יזום ניהול וביצוע י.נ.ו.ב. בניה ופתוח בע"מ נ' פרץ ואח'

 

1. לפניי תביעתה הכספית של התובעת נגד הנתבעים לסך של 2,363,348 ₪.

 

2. התובעת היא חברה קבלנית, שבנתה בניין דירות ברחוב השחר 10 בהוד השרון (להלן: "הבניין"). הנתבעים רכשו דירות בבניין.

 

3. התובעת התחייבה כלפי רוכשים אחרים, בני הזוג אופיר ונילי שחר, לפצל דירת דופלקס שנבנתה בבניין, לשתי דירות נפרדות בנות 4 חדרים כל אחת. בתאריך 7/4/14 התובעת הגישה בשמם בקשה למתן היתר פיצול לוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון (להלן: "הוועדה המקומית"), אלא שהתהליך התכנוני התעכב והתארך, לטענת התובעת כתוצאה מהתנגדותם של הנתבעים, באופן שגרם לה הפסדים כלכליים והוצאות.

 

תמצית טענות הצדדים בכתבי הטענות

 

4. בכתב התביעה נטען כך:

 

א.          הנתבעים התחייבו בכתב ונתנו את הסכמתם לאישור הפעולה התכנונית של פיצול דירת הדופלקס. התובעת התבססה על כך כאשר היא התחייבה כלפי הרוכשים של דירת הדופלקס לפצל אותה לשתי דירות.

ב.           הנתבעים הגישו התנגדויות וסיכלו את בקשת התובעת לפיצול, תוך הפרת התחייבויותיהם החוזיות. החלטת הוועדה המקומית מהתאריך 26/10/24 דחתה את בקשת התובעת בגלל היעדר ההסכמה.

 

ג.            בהמשך לכך, התובעת פעלה לקדם את הבקשה, ואף הגישה לוועדה המקומית אישורים והסכמות בכתב של הנתבעים, אלא שגם בהחלטת הוועדה המקומית מהתאריך 9/6/15 הבקשה נדחתה, בהיעדר חתימות אישיות של הנתבעים.

 

ד.           בתאריך 24/1/16 התקיים דיון שלישי לפני הוועדה המקומית, שאליו התייצבו חלק ניכר מהנתבעים, אשר מסרו את התנגדותם לבקשה, תוך התכחשות להתחייבויותיהם. הוועדה המקומית דחתה שוב את הבקשה, בנימוק שלא הוצגו חתימות של 100% מבעלי הזכויות.

 

ה.           רוכשי דירת הדופלקס הגישו בחודש מרץ 2016 תובענה למתן פסק דין הצהרתי, כי הנתבעים 3-1 ו- 10-7 נתנו את הסכמתם בכתב לפיצול דירת הדופלקס וכי הם מחויבים להסכמה זו (ת"א 25294-03-16). הנתבעים 10-7 הגיעו להסכמות עם התובעים, שקיבלו תוקף של פס"ד. בפס"ד מנומק מהתאריך 19/6/18, בית משפט השלום בכפר סבא קיבל את התביעה נגד הנתבעים 3-1.

 

ו.            לאחר שניתן פסק הדין, הוועדה המקומית סירבה להמשיך בהליך הבקשה המקורית, עקב חלוף השנים. כל ניסיונות התובעת לשנות את ההחלטה כשלו, והתובעת נאלצה להגיש בקשה חדשה בתאריך 1/9/19.

 

ז.           הטיפול בבקשה המחודשת התעכב בשל מגפת הקורונה. בישיבת הוועדה המקומית מהתאריך 14/1/21 ניתן היתר לבקשת הפיצול בתנאים, ובהם תשלום כופר חניה, אשר לא נדרש בעבר. כמו כן, התובעת נדרשה לשלם היטל השבחה לפי מועד הגשת הבקשה השנייה, אשר שיקף עליית מחירים משמעותית.

 

ח.           הנתבעים גרמו לכך, שהיתר הפיצול של דירת הדופלקס התקבל לאחר כ- 7 שנים, במקום לאחר מספר חודשים. תוך כך נגרמו לתובעת הפסדים כלכליים והוצאות בסך כולל של 2,363,348 ₪.

 

 

 

 

5. בכתב ההגנה נטען כך:

 

א.          בשים לב לזהות האינטרס ולזהות המהותית בין התובעת ובין רוכשי דירת הדופלקס, ההליך הקודם יצר השתקי עילה ופלוגתה.

 

ב.           פסקי הדין החלקיים, שנתנו תוקף להסכמי פשרה בין רוכשי דירת הדופלקס ובין הנתבעים 10-8, קבעו כי לא יהיו לצדדים עוד טענות בקשר לפיצול. התובעת הייתה מעורבת בהליך הקודם והיא מנועה מהגשת התביעה נגד אותם נתבעים.

 

ג.            הנתבעים 12-11 רכשו את דירתם מבעלי הקרקע בבניין, משפחת הולר, בתאריך 23/6/15. עוד קודם לכן, בתאריך 12/3/15, בני משפחת הולר חתמו על הסכמה לפיצול. מכאן שהנתבעים 12-11 רכשו זכות מסויגת, וגם אם הם היו מתנגדים לפיצול, הרי שהתנגדותם הייתה חסרת תוקף.

 

ד.           הנתבעים 12-11 לא התנגדו לבקשת הפיצול. הנתבעת 12 זומנה והתייצבה לישיבת הוועדה המקומית בתאריך 24/1/16, אך הודיעה, שהיא לא יכולה להתנגד לפיצול מכוח התחייבויותיה בהסכם המכר. בטעות הנתבעת 12 נרשמה בפרוטוקול הוועדה כמתנגדת לצד השכנים האחרים. כאשר הטעות התבררה, הנתבעים 12-11 מיהרו לעירייה וחתמו על הסכמתם לפיצול, תוך מחאה על הטעות בפרוטוקול. בהתאם לכך, הנתבעים 12-11 לא נתבעו בהליך הקודם.

 

ה.           הנתבע 6 מעולם לא התנגד לפיצול, לא חתם על התנגדות ולא הופיע לפני הוועדה המקומית. הנתבע 6 אף לא נדרש לחתום על הסכמה, ומעולם לא חתם. לפיכך, יש למחוק את התביעה נגדו בהיעדר יריבות.

 

ו.            יש להפחית מסכום התביעה את הסכומים ששולמו לתובעת מכוח ההסדרים שנחתמו בינה ובין מי מהנתבעים.

 

ז.           בהסכם המכר של דירת הדופלקס, התובעת התחייבה למסור לרוכשים דירה בת 7 חדרים ללא פיצול. בנספח להסכם, התובעת התחייבה להגיש בקשה בשם הרוכשים לפצל את הדופלקס לשתי דירות ולהשלים את קבלת האישורים לפיצול תוך שנתיים ממועד המסירה.

 

 

              כמו כן, התובעת התחייבה להתאים את הנכס לשתי דירות עד למועד המסירה 15/3/14, אם כי עדיין למסור את הדירה ללא פיצול. הוסכם בין הצדדים, שאם לא יתקבלו האישורים לפיצול תוך שנתיים, התובעת תחזיר את הדירה לתכנון המקורי תוך 45 ימים מעת קבלת דרישת הרוכשים. המשמעות היא שבהיעדר דרישה מצד הרוכשים, התובעת תמשיך לפעול לקבלת היתר לפיצול ללא מסגרת של זמן וסעד לרוכשים. מכאן שהנתבעים לא גרמו לתובעת לנזקים או להפרת ההסכם מול הרוכשים.

 

ח.           היה על התובעת למסור לרוכשים את דירת הדופלקס עם התאמות לשתי דירות, והיה על הרוכשים לקבל את החזקה בדירה. כך היו נחסכים מרבית הנזקים הנטענים בכתב התביעה.

 

ט.          קבלת היתר לפיצול אינה ודאית, ותלויה בשיקול דעתה של הוועדה המקומית. הוועדה ביקרה בחריפות את התנהלות התובעת והתקשתה לאשר אותה. מכאן שעל התובעת אשם תורם בשיעור מלא, בכך שהיא התחייבה לספק דבר, שאין ודאות כי ניתן לקבלו.

 

י.            התובעת לא יכלה להסתמך על התחייבויות הנתבעים, שכן חלק מבעלי הדירות רכשו את דירותיהם לאחר שנחתם הסכם המכר של דירת הדופלקס. מאחר שנדרשת הסכמה של 100% מבעלי הזכויות, התובעת לא הייתה יכולה להסתמך על אישורים שטרם התקבלו.

 

יא.         מועדי הנזק הנטענים, מיום הגשת הבקשה 7/4/14 ועד ליום קבלת ההיתר 24/1/21, לא הוכחו, ובוודאי שלא ביחס לכל אחד מהנתבעים. לפי תיק הבניין, בתאריך 24/1/16 הוגשה לוועדה המקומית תכנית מתוקנת. תקופת הנזק היא לכל היותר מהיום שבו התובעת עמדה בכל דרישות הוועדה ועד ליום שבו כל אחד מהנתבעים הפסיק את התנגדותו.

 

6. בכתב התשובה לכתב ההגנה נטען כך:

 

א.          התובעת לא הייתה בעלת דין בהליך המרצת הפתיחה שהגישו רוכשי דירת הדופלקס, וממילא הסעד שהתבקש בו היה הצהרתי בלבד. שני ההליכים שונים עניינית ומעשית, כך שאין בסיס לטענות בדבר השתק פלוגתה ומעשה בית דין.

 

ב.           השתק פלוגתה ומעשה בית דין חלים דווקא על הנתבעים, בין בפסק הדין המנומק ובין בפסקי הדין החלקיים.

 

ג.            טענות הנתבעים 12-11 מהוות הודאה והדחה. התנגדותם לבקשת הפיצול נרשמה בפרוטוקול הוועדה המקומית.

 

ד.           הנתבע 6 חתם על כתב התנגדות לפיצול.

 

ה.           אין לקבל את טענת ההגנה, שלפיה קבלת היתר אינה ודאית. עובדתית לא הייתה מניעה תכנונית לפיצול. עניין זה נבדק על ידי התובעת עוד קודם לחתימת ההסכם המכר של דירת הדופלקס.

 

ו.            אין לקבל את טענת ההגנה, שהתובעת לא יכלה להסתמך על הסכמות עתידיות בעת החתימה על ההסכם עם רוכשי הדופלקס. התביעה הוגשה נגד הנתבעים בגין נזקים שנגרמו לתובעת, לאחר שהם נתנו את הסכמותיהם והפרו אותן.

 

ז.           יש לדחות את טענות הנתבעים, הנטענות על בסיס סילוף הכתוב בנספח להסכם המכר של דירת הדופלקס.

 

אופן ניהול ההליך

 

7. התביעה הוגשה במקור נגד 12 נתבעים. במהלך תקופת ניהול ההליך הוגשו לבית המשפט הסדרים שונים כדלקמן:

 

א.          התביעה נגד הנתבעת 4 נדחתה בהסכמה וללא צו להוצאות, לאחר שדווח כי הושג הסדר מחוץ לכותלי בית המשפט, שתוכנו לא צוין (החלטה מהתאריך 15/11/21).

 

ב.           התביעה נגד הנתבע 5 נדחתה בהסכמה וללא צו להוצאות, לאחר שדווח כי הושג הסדר מחוץ לכותלי בית המשפט, שתוכנו לא צוין (החלטה מהתאריך 15/11/21).

 

ג.            התביעה נגד הנתבעת 7 הסתיימה בהסדר של פשרה על סך של 60,000 ₪, אשר קיבל תוקף של פסק דין בתאריך 22/5/25.

 

ד.           התביעה נגד הנתבעים 9-8 הסתיימה בהסדר של פשרה על סך של 60,000 ₪, אשר קיבל תוקף של פסק דין בתאריך 22/5/25.

8. כבר בכותרת כתב ההגנה נכתב כי הנתבע 3 הוא עזבון המנוח מנחם שטינוורצל ז"ל. עניין התביעה נגד העיזבון לא הוסדר במהלך שנות ניהול ההליך, ולכן אין מנוס מלהורות על מחיקת התביעה נגד הנתבע 3.

 

9. הנתבע 6, מר ערן אדירי ז"ל, נפטר בתאריך 9/2/26. בהחלטה מהתאריך 11/7/26 נקבע כי עזבונו ייתבע באמצעות הוריו, בני הזוג הלל ונורית אדירי, שפרטיהם בכותרת פסק הדין.

 

10. במהלך ניהול המשפט נעשו מספר ניסיונות להביא את התובעת ואת יתר הנתבעים להסכמות, ללא הצלחה. בכלל זה, הצדדים ניהלו ביניהם הליך של גישור.

 

11. במסגרת שני דיוני ההוכחות, נשמעו עדויותיהם של 12 העדים הבאים:

 

א.          עת/1 שמאי המקרקעין מר אמיר שיליאן.

ב.           עת/2 מהנדס התובעת מר דורון יוסף.

ג.            עת/3 רוכש דירת הדופלקס מר אופיר שחר.

ד.           עת/4 מנהל התובעת מר שגיא לנצנר.

ה.           עה/1 הנתבע 11 מר ברק ורדי.

ו.            עה/2 הנתבעת 12 הגב' אביבית ורדי.

ז.           עה/3 עו"ד דפנה ויינשטוק, שייצגה בעבר את הנתבעים 12-11.

ח.           עה/4 אביו של הנתבע 6 מר הלל אדירי.

ט.          עה/5 הנתבעת 7 הגב' ביאטריס וקסלר.

י.            עה/6 הנתבע 10 מר אברהם לוי.

יא.         עה/7 בתם של הנתבעים 3-2 הגב' גלית טיקוצ'ינסקי.

יב.          עה/8 הנתבעת 1 הגב' מזל דוחן פרץ.

 

12. סיכומי הצדדים הוגשו בכתב ובאופן מדורג. לאחר הגשת סיכומי התובעים, סיכומי הנתבעים וסיכומי תשובה, בית המשפט קיבל את בקשת הנתבעים והתיר סבב נוסף של השלמות טיעון.

 

 

 

 

 

 

 

דיון והכרעה

 

פרק א' - חוזה מכר דירת הדופלקס והשתלשלות העניינים לאחר חתימתו

 

א'1 - תנאי החוזה

 

13. התובעת ורוכשי הדופלקס, אופיר ונילי שחר (להלן: "הרוכשים", "רוכשי הדופלקס"), התקשרו בהסכם מכר דירה מהתאריך 26/11/23 (נספח א' לתצהיר מנהל התובעת). הדירה שנמכרה בהסכם היא דירת 7 חדרים בקומות 5-4 של הבניין. על פני הדברים, תנאי חוזה המכר היו סטנדרטיים ודומים לתנאי הסכמי המכר של הדיירים האחרים בבניין, שרכשו את דירותיהם מהתובעת. עם זאת, במועד חתימת ההסכם נחתם גם מסמך "נספח להסכם מכר", שבו הותנה, בין היתר, כך:

 

              "והואיל: ובמסגרת ההתקשרות שבין החברה לקונה מתחייבת החברה לפעול ולהגיש בקשה בשם הקונה לפיצול הדופלקס לשתי דירות בנות דירות 4 חדרים כל אחת.

...

2. החברה מתחייבת להשלים את קבלת כל האישורים הנדרשים לפיצול עד לא יאוחר משנתיים מיום מסירת הדירה שמשמעותם קבלת היתרי שינויים חתומים על ידי הרשויות ובכללן עירית הוד השרון.

...

4. עד למועד מסירת הנכס, מתחייבת החברה לבצע את כל השינויים לשם התאמת הנכס ל 2 דירות בנות 4 חדרים כל אחת בהפרדה מלאה הכוללים מטבח וממ״ד בכל קומה ולרבות הפרדת ארונות חשמל ותקשורת, הכנה למזגנים נפרדים והכנות למונים נפרדים לחשמל, מים וגז. מוסכם כי במידה ולא יתקבלו ההיתרים הנדרשים מהרשויות לפיצול, מתחייבת החברה לבצע במלואם את כל השינויים הנדרשים להחזרת הנכס לתכנון המקורי של דופלקס בן 7 חדרים וזאת בתוך 45 יום מדרישת הקונה".

 

א'2 - ביצוע עבודות הפיצול

 

14. מנהל התובעת, מר שגיא לנצנר, העיד כי הנספח נחתם באותו המעמד שבו נחתם הסכם המכר עם רוכשי הדופלקס, אשר מלכתחילה היו מעוניינים בנכס במתכונת של שתי דירות מפוצלות בנות 4 חדרים כל אחת. בעת חתימת החוזה, תשתיות הדירה כבר נבנו, כולל ריצוף ועבודות גמר מתקדמות, והן התאימו לדירת דופלקס אחת לא מפוצלת (ס' 2-1 לתצהירו; עמ' 94 לפרוטוקול, שורות 12-1; עמ' 95, ש' 19 - עמ' 96, ש' 13).

              לאחר חתימת ההסכם, התובעת פעלה לקבל הסכמות ספציפיות מרוכשי הדירות האחרות, על אף שבהסכמי המכר שנחתמו עד אז, לא הייתה הגבלה תכנונית. בד בבד, בהסכמי המכר של דירות שנחתמו לאחר מכן, נכלל סעיף המונע התנגדות לפיצול. התובעת הסתמכה על הסכמות ועל התחייבויות רוכשי הדירות האחרות, ובדיעבד, בסעיף 22 לפסק הדין בהליך הקודם, נקבע שההסתמכות הייתה מוצדקת. התובעת הודיעה לרוכשים, שההסכמות התקבלו ושההליך התכנוני יימשך 4-3 חודשים. בהתאם לכך, התובעת סברה שניתן לנצל את הימצאותם של קבלני המשנה בשטח ולפצל בפועל את התשתיות בדירת הדופלקס לשתי מערכות נפרדות, שכן העבודות הפנימיות לא מצריכות היתר (ס' 6-3 לתצהירו).

 

15. הרוכש, מר אופיר שחר (עת/3), העיד שמלכתחילה הכוונה הייתה לפצל את הנכס לשתי דירות, וכך גם נוסח ההסכם (ס' 1 לתצהירו; עמ' 47, ש' 31 - עמ' 48, ש' 4).

 

              ההערכה הייתה, שמרגע קבלת טופס 4 לדירת הדופלקס, אשר מועד מסירתה היה קבוע לתאריך 15/3/14, השלמת הפיצול ל-2 דירות תארך 3 חודשים, ובמקביל התובעת התחייבה להשיג את כל האישורים לפיצול תוך שנתיים, דהיינו עד ל- 15/3/16 (עמ' 48, ש' 31-5).

 

              הוצג לפני רוכשי הדופלקס, שדיירים שרכשו דירות בבניין לפניהם, הסכימו בחוזי הרכישה לתת לתובעת זכות לבצע שינויים ותוספות, לרבות הוספת דירות בבניין. עם זאת, לפי בקשתם התובעת החתימה את הדיירים גם על הסכמות ספציפיות לפיצול דירת הדופלקס, ובחוזי המכר המאוחרים בבניין, נושא ההסכמה לפיצול נכלל בחוזים עצמם (ס' 4-3 לתצהירו; עמ' 49, ש' 26-17).

 

              לאחר שהתקבלו ההסכמות מהשכנים, התובעת צפתה שההליך התכנוני של אישור הפיצול יימשך עד 4 חודשים, כך שאין מניעה להתחיל את עבודות הפיצול עצמן, תוך ניצול העובדה שקבלני המשנה עדיין עובדים בבניין. רוכשי הדופלקס אישרו, והתובעת ביצעה עבודות משמעותיות, שיצרו הפרדה תשתיתית בין הקומות (ס' 9-5 לתצהירו).

 

              העד הבהיר, שבעת חתימת הסכם הרכישה, תשתיות הדירה כבר נבנו עבור דירת דופלקס אחת, כך שהיה על התובעת לבצע הפרדת תשתיות, להתקין ממ"ד נוסף ועוד. ניתן היה לבצע חלק מהעבודות לפני קבלת האישורים וחלק נוסף רק לאחר קבלתם. עד למועד המסירה החוזי 15/3/14, התובעת השלימה את כל העבודות שמותר היה לבצע ללא היתר פיצול, כלומר מבלי לפתוח דלת כניסה לדירה הנוספת ומבלי לפרק את מדרגות הפנים בין הקומות. יצוין שהעד סבר כי הבקשה לוועדה המקומית הוגשה רק לאחר שהתקבל טופס 4, אך נוכח הנתונים שהוצגו לפניו מסר שאינו יודע האם לפני או אחרי (ס' 2 לתצהירו; עמ' 50, ש' 24 - עמ' 51, ש' 2; עמ' 51, ש' 24 - עמ' 53, ש' 21; עמ' 58, ש' 6-1; עמ' 73, ש' 9-3).

א'3 - ההליכים בוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון

 

16. בתאריך 7/4/14 התובעת הגישה בשם רוכשי הדופלקס בקשה לוועדה המקומית לפיצול דירת הדופלקס לשתי דירות נפרדות בנות 4 חדרים כל אחת. בתאריך 21/7/14 מי מהנתבעים חתמו על מסמך התנגדות, הנושא חותמת "נתקבל" של הוועדה המקומית מהתאריך 22/7/14 (ס' 9-8 ונספח ד' לתצהיר מנהל התובעת).

 

17. הישיבה הראשונה של הוועדה המקומית התקיימה בתאריך 26/10/14. פרוטוקול הישיבה (נספח ד'1 לתצהיר מנהל התובעת) מעלה, בין היתר, כך:

 

א.          התקבלו התנגדויות מבעלי החלקה בני משפחת הולר בשם ועד הבית, מרוכשי דירות בבניין (שטיינוורצל, אדירי, להד, שמש, צמח ודוחן), שלא פירטו נימוקים תכנוניים ולכן לא היה ניתן לדון בהן.

 

ב.           התקבלה התנגדות מדיירי בניינים סמוכים, שנומקה בעומסי חניה. הוחלט לפתור את הבעיה באמצעות תוספת של מקום חניה אחד.

 

ג.            בהחלטה נכתב כי "לא ניתן לדון בבקשה מחמת העובדה שהבקשה להקלה לא חתומה על ידי כל בעלי הזכויות במגרש ושחלק מבעלי הזכויות מתנגדים לבקשה. היה ותוגש בקשה להקלה חתומה על ידי כל בעלי הזכויות במגרש, תשוב הוועדה ותדון בבקשה, לרבות בטענות המתנגדים ...".

 

18. הישיבה השנייה של הוועדה המקומית התקיימה בתאריך 6/9/15. פרוטוקול הישיבה (נספח ד'2 לתצהיר מנהל התובעת) מעלה, בין היתר, כך:

 

א.          בעלי הנכס בני משפחת הולר חתמו על גבי הבקשה והתקבל מהם מכתב מהתאריך 12/3/15, שבו הם אישרו כי אין להם התנגדות לפיצול.

 

ב.           בהחלטה נכתב כי "הוועדה דוחה ההתנגדות היות ומדובר בתוספת יחידת דיור אחת לבניין, אשר אינה מהווה שינוי מהותי לבניין, ומאשרת הבקשה בתנאים הבאים: 1. כפוף לחתימות החסרות על פי אישור יועמ"ש; 2. חוות דעת מהנדס העיר לעניין שטחי הציבור; 3. בכפוף לתיקון הערות על גבי המפרט, תיקון הערות הבדיקה, בדגש על עניין החניה, השלמת גיליון דרישות ובתנאי מהנדס הוועדה המקומית".

 

19. הישיבה השלישית של הוועדה המקומית התקיימה בתאריך 24/1/16. פרוטוקול הישיבה (נספח ד'3 לתצהיר מנהל התובעת) מעלה, בין היתר, כך:

 

א.          נערך דו"ח פיקוח בתאריך 16/7/15. לפי ממצאיו, המדרגות הפנימיות בדירת הדופלקס טרם נהרסו, טרם בוצעה דלת כניסה לדירה 21 והממ"ד המבוקש בדירה 21 קיים בפועל.

 

ב.           נכחו בדיון המבקשים אופיר ונילי שחר והמתנגדים דיירי הבניין: חנה ומנחם שטיינוולצר, מזל דוחן, ביאטריס וויויאן וקסלר, אבישי להב בשם משפחת גולדשטיין, אברהם לוי ואביבית ורדי.

 

ג.            בהחלטה נכתב כי "הוועדה אינה רואה בעיה תכנונית בקידום הבקשה. יחד עם זאת, לאחר שהוועדה שמעה את חלק מבעלי הדירות בבניין, אשר הביעו התנגדות לבקשת הפיצול, הוועדה דוחה את הבקשה מאחר והיא אינה עומדת בתנאי תקנה 2(9)א' לתקנות סטייה ניכרת, המחייבת חתימת 100 אחוז מבעלי הזכויות לצורך אישור הבקשה לפיצול".

 

20. מנהל התובעת העיד, שלאחר שהוגשה ההתנגדות, וגם לאחר כל ישיבה של הוועדה המקומית, התובעת פנתה אל המתנגדים. עוד נטען שעו"ד מטעם התובעת עבר בבניין מדירה לדירה כדי להסביר ולהחתים על התכניות, אך נדחה (ס' 11 לתצהירו).

 

21. אופיר שחר חזר על הדברים והעיד בנוסף, שהוא עצמו שוחח עם המתנגדים ואף שלח אליהם מכתבים (ס' 13 לתצהירו; עמ' 57, ש' 16-1). מאחר שלא התקבלה הסכמת כל הדיירים, הרוכשים הגישו תביעה בבית משפט השלום בכפר סבא, במטרה לקדם את התהליך ולמזער את נזקיהם (עמ' 53, ש' 35 - עמ' 54, ש' 20).

 

א'4 - תביעת הרוכשים בהליך הקודם

 

22. בתאריך 13/3/16 הגישו רוכשי דירת הדופלקס, אופיר ונילי שחר, תביעה למתן פסק דין הצהרתי, כי ההתחייבויות החוזיות והחתימות של הנתבעים במסמכים השונים מהוות הסכמה בלתי חוזרת לפיצול דירת הדופלקס.

 

              התביעה הוגשה, בין היתר, נגד הנתבעים 3-1 ו- 10-7 בתיק הנוכחי. הנתבעים 6, 10, 11 ו- 12 לא נתבעו. ההליך התנהל לפני מותב זה במסגרת ת"א 25294-03-16 (להלן: "ההליך הקודם").

23. במסגרת ההליך הקודם הושגו הסכמות בין רוכשי הדופלקס ובין הנתבעים, למעט הנתבעים 3-1 בתיק הנוכחי. בפרק הסיכום של פסק הדין מהתאריך 19/6/18, נקבע כך:

 

"52.      לפי תנאי הסכמי המכר שמכוחם הנתבעים רכשו את דירותיהם בבניין, הנתבעים התחייבו לא להתנגד ולאפשר לקבלן, חברת 'יזום ניהול וביצוע י.נ.ו.ב בניה ופיתוח' בע"מ, לפעול לקבל הקלות מכל סוג, ובכלל זה תוספת דירות או יחידות בבניין, בכפוף לקבלת היתר.  בהתאם לכך, הקבלן התחייב כלפי התובעים להגיש בקשת היתר לפיצול דירת הדופלקס לשתי דירות ויכול היה להסתמך על כך שהנתבעים מנועים מהתנגדות.

 

53. בנוסף, הנתבעים 2 ו- 3 חתמו על מסמכים שהופנו אל הוועדה המקומית לתכנון ובניה, שבהם הם הצהירו על אי התנגדותם לפיצול דירת הדופלקס של התובעים (דירה מס' 13) לשתי דירות. מסמכי האישור משתלבים עם הוראות הסכמי המכר ומחייבים את הנתבעים.

 

54. צירוף הוראות הסכמי המכר של הנתבעים עם אישורי הפיצול הספציפיים, יוצר לתובעים זכות תביעה ישירה נגד הנתבעים. ממילא אם חברת הקבלן הייתה מצטרפת להליך כתובעת נוספת או מגישה תביעה דומה משל עצמה, התוצאה של חיוב הנתבעים בהסכמה הייתה זהה.

 

55. נוכח האמור, התביעה מתקבלת במובן זה שיש לראות בנתבעים 3-1 כמי שהסכימו באופן בלתי חוזר לפיצול דירת הדופלקס של התובעים לשתי דירות, כאמור בבקשה שהוגשה מטעם התובעים לוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון.

 

56. ככל שהוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון תדרוש חתימה של הנתבעים 3-1 או מי מהם על מסמך אישור נוסף לאות הסכמתם לפיצול דירת התובעים לשתי דירות, אף שלא נראה כי יש צורך בכך, יהיה על הנתבעים 3-1 לחתום על מסמך האישור בתוך 7 ימים מעת קבלת הדרישה לכך מצד התובעים".

 

24. אין מחלוקת, שקביעות פסק הדין חלות ומחייבות את הנתבעות 2-1 בהליך הנוכחי (כאמור הנתבע 3 נפטר והתביעה נגדו נמחקה). ההשלכות בנוגע לנתבעים האחרים יפורטו להלן.

 

              אין לקבל את טענת הנתבעים, כי הגשת התביעה מטעם הרוכשים בהליך הקודם, הסכמי הפשרה שהושגו עם חלק מהנתבעים או קביעות פסק הדין יוצרים מניעות כלשהיא להגשת התביעה הכספית של התובעת. הנטען חסר בסיס משפטי.

א'5 - ההתרחשויות לאחר מתן פסק הדין בהליך הקודם ועד למסירת הדירות לרוכשים

 

25. מנהל התובעת והרוכש העידו, כי עם קבלת פסק הדין נעשתה פנייה לוועדה המקומית כדי שיינתן היתר לפי הבקשה עם חתימות המתנגדים, אלא שהוועדה דרשה כי הבקשה תוגש מחדש באמצעות המערכת הדיגיטלית "רישוי זמין". משמעות הדרישה הייתה שהיה על התובעת והרוכשים להגיש את הבקשה מחדש, כולל החתמת בעלי הדירות, פרסום, דיון בוועדה וכו'. התובעת פעלה רבות מול הוועדה ויועציה כדי לשנות את רוע הגזירה, ללא הועיל (ס' 13 ומסמכי נספח ו' לתצהיר מנהל התובעת; ס' 15 לתצהירו של אופיר שחר).

 

26. הבקשה החדשה למתן היתר הפיצול הוגשה בתאריך 13/2/20 (כעולה מנספח 8 לכתב ההגנה), כמעט 20 חודשים לאחר שניתן פסק הדין. מנהל התובעת נשאל והסביר שהתובעת נדרשה לבצע הליכים בירוקרטיים שונים מול הוועדה, מעין "טופס טיולים" ארוך ומסובך, שכלל גם נושאים של כופר חניה והיטל השבחה (עמ' 88, ש' 16 - עמ' 89, ש' 11).

 

              עובדתית, היתר הפיצול של דירת הדופלקס לשתי דירות נפרדות ניתן בתאריך 27/7/21, תעודות הגמר ניתנו בתאריך 14/10/21, שאז הדירות חוברו לתשתיות, והמסירה לרוכשי הדופלקס התבצעה בתאריך 19/10/21 (ס' 14 ונספחים ו'1-ו'3 לתצהיר מנהל התובעת; ס' 16 לתצהירו של אופיר שחר).

 

              מנהל התובעת נחקר בחקירתו הנגדית, כיצד הוא מיישב בין משך הזמן הממושך שארך התהליך בוועדה המקומית עד לקבלת ההיתר ובין הערכת התובעת בשנת 2016, כי ההליכים בוועדה יימשכו 4-3 חודשים. בתשובה הוא טען כי על בסיס ניסיונה של התובעת מתכניות שינויים בבניינים אחרים, בשנת 2016 התהליך אכן היה אמור להימשך 5 חודשים בלבד. הדחייה של הליך הבקשה הראשון גרמה לפלונטר, וככל שעבר הזמן תהליך הבקשה הפך למורכב יותר והוועדה המקומית הפכה לנוקשה יותר (עמ' 89, ש' 28-13; עמ' 90, ש' 34-6; עמ' 91, ש' 24-7). גם הרוכש אופיר שחר נשאל בעניין ופטר זאת במילים "אתה רואה מה זה ... אי אפשר לך תסמוך על העירייה" (עמ' 59, ש' 22-9).

 

27. יצוין כי טענותיו של מר לנצנר בנושא זה לא נתמכו בראיות. התובעת לא הציגה לבית המשפט מסמכים, שיעידו על משך הזמן שארך תהליך מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון במקרים דומים בתקופה הרלוונטית. התובעת גם נמנעה מהגשת חוות דעת של מומחה בתחום, דוגמת אדריכל, שיכול היה להסביר על שינויים במורכבות הדרישות של הוועדה המקומית בתקופת השונות.

 

 

פרק ב' - עילות התביעה החוזיות נגד הנתבעים

 

ב'1 - התביעה החוזית נגד הנתבעות 2-1

 

28. כפי שכבר נקבע בהליך הקודם, הנתבעים 3-1 התנגדו לבקשת הפיצול שהגישו רוכשי הדופלקס לוועדה המקומית, תוך הפרת ההסכמות וההתחייבויות כלפי התובעת בהסכמי המכר של דירותיהם.

 

ב'2 - התביעה החוזית נגד הנתבע 6

 

29. בתאריך 12/3/13 נחתם הסכם המכר בין התובעת ובין הנתבע 6, שמכוחו הוא רכש ממנה דירה בת 4 חדרים בקומה א' של הבניין (נספח ב'3 לתצהיר מנהל התובעת). סעיף 4 להסכם הוכתר בכותרת "הבנייה". תנאי הוראות סעיף 4(א) מהווים התחייבות של הקבלן לבנות לפי תכנית הדירה והמפרט הטכני. בסעיף 4(ב) להסכם נקבע כך (ההדגשה לא במקור):

 

"מוסכם כי אין באמור בהסכם זה והמצורפים לו כדי להגביל את החברה בכל הנוגע לייעוד ו/או לתכנון ו/או לבנייה ו/או לשימוש ו/או לניצול לגבי המגרש ו/או הבניין, וזאת פרט להתחייבויות מפורשות של החברה לגבי הדירה עצמה, ובהתייחס לאמור, מוסכם כי הקונה יהא מנוע מלהתערב בבנייה ו/או באופן הבנייה ו/או להגיש התנגדויות בכל צורה שהיא. כל האמור בסעיף זה לעיל הינו בכפוף לכך שלא תשונה מתכונת הבניין כבניין המיועד למגורים וזכויות הקונה לגבי הדירה על הצמדותיה נשוא הסכם זה, לא תיפגענה.

 

מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, מוסכם ומוצהר כי החברה ו/או הבעלים יהיו רשאים לפעול לשם שינוי תכניות בנין ערים וכן לבקש הקלות מכל מין וסוג שהוא ו/או שינוי באופן הבינוי ו/או להוסיף דירות ו/או יחידות ו/או מחסנים ו/או חלקים אחרים, וזאת בכפוף לקבלת היתר/י בנייה מאת הרשויות המוסמכות, והקונה מתחייב להימנע מהגשת כל התנגדות בקשר לכך".

 

30. נוסח זה של ההסכם, זהה למעשה לנוסחי הסעיפים המקבילים בהסכמי המכר של הנתבעת 1 ושל הנתבעים 3-2. בפסק הדין בהליך הקודם, נקבע כי סעיף 4(ב) להסכמי המכר אפשר לתובעת לפצל את דירת הדופלקס (פרק ב' 5 של פסק הדין).

 

              הנתבע 6 אמנם לא נתבע בהליך הקודם, אך לא מצאתי שבמסגרת הליך זה הוכחה פרשנות סבירה אחרת לתנאי החוזה או למצער שנטען אחרת.

 

31. יתרה מכך, לתצהירו של מנהל התובעת צורף מסמך (עמ' 80 לנספחי התצהיר) המופנה לוועדה לבניין ערים הוד השרון (כך נכתב) ונושא את הכותרת "פיצול דירה 13 השחר 10 גו"ח 6456/142". במסמך נרשם "אנו החתומים מטה אין לנו התנגדות לפיצול הדירה הנ"ל (דופלקס) לשתי דירות". בתחתית המסמך מופיעות חתימות נציג התובעת וחתימה המיוחסת לנתבע 6. יש לציין כי הנתבע 6 חתם על הסכם המכר בחתימה שהיא למעשה כתיבת שמו המלא. על גבי מסמך האישור מתנוססת חתימה, המזכירה ודומה לחתימות ידו של האב, מר הלל אדירי. מכל מקום, לא מצאתי כי עלתה טענת הסתייגות למחויבותו של הנתבע 6 למסמך האישור.

 

32. המסקנה היא, שבדומה לנתבעים 3-1, הנתבע 6 התחייב להימנע מהגשת התנגדות לפעולה של הקבלן דוגמת פיצול דירת הדופלקס, ואף הסכים לפיצול המסוים באופן מפורש.

 

33. המחלוקת בין הצדדים מתמקדת אפוא בשאלה, האם הנתבע 6 התנגד לפיצול.

 

34. מנהל התובעת העיד, שלאחר קבלת ההתנגדות מי מהחברה שוחח עם מר הלל אדירי, שלא חזר בו מהתנגדותו, אך בהמשך התחייב שאם האחרים יחויבו להסכים לפיצול, הוא יחתום גם כן. על רקע זה, ונוכח מצבו הרפואי של הנתבע 6, התובעת ביקשה מרוכשי הדופלקס לא לכלול בתביעה בהליך הקודם את הנתבע 6 (ס' 18 לתצהירו).

 

              הרוכש אופיר שחר העיד כי הנתבע 6 לא נתבע בהליך הקודם מן הטעם שבעת הגשת התביעה הוא כבר ויתר על התנגדותו (ס' 27 לתצהירו; עמ' 70, ש' 33 - עמ' 71, ש' 13). לא מצאתי מסמך או עדות נוספת, התומכים באמירה זו.

 

35. בתצהירו של מר הילל אדירי נטען שהוא לא מתגורר בבניין ושאין לו או למי מבני משפחתו עניין בנושא הפיצול, כך שכל עניין התביעה הפתיע אותם מאד, אלא שהתובעת לא הסכימה לוותר עליה. נטען שהנתבע 6 מעולם לא התנגד לבקשת הפיצול, לא חתם על מסמך ההתנגדות, לא נכח בוועדות השונות, לא נתבע בהליך הקודם וקיבל פנייה מהתובעת בנושא בפעם הראשונה בתאריך 15/1/20. באותו שלב, האם נורית החתימה את הנתבע 6 על ייפוי כוח ואז חתמה על הגרמושקה של ההיתר (נספח 4 וס' 5, 6, 7 ו- 9 לתצהירו).

 

36. מנגד, במסמך ההתנגדות מהתאריך 21/7/14, שהוגש לעיריית הוד השרון (נספח ד' לתצהיר מנהל התובעת), נכתב בין החתומים "אדירי ערן - דירה 3 022984280" לצד חתימה.

 

 

              במסמך נוסף (עמ' 107 למוצגי הנתבעים), שאינו נושא תאריך, נכתב "אנו, דיירי בניין השחר 10 בהוד השרון, מתנגדים נחרצות לפיצול דירה מס' 13 שבבעלות אופיר שחר". תחת הכיתוב מופיעים פרטי הדיירים המתנגדים ובהם האב מר הלל אדירי, לצד מספר ת"ז 009640103 וחתימה.

 

37. במסגרת הדיון בשאלה זו נטען על ידי ב"כ הנתבעים, כי יש להפריד בין הנתבע 6 עצמו ובין הוריו. אין מחלוקת כי הנתבע 6 סבל בימי חייו ממחלת נפש קשה, שבעקבותיה נקבעה לו נכות בשיעור של 100% (מכתב האב הלל אדירי אל התובעת מהתאריך 3/10/21 בעמ' 188 לתצהירו של מנהל התובעת). עם זאת, לפי עדותו של מר אדירי, מעולם לא מונה לבנו אפוטרופוס, וההורים לא עסקו ברכישת הדירה, אלא רק סייעו במימון הכספי (עמ' 144, ש' 17-16; עמ' 145, ש' 25-23).

 

              בניגוד לנטען, אין מחלוקת כי האב הוא זה שקיבל את הדירה, כתב את פרטיו וחתם פעמיים על אישור קבלת הדירה בתאריך 21/2/14 (נספח ד' לתצהיר מנהל התובעת). בתגובה הוא טען, שבכל מקום שבו הוא חתם הוא כתב את שמו או "משפחת אדירי", כדי להדגיש שהוא החותם ולא בנו (ס' 8 לתצהירו).

 

38. בחקירתו לפניי עלה באופן די ברור כי האב מתקשה לזכור ולהיכנס לפרטים מפאת גילו המתקדם ומצבו הבריאותי. תוך כך הוא אף לא זכר את חתימתו על גבי תצהירו. כדי שלא לפגוע בפרטיותו מעבר למידה, הפרטים נשאלו בעת שהנוכחים באולם בית המשפט התבקשו לצאת ממנו (עמ' 145, ש' 35-18; עמ' 148, ש' 35-4).

 

              העד נשאל האם הוא עמד בקשר עם חברות נציגות דיירי הבניין (הנתבעות 2-1), לא ידע להשיב וטען שאינו מכיר את שמותיהן (עמ' 144, ש' 26-18). הוא הופנה לפרטיו ולחתימתו במסמך ההתנגדות בטבלה (כאמור בעמ' 107 למוצגי הנתבעים), וטען בתשובה שלא פנו אליו בנוגע להתנגדות, שהוא לא מזהה את החתימה, אם כי היא דומה לשלו, ולבסוף שהחתימה אינה שלו (עמ' 144, ש' 30 - עמ' 145, ש' 16; עמ' 146, ש' 26-5).

 

39. מטעם התובעת הוגש לתיק בית המשפט מוצג ת/3, המציג ומרכז את החתימות המיוחסות למר הלל אדירי: במסמך ההתנגדות בטבלה, במסמך ההתנגדות מהתאריך 21/7/14, בטופס אישור קבלת הדירה מהתאריך 21/2/14 ובתצהיר עדותו הראשית. החתימות דומות זו לזו באופן ניכר. מטעם הנתבע 6 לא נטען לזיוף ומקל וחומר שלא הוכח כזה. לפיכך, אני מקבל את הטענה שכל החתימות הן חתימות ידו של מר הלל אדירי, אביו של הנתבע 6.

 

40. טענת האב, כי תמיד הקפיד להפריד בינו ובין בנו אינה מדויקת. הראיה שבמסמך ההתנגדות מהתאריך 21/7/14 נכתבו כאמור שמו של הנתבע 6 ומספר תעודת הזהות שלו, לצד חתימתו של האב.

 

41. להשלמת התמונה, בתאריך 3/10/21, לאחר הגשת כתב התביעה, נשלח אל התובעת מכתב הנושא את שמו של מר הלל אדירי, המציג את מצבו של הנתבע 6 ומבקש להיפגש עם נציגתה כדי ללבן את העניין (עמ' 188 לתצהיר מנהל התובעת). מר אדירי אישר שהמכתב נכתב בשמו בכתב ידה של אשתו נורית, אך שלל את האפשרות שהיא הייתה מעורבת בענייני ההתנגדות, ומכל מקום שלל את הטענה שמי מהתובעת פנה אליו בקשר להתנגדות לפני הגשת כתב התביעה (עמ' 149, ש' 35-14; עמ' 150, ש' 32-26).

 

42. הממצאים העולים מהעדויות שנשמעו ומהמסמכים שהוצגו הם אלה:

 

א.          הנתבע 6 היה מחויב חוזית להימנע מהגשת התנגדות לבקשה לפיצול דירת הדופלקס. בנוסף, אביו גם חתם בשמו על הסכמה מפורשת לפיצול.

 

ב.           שמו ומספר תעודת הזהות של הנתבע 6 נכללו ברשימת המתנגדים החתומה מהתאריך 21/7/14, שנחתמה על ידי אביו. במסמך ההתנגדות הנוסף נרשמו פרטיו של האב עצמו כמתנגד, לצד חתימה נוספת שלו.

 

ג.            אין לקבל את הטענות להפרדה בין הנתבע 6 ובין אביו. מדובר בטענה מלאכותית המועלית בדיעבד, וספק אם יש בה תום לב. הנתבע 6 סבל בימי חייו ממחלה נפשית קשה, וניכר מהמסמכים שאביו טיפל בשמו בענייני הדירה. בכלל זה, האב התנגד בשם בנו לבקשת התובעת לפיצול דירת הדופלקס.

             

43. המסקנה היא שהנתבע 6 הפר את התחייבותו החוזית כלפי התובעת, שלא להתנגד לבקשת הפיצול של דירת הדופלקס.

 

ב'3 - התביעה החוזית נגד הנתבע 10

 

44. הנתבע 10 רכש דירה בת 4 חדרים בקומה א' של הבניין, מכוח הסכם שנחתם בתאריך 13/11/14 בינו ובין בעלי המקרקעין דאז, מר רוני הולר (נספח ג'3 לתצהיר מנהל התובעת). הנתבע 10 לא התקשר בהסכם ישיר עם התובעת.

 

 

45. בסעיף 6(ג+ד) להסכם, תחת הכותרת "רישום הבניין כבית משותף", נקבע כך:

 

"ג.         הקונה מסכים כי הקבלן ו/או הבעלים של המגרש, יהיו רשאים לרשום את הצו והתקנון של הבית המשותף וכן לשנות ו/או להסכים לשנות את צו הבית המשותף ו/או את התקנון של הבית המשותף ו/או לבצע איחוד ו/או חלוקה של המגרש, ו/או כל פעולת תכנון ו/או רישום, כל זאת לפי שיקול דעתם של הקבלן ו/או המוכר, ובכפוף לכך שזכויותיו של הקונה עפ״י הסכם זה לא תיפגענה.

 

ד.           מבלי לגרוע מכל האמור לעיל, הצדדים מאשרים שידוע להם כי הוגשה ע״י הקבלן ו/או רוכש של דירת דופלקס מדירות הקבלן בקשה לפיצול דירת הדופלקס לשתי יחידות, וזאת מבלי שיהיה בכך משום שינוי של מבנה הבניין".

 

46. פרק ד' לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, דן בחוזה לטובת אדם שלישי. סעיף 34 לחוק, שכותרתו "הקניית הזכות", קובע כך:

 

"חיוב שהתחייב אדם בחוזה לטובת מי שאינו צד לחוזה (להלן - המוטב) מקנה למוטב את הזכות לדרוש את קיום החיוב, אם משתמעת מן החוזה כוונה להקנות לו זכות זו".

 

47. לפי תנאי סעיף 6(ג) להסכם המכר דלעיל, הנתבע 10 הסכים שהקבלן (התובעת) יהיה רשאי לבצע פעולות דוגמת פיצול דירת הדופלקס. סעיף 6(ד) להסכם המכר הביא לידיעתו של הנתבע 10 את פעולת הפיצול המסוימת, שבאותה עת למעשה כבר בוצעה והוגשה בגינה בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

 

48. הוראות הסכם המכר בין הנתבע 10 ובין בעל המקרקעין רוני הולר, משתלבות בהתחייבות התובעת כלפי רוכשי דירת הדופלקס ויוצרות התחייבות ישירה של הנתבע 10 כלפי התובעת כצד שלישי.

 

49. בעדותו לפניי, הנתבע 10 טען שהסכם המכר שלו רק הביא את עניין הפיצול לידיעתו בסעיף 6(ד), מבלי שנכתב בו כי אסור לו להתנגד (עמ' 156, ש' 31-10). עדות זו מתעלמת מהוראותיו של סעיף 6(ג) להסכם, שם כאמור הנתבע 10 הסכים לזכותה של התובעת לבצע את הפעולה.

 

50. בתצהירו הנתבע 10 טען כי התובעת לא הייתה יכולה להסתמך על הסכמתו, שכן היא ניתנה לאחר הסכם המכר ונספח הפיצול בין התובעת ובין רוכשי הדופלקס (ס' 9 לתצהיר). בעדותו לפניי הנתבע 10 לא ידע להסביר את הטענה. הוא אף טען שלא קרא את תצהירו לפני החתימה עליו ולא ביקש הסברים על הכתוב בו (עמ' 155, ש' 29-2).
51. המסקנה היא, שבדומה לנתבעים 3-1, הנתבע 10 הסכים לפיצול דירת הדופלקס. נותר לבדוק, האם בניגוד להסכמה מוקדמת זו, הוא הצטרף למתנגדי הפיצול.

 

52. הנתבע 10 העיד שהוא התייצב לישיבת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתאריך 24/1/16, שם הוא הודיע לראשונה על התנגדותו לפיצול דירת הדופלקס. בהמשך לכך הוא נתבע בתביעת רוכשי הדופלקס בהליך הקודם, ואז הסיר את התנגדותו (עמ' 155, ש' 35 - עמ' 156, ש' 5). עדות זו עולה בקנה אחד עם המסמכים. נמצא שהנתבע 10 התנגד לפיצול משך כמעט 7 חודשים, החל מהתאריך 24/1/26 ועד להגשת הודעה מוסכמת בהליך הקודם בתאריך 21/8/16.

 

53. להשלמת התמונה, הנתבע 10 העיד כי אם הוא היה מודע למשמעויות הסיטואציה, הוא לא היה פועל כפי שפעל (עמ' 156, ש' 9-6; עמ' 157, ש' 29-23).

 

54. המסקנה היא שהנתבע 10 הפר את התחייבותו החוזית כלפי התובעת, שלא להתנגד לבקשת הפיצול של דירת הדופלקס. התנגדותו נמשכה כ- 7 חודשים עד להסרתה.

 

ב'4 - התביעה החוזית נגד הנתבעים 12-11

 

55. הנתבעים 12-11 רכשו דירת פנטהאוז בקומה ה- 6 של הבניין, מכוח הסכם שנחתם בתאריך 23/6/15 בינם ובין בעלי המקרקעין דאז, מר רוני הולר (נספח ג'4 לתצהיר מנהל התובעת). הנתבעים 12-11 לא התקשרו בהסכם ישיר עם התובעת.

 

56. תנאיו של סעיף 6(ג), תחת הכותרת "רישום הבניין כבית משותף", זהים לתנאים שנקבעו בהסכם המכר של הנתבע 10, שצוטטו לעיל. בסעיף 6(ד) להסכם נקבע כך (ההדגשה לא במקור):

 

              "מבלי לגרוע מכל האמור לעיל, הצדדים מאשרים שידוע להם כי הוגשה/תוגש ע״י הקבלן ו/או רוכש של דירת דופלקס מדירות הקבלן בקשה לפיצול דירת הדופלקס לשתי יחידות, וזאת מבלי שיהיה בכך משום שינוי של מבנה הבניין, והצדדים מאשרים כי הם לא יתנגדו לבקשה כאמור לעיל".

 

57. תוספת המשפט האחרון בסעיף 6(ד) להסכם רק מחזקת את המסקנה, בדומה לקביעות ולניתוח הוראות ההסכם של הנתבע 10, כי הנתבעים 12-11 הסכים לפיצול דירת הדופלקס, ואף אישרו שלא יתנגדו.

 

58. בתצהיריהם הנתבעים 12-11 הסכימו והודו, שהוראות הסכם המכר מנעו מהם במפורש את האפשרות להתנגד לפיצול דירת הדופלקס (ס' 5 לתצהירים).

 

59. המחלוקת בין התובעת ובין הנתבעים 12-11 התמקדה בשאלה, האם האחרונים התנגדו לפיצול, במסגרת ישיבת ועדת התכנון והבנייה מהתאריך 24/1/16. מנהל התובעת ומר אופיר שחר הפנו בהקשר זה לדברים הנשמעים בהקלטת דיון הוועדה המקומית ולכך שבמכתב מאת הנתבעים 12-11 נכתב, שהם חוזרים בהם מהתנגדותם (ס' 19 לתצהיר מנהל התובעת; ס' 28 לתצהירו של אופיר שחר).

 

60. לטענת הנתבעים 12-11, על אף שבעת שהם רכשו את דירתם כבר הוגשה בקשה לוועדה המקומית, הם לא התבקשו כלל על ידי התובעת או על ידי רוכשי הדופלקס לחתום על הגרמושקה של בקשת ההיתר, שאחרת הם היו חותמים עליה ללא ההתנגדות (ס' 6 לתצהירים; עמ' 132, ש' 14-7; עמ' 136, ש' 31 - עמ' 137, ש' 2).

 

              לפי גרסתם, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון, שלחה אליהם זימון לישיבת הוועדה בתאריך 24/1/16. בנוסף, מזכירת הוועדה, הגב' חנה בגדדי, התקשרה אל הנתבעת 12, שאמרה לה שהיא חתמה על הסכמה לפיצול בהסכם הרכישה. למרות זאת, הגב' בגדדי התעקשה על הגעתה כדי שתשמיע לפני הוועדה את דבריה, מבלי שהובהרו לה המשמעויות והמטרות של הישיבה (ס' 9-8 לתצהירים; עמ' 132, ש' 20-14; עמ' 135, ש' 13-6).

 

61. אין חולק על כך, שבפרוטוקול הרשמי של הוועדה, הנתבעת 12 נרשמה כמתנגדת לבקשת היתר הפיצול לצד המתנגדים האחרים (נספח ד'3 לתצהיר מנהל התובעת). הנתבעת 12 טענה, שבדיון הוועדה היא לא נשאלה בשום שלב האם היא מתנגדת לפיצול ואף לא אמרה שהיא מתנגדת (עמ' 130, ש' 30-27). לדבריה היא הסבירה שהיא עודכנה על ידי המוכר רוני הולר שיש הליך פיצול שלא אושר, שהיא הגיעה לדיון הוועדה כי חויבה לכך ושבהסכם המכר היא ובעלה חתמו על ידיעתם. למרות זאת, בסופו של דבר היא נרשמה בטעות בפרוטוקול הוועדה כמתנגדת לצד האחרים, וכפי הנראה קוטלגה כך מראש (ס' 12-11 לתצהירים). יש לציין בהקשר זה, שאין חולק כי הנתבע 11 לא נכח בדיון הוועדה וכל ידיעותיו בנושא הן עדות שמיעה מהנתבעת 12 (עמ' עמ' 126, ש' 22-13).

 

62. לצורך הפרכת טענותיה של הנתבעת 12, התובעת השמיעה לה במהלך חקירתה הנגדית את הקלטת דבריה בישיבת הוועדה המקומית מהתאריך 24/1/16. קובץ ותמליל ההקלטה צורפו לתיק בית המשפט לאחר דיון ההוכחות. מהתמליל עולה כי במהלך ישיבת הוועדה, הנתבעת 12 אמרה את הדברים הבאים, תוך שיחה עם יו"ר הוועדה מר יגאל שמעון:

 

"ורדי:   שמי אביבית. אנחנו רכשנו את הפנטהאוז, ועברנו לפני כשבוע ימים. אה, למעשה כשרכשנו אה, עודכנו על ידי משפחת הולר שקיים תהליך כזה, אבל שהוא לא אושר, ושהבניין הוא בניין אכן בוטיק, 20 דיירים שיהיו שני דופלקסים ושני פנטהאוזים וזה מה שקנינו. ועכשיו אנחנו הוזמנו לכאן אה, ומערבים אותנו בתהליך, זה בסדר. זה בעיקרון היינו מעדיפים שזה לא יקרה.

יו"ר:     אוקי, אבל אתם לא חתמתם שאתם מודעים לכך ולא,

ורדי:     לא, לא חתמנו על כלום.

יו"ר:     ואתם לא איש .. אוקיי.

ורדי:     אה, התקשרו אלינו שבוע שעבר ביקשו שנגיע לישיבה הזאת.

יו"ר:     תודה שבאתם.

ורדי:     זהו, אני מאוד מסכימה ומתחברת לכל הנאמר פה.

יו"ר:     ואת מתנגדת.

ורדי:     סה״כ כאילו אנחנו רוצים שהבניין יישאר כבניין בוטיק, ובאמת לא יהיו אתה יודע כל השכירויות ו-

יו"ר:     בסדר גמור. אוקיי.

ורדי:     סה״כ אני בפנטהאוז אז זה באמת חשוב" (עמ' 10 לתמליל).

 

ובהמשך:

 

"אני יכולה לומר גם שהחשש המרכזי פה זה שבאמת יש עוד דופלקס שמחר גם ירצה לפצל ויפנה לוועדה. ויש פנטהאוז, אני ועוד אחד שיש לנו קומה שביעית וההוא ירצה, לא מדברת עלי, הוא ירצה לפתוח את הקומה השביעית ולהשכיר. זה החשש שעולה כאן" (עמ' 11 לתמליל).

 

טוב, אני חייבת להגיד משהו אני לא מעורבת בדברים האלה. באמת פנו אלי השבוע שאני אבוא ואני מכבדת ובאתי לשמוע. אבל אני חייבת להגיד משהו, לגבי קומה חמש, היא, הם שתי דירות בקומה כאילו, כשאתה קונה דירה מקבלן, אני לא קניתי מקבלן. כשאתה קונה דירה מקבלן אז אתה רואה מה מכרו לך, וזה קצת בעייתי. אני, אני בחוזה שלי נכון, אני גם ציינתי את זה ברגע שדיברתי שידעתי שיש את התהליך הזה, אבל לא אמרו לנו שהוא סגור או לא סגור, זה לא רלוונטי. ידענו שהוא קיים. אוקי. זה הוגן למה שאמרת. לפחות עכשיו ..." (עמ' 21 לתמליל).

 

ולבסוף, תוך כדי דבריו של מר אבישי להב, נציגם בדיון של הנתבעים 9-8, ובמעורבות יו"ר הוועדה, רוכשי הדופלקס אופיר ונילי שחר וחבר הוועדה יגאל הררי (ההדגשה לא במקור):

 

"להב:   אני רוצה להבין משהו מהותי. אם יש תהליך אני לא חתמתי נגיד לצורך העניין אני לא יודע, אני לא חתמתי. אפשר לבדוק את הנושא הזה. אין שום בעיה, אני אומר עוד פעם, אם כתוב שיש תהליך אבל לא כתוב שזה נעשה, אז האם מותר לי להתנגד או אסור לי להתנגד.

ורדי:     אני לא יודעת. בגלל זה שאלתי אם אני צריכה לבוא.

להב:     ואם מותר לי להתנגד אז אני מביאה פה את התנגדותי. אם לחילופין לא קשור בכלל לא מה שכתוב, זה עניין אחר.

ורדי:     נכון.

להב:     אבל אם כתוב,

יו"ר:     זכותך לחזור בך וכולם חזרו בהם, אין לי שום בעיה.

להב:     לא, זה לא לחזור, עוד פעם. תשים לב למה שאני אומר.

יו"ר:     לא, אתם חתומים, והסכמתם לפיצול.

להב:     על מה אנחנו חתומים? שיש תהליך?

יו"ר:     לא, הסכמתם לפיצול.

א' שחר: לא, שידוע לך שהוגשה בקשה לפיצול הדירה ואינך מתנגד ואתה מתחייב שלא להתנגד לפיצול.

להב:     אבל זה עדיין לא כתוב שאני לא מתנגד?

הררי:    לא, לא, לא, כתוב, כתוב.

נ' שחר: חתמת על זה בחוזה.

הררי:    כתוב, כתוב ... כתוב שחור על גבי לבן שאתם יודעים שאתם קונים בית שהולך לפיצול ואתם לא מתנגדים" (עמ' 23-22 לתמליל).

 

63. למשמע הדברים, הנתבעת 12 העידה, שהיא התייצבה בדיון הוועדה בלי לדעת מה המשמעויות ומה המהות ו- "גודל האירוע". בדיון התנהלה שיחה כללית וערטילאית, והיא גם סברה שמזכירת הוועדה, הגב' בגדדי, עדכנה מראש את חברי הוועדה בתוכן שיחתן הטלפונית, שבה היא אמרה שאין לה התנגדות. בדבריה לפני הוועדה היא רק העלתה חששות, ואם הייתה נשאלת באופן מפורש, היא הייתה מודיעה שאינה מתנגדת. היא אמרה בוועדה שהיא לא יודעת אם היא יכולה להתנגד והבינה שהיא לא נחשבת כמתנגדת (עמ' 132, ש' 26-20; עמ' 132, ש' 32 - עמ' 133, ש' 11; עמ' 133, ש' 16 - עמ' 144, ש' 5; עמ' 134, ש' 35-21; עמ' 135, ש' 30-18; עמ' 137, ש' 26-21).

 

64. לאחר שעיינתי בדברי הנתבעת 12 אל מול הוועדה ובעדותה לפניי, נחה דעתי לקבל את גרסתה ולקבוע, שהנתבעים 12-11 לא יכולים להיחשב כמי שהתנגדו לפני הוועדה המקומית לבקשה לפיצול.

 

              ראשית, וכנקודת מוצא, הנתבעים 12-11 לא הצטרפו להתנגדות הכתובה שהגישו מי מדיירי הבניין בתאריך 21/7/14 (נספח ד' לתצהיר מנהל התובעת), שכן הם רכשו את דירתם כמעט שנה לאחר מכן, בתאריך 23/6/15. שמם גם לא הופיע ברשימת המתנגדים בטבלה חסרת התאריך (עמ' 107 לתצהירי הנתבעים).

 

              ס' 103א' לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, קובע כי "התנגדות לתכנית לא תתקבל ולא תידון אלא אם כן הוגשה בכתב בפירוט הנמקות ובליווי תצהיר המאמת את העובדות שעליהן היא מסתמכת". הנתבעים 12-11 מעולם לא מסרו התנגדות בכתב לבקשת הפיצול של דירת הדופלקס (ס' 10 לתצהיריהם).

 

              שנית, לא מצאתי בדבריה של הנתבעת 12 לפני ועדת התכנון והבנייה הוד השרון משום התנגדות. טרם ניתוח הדברים, ובזהירות הנדרשת מעצם העובדה שהוועדה המקומית לא הייתה בעלת דין בהליך שלפניי, לא ניתן שלא לבקר את התנהלות הוועדה. לא מובן לבית המשפט מדוע הוועדה זימנה לדיון לפניה דיירים מהבניין, ששמותיהם לא נכללו בהתנגדות שהוגשה לה. זימונם של הנתבעים 10 ו- 12-11 לוועדה הכשיל אותם, וגרם במישרין להגשת התביעה נגדם בהליך שלפניי. לא בכדי הנתבעת 12 העידה כי בדיעבד היא סבורה שנעשה לה עוול מעצם הזימון (עמ' 133, ש' 35 - עמ' 134, ש' 5).

 

              כעולה מתוכן תמליל הישיבה, חברי הוועדה לא הסבירו לנתבעת 12 ולאחרים את המשמעויות המשפטיות של הדברים, על אף שהם היו מיודעים לוויתור החוזי. כפי שצוטט לעיל, כאשר מר אבישי להב והנתבעת 12 העלו תהיות האם הם בכלל יכולים להתנגד והאם הם נחשבים כמתנגדים, יו"ר הוועדה וחבר נוסף שלה הבהירו להם שהם נחשבים כמי שהסכימו כפיצול, אך בד בבד יו"ר הוועדה אמר כי הם יכולים לחזור בהם.

 

              מכל מקום, הנתבעת 12 העלתה בדבריה מול הוועדה המקומית, במה שנראה כמו שיחה חופשית ולא מחייבת, את חששותיה מפיצולים נוספים של דירות בבניין. היא לא הודיעה על התנגדות מפורשת, הצטרפה לשאלה של אחר האם בכלל מותר לה להתנגד ושמעה בתשובה, שהיא כבר נתנה את הסכמתה. הנתבעת 12 נרשמה בפרוטוקול הוועדה כמתנגדת על לא עוול בכפה, בפעולה שלכאורה יש בה מחדל נוסף של הוועדה.

 

65. להשלמת התמונה, יש לציין את התנהלותם של הנתבעים 12-11 לאחר שהם קיבלו את מכתב רוכשי הדופלקס מהתאריך 31/1/16, שבוע ימים בלבד לאחר ישיבת הוועדה, ובפעם הראשונה שנערכה אליהם פנייה בכתב בעניין (ס' 7 ונספח 6 לתצהיריהם).

              הנתבעת 12 העידה, שהיא ובעלה נדהמו מתוכנו של המכתב, מיהרו לפנות לעו"ד דפנה ויינשטוק אשר ייצגה אותם בעסקת הרכישה של הדירה, והיא ניסחה בשמה של הנתבעת 12 מכתב אל הוועדה המקומית מהתאריך 7/2/16, שבו נכתב כך:

 

"הוזמנתי לישיבת ועדת התכנון של עירית הוד השרון בתאריך 24.01.16, זאת למרות שהודעתי לגב׳ חנה בגדדי כי בגלל התחייבותי החוזית לא אוכל להתנגד, וכאשר שאלו את דעתי אמרתי את דעתי. יחד עם זאת, בגלל התחייבותי החוזית בעת רכישת הדירה בבניין, אני מנועה מלהתנגד לבקשה לפיצול הדירה שבנדון. לאור האמור אני חוזרת בי מהתנגדותי לפיצול הדירה. ככל שהדבר נוגע לי אין מניעה מבחינתי לאשר את פיצול הדירה".

 

              הובהר כי המילים "אני חוזרת בי מהתנגדותי" נכתבו בהתייחסות לאופן שבו הנתבעת 12 הוגדרה בפרוטוקול הוועדה, ועל אף שהיא לא התנגדה בפועל. הנתבעת 12 הגישה את המכתב לוועדה ועו"ד ויינשטוק שוחחה עם מזכירת הוועדה הגב' בגדדי. במקביל, הנתבעים 12-11 חתמו על בקשת ההיתר של הפיצול. הנתבעת 12 אף שוחחה עם רוכשת הדופלקס, הגב' נילי שחר, ועדכנה אותה לגבי המכתב והחתימה (ס' 16-13 לתצהירים; עמ' 128, ש' 21 - עמ' 129, ש' 17; עמ' 132, ש' 31-25; עמ' 126, ש' 35-23).

 

66. עו"ד דפנה ויינשטוק תמכה בעדותה בגרסת הנתבעים 12-11. היא אישרה שהנתבעת 12 התקשרה אליה בבהלה וסיפרה לה על שהתרחש בוועדה המקומית ועל המכתב שהתקבל מרוכשי הדופלקס. עו"ד ויינשטוק ניסחה את המכתב לוועדה, ובהמשך הנתבעים 12-11 אף חתמו על בקשת הפיצול, למרות שלא היו מחויבים בכך. לדבריה היא גם שאלה את מזכירת הוועדה, הגב' בגדדי, מדוע הנתבעת 12 נרשמה בפרוטוקול כמתנגדת ונענתה שלפי נהלי הוועדה, מי שנוכח בדיון ואינו המבקש מוגדר כמתנגד (עמ' 138, ש' 33 - עמ' 139, ש' 27).

 

              לימים היא גם נפגשה עם הגב' בגדדי, והראתה לה שלא הייתה התנגדות מטעם הנתבעים 12-11. כמו כן, היא שוחחה עם יו"ר הוועדה, מר יגאל שמעון,  שאמר לה לדבריה, כי הוא יזם את זימונם של הנתבעים 12-11 לדיון, על אף שהם לא הגישו התנגדות, כי רצה לשמוע את דעותיהם של דיירי הבניין האחרים. לאחר הגשת התביעה בתיק שלפניי, עו"ד ויינשטוק הציגה את הפרטים לב"כ התובעת, אלא שהתובעת עמדה על תביעתה (עמ' 140, ש' 33-8; עמ' 142, ש' 15-6; מוצגים ת/1-ת/2).

 

67. המסקנה היא שהנתבעים 12-11 לא הפרו את התחייבותם החוזית לטובת התובעת, שלא להתנגד לבקשת הפיצול של דירת הדופלקס.

              למעלה מן הנדרש, אפילו אם בית המשפט היה מגיע למסקנה שהוגשה התנגדות, הרי שהיא נמשכה לכל היותר שבועיים ימים, מיום ישיבת הוועדה המקומית 24/1/26 ליום מכתבה של הנתבעת 12 אל הוועדה 7/2/26. תקופת זמן שולית זו בוודאי לא מצדיקה הגשת תביעה כספית נגד הנתבעים 12-11 לסך של 2,363,348 ₪.

 

ב'5 - הקשר הסיבתי וחובת הפיצוי

 

68. נמצא שהנתבעים 1, 2, 6 ו- 10 הפרו את התחייבויותיהם החוזיות בהסכמי הרכישה של דירותיהם, בכך שהם הגישו התנגדות לבקשת ההיתר לפיצול דירת הדופלקס.

 

69. כאמור, החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בישיבתה השלישית מהתאריך 24/1/16 קבעה, שהיא לא רואה בעיה תכנונית בקידום הבקשה לפיצול דירת הדופלקס, אך היא דוחה אותה נוכח התנגדותם של חלק מדיירי הבניין. המסקנה היא, שבקשת התובעת והרוכשים לפיצול נדחתה אך ורק כתוצאה מההתנגדות.

 

70. סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, שכותרתו "הזכות לפיצויים", קובע כך:

 

              "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה".

 

              הסכמי המכר קובעים הוראה דומה. כך למשל בסעיף 18(א) להסכם שנכרת בין התובעת ובין הנתבעת 1:

 

              "צד אשר יפר התחייבות כלשהי מהתחייבויותיו עפ״י הסכם זה, יפצה ו/או ישפה את הצד הנפגע בגין כל הנזקים וההוצאות שייגרמו לצד הנפגע כתוצאה מן ההפרה, וזאת מבלי לגרוע מן הזכות לסעד של אכיפת ההסכם או ביטולו ו/או לכל סעד אחר עפ״י הסכם זה ו/או עפ״י הוראות כל דין".

 

71. היה על הנתבעים לצפות מראש, שהתנגדותם לבקשת הפיצול של דירת הדופלקס תסכל את הבקשה ותיצור קושי בהשלמת ובמסירת הנכס. מכאן שעל הנתבעים 1, 2, 6 ו- 10, ביחד ולחוד, לפצות את התובעת בגין נזקי הפרת ההתחייבות החוזית.

 

 

 

72. עם זאת, יש בהחלט להביא בחשבון את תקופות התנגדות. הנתבעים 1, 2 ו- 6 חתמו על מסמך ההתנגדות מהתאריך 21/7/14 והתמידו בהתנגדותם כמעט 4 שנים (1,429 ימים), עד לתאריך 19/6/18, מועד מתן פסק הדין בהליך הקודם (כאמור, הנתבע 6 לא נתבע בהליך הקודם, אך הוא הסיר את התנגדותו רק לאחר מתן פסק הדין).

 

              לעומתם, כפי שפורט לעיל, הנתבע 10 הודיע לראשונה על התנגדותו בישיבת הוועדה המקומית בתאריך 24/1/16 והסיר אותה כעבור כ- 7 חודשים (210 ימים) בלבד, בהסכם עם הרוכשים, שהוגש בהליך הקודם בתאריך 21/8/16.

 

              מנהל התובעת טען בהקשר זה, כי כל המתנגדים גרמו לתובעת את נזקיה המצטברים יחד (עמ' 106, ש' 18 - עמ' 107, ש' 6), ואולם להבנתי, אם הנתבעים 1, 2 ו- 6 היו חוברים לנתבע 10 ומסירים את ההתנגדות בתאריך 21/8/16, הייתה נחסכת לה, לכל הפחות, תקופה של 667 ימים עד למועד מתן פסק הדין בהליך הקודם 19/6/18. ניתן אף להניח, שהסרת ההתנגדות כולה באותה עת הייתה מאפשרת את השלמת הליך הבקשה המקורי. חלקו של הנתבע 10 בנזקים המצטברים של התובעת מוגבל לפיכך לשיעור של 25%.

 

פרק ג' - סך התביעה

 

73. תביעת התובעת הוגשה כאמור לסך של 2,363,348 ₪, לפי הפירוט שלהלן:

 

א.          פיצוי לרוכשי דירת הדופלקס בסך מוערך של 1,232,000 ₪.

ב.           הפסד בסך של 41,935 ₪ בגין עיכוב בקבלת התשלום עבור דירת הדופלקס.

ג.            הפרשי היטל השבחה בסך של 214,010 ₪ וכופר חניה בסך של 83,841 ₪ - לימים התובעת ויתרה על שני ראשי נזק אלה (עמ' 78, ש' 18-14).

ד.           עלויות בנייה עודפות עבור הביצוע המאוחר של הפיצול בסך של 176,576 ₪.

ה.           מתן אחריות שלא באמצעות קבלני המשנה בסך של 85,000 ₪;

ו.            הוצאות תכנון, רישום, שמאות והליכים משפטיים בסך מצטבר של 389,595 ₪.

ז.           תשלומי ועד בית וארנונה בתקופת העיכוב בסך מצטבר של 140,391 ₪.

 

              מכאן שסך התביעה הנומינלי המעודכן הוא 2,065,497 ₪.

 

 

 

 

 

פרק ד' - הפיצוי לרוכשי דירת הדופלקס עבור האיחור במסירת הדירות

 

ד'1 - חישוב סך הפיצוי שהגיע לרוכשים

 

74. כאמור, התביעה בגין הפסד זה הוגשה לסך של 1,232,000 ₪, ואולם בעת הגשת כתב התביעה, סכומי הפיצוי טרם שולמו.

 

75. הרוכש אופיר שחר העיד, שבמהלך השנים הוא עמד בקשר עם התובעת והתריע לפניה על הנזקים הנגרמים לו כתוצאה מהעיכוב במסירת הדירות, שנמשך מספר שנים. עם זאת, הוא לא הגיש תביעה, כדי לשמור על יחסים תקינים ועל שיתוף הפעולה עם התובעת (ס' 22 ונספח ט' לתצהירו; עמ' 56, ש' 34-31; עמ' 63, ש' 18-5).

 

              עם מסירת הדירות, התובעת שילמה לרוכשים סך של 366,395 ₪ בדרך של קיזוז (200,000 ₪ כתשלום הרכישה האחרון + 125,000 ₪ עלות ביצוע שינויים + 41,395 ₪ הפרשי הצמדה). הצדדים ניהלו מו"מ על יתרת הפיצוי, ובהיעדר הסכמה, בתאריך 19/1/23, הרוכשים הגישו תביעה כספית נגד התובעת בבית משפט השלום בפ"ת (ת"א 45847-01-23) לסך של 1,371,065 ₪. לאחר הגשת התביעה המו"מ חודש והסתיים בהסדר של פשרה על סך של 1,005,000 ₪, אשר קיבל תוקף של פסק דין בתאריך 7/6/23. לטענת הרוכש, הסכם הפשרה גילם ויתור מצדו, שכלל דמי שכירות בסך של 141,450 ₪ והפרשי הצמדה בסך של 86,322 ₪ (ס' 26-23 ונספחים י'-יא' לתצהירו; עמ' 73, ש' 16 - עמ' 75, ש' 10).

 

              מר שחר נשאל מדוע הוא הגיש את תביעתו הכספית גם עבור תקופה של שנתיים בין חודש מרץ 2014 לחודש מרץ 2016, שניתנה לתובעת כדי להשלים את השגת ההיתר לפיצול, לפי ס' 2 לנספח להסכם המכר. בתשובה הוא אישר שהגיש את תביעתו גם בגין תקופה זו, וזאת מן הטעם שבמהלכה לא היה ניתן לעשות שימוש בדירה, שמצד אחד כבר לא הייתה דירת דופלקס ומצד שני טרם פוצלה לשתי דירות נפרדות (עמ' 63, ש' 30 - עמ' 64, ש' 24).

 

76. מנהל התובעת אישר את עיקרי הדברים (ס' 21 לתצהירו). בחקירתו הנגדית הוא נשאל מדוע התובעת לא שילמה לרוכשים את דמי השכירות מדי חודש (בהתאם להוראותיו של סעיף 5א'(ב) לחוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973). בתשובה הוא טען שהתובעת לא ידעה מתי תיגמר התקופה, ובכל מקרה לא נדרשה לשלם בזמן אמת, אלא בהתחשבנות הסופית עם מסירת הדירות (עמ' 108, ש' 9 - עמ' 109, ש' 16).

 

77. מאחר שהתובעת והרוכשים הגיעו להסכמות ולהסדר של פשרה, מבלי שניתן ביניהם פסק דין מנומק, על בית המשפט בהליך זה לערוך בדיעבד את חישוב הפיצוי שהגיע לרוכשים מהתובעת, וזאת מבלי לדון בסכסוך ביניהם.

 

78. לפי תנאי הסכם המכר בין הצדדים, כולל הנספח, מועד המסירה של הנכס נקבע לתאריך 15/3/14, אך ניתנה לתובעת תקופה של עד שנתיים להשלים את קבלת כל המסמכים הנדרשים לפיצול. מכאן שהתובעים לא היו זכאים לפיצויי איחור במסירה עד לתאריך 15/3/16. הדירות נמסרו בפועל בתאריך 19/10/21, באיחור של 67 חודשים ו- 4 ימים.

 

79. מטעם התובעת הוגשה חוות דעתו של שמאי המקרקעין אמיר שיליאן, שאמדה את דמי השכירות החודשיים הראויים של הנכס בין השנים 2014 ו- 2021, הן כשתי דירות נפרדות (דירה מס' 13 בקומה הרביעית ודירה מס' 21 בקומה החמישית) והן כדירת דופלקס אחת. הערכות השמאי הסתכמו בסכומים הבאים:

 

א.          שכר הדירה החודשי לדירה מס' 13 נע בין 4,900 ₪ בשנת 2014 ל- 6,500 ₪ בשנת 2021.

 

ב.           שכר הדירה החודשי לדירה מס' 21 נע בין 5,200 ₪ בשנת 2014 ל- 6,900 ₪ בשנת 2021.

 

ג.            שכר הדירה החודשי לדירת דופלקס נע בין 7,000 ₪ בשנת 2014 ל- 8,300 ₪ בשנת 2021. המומחה ציין כי ההפחתה בדמי השכירות של דירת הדופלקס נובעת מההנחה, שאם הנכס היה מושכר באופן זה, הסכם השכירות היה כולל כנראה מתן אפשרות להפסקת השכירות בהתראה קצרה, עם קבלת היתר הפיצול (עמ' 23, ש' 34-23).

 

              הנתבעים לא הגישו חוות דעת נגדית לחוות דעתו של שמאי המקרקעין מטעם התובעת. ממצאיו והערכותיו של המומחה לא נסתרו בחקירתו הנגדית, ואני מקבל אותם במלואם.

 

80. מאחר שהתובעת התחייבה למסור לרוכשים שתי דירות נפרדות, שאכן נמסרו בסופו של דבר, הנתונים הרלוונטיים הם דמי השכירות עבור שתי דירות 4 חדרים נפרדות.

 

81. על המחלוקת בין התובעת לרוכשים חלו הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973, בנוסח שהיה בתוקף לפני תיקון 9 לחוק מהתאריך 7/7/22. סעיף 5א'(א) לחוק, שכותרתו "פיצוי בשל איחור במסירה", קבע כך:

              "לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה - המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

 

(1)         סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב- 1.5 - בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

 

(2)         סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב- 1.25 - בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך".

 

82. להלן חישוב לפיצוי בגין האיחור במסירה של דירה מס' 13:

 

א.          עבור 8 החודשים הראשונים (15/3/16 עד 15/11/16):

              5,100 ₪ * 8 חודשים * 1.5 = 61,200 ₪.

 

ב.           עבור 1.5 חודשים עד לסוף שנת 2016:

              5,100 ₪ * 1.5 חודשים * 1.25 = 9,562 ₪.

 

ג.            עבור 24 חודשים בשנים 2017 ו- 2018:

              5,200 ₪ * 24 חודשים * 1.25 = 156,000 ₪.

 

ד.           עבור 12 חודשים בשנת 2019:

              5,400 ₪ * 12 חודשים * 1.25 = 81,000 ₪.

 

ה.           עבור 12 חודשים בשנת 2020:

              5,500 ₪ * 12 חודשים * 1.25 = 82,500 ₪.

 

ו.            עבור 9.6 חודשים בשנת 2021:

              6,500 ₪ * 9.6 חודשים * 1.25 = 78,000 ₪.

 

הפיצוי עבור האיחור במסירה של דירה 13 מסתכם בסך של 468,262 ₪.

 

83. להלן חישוב לפיצוי בגין האיחור במסירה של דירה מס' 21:

 

א.          עבור 8 החודשים הראשונים (15/3/16 עד 15/11/16):

              5,400 ₪ * 8 חודשים * 1.5 = 64,800 ₪.

 

ב.           עבור 1.5 חודשים עד לסוף שנת 2016:

              5,400 ₪ * 1.5 חודשים * 1.25 = 10,125 ₪.

 

ג.            עבור 24 חודשים בשנים 2017 ו- 2018:

              5,500 ₪ * 24 חודשים *1.25 = 165,000 ₪.

 

ד.           עבור 12 חודשים בשנת 2019:

              5,700 ₪ * 12 חודשים *1.25 = 85,500 ₪.

 

ה.           עבור 12 חודשים בשנת 2020:

              5,800 ₪ * 12 חודשים * 1.25 = 87,000 ₪.

 

ו.            עבור 9.6 חודשים בשנת 2021:

              6,900 ₪ * 9.6 חודשים * 1.25 = 82,800 ₪.

 

הפיצוי עבור האיחור במסירה של דירה 21 מסתכם בסך של 495,225 ₪.

 

84. נמצא שהפיצוי הנומינלי שהגיע לרוכשים מהתובעת בגין תקופת האיחור במסירה הסתכם בסך של 963,487 ₪. התובעת שילמה לרוכשים פיצוי בסך של 1,371,395 ₪ (הסך המצטבר של הקיזוז ושל הסכם הפשרה), העולה על הסך הנ"ל. התובעת לא הציגה נתונים בדבר אופן החישוב, והרוכש העיד שהוא ויתר על הפרשי שערוך.

 

85. המסקנה היא שהסך המקסימלי שהתובעת יכולה לתבוע מהנתבעים עבור הפיצוי באיחור במסירה של דירות הרוכשים הוא 963,487 ₪.

 

              מתוך הסך הנ"ל 366,395 ₪ שולמו בדרך של קיזוז בתאריך המסירה 19/10/21. היתרה בסך של 597,092 ₪ שולמה בתאריך 14/12/23 (נספח יג' לתצהיר מנהל התובעת).

 

 

 

ד'2 - טענת הנתבעים שהרוכשים לא היו זכאים לפיצוי לפי תנאי הסכם המכר

 

86. הנתבעים חזרו בתצהיריהם על טענותיהם ביחס לאופן שבו יש לפרש את הסכם המכר בין התובעת ובין הרוכשים כדלקמן:

 

א.          בהתאם להסכם המכר ולנספח הפיצול, כמו גם בהתאם לדיווח לרשויות המס, התובעת מכרה לרוכשים דירה אחת מסוג דופלקס, והתחייבה למסור להם אותה במועד המסירה 15/3/14 או לחילופין במועד קבלת טופס 4 בתאריך 27/5/14, תוך ביצוע שינויי ההתאמה לפיצול.

 

ב.           התובעת התחייבה להגיש עבור הרוכשים בקשה להיתר ולהשלים את קבלת ההיתר לפיצול תוך שנתיים מיום מסירת הדירה.

 

ג.            התובעת והרוכשים הסכימו, שאם לא יתקבל ההיתר לפיצול, הסעד היחיד שיעמוד לרוכשים הוא האפשרות להשיב את המצב לקדמותו, כלומר לקבל דירת דופלקס אחת, תוך 45 ימים מיום שהם ידרשו זאת.

 

ד.           לפי תנאי ההסכם, הרוכשים לא זכאים לפיצוי כלשהוא בגין עיכוב ביצוע הפיצול.

 

87. להבנתו של מנהל התובעת, התובעת התחייבה בהסכם המכר למסור דירה שמחוברת לתשתיות ולפצל אותה לשתי דירות. בתאריך המסירה לא היה ניתן למסור את דירת הדופלקס, שכן היא כבר לא הייתה קיימת. ממילא הרוכשים סירבו בתוקף לקבל את הדירה במצבה ולשלם את התשלום האחרון, שכן הם רכשו שתי דירות נפרדות (ס' 20 לתצהירו; עמ' 97, ש' 33-21; עמ' 98, ש' 9-6). מר לנצנר טען שאי אפשר היה לכפות על הרוכשים להסכים לקבל דירת דופלקס, שכן ההסכם קבע שיש למסור להם שתי דירות. הרוכשים מצדם יכלו לדרוש שהנכס יותאם שוב לדירת דופלקס ויימסר להם, אך הם לא דרשו זאת (עמ' 98, ש' 12 - עמ' 99, ש' 35; עמ' 100, ש' 8-1).

 

88. הרוכש אופיר שחר הפנה לכך שלפי תנאיו של ס' 4 לנספח הפיצול, הוא יכול היה לדרוש את החזרת הנכס לתכנון המקורי רק "במידה ולא יתקבלו ההיתרים הנדרשים מהרשויות לפיצול", אלא שהוועדה המקומית קבעה שאין מניעה תכנונית, ורק התנגדות הנתבעים מנעה את קבלת ההיתרים ואת מסירתן של שתי הדירות.

 

              הוא הפנה גם להוראות ס' 7(א) להסכם עצמו, אשר חייב את התובעת למסור את הדירה במצב שבו היא מחוברת לתשתיות החשמל, המים והגז (ס' 20-18 לתצהירו).

89. העיון בתנאי ההסכם אינו מאפשר להבנתי לקבל את טענות הנתבעים.

 

              בהסכם המכר עצמו, התובעת התחייבה למסור לרוכשים דירת דופלקס בת 7 חדרים עד לתאריך 15/3/14. בד בבד, הצדדים חתמו על נספח להסכם המכר, המהווה חלק בלתי נפרד מההסכם (ס' 1 לנספח). התובעת התחייבה בנספח להגיש בשם הרוכשים בקשה לפיצול הדופלקס לשתי דירות בנות 4 חדרים כל אחת (סעיף "והואיל" השני). התובעת גם התחייבה להשלים את קבלת כל האישורים תוך שנתיים מתאריך המסירה, דהיינו עד לתאריך 15/3/16.

 

              הצדדים לקחו בחשבון את האפשרות שלא יתקבל היתר, שאז התובעת התחייבה להחזיר את מצב הנכס לקדמותו, ואולם זאת רק תוך 45 ימים מהיום שהרוכשים ידרשו זאת.

 

              המשמעות היא שהתובעת התחייבה למסור לנתבעים שתי דירות נפרדות ולקחה על עצמה את הסיכון שהדבר לא יאושר בוועדה המקומית. נכון הוא, שאם הוועדה המקומית הייתה דוחה את בקשת הפיצול לגופה ומטעמים תכנוניים ענייניים, הרוכשים יכלו להותיר את התובעת במבוי סתום, ולכאורה לסרב לקבל את הנכס כדירת דופלקס עד אין קץ. במקרה שכזה, בעימות משפטי בין הרוכשים ובין התובעת, ניתן היה לבחון את חובת קיומו של החוזה בתום לב, אלא שאין שום טעם לדון בסכסוך שלא בא לאוויר העולם.

 

90. בשום מקום בחוזה המכר ובנספח לו, לא נשללה מהרוכשים זכותם החוקית לתבוע את התובעת על איחור במסירה. כעולה מהחישוב בוצע לעיל, תקופת האיחור החלה רק בחלוף שנתיים מתאריך המסירה המקורי, דהיינו מהתאריך 15/3/16.

 

91. טענת הנתבעים, שהיה על התובעת למסור את הנכס כבר בתאריך 15/3/14, מתעלמת מההוראות הסטנדרטיות בסעיף 7(א) להסכם המכר, שחייבו את התובעת למסור את הדירה, כשהיא מחוברת לתשתיות חשמל, מים וגז. אי אפשר למסור "חצי דירה" או דירה לא תקינה (ס' 21 לתצהירו של מר שחר; עמ' 67, ש' 26-17).

 

92. אמת, התובעת והרוכשים הסכימו לבצע שינויי תשתית בנכס עוד לפני שהתקבל ההיתר לפיצול הדירות, תוך הסתמכות על תנאי הסכמי המכר של הנתבעים, שקבעו את הסכמתם לשינויים מסוג זה.

 

              התובעת והרוכשים לקחו על עצמם סיכון, שאם למרות זאת לא יתקבל היתר לפיצול, יהיה צורך להחזיר את המצב לקדמותו. מדובר בסיכון שמותר לצדדים להסכם לקחת על עצמם, והוא היה סביר בנסיבות העניין. הראיה שבקשת ההיתר לפיצול נדחתה רק בגלל התנגדותם של הנתבעים, בניגוד להתחייבויותיהם החוזיות. הראיה גם שכאשר הוסרו ההתנגדויות, מכוח פסה"ד בהליך הקודם, הוועדה המקומית נתנה את ההיתר לאחר תהליך בקשה חוזר.

 

93. טענת הנתבעים, שאין להשית עליהם את תוצאות הסיכון שהצדדים להסכם המכר (התובעת והרוכשים) נטלו על עצמם, לא יכולה להתקבל. הנתבעים הם אלה שגרמו לסיכון להתממש, בכך שהם הפרו באופן בוטה את ההתחייבויות הברורות שלהם להימנע מהתנגדות לפיצול.

 

ד'3 - טענת הנתבעים שהיה על התובעת להחזיר את הדירה למתכונת של דופלקס

 

94. הנתבעים טענו, שעם דחיית הבקשה להיתר הפיצול היה על התובעת להחזיר את הנכס לקדמותו, דהיינו לדירת דופלקס, ולמסור אותו לרוכשים. באופן זה הרוכשים יכלו להשכיר את דירת הדופלקס, ובכך היה נמנע ההפסד של פיצויי איחור המסירה.

 

95. מנהל התובעת הסביר, שהמניעות לקבל את היתר הפיצול הייתה יכולה להיפתר בכל רגע, אם הנתבעים היו מסירים את ההתנגדות, שהיוותה הפרה של הסכמי המכר שלהם. בנסיבות אלו, הריסת הדירה פעם נוספת והחזרתה למצב של דופלקס, רק בשביל להרוס אותה שוב בעתיד ולהחזיר למצב של שתי דירות, הייתה אופציה לא סבירה ולא הגיונית באופן קיצוני, מה גם שהרוכשים סירבו לכך בתוקף (ס' 20 לתצהירו).

 

              בשנת 2015 תשתיות הנכס הותאמו לשתי דירות, וכל שנותר היה לפרק את המדרגות הפנימיות ולפתוח פתח לדלת כניסה נוספת. כדי להחזיר את הנכס למצב של דופלקס היה צורך לשנות תשתית מים, תשתית חשמל וריצוף בכל הנכס, בעלות שהוערכה על ידו בסך של כ- 170,000 ₪ (עמ' 94, ש' 32 - עמ' 95, ש' 18; עמ' 97, ש' 35 - עמ' 98, ש' 4).

 

96. הרוכש אופיר שחר הסביר, שאם הוא היה דורש להחזיר את הנכס לדופלקס ולקבל אותו, הוא היה מפסיד את התובעת, שלאחר המסירה הייתה יוצאת מהתהליך, כך שבעתיד הוא היה נדרש לבצע את ההתאמה לשתי דירות בעצמו ולהסתכן בנזק ובהפסד גדולים. במקום זאת הוא בחר להגיש את התביעה נגד הנתבעים בהליך הקודם, מתוך הבנה שאין להם עילה להתנגדות, ושברגע שהם יחזרו ממנה ניתן יהיה להשלים את הפיצול (עמ' 58, ש' 18 - עמ' 59, ש' 8; עמ' 66, ש' 15-13). מר שחר גם טען, שאם היה נאלץ לבקש לקבל דירת דופלקס, ממילא הוא היה מגיש תביעת נזקים והפסדים גבוהה נגד הנתבעים (עמ' 68, ש' 20-1).

 

97. העדות הרלוונטית ביותר בנושא עלויות החזרת המצב לקדמותו נשמעה מפיו של עת/2, מר דורון יוסף, שהוא מהנדס התובעת מאז חודש דצמבר 2020 ומי שהיה אחראי להשלמת הפיצול לפי ההיתר שהתקבל בתאריך 27/7/21 (ס' 1 לתצהירו).

 

              מר יוסף אישר, שהתשתיות בדופלקס פוצלו והתאימו לשתי דירות נפרדות עוד לפני קבלת טופס 4, אך לא חוברו בהמתנה לקבלת היתר הפיצול (ס' 3 לתצהירו; עמ' 30, ש' 26-21; עמ' 33, ש' 31-6). בהקשר זה הוא שלל את טענות הנתבעים והבהיר, שמותר היה לפצל את התשתיות, שכן מדובר בשינוי פנימי, שאינו מונע את קבלתו של טופס 4, שהרי מותר להשלים דירות ברמת מעטפת בלבד  (ס' 2 לתצהירו; עמ' 39, ש' 31-23; עמ' 40, ש' 32 - עמ' 41, ש' 36; עמ' 45, ש' 35-11).

 

              העד הסביר שניתוק תשתיות אינו דבר של מה בכך, שכן הן ממוקמות מתחת לריצוף הדירה, ומכאן שבשלב הראשון יש לעקור את כולו. בהמשך לכך יש להתקין ולהניח תשתיות חדשות לחלוטין של קווי חשמל, קווי מתח נמוך, קווי מים, קווי אספקת גז ומיזוג אוויר. העבודה כרוכה גם בחציבה בקירות ולבסוף בגימור של טיח, צבע וריצוף מחדש. העבודות מבוצעות על ידי קבלני המשנה הרלוונטיים (ס' 5-4 לתצהירו; עמ' 30, ש' 5-1).

 

              הובהר שלא היה ניתן לחבר את התשתיות של שתי הדירות מחדש לאחר שהן נותקו, ושלא היה מנוס מהריסה מוחלטת והקמה מחדש (ס' 6 לתצהירו; עמ' 31, ש' 32 - עמ' 32, ש' 5; עמ' 32, ש' 33-30; עמ' 33, ש' 32 - עמ' 34, ש' 6; עמ' 44, ש' 30-14).

 

              בחקירתו הנגדית, ב"כ הנתבעים שאל את המהנדס יוסף מה היו עלויות החזרת התשתית הנפרדת לתשתית אחת של דירת דופלקס. לדבריו, עלויות הבינוי בלבד היו מסתכמות ב- 360,00 ₪, ובצירוף עלויות מערכות חשמל, אינסטלציה, אלומיניום, גז ומיזוג אוויר סך כולל של כ- 570,000 ₪ (עמ' 34, ש' 34-25; עמ' 38, ש' 38 - עמ' 39, ש' 5). העד ציין כי בנוסף לעבודות התשתית, יש להביא בחשבון כי במסגרת עבודות הפיצול נבנו בנכס מטבח וממ"ד נוספים (ס' 7 לתצהירו).

 

              עדותו המקצועית של מהנדס התובעת, כאמור במענה לשאלות ב"כ הנתבעים, לא נסתרה והיא מתקבלת במלואה. הערכותיו הכספיות גוברות גם על אלו של מנהל התובעת.

 

98. מסקנת בית המשפט היא, שלא היה מקום כי התובעת והרוכשים יחזירו את הנכס למצב של דופלקס, בהמתנה לקבלת היתר פיצול עתידי. מעבר לכך שמדובר בפעולה לא הגיונית ולא סבירה של עבודות רחבות היקף, היא הייתה כרוכה בהוצאה כספית אדירה. לפיכך טענות הנתבעים בהקשר זה נדחות מכל וכל.

ד'4 - סיכום

 

99. התובעת זכאית לקבל מהנתבעים החזר עבור הפיצוי שהיא נאלצה לשלם לרוכשי דירת הדופלקס עבור האיחור במסירת הדירה.

 

100. תקופת האיחור נמשכה מהתאריך 15/3/16 (המועד שעד אליו התובעת התחייבה להסדיר את היתר הפיצול) ועד לתאריך 19/10/21, שבו הדירות נמסרו. משמע, תקופת האיחור נמשכה 67 חודשים ו- 4 ימים.

 

101. הסך המקסימלי שהתובעת יכולה לתבוע מהנתבעים עבור הפיצוי באיחור במסירה של דירות הרוכשים הוא 963,487 ₪. מתוך הסך הנ"ל 366,395 ₪ שולמו בדרך של קיזוז בתאריך המסירה 19/10/21 והיתרה בסך של 597,092 ₪ בתאריך 14/9/23.

 

פרק ה' - נזקים והפסדים נוספים

 

ה'1 - הפסד בגין העיכוב בקבלת התשלום עבור דירת הדופלקס

 

102. נתבע סך של 41,935 ₪ עבור הפרשי הצמדה בגין העיכוב המשמעותי בקבלת התשלום האחרון מרוכשי דירת הדופלקס. החישוב פורט בתצהירו של מנהל התובעת, שגם נחקר בנושא (ס' 21.2 ונספח י' לתצהיר; עמ' 76, ש' 31 - עמ' 78, ש' 4). לא מצאתי שהנתבעים סתרו את טענות התובעת בהקשר זה, ומכאן שיש לקבל את התביעה.

 

ה'2 - עלויות בנייה עודפות

 

103. מנהל התובעת טען, שלאחר שהתקבל היתר הפיצול בשנת 2021, התובעת נשאה בהוצאות השלמת הפיצול בסך של 176,576 ₪, שיכול היה להיחסך אם העבודות היו מבוצעות סמוך לתקופת האכלוס של הבניין, כאשר הקבלנים השונים עוד נכחו במקום ועבדו עם התובעת (ס' 22.1 לתצהירו).

 

              בחקירתו מר לנצנר העריך שהעלויות היו גבוהות יותר בשיעור של 40%, ומכאן שלכאורה סך הנזק אמור להיות בשיעור של 60% מהסכום שנתבע (עמ' 79, ש' 26-15). לדבריו, בעת הגשת התביעה התשלומים עבור השלמת עבודות הפיצול כבר שולמו לקבלני המשנה או לפחות בחלקם (עמ' 82, ש' 12 - עמ' 83, ש' 17).

 

              העד עומת עם חשבוניות שונות וניסה להסביר לגבי העלויות העודפות שנטען כי נגרמו. לא השתכנעתי כי הוצגו עלויות עודפות בענייני דלת פלדלת, הכנת תשריט וצילומים במכון העתקות. מן הצד השני נמצא היגיון בטענה בדבר הצורך בהבאה חוזרת לאתר של מנוף ושל מכולות פסולת (עמ' 83, ש' 29 - עמ' 86, ש' 15).

 

104. מהנדס התובעת דורון יוסף העיד גם כן בעניין זה. הוא הסביר, שבעת קבלת היתר הפיצול בשנת 2021, הדירה נראתה חיצונית כמו דירת דופלקס עם דלת כניסה אחת, אך עם שני מטבחים ושני ממ"דים (עמ' 30, ש' 14-6; עמ' 33, ש' 31-25).

 

              התובעת השלימה את הפיצול בכך שהיא הרסה את המדרגות הפנימיות וחצבה דלת כניסה נוספת. עלות העבודות הגיעה לסך של 172,301 ₪ והיא כללה התקנת פיגום בתוך הדירה, עבודות טפסנות, יציקת בטון ועוד.

 

              לטענת מר יוסף, אם אותן עבודות היו מבוצעות סמוך למועד הבנייה, כאשר קבלני המשנה עדיין עבדו באתר, התובעת יכלה לחסוך בעלויות. לדוגמה הוצגו הפרשים בעלויות אספקת בטון, קבלן שלד וריצוף (ס' 8 לתצהירו; עמ' 35, ש' 27 - עמ' 36, ש' 6; עמ' 36, ש' 16 - עמ' 37, ש' 9). במענה לשאלת בית המשפט, העד העריך שאם העבודות היו מבוצעות בזמן שאתר הבנייה היה עדיין פעיל, העלויות שלהן היו מופחתות משמעותית ל- 1/6 או 1/7 בלבד (עמ' 37, ש' 33 - עמ' 38, ש' 3).

 

105. במענה לדרישת התובעת, ניתן לטעון כי קבלני המשנה לא נותרו באתר הבנייה הרבה לאחר שהתקבל טופס 4 בתאריך 27/5/14, ומכאן שגם אם הנתבעים לא היו מתנגדים והיתר הפיצול היה מתקבל בשנת 2015 או בשנת 2016, התובעת הייתה נאלצת לזמן את קבלני המשנה מחדש ולשאת בעלויות העודפות. מר לנצנר נשאל על כך על ידי בית המשפט ולא הצליח לספק תשובה (עמ' 86, ש' 16 - עמ' 87, ש' 8).

 

106. להבנתי, התובעת לא הוכיחה את טענתה, שהעלויות הנוספות היו נחסכות ממנה לולא התנגדות הנתבעים להיתר הפיצול. היה על התובעת להציג לבית המשפט נתונים ספציפיים, עד מתי נמשכו עבודותיהם של קבלני המשנה הרלוונטיים בבניין בשנת 2014, ובכלל זה ספק הבטון, קבלן השלד, קבלן הריצוף ועוד. גם אם הנתונים היו מוצגים, בשלב הבא היה על התובעת להוכיח באופן מספק, מתי בדיוק היה מתקבל היתר הפיצול, אם הנתבעים לא היו מתנגדים.

 

 

              בהקשר זה חשוב לציין, כי לא רק הנתבעים הגישו התנגדות לוועדה המקומית, אלא גם בעלי המקרקעין בני משפחת הולר. מנהל התובעת אישר בעדותו, שבכל מקרה ההיתר לא יכול היה להתקבל לפני שמשפחת הולר הסירה את התנגדותה בישיבת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מהתאריך 16/3/25 (עמ' 87, ש' 33-9; עמ' 88, ש' 12-5).

 

107. המסקנה היא שבכל מקרה, וגם לולא התנגדות הנתבעים, היתר הפיצול לא יכול היה להתקבל בזמן שקבלני המשנה עדיין עבדו באתר הבניין. למצער ניתן לקבוע שלא הוכח אחרת. לפיכך התביעה בגין עלויות הבנייה העודפות נדחית.

 

ה'3 - מתן אחריות בדק וחוק מכר שלא באמצעות קבלני המשנה

 

108. הדרישה בסך של 85,000 ₪ נכללה בסעיף 34(ו) לכתב התביעה, אך לא נזכרה בתצהיר מנהל התובעת. הנ"ל נשאל והודה, שאין ברשותו תחשיב של ההפסד הנטען (עמ' 79, ש' 32-26). לפיכך, התביעה בגין רכיב זה נדחית.

 

ה'4 - הוצאות שונות

 

109. הדרישה פורטה בסעיפים 34(ז'-ט') לכתב התביעה: הוצאות תכנון והגשת בקשה מחודשת בסך של 24,126 ₪; הוצאות רישום תיקון רישומי הבית המשותף והתאמתם למצב קיים בסך של 150,000 ₪; הוצאות שמאות והליכים משפטיים בסך של 215,469 ₪.

 

110. מנהל התובעת לא התייחס לדרישה בתצהירו, למעט סך נטען של 71,000 ₪ בתוספת מע"מ עבור מה שהוגדר כ- "הוצאות כספיות לניהול הליכים" (ס' 22.4 ונספח יז' לתצהירו). במענה לשאלות ב"כ הנתבעים, מר לנצנר הודה שהסך הנ"ל לא נכלל בכתב התביעה (עמ' 81, ש' 10-4), ואולם כאמור בסעיף 34(ט) לכתב התביעה הדרישה הופיעה.

 

111. נספח יז' לתצהיר מנהל התובעת הוגדר בתור "הוצאות הליכים (חלקיות)", והוא כולל את המסמכים הבאים:

 

א.          קבלה מהתאריך 1/9/21 ממשרד ב"כ התובעת על סך של 52,650 ₪.

ב.           קבלה מהתאריך 1/9/21 ממשרד ב"כ התובעת על סך של 17,550 ₪.

ג.            קבלה משמאי המקרקעין אמיר שיליאן על סך של 6,435 ₪.

 

מובן שהמסמכים שהוצגו מעידים על הוצאות ניהול המשפט בהליך זה, שתיקבענה להלן, ומקומן לא בתביעה עצמה.

112. נמצא שהתביעה בגין רכיב זה לא הוכחה והיא נדחית.

 

ה'5 - תשלומי ארנונה וועד בית

 

113. מנהל התובעת העיד שהתובעת נשאה בהוצאות הארנונה של הנכס, לאחר מיצוי פטור של חצי שנה עבור דירה ריקה, בסך של 101,691 ₪ וכן בתשלומי ועד הבית בסך של 40,000 ₪ (ס' 22.3-22.2 ונספחים טו'-טז' לתצהירו). בכתב התביעה הוצאות הארנונה נתבעו על סך של 98,351 ₪ בלבד, ומובן שהפיצוי מוגבל לסך זה (עמ' 80, ש' 30 - עמ' 81, ש' 3).

 

114. ההוצאות רלוונטיות לחבות הנתבעים, אשר גרמו לכך שהדירה נשארה בחזקת ובבעלות התובעת, ללא אפשרות לעשות בה שימוש. לפיכך התביעה בגין רכיב זה מתקבלת.

 

115. במסגרת כתבי הטענות, התצהירים ובעיקר כתבי הסיכומים, הועלו טענות ותתי טענות נוספות, שלא נעלמו מעיני בית המשפט, אלא שלא נמצא כי היה בהן כדי לשנות את תוצאות פסק הדין.

 

סיכום

 

116. התובעת היא חברה קבלנית, שבנתה בניין דירות ברחוב השחר 10 בהוד השרון. התובעת מכרה דירת דופלקס בבניין, ובהתאם להתחייבויותיה החוזיות כלפי הרוכשים, הגישה בשמם, לוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון, בקשה להיתר פיצול דירת הדופלקס לשתי דירות נפרדות.

 

117. הנתבעים רכשו דירות בבניין. בהסכמי המכר, הנתבעים נתנו את הסכמתם, ואף התחייבו שלא להתנגד לבקשות של התובעת לשינויים ולהקלות שונות בבניין. בנוסף, חלק מהנתבעים חתמו על הסכמה מפורשת לפיצול דירת הדופלקס.

             

118. הנתבעים 1, 2, 6 ו- 10 הפרו את התחייבויותיהם החוזיות והתנגדו לבקשת הפיצול לפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. כתוצאה מההתנגדות, הבקשה להיתר הפיצול נדחתה.

 

119. רוכשי הדופלקס הגישו תביעה נגד המתנגדים, אשר התבררה לפני מותב זה בהליך קודם. פסק הדין מהתאריך 19/6/18 קיבל את התביעה, הכיר בכך שמי מהנתבעים התחייבו להסכים לבקשת הפיצול והורה להם להסיר את התנגדותם.

 

120. לימים התובעת נאלצה להגיש לוועדה המקומית בקשת היתר פיצול חדשה, שהתקבלה בתאריך 27/7/21. בעקבות זאת התובעת השלימה את עבודות הפיצול ומסרה את הדירות לרוכשים בתאריך 19/10/21, באיחור של יותר מ- 67 חודשים.

 

121. הנתבעים 1, 2, 6 ו- 10 הפרו את הוראות הסכמי המכר וגרמו לתובעת הפסדים ונזקים. לפיכך התביעה נגדם מתקבלת, אם כי חלקו של הנתבע 10 שונה מחלקם של יתר הנתבעים, והוא מוגבל לשיעור של 25% מההפסדים הכספיים.

 

122. על הנתבעים 1, 2, 6 ו- 10 לשלם לתובעת, ביחד ולחוד (כאמור כפוף לשיעור חלקו המופחת של הנתבע 10), את הסכומים הבאים:

 

א.          סך של 366,395 ₪ עבור פיצוי ששילמה התובעת לרוכשי הדופלקס בגין איחור במסירה, בצירוף ריבית שקלית מהתאריך 19/10/21 ועד ליום מתן פסק הדין.

 

ב.           סך של 597,092 ₪ עבור פיצוי ששילמה התובעת לרוכשי הדופלקס בגין איחור במסירה, בצירוף ריבית שקלית מהתאריך 14/9/23 ועד ליום מתן פסק הדין.

 

ג.            סך של 41,935 ₪ בגין הפסדי הצמדה כתוצאה מהעיכוב בקבלת התשלום האחרון עבור דירת הדופלקס, בצירוף ריבית שקלית מיום הגשת כתב התביעה 20/7/21 ועד ליום מתן פסק הדין.

 

ד.           סך של 98,351 ₪ בגין תשלומי הארנונה עבור דירת הדופלקס, בצירוף ריבית שקלית מיום הגשת כתב התביעה 20/7/21 ועד ליום מתן פסק הדין.

 

ה.           סך של 40,000 ₪ בגין תשלומי ועד הבית עבור דירת הדופלקס, בצירוף ריבית שקלית מיום הגשת כתב התביעה 20/7/21 ועד ליום מתן פסק הדין.

 

ו.            שכ"ט עו"ד בשיעור של 12% בתוספת מע"מ כדין, מתוך הסך הכללי של רכיבים א'-ה' דלעיל (כולל סכומי הריבית).

 

ז.           החזר הוצאות שכר טרחתו של שמאי המקרקעין אלי שיליאן בסך של 6,435 ₪, בצירוף ריבית שקלית מהתאריך 3/2/22 ועד ליום מתן פסק הדין.

 

 

ח.           החזר הוצאות המחצית הראשונה בלבד של אגרת התביעה בסך של 29,542 ₪, בצירוף ריבית שקלית מיום הגשת כתב התביעה 20/7/21 ועד ליום מתן פסק הדין (נוכח הפער המשמעותי בין סך התביעה ובין סכומי פסק הדין, לא מוטלת חובת החזר עבור המחצית השנייה של האגרה).

 

123. מהסכומים דלעיל יש להפחית את התשלומים שכבר שולמו לתובעת על ידי מי מהנתבעים האחרים בתיק זה במסגרת הסדרי פשרה. בסעיף 143 לסיכומי התובעת נטען כי התשלומים מצטברים לסך של 165,000 ₪. עד לתאריך 10/9/26, התובעת תגיש לתיק בית המשפט ולצד שכנגד את המסמכים המעידים על הסכומים שהתקבלו.

 

124. התביעה נגד הנתבעים 12-11 נדחית. התובעת תשלם לנתבעים 12-11 שכ"ט עו"ד בסך של 60,000 ₪ בתוספת מע"מ.

 

125. סכומי פסק הדין ישולמו עד לתאריך 5/10/26.

 

 

ניתן היום, י"ז אלול תשפ"ו, 30 אוגוסט 2026, בהעדר הצדדים.