, 06 אוקטובר 2026, בהעדר הצדדים.