פרנקל נ' פיבו

תביעה כספית בסך 171,903 ש"ח עבור דמי תיווך, ופיצויים על פיגור בתשלום ועוגמת נפש. זאת בגין עסקת מכר בית מגוריו של הנתבע ברעננה מיום 9.6.2021, במסגרתה שולמה לנתבע תמורה בסך של 4,100,000 ש"ח. התביעה מבוססת על הסכם הזמנת שירותי תיווך והתחייבות לבלעדיות שנחתמו ביום 13.1.2020.

א. השתלשלות האירועים

התובע, מר טל פרנקל, הוא מתווך נדל"ן (בעל רישיון מס' 3181515). התובע עבד בשיתוף פעולה עם משרד התיווך "טרקלין נדל"ן קלר וויליאמס רעננה", המנוהל על ידי המתווך מר אבי זלצמן (בעל רישיון מס' 30412461). (להלן: "משרד התיווך"). הנתבע התגורר עם משפחתו בבית מגוריו ברחוב פרדס משותף 19 ברעננה (להלן: "הנכס").

א(1) ההתקשרות הראשונית

בשנת 2019 פרסמו הנתבע ובת זוגו, גב' דניז פלוגל (להלן: "דניז"), מודעות פרטיות למכירת הנכס בלוחות הנדל"ן "יד 2" ו"מדלן". (פרוט' עמ' 66 ש' 1-21). בעקבות הפרסום הפרטי פנה התובע אל הנתבע, וביום 13.1.2020 הצדדים חתמו על "הזמנת שירותי תיווך והתחייבות לבלעדיות" (להלן: "הסכם התיווך", נספח 1 לכתב התביעה).

בהסכם התיווך נקבע כי דמי התיווך יהיו בשיעור 2% בצירוף מע"מ (סעיף 6); דמי התיווך יגבו על ידי מנהל משרד התיווך, מר אבי זלצמן, כנגד חשבונית מס מטעם "טרקלין נדל"ן נכסים בע"מ" (סעיף 14); עוד נקבע בהסכם התיווך כי ככל שדמי התיווך לא ישולמו במועד חתימת הסכם מחייב, יתווסף תשלום בשיעור 4% מדמי התיווך עבור כל חודש איחור, בצירוף ריבית, הצמדה והוצאות (סעיף 10). ניתנה התחייבות לבלעדיות לתקופה ראשונית של שלושה חודשים. ביום 10.5.2020 חתם הנתבע על הארכת תקופת הבלעדיות לשלושה חודשים נוספים (סעיף 11).

לאחר חתימת ההסכם, הנתבע ודניז הפנו לתובע מתעניינים שהגיעו דרך המודעות הפרטיות, ביניהם קונה פוטנציאלי בשם מרסל במאי 2020, וקונה בשם תומר שרון באוגוסט 2020.

א(2) המו"מ מול תומר שרון וכניסתו של סיימון כהן לתמונה

לטענת הנתבע, התקשרותו הייתה עם משרד התיווך ולא עם התובע. לטענתו, במהלך משא ומתן שנוהל מול הקונה הפוטנציאלי תומר שרון היה מעורב מתווך נוסף ממשרד התיווך בשם עומרי. לטענתו, המתווך עומרי גרם ל"פיצוץ" המשא ומתן, ולכן הודיע לתובע על סיום ההתקשרות מול משרד התיווך. לטענת הנתבע, הסכים לבקשת התובע להמשיך להביא קונים פוטנציאלים, בתנאי שלא יהיה לו כל קשר למשרד התיווך.

ביום 4.10.2020 חתם הקונה, סיימון כהן (להלן: "סיימון"), על הזמנת תיווך מול התובע (נספח 4 לתצהיר התובע). סיימון טען בתצהירו, שהוגש מטעם התובע, כי בשלהי שנת 2020 הציג לו התובע את הנכס, אך הוא נרתע תחילה מהרכישה בשל הצורך בשיפוץ מקיף. בחודשים פברואר ומרץ 2021 חודש המו"מ באופן אינטנסיבי בליווי ובתיווך פעיל של התובע.

א(3) השתלשלות האירועים ממרץ 2021

לטענת הנתבע בתצהירו, בהתכתבות מיום 14.3.2021 הבהיר כי ההזמנה שחתם מול משרד התיווך לא חלה על היחסים בינו לבין התובע והתובע הסכים לכך. מנגד, התובע טען בתצהירו כי בהתכתבות ממרץ 2021 וכן בשיחות בעל פה, הנתבע היה מודע היטב לכך שדמי התיווך הם בשיעור 2% בצירוף מע"מ.

לטענת הנתבע, במרץ 2021 ניהל משא ומתן עם תומר שרון שחזר אליו באופן פרטי לאחר פיצוץ העסקה במשרד התיווך. אז, לטענתו, התובע לחץ עליו לסגור עסקה עם סיימון במחיר נמוך כי פחד שתיסגר עסקה שלא בתיווכו. בהמשך, לטענת הנתבע, סיימון פנה אליו ישירות, וביום 18.3.2021 שלח לו הודעה עם הצעת מחיר רחוקה ושונה לחלוטין מזו שהציע כשהתובע היה מעורב. לטענת הנתבע, התובע כלל לא היה קשור להצעה זו ולא הכיר אותה. לטענתו, הבהיר לתובע שההצעה תהיה רלבנטית רק אם הוא אינו נדרש לשלם את דמי התיווך ואת דמי התיווך ישלם רק סיימון. לטענתו, דיבר על כך עם התובע בפגישה שנערכה ב- 18.3.2021, ובהתכתבות מאותו יום התובע הביע הסכמתו לכך. לטענת הנתבע, הפסיק את המשא ומתן עם תומר שרון, רק על סמך הסיכום הנ"ל עם התובע. לטענתו, סיכם את כל יתר הפרטים מול סיימון ללא מעורבות התובע, ואף לסיימון היה ידוע כי לנתבע אין הסכם תיווך חתום מול התובע. לטענת הנתבע, סיימון חתם על הסכם תיווך מול התובע לתשלום דמי תיווך בשיעור 1.5%, אך סיימון שילם סכום נמוך יותר. לטענת הנתבע, אין הוא מחויב לשלם לתובע דמי תיווך משום שלא קיבל מהתובע שרותי תיווך בעסקה, התובע לא היה הגורם היעיל ואף הפריע לעסקה, ואין לו הזמנה חתומה מול התובע.

לטענת התובע, הוא היה מעורב בכל שלבי המשא ומתן עם סיימון. בתצהירו ציין שיחות בשעות לילה מאוחרות והתנהלות תובענית מצד הנתבע ודניז. התובע ציין שאף הציע במהלך המשא ומתן שאם יהיו הפרשי עלויות ריבית בשל הזמן שיחלוף עד לאישור המימון הבנקאי, שלושתם יישאו בכך בחלקים שווים. סיימון ציין בתצהירו כי המשא ומתן מול הנתבע נמשך מספר חודשים, חלקו באופן ישיר אבל הרבה גם בעזרתו של התובע שהשקיע מאמצים מרובים.

ביום 9.6.2021 נחתם הסכם המכר בין סיימון ורעייתו לבין הנתבע. התמורה הועמדה על סך 4,100,000 ש"ח. לטענת התובע בתצהירו, נכח בפגישת החתימה, לבקשת הנתבע, שהתארכה לשלוש שעות וכללה במהלכה שינויי ההסכם על ידי עורכי הדין.

לטענת התובע, לאחר החתימה על הסכם המכר נפטר אביו של הנתבע, ולכן לא פנה מיידית בדרישה לתשלום שכרו. ביום 23.6.2026, לאחר חלוף ימי האבל, פנה מנהל משרד התיווך, אבי זלצמן, בדרישה לתשלום דמי התיווך בסך 95,940 ש"ח, שהם 2% בצירוף מע"מ מסכום המכר. לטענתו, הנתבע החל מתחמק מתשלום, ולכן פנה לנתבע יחד עם מר זלצמן באמצעות עו"ד, ולאחר שלא נענה הגיש תביעה זו.

ב. טענות הצדדים

ב(1) יריבות, תוקף וחוקיות הסכם התיווך

לטענת התובע, הוא חתום על הסכם התיווך באופן אישי כמתווך לצד מנהל משרד התיווך, מר אבי זלצמן, והסכם התיווך תקף ומחייב. לטענתו, הוא מתווך עצמאי והעובדה שגביית דמי התיווך היא באמצעות משרד התיווך אינה מאיינת את זכותו לתבוע את שכרו באופן אישי. לטענתו, טענת הנתבע לפיה ההסכם היה מול משרד התיווך בלבד היא ניסיון התחמקות בחוסר תום לב, שכן משרד התיווך משמש עבורו אכסניה ביורוקרטית בלבד.

לטענת הנתבע, אין כל יריבות משפטית ישירה בינו לבין התובע, שכן הסכם התיווך נחתם מול משרד התיווך, ומצוין בו מפורשות כי דמי התיווך ייגבו על ידי מנהל המשרד, אבי זלצמן, וכנגד חשבונית של משרד התיווך. לטענתו, התובע פעל אך ורק כמורשה מטעם משרד התיווך, ולא כצד עצמאי להסכם, כפי שעולה גם ממכתב הדרישה של באת-כוח התובע מיום 27.10.2021 אשר נשא את הכותרת "חובך לטרקלין נדל"ן ונכסים בע"מ". עוד טען כי קבלת עמדה לפיה כל מתווך זוטר בחברה זכאי לתבוע אישית תחשוף את הלקוחות לכפל תביעות, במיוחד לאחר שהנתבע סיים את יחסיו עם משרד התיווך.

לטענת הנתבע, הסכם התיווך אינו חוקי ואינו מקים זכות לדמי תיווך מאחר שהוא מערב במסמך אחד בין הזמנת התיווך לבין הסכם הבלעדיות, בניגוד לדרישה הקוגנטית להפרדה לשני מסמכים נפרדים לפי סעיף 9(ב1) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים"). עוד לטענת הנתבע, ריבית הפיגורים בשיעור 4% לחודש (48% לשנה) היא ריבית נשך מפלצתית, בלתי חוקית, הנוגדת את תקנת הציבור ומשוללת כל תוקף משפטי. הנתבע הסתמך על ה"פ (ת"א) 503/93 ענבל מידע לתיירות (1983) בע"מ נ' או.אי.אם חברה להשקעות בע"מ (לא פורסם) (להלן: "עניין ענבל"), תא"מ (ראשון לציון) 55977-09-16 אליהו אשכנזי נ' אלי נחום (29.5.2018), ות"א (תל אביב-יפו) 47771-04-14 אלן מיכאל אפשטין נ' אורי שוחט (18.11.2016), לפיהם בית המשפט לא ייתן ידו לגביית ריבית חריגה ודרקונית מעין זו בהסכמי תיווך סטנדרטיים.

לטענת התובע, תניית הפיצוי המוסכם בסעיף 10 להסכם התיווך הקובעת תוספת של 4% מדמי התיווך עבור כל חודש של איחור בתשלום לגיטימית ונובעת מהפרתו הבוטה של הנתבע. התובע הסתמך על פסק הדין בע"א (תל אביב-יפו) 6663-05-23 חיים זלצמן גביש נ' אורן פרנס - גלי תכלת נכסים (19.10.2023), המצדד באי-התערבות בפיצוי מוסכם בהסכמי תיווך מכוח עיקרון חופש החוזים. לחלופין, התובע עתר לחייב את הנתבע בכפל הריבית החריגה המרבית המקובלת בבנקים (20.282% לשנה), תוך הפניה להלכה שנקבעה בעניין ענבל.

ב(2) הגורם היעיל

לטענת התובע, פעל ללא לאות לשיווק הנכס, הביא את הקונה סיימון לנכס (לראשונה בשלהי 2020 ושוב בפברואר 2021), וניהל מו"מ ממושך שהוביל לחתימת הסכם המכר.

לטענת הנתבע, התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה מול סיימון, שכן המפגש הראשוני שתיווך התובע בשלהי 2020 הסתיים בלא כלום וההצעה הנמוכה נדחתה. רק בשלב מאוחר יותר פנה סיימון לנתבע מיוזמתו ובעצמו, והתפתח ביניהם משא ומתן ישיר ועצמאי ללא כל מעורבות או תרומה מצד התובע, שאף הפריע למהלך העסקה. הנתבע הפנה לפסק הדין בע"א 2144-91 הנרי מוסקוביץ נ' אסתר ביר, כמנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, מח(3) 116 (20.7.1994), וטען כי לא התקיים מבחן הסיבתיות הנדרש על פי סעיף 14 לחוק המתווכים כדי לזכות את התובע בדמי תיווך מהמוכר.

ב(3) ויתור על דמי תיווך

התובע הכחיש מכל וכל את הטענה, לפיה ויתר על דמי התיווך בפגישה כלשהי ביום 18.3.2021, וטען כי מדובר בגרסה כוזבת ומתפתחת שהועלתה לראשונה רק בשלב התצהירים. התובע הפנה להתכתבויות הווטסאפ בזמן אמת מיום 9.3.2021 ומיום 14.3.2021 (נספח 3 לתצהיר התובע), המוכיחות כי הנתבע ודניז לקחו בחשבון את דמי התיווך בשיעור 2% בצירוף מע"מ בכל תחשיביהם הכלכליים. לטענתו, טענות הנתבע בדבר ויתור או ביטול ההסכם מהוות שינוי חזית אסור, שכן הן אינן מופיעות בכתב ההגנה.

לטענת הנתבע, בפגישה שהתקיימה בביתו ביום 18.3.2021 הובהר לתובע כי המשך העסקה מול סיימון אינו כדאי כלכלית לנתבע אם יידרש לשלם דמי תיווך, והתובע הסכים לוותר על חלקו מצד המוכר. לטענתו, הסכמה זו עוגנה בכתב באותו ערב (18.3.2021 בשעה 20:25) בהתכתבות ווטסאפ שבה שאל הנתבע "האם אתה סגור ומרוצה מהסיכום שסגרת עם סיימון ורואה בזה תמורה מקובלת עבור מלוא עבודתך בעסקה זו?", והתובע השיב מפורשות "כן". הנתבע דחה את טענת שינוי החזית והבהיר כי גרסת הוויתור והעדר החבות עוגנה בסעיפים 15, 19 ו-35 לכתב ההגנה, ובמכתב התשובה מיום 14.11.21 (נספח י"א לתצהיר הנתבע).

ב(4) פיצוי עבור נזק לא ממוני

התובע עתר לפיצוי בסך 40,000 ש"ח בגין עוגמת נפש קשה הנובעת, לטענתו, מהתנהלותו המזלזלת, הפוגענית והזדונית של הנתבע אשר התחמק מתשלום במשך שנים וגרר אותו להליכים משפטיים ממושכים. התובע הסתמך על פסק הדין בע"א 8588/06 דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ (11.11.2010) (להלן: "עניין דלג'ו"), לפיו ניתן לפסוק פיצוי עבור נזק לא ממוני בדיני חוזים במקרים בהם נלוותה להפרה התנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד.

לטענת הנתבע, אין לפסוק פיצוי עבור עוגמת נפש בסכסוך כספי או חוזי בעל אופי עסקי ומסחרי, ולא נגרם לתובע כל נזק לא ממוני. הנתבע הפנה לפסיקה לרבות ת"א (ת"א) 16446/07 נחמן אלעד נ' סגל איתן (29.6.2009) ועניין דלג'ו, השוללת פיצוי מעין זה בסכסוכים על חוב עסקי במחלוקת. לטענתו, דווקא לנתבע, בהיותו אדם חירש ומוגבל, נגרמה עוגמת נפש קשה מהגשת תביעה כוזבת ומנופחת זו המהווה ניסיון סחיטה.

עוד טען הנתבע כי התובע נמנע מהצגת ראיות חיוניות ומזימון עדים מרכזיים. התובע נמנע מלהגיש כראיה את הקלטות השיחות שברשותו (ובכלל זה השיחה המכרעת מיום 18.3.2021), והסתתר מאחורי תירוץ של חיסכון בעלויות תמלול. כמו כן, התובע נמנע מלהעיד את מנהל משרד התיווך, מר אבי זלצמן, או מי מהמתווכים האחרים שהיו מעורבים בעסקה. לטענת הנתבע, הימנעות זו מהבאת עדים וראיות מרכזיות מקימה חזקה משפטית לחובת התובע, לפיה אילו היו מוצגות לבית המשפט הן היו פועלות נגדו ומחזקות את גרסת ההגנה בהתאם להלכת ע"א 548/78 פלונית נ' פלוני, פ''ד לה(1) 736.

תביעת התובע היא בסך 171,903 ש"ח והיא כוללת:

105,040 ש"ח בגין דמי התיווך בצירוף ריבית והצמדה עד ליום הגשת התביעה.

26,863 ש"ח עבור פיצוי על פי הסכם התיווך בגין איחור בן 7 חודשים בתשלום (עד הגשת התביעה).

40,000 ש"ח בגין עוגמת נפש.

עדים

התובע הגיש תצהיר עדות ראשית וכן הגיש תצהיר עדות ראשית של מר סיימון כהן. הנתבע הגיש תצהיר עדות ראשית וכן הגיש תצהיר עדות ראשית של בת זוגו דניז פלוגל. כל המצהירים העידו בחקירה נגדית בדיון ההוכחות.

ג. דיון

ג(1) מסגרת נורמטיבית

לזכאות מתווך לדמי תיווך שלושה תנאים מצטברים כקבוע בסעיף 14(א) לחוק המתווכים:

"(א)מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1)הוא היה בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."

סעיף 9(א) לחוק המתווכים קובע:

"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה."

ג(2) הסכם התיווך

הסכם תיווך נחתם ביום 13.1.2020. כותרת ההסכם היא "הזמנת שירותי תיווך והתחייבות לבלעדיות מס' 1121 מוכר/משכיר". אין מחלוקת כי על ההסכם חתומים הנתבע והתובע (פרוט' עמ' 2 ש' 32-33), וכי מדובר בטופס הזמנה של משרד התיווך, הכולל לוגו ופרטי ההתקשרות של משרד התיווך. לא ראיתי לקבל את הטענה כי הסכם זה אינו מחייב את הנתבע אל מול התובע, שכן נכתב בהסכם כי הוא מול "מנהל המשרד אבי זלצמן ו/או המתווך טל פרנקל [התובע], ו/או כל מתווך מורשה אחר שהוסמך על ידם לביצוע הזמנה זו (להלן: "המתווך")", תוך ציון פרטיו האישיים של התובע הכוללים תעודת זהות, מספר רישיון וטלפון.

כמו כן, אין לראות בשוני בין הסכמי התיווך של הנתבע ושל סיימון (נספח 4 לתצהיר התובע) מול התובע להעיד על כך שהתובע לא היה צד להסכם התיווך מול הנתבע. התובע הסביר בעדותו כי ההסכמים נראים שונה משום שזו הייתה תקופת מגפת הקורונה וההסכמים הוחתמו מרחוק (פרוט' עמ' 23 ש' 19-22).

אין מחלוקת כי הסכם התיווך קבע בלעדיות לתקופה של 3 חודשים. ביום 10.5.2020 הבלעדיות הוארכה ל- 3 חודשים נוספים, קרי: עד 10.8.2020. תקופת הבלעדיות לא הוארכה לתקופה נוספת.

כאמור בכתב התביעה, דמי התיווך הנתבעים הם מכוח סעיף 4 להסכם התיווך הקובע: "אני מסכים כי באם לאחר תקופת הבלעדיות תביאו קונים/שוכרים, ו/או תתבצע עסקה עם קונים/שוכרים שהופנו על ידכם בתקופת הבלעדיות, אני אשלם לכם את מלוא דמי התיווך האמורים בהסכם זה על כל סעיפיו.". כלומר, נטען, למעשה, כי הסכם התיווך כולל הן הסכם להזמנת שירותי תיווך והן הסכם בלעדיות. על פי ההתכתבות בין הצדדים, נראה שגם הנתבע ראה את הסכם התיווך ככולל הן הזמנה לשירותי תיווך והן הסכם בלעדיות, שכן גם לאחר 10.8.2020 הוא המשיך להפנות מתעניינים בנכס לתובע. (ראו לדוגמא הודעות מהתאריכים 16.8.2020, ו- 19.8.2020, נספח 15 לתצהיר התובע). אין טענה בפי הנתבע כי ההסכם לא כלל את כל הפרטים הנדרשים על פי החוק.

על פי סעיף 9(ב) לחוק המתווכים, הסכם בלעדיות נדרש להיחתם בנפרד מהסכם להזמנת שרותי התיווך, כדלקמן:

"מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –

(1)יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;

(2)שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק)."

על פי הפסיקה, העדר עריכת מסמך נפרד להסכם הבלעדיות מאיין את הסכם הבלעדיות, ולא את הסכם התיווך "הרגיל". התיקון לחוק המתווכים משנת 2004, במסגרתו התווספה הדרישה לחתימה על הסכם הבלעדיות במסמך נפרד, נועד לאזן את הסיכון שנוצר ללקוח לא מיומן בחתימה על הסכם מעין זה. כאמור ברע"א 4036/16 ‏קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין, פס' 17-18 (20.7.2016): "... הגם שחוזה תיווך בלעדי נועד לגלם איזון בין האינטרסים של הלקוח לבין האינטרסים של המתווך, חשוב לתת את הדעת על הסיכונים הכרוכים בו מהיבטו של הלקוח הבלתי מיומן. זאת, על רקע התלות הרבה של הלקוח במתווך, שצופנת בחובה חשש לפגיעה בלקוח ... המודעות למורכבות האמורה הובילה לתיקונו של חוק המתווכים בשנת 2004, ... מעיון בדיונים בעניינה של הצעת החוק בוועדת הכלכלה של הכנסת עולה כי בבסיסו של התיקון עמדה בעיקרו של דבר תכלית צרכנית, היינו הבטחת האינטרסים של הלקוח המתקשר בהסכם בלעדיות ומניעת ניצולו, לצד הרצון להבטיח ודאות ואחידות ביישום חוק המתווכים בבתי המשפט במצבים של תיווך בבלעדיות, הרווחים בשוק ..."

(ראו גם: בש"א (ראשון לציון) 1443-08 שלפר מרסל נ' דוד אברהם בר דרור (20.5.2008), ת"א (שלום חי') 19008-02-10 פסגת הנדל"ן בע"מ נ' אהרון קליין (28.4.2013), תאד"מ (שלום נת') 8065-11-20 סמיון ברש נ' סדנב קונסטנטין (15.6.2023)).

לפיכך, העדר חתימה על הסכם הבלעדיות במסמך נפרד אינו מאיין את הסכם התיווך הרגיל שנחתם, ואשר מחייב את הנתבע.

ג(3) הגורם היעיל

על פי הפסיקה, לצורך הוכחת תנאי "הגורם היעיל", אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, והדרישה היא לגורם שהוא היעיל. בע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ נ' אסתר ביר, כמנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ''ד מח(3) 123, 116 (להלן: "עניין מוסקוביץ"), נקבעו מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: "(א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 [2] הנ"ל); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך.". נקבע כי רשימת נסיבות אלה אינה סגורה. בענייננו, כמפורט להלן, התובע היה "הגורם היעיל" בעסקה שנסגרה מול סיימון.

אין מחלוקת שהתובע הוא שהפגיש בין הצדדים (ראו תצהיר הנתבע ודברי ב"כ הנתבע בפרוט' עמ' 3 ש' 29-30). הפגישה הראשונה נערכה בשלהי 2020, ולאחר מכן במרץ 2021, ביוזמת התובע. בין התובע לבין סיימון נחתם ביום 4.10.2020 הסכם תיווך ביחס לנכס (נספח 4 לתצהיר התובע). סיימון העיד כי התובע היה מעורב וסייע לסגירת העסקה. עדותו הותירה רושם מהימן וכמפורט בהמשך, היא גם נתמכה בהתכתבויות. (פרוט' עמ' 6 ש' 8-12, עמ' 16 ש' 1-20). לתובע לקות שמיעה, ולכן תקשורת רבה מאוד הייתה בהתכתבות שצורפה לתצהיר התובע. הנתבע, דניז והתובע התכתבו בקבוצת ווטסאפ שנקראה "Tal&Pivo". (נספח 15 לתצהיר התובע, להלן: "ההתכתבות").

לאחר הפגישה הראשונה בין הצדדים, בשלהי 2020, היה נתק, ואז במרץ 2021 התובע הביא את סיימון בשנית לראות את הבית (כאמור בהתכתבות החל מיום 25.2.2021). ביום 9.3.2021 הנתבע התייעץ עם התובע בקשר לעסקה, והתובע השיב לו: "זה לקוח שלי שאני הבאתי לנכס, והחזרתי שוב, ועשיתי כל מאמץ כדי להביא אותו להבנה שזו עסקה טובה. ...". הנתבע צרף התכתבות ישירה מול סיימון מהתאריכים 13.3.2021 עד 23.3.2021, על פיה סיימון הציע לנתבע תמורה בסך 4,100,000 ש"ח (נספח ו' לתצהיר הנתבע). סיימון ציין בעדותו כי הגם שיצר קשר ישיר עם הנתבע, התובע היה מעורב וידע על כך, ונראה מדבריו כי זו הייתה אסטרטגיית משא ומתן (פרוט' עמ' 6 ש' 8-12, עמ' 15 ש' 26). לאורך כל התקופה עד החתימה היו התכתבויות בין הצדדים, הן לגבי ויתור על עמלת התיווך (כמוסבר עוד בהמשך), והן על התנאים הנוספים שנדרשו לסגירת העסקה כגון חריגות הבניה בנכס, וחילופי טיוטת ההסכם. בהתכתבות מיום 23.3.2021 כתב הנתבע לתובע: "יצרנו עם סיימון דינמיקה וכימיה טובה. בבקשה, תן לנו להסתדר בכוחות עצמנו בנתיים. אם חלילה יצוצו בעיות אז נוכל לחזור אליך. מסכים?" התובע השיב: "כן. אני בסך הכל מנסה לקדם דברים בצורה שקופה טובה וזריזה עד כמה שאפשר ...". ההתכתבות הבאה הייתה ב- 25.3.2021, אז כתב הנתבע לתובע: "טל, נראה שצריך אותך לשייף כמה אי-הבנות מול סיימון. אתה זמין?", וכך המשיך הנתבע להסתייע בתובע לצורך העסקה. ימים ספורים לפני החתימה על ההסכם, כתב התובע לנתבע: "... אז כפי שציינתי בפגישת זום, במקרא ותהיה חריגה בלוח הזמנים של סיימון, ותדרשו לשלם חודש מיותר של משכנתא, 1/3 מהתשלום יחול עלייכם, 1/3 יחול על סיימון, ו1/3 יקוזז מהשכר טירחה שלייי" (השגיאות במקור). הודעה זו מעידה על ניסיון התובע לסייע בסגירת העסקה תוך שהתובע לוקח על עצמו סיכון לתשלום. ב- 9.6.2021, יום החתימה על הסכם המכר, הנתבע ביקש מהתובע להגיע לפגישת החתימה תוך שהוא מציין: "אני מבקש את נוכחותך. יש כמה הצעות שארצה להעלות (אחרי החתימה) – שלדעתי מאוד ישפרו ויזרזו את ההליכים המעשיים של ביצוע ההסכם.". בהתכתבות קיים תיעוד הודעות כמעט יומיומי בקשר לעסקה. הנתבע הקפיד ושלח לתובע התכתבויות שהיו לו עם סיימון, ובעיות שהעלה עורך דינו בקשר לעסקה. ניכר היטב כי התובע עשה מאמצים אינטנסיביים ביותר להביא את הצדדים לסגירה. התובע הציע פתרונות למחלוקות שעלו, תיאם את חילופי טיוטות ההסכם, ואף, כאמור, לקח סיכון על עצמו לגבי שכרו על מנת שהעסקה תיסגר. בטענת הנתבע כי התובע לא היה הגורם היעיל בשל הפער בין ההצעה הראשונית שהביא לבין ההצעה שנסגרה ישירות מול סיימון, אין כל ממש. על פי ההתכתבות, הנתבע לא קיבל הצעות במחיר אותו דרש והתובע הציב מולו את העובדות. כך בהתכתבות מיום 9.3.2021 כתב התובע לנתבע: "...אנחנו כבר שנה וחצי בשוק, נפלנו מ3 התנהלויות. גם אם מישהו יציע 3.9, בסוף יגיע הבנק ויפיל את העסקה, כי השמאות תהיה 3.7-3.65. כרגע יש לנו הצעה אמיתי ורצינית ביד של 3.77 מיל. ... כמה הצעות של 4.2 או 4.1 או 4 או אפילו 3.9 או 3.85 יש לך? ואם הייתה סוגר עסקה לפני שנה וחצי ב- 3.75, והיית מעביד את הכסף שנה וחצי, כמה זה שווה? 150 אלף לעניין החישובים שלך...". אין בכך ללמד שהתובע לא היה הגורם היעיל. ההפך מכך. התובע הוא שהביא בפני הנתבע את מצב השוק ואת האפשרויות שיש בפניו. ההתכתבויות מעידות כי הנתבע הסתייע בתובע רבות. רק לאחר שפרצה המחלוקת לגבי תשלום דמי התיווך, ובמטרה להתחמק מהתשלום, הנתבע טען כי התובע הפריע לו במשא ומתן ופעל לרעתו. על פי ההתכתבות, גם כשהנתבע ביקש מהתובע שלא להתערב במשא ומתן התובע נענה, אך הנתבע המשיך להסתייע בו בהתאם לצרכיו.

על פי ההתכתבות בין הנתבע לבין סיימון, לאחר שנוצר הקשר הישיר בין הנתבע לבין סיימון, הנתבע כתב לסיימון: "I've got the msg from Tal about the Infos you've requested. No problem, I'll take care of that. However. I should make a clear request from you for next similar cases: Please have your next Qs & requests addressed DIRECTLY to me. From the moment that you & I have involved our lawyers – Tal should NO LONGER make part of our discussions (unless some unsolvable situation happens)."

בהודעתו זו, הנתבע ביקש מסיימון לפנות אליו (אל הנתבע) ישירות ולא דרך התובע. זאת ועוד. הנתבע אף כתב לסיימון כי מכאן ואילך התובע לא ייטול חלק בדיונים בין השניים.

על פי הפסיקה, צד להסכם המנצל מידע שהגיע ממתווך תוך עקיפתו, מפר את חובת תום הלב. כנקבע בעניין מוסקוביץ: "דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכח סעיפים 12 ו – 39 לחוק החוזים (חלק כללי). העסקת מתווך קש או השהיה מכוונת – הכל כדי למנוע דמי תיווך – אינם מתיישבים עם עקרון תום הלב. במסגרת כללי תום הלב ניתן יהיה לעקר את תוצאות ההתנהגות הנ"ל, המפרה את החובה לנהוג בתום הלב." (עמ' 122). ביישום למקרה דנן, התובע הפגיש בין הצדדים. לאחר מכן הודר מהמשך ביצוע מלאכתו על ידי פעולה מכוונת ושלא בתום לב של הנתבע אשר נועדה לחסוך דמי תיווך. בנסיבות אלה, אין לשלול את זכאות התובע לדמי תיווך. אם לא תאמר כן, לקוחות היו מנתקים קשר לאחר יצירת הקשר הראשונית על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך. (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ''ד נו(1) 842, ע"א (תל אביב-יפו) 2314-00 גוסטה פרנק נ' י.ה מקרקעין וניהול בע"מ, עמ' 4, (6.2.2002)).

לאור האמור, טענת הנתבע, לפיה התובע לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם המכר, נדחית.

ג(4) האם הסכם התיווך בוטל או שונה בעל פה?

יצוין בפתח הדברים כי יש קושי ממשי בגרסת הנתבע הכוללת טענות עובדתיות חלופיות אשר עומדות בסתירה האחת לשנייה: האחת, כי משרד התיווך הוא הצד להסכם התיווך ולא התובע. השנייה, כי הנתבע הודיע לתובע על ביטול הסכם התיווך. אם התובע אינו צד להסכם התיווך, מדוע הנתבע יודיע לתובע ולא למשרד התיווך על ביטולו? העלאת טענות כאמור חלף גרסה עובדתית אחת היא מנוגדת לתקנה 72 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 ולעקרונות השמירה על תום לב דיוני, מניעת ניצול לרעה של ההליך וסיוע לבית המשפט למקד את המחלוקת. (רע״א 5174/19 כמאל מרג׳י נ׳ נסאר ברניידת, פס' 16 (11.9.2019). יש לציין בהקשר זה כי הנתבע לא היסס להעלות טענות מן הגורן ומן היקב. זאת אפילו כאשר הטענות שללו זו את זו או לא יכלו להיות נכונות בו זמנית. כך, בין שאר טענותיו המרובות, בנוסף למצוין לעיל, טען כי לתובע אין עילת תביעה משום שהסכם התיווך נחתם עם משרד התיווך, אך טען כי גם משרד התיווך אינו זכאי לדמי תיווך משום שהתובע קיבל את אמונו האישי של הנתבע ואילו משרד התיווך איבד את אמונו; טען כי הסכם התיווך לא חוקי; טען כי התובע ביצע את עבודת התיווך במסגרת יחסים חבריים ובו זמנית טען כי התובע הפריע לעסקה; ועוד טען כי התובע אינו זכאי לדמי תיווך משום שביצע את התיווך במסגרת יחסים חבריים, אך גם אינו זכאי לדמי תיווך משום שהנתבע הודיע על ביטול הסכם התיווך, וגם אינו זכאי לדמי התיווך משום שוויתר עליהם. מעבר לכך שהעלאת הטענות בשיטה המתוארת הכבידה על בירור ההליך, לא ניתן שלא להתרשם כי הנתבע פעל כך במטרה להתחמק מחובתו לשלם דמי תיווך למרות השירות שניתן לו בבחינת "לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה".

הנתבע טען בתצהירו כי לאחר שלא היה שבע רצון מניהול המשא ומתן על ידי מתווך בשם עומרי ממשרד התיווך, החליט כי הוא מעוניין להתנתק ממשרד התיווך והודיע על כך לתובע תוך שהפנה להודעה שכתב ביום 14.3.2021. לטענתו, הודיע לתובע שהיחסים ביניהם הם על בסיס חברי, והיה ידוע לתובע שהוא (הנתבע) אינו חב בדמי תיווך עבור העסקה עם סיימון. טענות אלה נסתרו מההתכתבות.

בהתכתבות מיום 9.3.2021 הצדדים דנו בהצעתו של סיימון שעמדה אז על 3.77 מיליון ש"ח. הנתבע כתב: "ועוד משהו בעקבות ההדגשה שלך שסיימון הוא לקוח שלך שאתה בעצם מבשל את העסקה מולו: במקרה שלו נצטרך להוריד מן התמורה עוד 2% + מע"מ = שכ"ט עבורך שזה קרוב ל- 89 אש"ח. כלומר, סיימון יצטרך להתאמץ עוד יותר עם השיפור ולהציע יותר מ- 4 מש"ח ... תעשה את החישובים הרלוונטים גם אצלך – בשביל שנהיה בטוחים." התובע התייחס להצעה ובין היתר כתב: "לגבי שכר טירחה שלי, זה לקוח שלי, שאני הבאתי לנכס, והחזרתי שוב, ועשיתי כל מאמץ כדי להביא אותו להבנה שזאת עיסקה טובה. זה לא לקוח שהגיע מפרסום שלכם. אין שום סיבה שאני אוותר על השכר טירחה שלי איתו וגם בעלי המשרד לא ייאשרו לי לעשות את זה, וזה למרות שגם ככה אני עשיתי לו הנחה משמעותית כדי שיעלה את ההצעה כמה שהוא יכול. ...". ובהמשך כתב: "אגב, יש לך את אופציה ב', להגיד לי "טל, אל תביא לקוחות שלך, ולא משנה עד כמה הם רציניים" ...". הצדדים המשיכו להתכתב לגבי האופציות הקיימות, והנתבע כתב: "אנחנו הרי רואים שכאשר התקציב של הפונה עובר את ה- 4 מש"ח – זה מכסה ביעילות גם את העלויות של שכר הטרחה שלך". הצדדים המשיכו לדון במחיר שניתן לקבל עבור הנכס, כשהנתבע עמד כל כך שניתן להשיג מעל 4 מיליון ש"ח, והתובע הביע סקפטיות וניסה לשכנע להוריד את המחיר. בהמשך ההתכתבות באותו יום התובע שאל: "אם אני מצליח להביא את סיימון בין 3.8 ל 3.85 (מה שאני מאוד סקפטי לגביו, זה יהיה בגדר נס), אתה מתקדם איתו לעיסקה השבוע?". דניז השיבה: "אנחנו לא פוסלים, נגיע לגשר ונראה. טל, אני רוצה לחדד נקודה חשובה מאוד: לא ביקשנו שתוותר על שכ"ט שלך!". לאחר מכן התובע והנתבע המשיכו להתכתב לגבי האפשרות לעסקה עם סיימון ומחיר המכירה הריאלי.

בהתכתבות מיום 11.3.2021 התובע כתב כי הוא מתנצל על הקשיחות שלשום, ושהוא ירצה להיפגש בקשר לסיימון ולקוח נוסף שיש לו. הנתבע השיב: "אהיה גלוי עימך: אני עדיין תחת הזיכרונות הלא נוחים שהיו עם המו"מ מול תומר בזמנו. במבט לאחור, אני מרגיש ששרפנו ללא צורך קרדיט וסבלנות של תומר – במפגש עם עומרי אצלכם במשרד. היום כמובן קל להיות חכמים בדיעבד, ואינני מאשים אף אחד. אבל, העו"ד שלנו צדק – היינו אמורים להביא את תומר יותר מהר לשיחות תכלס (ברמת העו"ד) ולקצר את הדיבורים ואת גישורי תיווך המוקדמים ... זו הסיבה שאני לא מתלהב לשתף-פעולה עם עודף הגישור בקשר לסיימון ואני מעדיף שיחות ישירות מולו. נכון שלפעמים דווקא גישור ובישול ע"י המתווך – משיג יותר תוצאות ... אבל, אינני רוצה להמר על-כך פעם נוספת. הידידות עימך חשובה לי יותר מהעסקה של 100K למעלה או למטה, ולכן אני מעדיף "לריב" ישירות עם סיימון ולא להסתכן ביצירת מצבים מבאסים ביני לבינך. אני ממש מבקש – שלא תכנס להסביר לי שוב שסיימון הוא "הכי רציני" ... ובעניין הסוגייה אם סיימון רציני או לא רציני: יש להבין שבנקודת הזמן הנוכחית – הבעייה עדיין איננה אם הוא רציני (או לא רציני) ... הבעייה עבורי היא "המחיר שהוא מציע! כי בהינתן נקודת המוצא הנוכחית שלו אני כבר אעדיף ללכת לחלופות והצעות אחרות שכבר יש או היו לנו, ואנחנו הם אילו שדחו אותן (לא הפונים!!...". התובע השיב: "... סיימון הוא לקוח שלי, ואני מכיר את היכולות שלו, אם באמת תיתן לי לנהל את כל המו"מ כנראה שתהיה לך עיסקה תוך שבוע/שבועיים .. אני חושב שהצעות שהיו כבר לא על השולחן, אבל אשמח אם תבדוק את הנושא ותעדכן אותי ..". הצדדים המשיכו בדיון לגבי המשך ההתנהלות מול סיימון, ובהמשך התכתבו לגבי שכר התובע, כך: הנתבע: "שאלה אחרת: האם שכ"ט שלך הוא 2% מכל צד?" התובע: "לא. אני כבר התגמשתי איתו וירדתי, וכנראה שאני אאלץ לוותר על כל שכר הטרחה שלי איתו כדי למקסם את ההצעה שלו. כל מה שמעבר ל- 3.77 זה ויתורים שלי. תאמין לי שהוא לא אולגרך." הנתבע: "הבנתי. האם אתה מזהה אצלו סירוב לשיחות ישירות מולינו?" התובע: "וכל שקל שאני מביא ממנו בא בדמעות וייזע. הוא מעדיף להתנהל מולי כי הוא מרגיש בנח איתי, ובת משפחה שלהם הפנתה אותם אליי. הם סומכים עליי". הנתבע: "אז יש לנו בעיה מנטאלית/פסיכולוגית, כי אני רוצה שיחות ישירות מולו.". בהמשך ההתכתבות דניז נענתה בחיוב לבקשת התובע להגיע עם סיימון וקבלן.

למחרת, ביום 12.3.2021, כתב התובע: "כמו שאמרתי בשיחה אתמול, כרגע יש לנו הצעה של 3.83, ואם אני אוותר על עוד שכר טרחה מהצד שלי מול סיימון אז אני יכול לנסות להעלות אותו ל- 3.85 עם חצי שנה פינוי ... ". על פי ההתכתבות כל צד שוחח בטלפון עם סיימון בנפרד, ולאחר מכן הנתבע כתב: "בשיחה שקיימנו אתמול, ... היות והפער עומד על 170K אז עלתה איזושהי נוסחת התפשרות שאמורה להפגיש אותנו באמצע הדרך ... ובכלל זה נכלל גם שכר הטרחה שלך.... ". בהמשך כתב הנתבע שסיימון דיבר בטלפון עם דניז והציע "3.89 מש"ח".

למחרת ביום 13.3.2021 הצדדים המשיכו להתכתב בנושא המשא ומתן עם סיימון. הנתבע שלח בקבוצה הודעה ששלח לו סיימון, שלשונה: "... בוא נעשה את זה יותר חד וברור: א. אתה צריך להביא את הבודק שלך שיאשר ... ב. אנחנו צריכים לשמוע מטל שהוא מסכים. ג. צריך שתביא טיוטה ראשונה מהעו"ד שלך...".

למחרת, ביום 14.3.2021 הנתבע ציין כי לאחר ששוחח עם סיימון אתמול בלילה לא הייתה הסכמה על המחיר. התובע כתב כיצד יש לפעול מול סיימון לדעתו, וציין "אני גם אתגמש בשכר טרחה שלי, אני באמת ובתמים מאמין שזאת עסקה ממש טובה לשני הצדדים". הצדדים ממשיכים בדיון, ובתשובה לשאלת התובע מה הפער, ענה הנתבע "בגדול זה 3.95 ועלויות התשלום לך. סיימון בעצם העביר אתמול את השיחה אלינו (אתה ואנחנו) – שבעקיפין זה אומר שהוא אמר את המילה האחרונה שלו. האינטואיציה שלי אומרת: טל, אתה וסיימון נמצאים במערכת שיקולים ואילוצים שאיננה המערכת שלנו: אין הסכמה על המחיר ועל עלויות התשלום לתיווך ...". הנתבע השיב שהוא מבין "שזה לא עובד", וציין "מה שרשמתה לגבי ולגבי סיימון, מרגיש לי כאילו הוא ואני בקנוניה ... אני מקווה שאתה לא באמת חושב ככה". (השגיאות במקור). הנתבע השיב: "אין קנוניה! עבורי ההצעה של סיימון תמיד נשקלה ביחד עם העלויות שלך. את סיימון כמובן שלא מעניין העלויות שלך עבורינו – אבל אצלנו זה כן שיקול והסברנו אותו ברור גם לסיימון!!". התובע השיב: "כל הצעה צריכה להישקל יחד עם העלויות והשכר טירחה שלי, וגם אם רפי ויוסי השיקול קיים! (וכך גם לגבי כל לקוח שהגיע בשנה וחצי אחרונה) ... מבחינת השכר טירחה שלי, גם הלקוחות האלה הגיעו בצורה כזאת או אחרת דרכי בדיוק כמו סיימון! בנוסף זה לא הגיוני שאני יעבוד שנה וחצי על נכס, שבעליו מבטיחים לי בכל שיחה שהם יתגמלו אותי במעמד מכירה, בסוף יגיעו לקוחות שאני עשיתי איתם את כל העבודה, תיאמתי את הסיורים, הראתי והסברתי הכל על הבית ובסוף תגיד לי שיש מצב שבו אתם לא משלמים לי! ...". הנתבע השיב: "אין מצב שאנחנו לא משלמים לך. כבר הבהרנו בעבר, שהסיורים שאתה עורך לפונים, גם אם נעשו ממקום של ידידות אישית – מקבלים את הערכתנו, והיא תקבל גם ביטוי כספי בהתאם. אבל אני מבקש להבהיר משהו שדניז הזכירה אפשהו בעבר – ההערכה שלנו לסיוע שלך הינה על בסיס אישי כלפיך, ולא בהקשר של קשריך עם משרד התיווך. כי אין לנו כלפי המשרד ההוא את האמון האישי שיש לנו מולך! אנא קח זאת בחשבון בהקשר לתפר שבין עסקים לבין קשרים אישיים ... ". על הודעה זו התובע השיב בסימן "like".

ביום 16.3.2021 כתב התובע: "בניסיון אחרון להציל את המצב דיברתי עם סיימון הסכמתי לוותר לו על כל שכר הטרחה שלי מהצד שלו כדי לקדם עסקה (כי אני באמת מאמין שיש כאן עסקה טובה ונכונה). אחרי שיחות ארוכות והקיזוז של השכר טירחה שלי הבאתי את סיימון ל- 3.885...". הנתבע כתב "נפרדנו מסיימון ברוח טובה...", ואמר שיתאם עם התובע פגישה להסביר לו.

התכתבות מיום 18.3.2021 בין הנתבע לסיימון ישירות צורפה לתצהיר הנתבע (נספח ו'). בשעה 8:09 כתב סיימון לנתבע: "Hi Yaniv, it is what it is. Happy for you both. Thank Gd we have also been offered more for our flat :). Based on all above we are able to increase our offer to 4.1 with all the other terms we agreed. Stairs construction .on me, legal side of stairs on you. …"

בשעה 12:19 כתב הנתבע לתובע בקבוצה המשותפת: "מה שלומך? תראה אנחנו נמצאים במצב "צבעוני" בקשר לבית והיינו רוצים להתייעץ איתך על כך באופן אישי וחברי (לא עסקי!!) בגלל התבונה שלך ובעיקר בגלל שאנחנו סומכים עליך. יש לך מצב לקפוץ אלינו לקפה בהקדם? מתי?" התובע השיב שהוא יוצא עכשיו. בשעה 14:25 התובע שלח בקבוצה הצעה לתנאי ההסכם עם סיימון. הנתבע והתובע המשיכו לדון על תנאי ההסכם לאחר שהתובע העביר את התנאים לעורכת הדין של סיימון. נראה כי דובר גם קושי בעבודת עורך הדין של הנתבע על שתי עסקאות במקביל, שכן הנתבע היה באמצע משא ומתן מול תומר שרון.

בשעה 20:06 כתב סיימון לנתבע: "the offer of 4.1m nis is what we are expecting to pay you, nothing to do with Tal, I will respect my contract with Tal. I have no idea what your contract is. It is none off my business".

בשעה 20:07 כתב התובע לנתבע: "תאשר לו את ה4.1", בשעה 20:25 הנתבע השיב: "סיימון לא מחכה לאישור על 4.1 ... אחרי הקטע הנ"ל של סיימון: יוצא שאני הוא זה שמחכה לאישור ממך. שאלה: האם אתה סגור ומרוצה מהסיכום שסגרת עם סיימון ורואה בזה תמורה מקובלת על מלא עבודתך בעסקה הזו?". התובע השיב: "אני לא מבין את הסיכום". הנתבע השיב: "סיימון ואני עדיין מתכתבים. ועוברים פסקה פסקה. פה מדובר בפסקה של התמורה הנאותה המגיעה לך. ולכן השאלה: האם אתה סגור ומרוצה מהסיכום שסגרת עם סיימון ורואה בזה תמורה מקובלת עבור מלא עבודתך בעסקה הזו?". התובע השיב: "מה הסיכום? אני רואה את סעיף 3 ...". הנתבע השיב: "יש הרבה דברים אחרים שסיימון ואני ממשיכים לדסקס ... אנא ענה לשאלתי, זה נותר אישו פתוח עדיין.". הנתבע השיב בשעה 20:43: "כן", ובשעה 20:45: "עזוב, אני כבר עייף יום ארוך".

ההתכתבויות כאמור מעידות כי בשום שלב התובע לא ויתר על השכר המגיע לו מהנתבע. הסכמת התובע הייתה לוויתור על דמי התיווך שהגיעו לו מסיימון, וזאת על מנת שהעסקה תצא לפועל.

התכתבות הנתבע ודניז בתאריכים 9.3.2021 ו- 12.3.2021 מעידה ללא ספק כי הם ידעו והתחייבו לשלם לתובע את דמי התיווך בשיעור 2% בצירוף מע"מ כקבוע בהסכם התיווך, ואין כל ראיה ואף לא אינדיקציה לוויתור מצד התובע על שכרו. ההפך מכך. התובע עמד על כך שיש לשלם לו דמי תיווך בשיעור זה. התובע הסביר בעדות משכנעת, אשר גם עולה בקנה אחד עם חילופי ההודעות בין הצדדים, כי הודעתו מיום 14.3.2021 לגבי התגמשות מצדו בדמי התיווך המגיעים לו מהנתבע (הפחתה מדמי התיווך), הייתה רלבנטית למצב שבו הנתבע יבוא לקראת סיימון במחיר העסקה. ואולם הנתבע לא הסכים להפחית לסיימון מהמחיר. משכך, התובע לא הפחית מהשכר המגיע לו מהנתבע, והציע לסיימון הפחתה מדמי התיווך שהגיעו לתובע מסיימון (וגם כאן, מאותה סיבה, והיא על מנת להגיע לסגירת העסקה) (פרוט' עמ' 34 ש' 1-12).

הנתבע טען כי סימון ה- "like" על ידי התובע להודעת הנתבע מיום 14.3.2021 מלמד כי הנתבע הבהיר כי הוא מודיע על ביטול הסכם התיווך לגבי התובע. הטענה משוללת יסוד. באותה הודעה הנתבע כתב לתובע כי "אין מצב" שהנתבע לא ישלם לתובע את דמי התיווך, ואין בה כל זכר להודעה על ביטול הסכם התיווך עם התובע.

אשר להתכתבות מיום 18.3.2021, הנתבע אשר ידע היטב כי הוא חב כלפי התובע בתשלום דמי תיווך, פעל באופן מחושב ומתוכנן לחלץ מהתובע בתחבולה וויתור על דמי התיווך. במקום לשאול את התובע באופן ברור ובשקיפות אם התובע מסכים להסתפק בדמי התיווך שישלם לו הרוכש ולוותר על דמי התיווך המגיעים לו מהנתבע, הנתבע שאל את התובע אם הוא רואה בדמי התיווך אשר ישולמו לו על ידי הרוכש (סיימון) "תמורה מקובלת עבור מלוא עבודתו בעסקה". לא בכדי, כנחזה מתשובותיו, התובע, ממנו ניתן היה להתרשם כי לאורך כל הדרך הוא פעל בשקיפות וביושר, לא הבין משאלותיו של הנתבע, אשר כאמור במכוון נוסחו על ידי הנתבע בעמימות, למה מתכוון הנתבע, מדוע הוא שואל אותו (את התובע) אודות שכרו מהצד השני (מהרוכש), ולמה הוא חותר. בתשובותיו שאל התובע באיזה "סיכום" מדובר, וממכלול ההתכתבות ברור כי כאשר כתב "כן" לא מדובר בוויתור על דמי התיווך המגיעים מהנתבע. בעדותו התובע הסביר כי כתב "כן" בהתייחסו לוויתורו על שכרו מסיימון; כי לא מדובר בהסכמה לוויתור על דמי התיווך המגיעים מהנתבע; ושהיה עייף בשעה מאוחרת זו של ההתכתבות. (פרוט' עמ' 31 ש' 26-33, עמ' 32 ש' 12-28). עדות התובע עולה בקנה אחד עם האמור בהתכתבות, ולא כל שכן לאור מכלול ההתכתבות בין הצדדים ורצף התנהגותו של התובע, בכללו ההתכתבויות הקודמות בהן התובע הבהיר לא אחת כי שכרו מהנתבע הוא בשיעור 2%. גם לא סביר כי בנסיבות בהן התובע השקיע זמן ומאמצים רבים למכירת הנכס של הנתבע, הוא יוותר על דמי התיווך שהגיעו לו מהנתבע. גם טענת הנתבע כי התובע הסכים בפגישה בביתו ב- 18.3.2021 כי שכרו ישולם רק מסיימון, היא בעלמא וללא כל ביסוס. הטענה גם נסתרה מהודעות התובע כאמור לעיל בסעיף 48, בהן, בתשובה להודעות הנתבע, אשר ניסה באופן ערמומי לבלבל את התובע תוך הסוואת כוונתו האמתית, התובע כתב לנתבע כי הוא לא מבין על איזה סיכום מדבר הנתבע, ובהמשך שאל אותו על איזה סיכום הוא מדבר.

כפי שנקבע בהלכה הפסוקה, ויתור על זכות חוזית אינו נלמד בקלות. על ההתנהגות שממנה מבקשים להסיק ויתור להיות ברורה, החלטית ולא משתמעת לשתי פנים. בנוסף, נדרש גילוי דעת מפורש בדבר ויתור ממשי על הזכות. בהתאם, טענה כללית, שתיקה, הימנעות זמנית ממימוש הזכות או התנהגות שניתן לפרשה בכמה אופנים לא יספיקו, כשלעצמם, להוכחת ויתור. (דנ"א 1558/94 ויקטוריה נפיסי נ' סימנטוב נפיסי, נ(3) 573 (25.8.1996), ע"א 8427/12 אריה יעקבסון נ' ניב ויגדור (22.12.2014), ת"א (מחוזי ת"א) 3223-03-19 יואר אלזו השקעות בע"מ נ' אאורה ישראל - יזמות והשקעות בע"מ (14.7.2025)). מכאן, טענה בדבר ויתור תתקבל רק אם מכלול הראיות מצביע באופן חד על כך שבעל הזכות ידע על זכותו ובחר לוותר עליה, ולא רק על כך שהתנהג באופן שניתן לייחס לו משמעות מוותרת בדיעבד. בעניינו, לא קיים גילוי דעת מפורש של התובע על ויתור ממשי על דמי התיווך המגיעים לו מהנתבע. יתרה מכך, מההתכתבות והעדויות ברור כי לא רק שהתובע כלל לא ידע שהנתבע מבקש ממנו לוותר על דמי התיווך, הוא כלל לא הבין שהנתבע חותר לחלץ ממנו ויתור על זכותו. כמו כן, לא רק שהתנהלותו של התובע לא משקפת החלטה מודעת לוותר על דמי התיווך המגיעים לו מהנתבע, ההפך מכך, היא העידה כי הוא הסתמך על דמי התיווך שהיה צפוי לקבל מהנתבע ולא הייתה לא כל כוונה לוותר עליהם.

הנתבע טען עוד כי התובע ביצע את התיווך במסגרת יחסים חבריים עם הנתבע. הטענה משוללת יסוד ואין כל אינדיקציה לא לטענה, לפיה התובע עשה את עבודתו בשל חברותו עם הנתבע ודניז, ולא לטענה, לפיה פעל ללא ציפייה לתשלום. הסכם התיווך וההתכתבות מוכיחים כי אין מדובר ביחסי חברות אלא בקשר עסקי ומקצועי אינטנסיבי. בכלל זה, הנתבע ודניז הפנו לתובע מתעניינים, התייעצו ודרשו כי יפעל עבורם במסגרת משא ומתן עם קונים פוטנציאליים. אינטנסיביות הקשר הובילה לשיחות אישיות ממקום של אמון וכבוד מצד התובע, אך אין לראות בכך יחסי חברות שמכוחם התובע ויתר על שכרו. ראו עדות התובע בפרוט' עמ' 27 ש' 1-8, עמ' 28 ש' 31-38. אף הנתבע ודניז עצמם העידו כי לא היה מדובר ביחסים חבריים (פרוט' עמ' 7 ש' 27-36, עמ' 71 ש' 29-39, עמ' 72 ש' 5-11).

עדויות הנתבע ודניז: עדות הנתבע לוותה בקשיים, סתירות והיעדר קוהרנטיות, והיא נמצאה לא מהימנה. הנתבע טען בחקירתו כי ביום 14.3.2021 הוא הבהיר לתובע כי הקשר ביניהם הוא על בסיס חברי והערכה, וכי הבהיר לתובע את סיום הקשר עם משרד התיווך. הנתבע טען כי הצדדים לא הסכימו על תנאים מסוימים וכי הוא לא ידע שעליו לעשות שינוי. כן טען כי היה על התובע להחתימו על הסכם חדש. כשנשאל על הודעתו מיום 9.3.2021, בה כתב לתובע כי דמי התיווך המגיעים לתובע הם בשיעור 2% בצירוף מע"מ, טען שעד 9.3.2021 הסכם התיווך היה בתוקף, אך ב- 18.3.2021 ההסכם נגמר כי קיבל אישור מהתובע שהוא מוותר. דבריו אלה הם בסתירה לטענתו, לפיה הודיע על ביטול הסכם התיווך ביום 14.3.2021. הנתבע הוסיף וטען כי הסכים לשלם לתובע סכום זהה לזה שסיימון שילם לתובע (10,000 ש"ח). טענה שנטענה בעלמא, אין לה כל תימוכין בראיות, והיא נסתרת מההודעות המפורשות של הנתבע בדבר מחויבותו לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור 2% בצירוף מע"מ (פרוט' עמ' 39 ש' 7-14, עמ' 44 ש' 26-33, עמ' 46 ש' 7-19, עמ' 51 ש' 28-31, עמ' 53-57). דברי דניז בעדותה היו בסתירה לראיות ולדברי הנתבע עצמו, וגם היא נמצאה לא מהימנה. כך טענה כי לאחר שהבהירו לתובע כי היא והנתבע לא רוצים קשר עם משרד התיווך, לא סוכם עם התובע דבר. זאת בניגוד להתכתבות בה נכתב במפורש כי לתובע מגיעים דמי תיווך בשיעור 2% בצירוף מע"מ, בניגוד לדברי הנתבע בחקירתו כי הוסכם ששיעור זה ישולם לתובע, וכן בניגוד להודעתה שלה לתובע בה כתבה במפורש "לא ביקשנו שתוותר על שכ"ט שלך!". (פרוט' עמ' 68 ש' 22-30).

הנתבע טען עוד בחקירתו הנגדית כי בתקופת הבלעדיות סוכם כי אם הייתה נסגרת עסקה מול פונים שהגיעו דרך המודעות הפרטיות שפרסם, הוא לא חייב בתשלום דמי התיווך. הנתבע לא הציג סיכום שכזה, וההתכתבות מעידה כי הנתבע הפנה לתובע פונים שהגיעו דרך המודעות הפרטיות. הנתבע טען בחקירתו לטובת הנאה ותובע בסיכום זה משום שפונים שהגיעו דרך מודעות פרטיות הם פוטנציאל לעסקאות אחרות מהן התובע יכל להרוויח. (פרוט' עמ' 41 ש' 33-37, עמ' 42 ש' 1-6). טענות אלה לא נזכרו בתצהיר הנתבע והועלו לראשונה בחקירתו הנגדית. הטענות אף נסתרו בעדות דניז, אשר טענה כי כלל לא דובר על סיכום לגבי קונים שהגיעו דרך המודעות הפרטיות, ושאם בתקופת הבלעדיות היו קונים שהתובע ערך להם סיור, הוא היה זכאי לדמי התיווך (פרוט' עמ' 67 ש' 31, עמ' 68 ש' 7-10). בהמשך טענה כי התובע הוא שביקש לעבוד על בסיס אישי שאינו קשור למשרד התיווך, שאלה היו מילותיו. טענה זו היא בסתירה לגרסת הנתבע שטען כי הוא אמר לתובע שברצונו לעבוד מולו על בסיס אישי. טענותיה כי היא לא הבינה את האינטרס העסקי של הנתבע לעבוד, תוך שציינה שלא היא והנתבע ולא הפונים שהפנתה לתובע ישלמו דמי תיווך, מחוסרות הגיון (פרוט' עמ' 73 ש' 27-39, עמ' 74 ש' 1-15).

עדות סיימון: סיימון העיד בחקירתו הנגדית כי הוא שילם דמי תיווך נמוכים משום שהתובע לקח בחשבון גם את דמי התיווך אשר שולמו לו על ידי סיימון בגין הנכס אותו מכר סיימון כדי לבצע את עסקת המכר עם הנתבע, ומשום שהתובע רצה שהעסקה תיסגר. עוד העיד סיימון כי התובע אמר לו שהנתבע התחייב לשלם לו (לתובע), את מלוא דמי התיווך. (פרוט' עמ' 12 ש' 1-5, 34-37). לא נמצאה כל סיבה שלא לקבל את עדותו של סיימון כעדות כנה ומהימנה. עדותו גם התיישבה עם הראיות.

הנתבע טען כי אם היה יודע שהתובע לא מוותר על שכרו, הוא (הנתבע), היה מוותר על העסקה עם סיימון והולך לעסקה עם תומר שרון. מדובר בטענה בעלמא שאינה מהימנה. הנתבע כלל לא סיפק פרטים לגבי העסקה שנרקמה מול תומר שרון, והוא לא פירט ולא הסביר מדוע הייתה עדיפה. בחקירתו לא סיפק כל הסבר, לא כל שכן הסבר משכנע, ופטר עצמו במילים עמומות כגון "היה לי משהו עם תומר... מורכב בזמן פינוי מיוחד וחישובים מסובכים" (ראו היעדר הפירוט בעדות הנתבע בפרוט' עמ' 48 ש' 12-33, עמ' 49 ש' 37-39, עמ' 59 ש' 23-36, עמ' 60 ש' 15-17, עמ' 61 ש' 24-28). הנתבע גם לא ידע להסביר כיצד הודעתו מיום 9.3.2021 על כי הצעה מעל 4 מיליון ש"ח מכסה את שכר התובע, מתיישבת עם טענתו כי הסתמך על ויתור התובע על דמי התיווך בהצעה שעמדה על 4.1 מיליון ש"ח. עדותו הסגירה כי הצעת סיימון הייתה כדאית ללא קשר להצעת תומר שרון, וכי הנתבע היה שווה נפש לחובתו לנהוג ביושר ובהגינות ולקיים את החוזה שנעשה בינו לבין התובע. כל שעמד לנגד עיניו של הנתבע הוא ששכרו של התובע ייוותר בכיסו (של הנתבע) בבחינת רווח כלכלי נוסף. (פרוט' עמ' 61 ש' 30-36, עמ' 62 ש' 15-25).

בין הצדדים התנהלה התכתבות נוספת לאחר החתימה על הסכם המכר. ביום 23.6.2021 הנתבע שאל את התובע מדוע פנה אליו מנהל משרד התיווך. התובע השיב כי הפנייה היא על מנת לגבות את שכר הטרחה, ונקב בסכום 82,000 ש"ח בצירוף מע"מ. הנתבע שאל: "איך זה מתיישב עם ההבנה שבינינו ששכר הטרחה שלך יתקבל מהצד של הקונה בלבד??", והתובע השיב: "לא היתה בינינו שום הבנה כזאת בשום שלב לא בכתב ולא בעל פה.". דניז כתבה: "טל?? זה אתה?". והנתבע השיב: "להיפך, תמיד אמרתם שתשלמו לי את כל מה שמגיע לי". בהמשך הנתבע טען בפני התובע כי הוא הבהיר בהתכתבות עבר שהוא (התובע) קיבל את אמונם האישי על בסיס הקשר החברי ואילו המשרד איבד את אמונם, ולכן ביקש מהתובע "לנפנף" את המשרד, וכי לאחר מכן השיחה תחזור לפסים אישיים וחבריים והם יוכלו להתקדם עם הדיון. התובע השיב כי אושר כי תגמולו יהיה 2% בצירוף מע"מ, והנתבע השיב כי סוכם על סילוק המשרד ועבודה פרטית על בסיס חברי, תוך שציין "אין זה אומר מילה או חצי מילה על גובה התגמול מולך".

גם התכתבות זו היא עדות לחוסר היושר וחוסר תום הלב של הנתבע בקיום החוזה בניגוד לסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג -1973 (להלן: "חוק החוזים"). הנתבע עשה שימוש אינטנסיבי ורצוף בשירותיו המקצועיים של התובע ונטע בו את הביטחון כי ישלם לו את מלוא שכרו, אך לאחר שהעסקה הגיעה לסגירה, כמתואר לעיל בסעיף 51, ניסה להערים על התובע ולחלץ ממנו בדרך לא דרך ויתור על מלוא שכרו. לאחר שנדרש לשלם את דמי התיווך הנתבע טען כי פעל מול התובע על בסיס חברי בלבד. זאת שעה שבין הצדדים אין ולא היו כל קשרי חברות. ועוד, בהתכתבות כאמור לעיל בסעיף 57, הנתבע לא היסס לטעון דבר והיפוכו. טען כי התובע זכאי לשכר מהקונה בלבד ובאותה נשימה טען כי ידון עם התובע על התגמול המגיע לו בתנאי ש"ינפנף" את משרד התיווך.

לא נמצא כי העדר דרישת התשלום מיד לאחר חתימת הסכם המכר פועל לחובת התובע. התובע הסביר בתצהירו כי הוא לא דרש מיד את תשלום דמי התיווך משום שאבי הנתבע נפטר סמוך למועד החתימה. גם ההודעות מיום 12.6.2021 מעידות על כך. גם הטענה כי התובע הסתיר ראיות נמצאה חסרת בסיס. התובע אומנם ציין כי בידיו הקלטות של שיחות שיכולות לשפוך אור על טענותיו, אך הוא הסביר כי לא הביאן בשל עלויות הפקת התמליל. (פרוט' עמ' 26 ש' 31-39). מכל מקום, הראיות שהגיש התובע הניחו תשתית מבוססת ומספקת להוכחת טענותיו.

הנתבע טען כי הודעות התובע לאחר פרוץ הסכסוך מעידות כי הסכם התיווך כלל לא נעשה מול התובע, אך טען גם כי הודיע לתובע על ביטול הסכם התיווך. טענותיו הן טענות סותרות בנוגע להסכם התיווך עליו חתם, שהרי אם הסכם התיווך לא נעשה עם התובע, מדוע יודיע הנתבע לתובע ולא למשרד התיווך כי ההסכם מבוטל? כאמור, בעדותו בחקירה נגדית הנתבע שינה גרסה וטען כי הסכם התיווך היה תקף אך תנאי העסקה עם סיימון הובילו להסכמות אחרות, לפיהן התובע לא יהיה זכאי לשכר מהנתבע. הנתבע התייחס להודעות התובע לאחר ששוחח עם אבי זלצמן, מנהל משרד התיווך. להשלמת התמונה תובא להלן התייחסות גם לנקודה זו.

התובע כתב לנתבע כי הוא אמר למנהל המשרד "שיירד מהנושא כי המוכר מבקש שהמשרד לא יהיה מעורב בגבייה של הכסף ... אמרתי שאני רוצה שהמגעים עם המוכר, יהיו על בסיס חברי...". התובע נשאל בחקירתו הנגדית על הודעה זו והשיב: "להיות מתווך שמייצג את שני הצדדים זה משהו מאוד מורכב. במקרה הספציפי אחרי חתימת הסכם המכר המחייב אבא של יניב [הנתבע] נפטר אחרי כמה ימים ואני הלכתי לאבי ואמרתי לו 'תקשיב נעזוב את יניב ואת המשפחה צריך להיות בן אדם, ניתן להם את הזמן שלהם לאבל' לאחר איזושהי תקופה פנינו אליהם כדי לדרוש את הכסף שמגיע על פי ההסכם, ביחס לעבודה שעשיתי שנה וחצי אני כבר לא מדבר על המאות ואלפי שעות בטלפון ובפגישות ולא משנה, אני כרגע לא נכנס לכל נקודה ונקודה. כשהבנו שיניב לא מתכוון לשלם אבי אמר ככה, 'אתה תישאר השוטר הטוב אני אהיה השוטר הרע' ההודעה הזאת זה בדיוק משקף את זה." (פרוט' עמ' 28 ש' 1-10). לאחר ההתכתבות מ- 23.6.2021 היה נתק עד להתכתבות מיום 17.10.2021 בה הנתבע שאל את התובע "האם אפשר לעניין אותך למצוא לנו קוטג להשכרה? (או שבמשרד שלך "שרפו" אותנו?)". התובע השיב: "כפי שאתה בטח יודע, אבי, הזכיין, פנה לעו"ד ... אני נמצא בין הפתיש לסדן. אני הייתי בדעה להגיע איתך לאיזה שהוא הסדר אבל אבי, בדברים האלה, מאד אגרסיבי, והוא לא מוכן ללכת להסדר. הוא במקרים כאלה, הולך עד הסוף, על כל הקופה. לא היית לי בררה והוא צרף אותי לכתב התביעה, כי אחרת הוא לא היה משאיר אותי במשרד. אז כמובן שלא אוכל לעזור לך, למצוא קוטג. כי אבי לא יסכים. ..." (השגיאות במקור). בעדותו בחקירה נגדית התובע הסביר אודות התכתבות זו: "בתור חלק מלהיות במשרד גדול המשרד אמור לקחת ממני חלק מה, אני אקרא לזה מנהלת או קיי, חלק מהדברים שאני אמור לעשות. אחת הסיבות שהיום אני כבר לא נמצא במשרד הזה כשהגעתי לשורה התחתונה שאנחנו כאן בסוף אני צריך לקחת את העורך דין, אני צריך לשלם, להוציא כסף מהכיס שלי, אני צריך להתייצב בכל הזה כי זה כאילו סוג של 'אנחנו מאחוריך תסתדר'." (פרוט' עמ' 36, ש' 30-35).

כפי שהוסבר לעיל, התובע התחייב כלפי הנתבע כי משרד התיווך לא יהיה קשור לתיווך, אך לא היה בכך כדי לבטל את הסכם התיווך או לגרוע מתוקפו. כמו כן, תנאי ההתקשרות בין התובע לבין משרד התיווך אינם רלבנטיים להסכם התיווך שנעשה עם הנתבע ואין בהם כדי לגרוע מהתחייבות הנתבע בהסכם התיווך לתשלום דמי התיווך.

הנתבע הפנה בסיכומיו לתא"מ (רמ') 32012-03-16 עופרה שורק נ' אלי יגודייב (4.12.2019) (להלן: "פס"ד שורק"). בפס"ד שורק נקבע כי הלקוח הודיע למתווך מפורשות על הפסקת ההתקשרות עם המתווך. רק לאחר שנה חודש הקשר בעקבות פרסום פרטי של הלקוח, אך המתווך לא קיבל את אישור הלקוח כי ההסכם שנחתם בעבר בתוקף והוא לא החתים את הלקוח על הסכם חדש. במקרה דנן הנסיבות שונות. הנתבע לא הודיע לתובע כי הסכם התיווך מבוטל או לא בתוקף. הודעתו הייתה כי הוא לא רוצה מעורבות של מי ממשרד התיווך. הנתבע המשיך להשתמש באופן אינטנסיבי ביותר בשירותיו של התובע תוך שאישר במספר הזדמנויות כי הוא ישלם לתובע את דמי התיווך ששיעורם נקבע בהסכם התיווך. אין זה המקרה כפי שנקבע בבר"ע 628/83 דליה תל אביב בע"מ נ' נתן שפירא, לח(3) 462 (1984), אשר צוטט גם בפס"ד שורק, בו המתווך שוחח עם הלקוח ללא שדאג להחתימו על הסכם.

לאור האמור, הסכם התיווך לא בוטל. כמו כן, בשום שלב התובע לא ויתר על דמי התיווך או על חלק מהם, ולא הוסכם כי דמי התיווך יהיו שונים מהאמור בהסכם התיווך. בהתאם, התובע זכאי לתשלום דמי התיווך בשיעור 2% מתמורת המכר בסך של 82,000 ש"ח ובצירוף מע"מ, 96,760 ש"ח.

ג(5) פיצוי על איחור בתשלום

מעבר לדמי התיווך התובע עתר לתשלום מכוח סעיף 10 להסכם התיווך אשר קובע: "באם אני לא אשלם לכם את דמי התיווך עם חתימת הסכם מחייב, יצורפו בנוסף ובמצטבר עוד 4% מדמי התיווך לסך דמי התיווך המגיעים לכם וזאת עבור כל חודש איחור, שיחושב מיום ביצוע העסקה ועד ליום התשלום בפועל, בצירוף ריבית והצמדה עפ"י החוק, ובתוספת כל ההוצאות שיגרמו לכם עקב אי תשלום במועד כאמור". בכתב יד הוסף לסעיף זה: "העמלה תשולם עד שבוע מעת קבלת התשלום ה- I".

התובע טען בסיכומיו כי בשל הימנעות הנתבע מתשלום דמי התיווך קרוב לחמש שנים עד מועד הסיכומים, פיצוי זה עומד על 220,613 ש"ח בגין 57 חודשי איחור. בכתב התביעה התובע תבע 26,863 ש"ח עבור 7 חודשי איחור.

התשלום הנוסף הקבוע בסעיף 10 להסכם התיווך בגין איחור בתשלום משקף, למעשה, ריבית בשיעור 48% לשנה. מדובר בריבית גבוהה במיוחד העולה כדי ריבית נשך, אותה במכלול נסיבות נוספות, רשאי בית המשפט לפסול מכוח סעיף 30 לחוק החוזים, בשל היותה בלתי מוסרית או סותרת את תקנת הציבור (רע"א 5777/04 מרנץ נ' רודריגז, פ''ד נט(1) 429, 420). אף אם מדובר בפיצוי מוסכם, בית המשפט רשאי להפחיתו מכוח סעיף 15 לחוק החוזים תוך בחינת סבירותו ביחס לנזק שניתן היה לראותו בעת כריתת החוזה. (ע"א 18-89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' חיים פרידמן, מו(5) 266 257).

במקרה דנן, מדובר בהסכם תיווך; התובע לא פירט את נזקיו ואת התכלית לשמה נועד הפיצוי המוסכם; ויש לראות סעיף זה כתנאי מקפח בחוזה אחיד. בנסיבות אלה, פיצוי בשיעור הריבית שנקבע בהסכם אינו סביר. (ראו תא"מ (ראשון לציון) 55977-09-16 אליהו אשכנזי נ' אלי נחום, פס' 23 (23.5.2018) והפסיקה שהוזכרה שם). עם זאת, ומאחר שנכון וראוי כי קרן דמי התיווך תשוערך, מכוח הסמכות כאמור להורות על הפחתת הפיצוי, על דמי התיווך יתווספו הפרשי הצמדה וריבית/ריבית שקלית כחוק ממועד הסכם המכר (9.6.2021) ועד למועד הגשת התביעה (27.1.2022), בסך של 2,255 ש"ח.

ג(6) עוגמת נפש

במקרה שבו גרמה הפרת החוזה נזק לא ממוני לנפגע מן ההפרה, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה "בשיעור שיראה לו בנסיבות העניין", בהתאם לאמור בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. לפסיקת פיצוי עבור נזק לא ממוני למתווך במקרקעין ראו ת"א (שלום חד') 23121-12-13 זיוה שרון נ' יהודית שניידר-עזרא, פס' 17 (19.11.2014), תא"מ (שלום חי') 61972-12-19 אמיר רז נ' יעקב מנור פס' 13 (19.12.2021).

במקרה דנן התובע ניזוק עקב הפרת החוזה על ידי הנתבע אשר לא שילם לתובע אף לא חלק מהתמורה החוזית. התובע מצא עצמו נאלץ לנהל מאבק ארוך למיצוי זכויותיו הצודקות ועל מנת לקבל את התשלום עבור עבודה שביצע בפועל זה מכבר. בנסיבות אלה ובהתחשב בסכום התמורה החוזית, הפיצוי לתובע עבור הנזק הלא ממוני יעמוד על 9,000 ש"ח.

ד. סוף דבר

התובע זכאי ל- 96,760 ש"ח עבור דמי התיווך, 2,255 ש"ח עבור פיצוי בגין איחור בתשלום ו- 9,000 ש"ח עבור נזק לא ממוני, סך הכול 108,015 ש"ח.

בהתאם, הנתבע ישלם לתובע, בתוך 30 יום, את הסכומים כדלקמן:

• 108,015 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית/ריבית שקלית כחוק ממועד הגשת התביעה.

• אגרות בית המשפט ושכר העדים ששילם התובע, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית/ריבית שקלית כחוק ממועד תשלומם.

• שכ"ט עו"ד בסך של 17,500 ש"ח.

   

  המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.

   

   

  ניתן היום, י"ח אלול תשפ"ו, 31 אוגוסט 2026, בהעדר הצדדים.