לדניוב נ' סולומונוב ואח'

רקע

1.בפני תביעת התובעת לביטול הסכם מכר מיום 12.4.2024 (להלן: "ההסכם" או "הסכם המכר") שנחתם בינה לנתבעים ביחס לדירת מגורים בשטח רשום של 67.4 מ"ר, המצויה בכתובת וולפסון 42 בנהריה והידועה כגוש 18168 חלקה 63 תת חלקה 1 (להלן: "הדירה").

2.התובעת רשומה בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של הדירה בשלמות. עובר לחתימת הסכם המכר, הייתה רשומה ביחס לדירה במרשם המקרקעין משכנתא לטובת בנק הפועלים. כמו כן נרשמה הערת אזהרה (על פי מסמך התחייבות מ 11.12.2023) בדבר התחייבות לטובת "א.נ. עדן יזמות ופיתוח בע"מ" (להלן: "היזם"). היזם פועל לקידום פרויקט "פינוי-בינוי" בבניין.

3.ביום 12.4.2024 נכרת בין התובעת לנתבעים הסכם שכונה "הסכם מכר (מותנה)" במסגרתו התחייבה התובעת למכור את הדירה לנתבעים תמורת 700,000 ₪. לעניין הסכם המכר יוצגה התובעת בזמנו ע"י עו"ד אלכס פטקין (להלן: "עו"ד פטקין"), בעוד הנתבעים יוצגו ע"י ב"כ הנוכחי.

לו"ז התשלומים שבהסכם היה כדלקמן:

שיק בנקאי של 100,000 ש"ח שיימסר במעמד החתימה בנאמנות לעו"ד פטקין , ויועבר על ידו

לתובעת, לאחר קבלת הסכמת היזם ולאחר רישום הערת אזהרה על שם הרוכשים (הנתבעים).

לאחר מכן עד 15.5.2024 אמורים היו הנתבעים לשלם עוד 270,000 ₪ כפוף להסכמת החברה

(היזם), על דרך כיסוי המשכנתא של התובעת שרבצה על הדירה ( על פי מכתב כוונות של בנק

הפועלים), והפער בין הסכום לסילוק המשכנתא ל 270,000 ₪ יועבר לתובעת.

ביום הפינוי שנקבע ל 15.8.2024 ישלימו הנתבעים עוד 330,000 ₪ , כפוף לכך שהומצאו אישורי

עיריה ומסים הדרושים לרישום הדירה על שמם. והיה ולא יומצאו תיוותר יתרה בנאמנות אצל

ב"כ התובעת בהתאם לסעיף הנאמנות בהסכם. אולם הנתבעים יוכלו להקדים תשלומים (סך

התמורה החוזית על פי המנגנון האמור), ובהתאמה להקדים מועד מסירת החזקה.

4.בהסכם המכר נרשם כי הוא מותנה בשני תנאים מתלים, שהתובעת טוענת כי לא התקיימו. ראשית, קבלת הסכמתו של היזם המקדם את פרויקט ה"פינוי-בינוי" להשלמת המכר (היינו כניסת הנתבעים בנעלי התובעת מול היזם). שנית, קבלת אישור מחלקת ההנדסה של עיריית נהריה כי המבנה אינו מוגדר "מבנה מסוכן" ואינו מיועד להריסה. הנתבעים מצדם מציינים שמדובר בתנאים שנקבעו להגנתם ולטובתם כרוכשים.

5.התובעת מודה כי בהמשך לחתימת ההסכם, פעלו הנתבעים לתשלום יתרת המשכנתא שרבצה על הדירה, בסך 132,003.44 ₪, בהעברה ישירה לחשבון המשכנתא בבנק הפועלים. בנוסף, נמסר לתובעת שיק המשוך על חשבונם של הנתבעים בסך 250,000 ₪. קורותיו של שיק זה שנויות במחלוקת, אולם התובעת מודה כי קיבלה כנגדו במזומן 244,000 ₪. כלומר, עד כה קיבלה התובעת סך של 376,003.44 ₪ מהתמורה הנקובה בהסכם (מעט יותר מן הסך המצטבר של שני התשלומים הראשונים שנזכרו בלו"ז התשלומים החוזי, גם אם לא במנגנון שנזכר. וראה הגרסאות בהמשך).

6.על אף האמור, ביום 9.5.2024 שלחה התובעת לנתבעים דרישה לביטול הסכם המכר. משלא נענו הנתבעים לדרישה זו, הוגש ההליך שבפני.

7.טענותיה של התובעת מגוללות שרשרת הונאות מתמשכת מצד נוכלים שונים שהתובעת נפלה קורבן להן. בהתאם, לשיטתה של התובעת, הסכם המכר אינו אלא חוליה נוספת בשרשרת ההונאות, לה שותפים הנתבעים, ואף עו"ד פטקין. כאשר המטרה לנשלה מדירתה.

8.הנתבעים מצדם מכחישים מכל וכל את מעורבותם בהונאה לה נפלה התובעת קורבן, וטוענים כי אינם אלא זוג שהתקשר בתום לב עם התובעת במטרה לרכוש לעצמם דירה למגוריהם.

9.לעניין השיק בסך 250,000 ₪ שנמסר לתובעת מידי הנתבעים: על פי העובדות הידועות, שיק זה נמסר לידי התובעת כשהוא ערוך לפקודתה בלבד. על אף האמור, ביום 8.5.2024 נפדה השיק כנגד קבלת מזומן בעסק לניכיון שיקים (CHANGE) השייך לחברת ענו אחזקות בע"מ (להלן: "חב' ענו") ומיקומו בגבעתיים, לאחר שמאן דהוא הוסיף על השיק, לאחר שמה של התובעת כנפרעת , את המילים "ו/או ענו אחזקות בע"מ" (כלומר חברה זו נוספה כנפרעת בשיק). בהמשך הפקידה חב' ענו את השיק בבנק הפועלים והוא כובד ונפרע מחשבונו של הנתבע. בירור שערכה התובעת לאחר הגשת תביעה זו העלה כי לחב' ענו אין טענות כלשהן ביחס לפירעון השיק או לכספים ששולמו כנגדו.

10.נסיבות הכנסת השינוי בשיק והתגלגלותו לידי חב' ענו שנויות במחלוקת, לרבות זהות הגורם שהיה אחראי לשינוי הכיתוב על דרך הוספת חברת ענו כנפרעת, השיק והצגתו לניכיון. אולם, כאמור, התובעת מודה כי בסופו של יום , ובסמיכות זמנים למועד בו נמסר לה (ונעלם לדבריה) הועברו לידיה 244,000 ₪ במזומן מתוך כספי הניכיון.

11.התובעת טוענת לפגמים בכריתת ההסכם ממין כפיה ועושק. אקדים ואציין כי על אף שגרסאות בעלי הדין משני העברים נחזות חלקיות עד לא אמינות לפרקים, וכוללות תמיהות, עיקר הסתירות וסמני השאלה מצויים במגרשה של התביעה. בסופו של יום התובעת היא הנושאת בנטל ההוכחה. ולא עלה בידיה להוכיח קשר של הנתבעים לכל תרגיל עוקץ או פגם בכריתה. החסרים הראייתיים כמו גם התמיהות בגרסתה – מרובים.

השתלשלות ההליך

12.בסמוך לאחר הגשת התביעה, ביום 26.5.2024, הגישה התובעת בקשה לצו מניעה זמני, אשר ימנע השלמת הליכי רישום המכר או העברת זכויות הנתבעים לצד שלישי עד לבירור התביעה.

13.ביום 5.6.2024 התקיים דיון במעמד הצדדים בצו המניעה הזמני. בסיום הדיון, ובהסכמת הצדדים, ניתן צו מניעה זמני בכפוף להפקדת כספי התמורה שהתקבלו אצל התובעת, בסך 380,000 ₪, בקופת בית המשפט עד ליום 5.8.2024. טעם הדבר היה כי נחזה שהתובעת עשויה להתקשות בהשבת דמי התמורה שקבלה עד כה, לו תתקבל תביעתה לביטול העסקה.

14.בהמשך לכך ביקשה התובעת כי אורה על מחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובת הנתבעים על מנת שתוכל ליטול משכנתא לגיוס סכום ההפקדה. בקשה זו נדחתה בהחלטתי מיום 12.7.2024. בסופו של יום לא עלה בידי התובעת להפקיד את הפיקדון הדרוש, וצו המניעה פקע (כמפורט בהחלטתה של כב' השופטת איזנברג מיום 7.8.2024).

15.במסגרת ההליך העיקרי, הוגש מטעם התובעת בתיק זה תצהירה שלה בלבד. מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם שלהם וכן תצהיר עו"ד פטקין (אשר התובעת ויתרה על חיסיון עו"ד-לקוח כלפיו במסגרת הישיבה מיום 5.6.2024). מצהירים אלו כולם נחקרו בחקירה נגדית במסגרת ישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 23.12.2025.

16.לאחר הגשת התצהירים, ועובר לישיבת ההוכחות, ביקשה התובעת צו להמצאת השיק המקורי ע"ס 250,000 ש"ח, ומינוי מומחה לזיהוי כתבי יד לשם בחינת השינוי שהוכנס בו. בהסכמת הצדדים, שניתנה במהלך דיון קדם משפט מיום 6.11.2024, הוריתי כי יינתן צו להמצאת השיק המקורי, באם קיים. וכי אם אכן יאותר השיק המקורי ימונה מומחה לזיהוי כתב יד מטעם ביהמ"ש לבחינת השיק מבלי להיזקק לחוות דעת פרטיות מטעם הצדדים.

17.השיק המקורי אכן אותר במשמורת בנק הפועלים, וביום 29.1.2025 הומצא ע"י הבנק במעטפה ישירות לבית המשפט. על כן, ביום 5.2.2025 מיניתי את מר יונתן נפתלי כמומחה מטעם בית המשפט לזיהוי כתב יד על מנת שיבחן את הכיתוב "ו/או ענו אחזקות בע"מ" שעל גבי השיק ויחווה דעתו האם כיתוב זה נערך בכתב ידה של התובעת או של מי מהנתבעים. חוות דעתו של המומחה (כמפורט בהמשך) ניתנה ביום 23.5.2025, ואיש מהצדדים לא ביקש לחקור את המומחה על חוות דעתו.

גרסת התובעת

18.התובעת מגוללת מסכת "עוקץ קשישים" אליה נפלה קורבן, אשר תחילתה בחודש דצמבר 2023 כאשר נענתה למודעה המבטיחה השקעה בתשואות גבוהות, וכך נפלה ברשתו של נוכל שהציג עצמו בשם "רומן" וגזל ממנה כספים רבים. משהבינה התובעת כי כספי "ההשקעה" ירדו לטמיון, נענתה למודעה נוספת של נוכל אחר שהציג עצמו כעו"ד מהולנד בשם "עו"ד אלכסנדר רומנוב" ואשר התיימר לסייע בהשבת הכספים שנגזלו. אותו "עו"ד רומנוב" פעל בצוותא עם נוכלים נוספים בשמות "אלכס" ו"דמיטרי" וכל אחד מנוכלים אלה, בתורו, הצליח להוציא מהתובעת במרמה כספים נוספים.

19.סופה של מסכת ההונאה היה בכך ש"עו"ד רומנוב" הבטיח להעביר לתובעת סכום של כשני מיליון שקלים השמורים כביכול לטובתה בחשבון בנק בחו"ל, באם תשלם חוב שנצבר לחובתה בסך של 100,000 דולר (וניתן כביכול להפחתה ל-50,000 דולר). מאחר שלא היו בידי התובעת כספים לתשלום ה"חוב", הפנה אותה "עו"ד רומנוב" ל"אלכס".

האחרון הציע לה פתרון בדמות "משקיע" שילווה לתובעת 250,000 ₪, מתוכו ישולמו 200,000 ₪ לכיסוי ה"חוב" בחו"ל ו-50,000 ₪ ישולמו ל"אלכס" ול"דמיטרי" כשכר טרחה. עם כיסוי ה"חוב" וקבלת הכספים המצויים כביכול בחו"ל תשיב התובעת ל"משקיע" סך של 300,000 ₪ כך שגם המשקיע יזכה בריבית של 50,000 ₪ על השקעתו.

20.עם זאת, אותו "אלכס" מסר לתובעת כי המשקיע מעוניין להבטיח את ההשקעה, כך שהיא תידרש לחתום על הסכם הקובע כי דירתה תשמש בטוחה להלוואה למקרה שלא יוחזר החוב. לדברי התובעת, "אלכס" הבטיח לה חזור והבטח כי אין המדובר במכר אמתי של הדירה אלא בטוחה להלוואה בלבד. היינו הסכם למראית עין.

21.לגרסת התובעת, "אלכס" הוא שהפנה אותה להיעזר בשירותיו של עו"ד פטקין לשם סידור ההלוואה, וביום 11.4.2024 בשעה 19:00 בערב התקיימה ביניהם פגישה בה נכח גם "אלכס". במסגרת הפגישה החתים אותה עו"ד פטקין על ההסכם הנדון, בהיעדר הרוכשים. אף שההסכם מנוסח כהסכם מכר, הובטח לתובעת לשיטתה כי המדובר בהסכם הלוואה.

22.למחרת היום, ב-12.4.2024 בשעות הבוקר התקיימה פגישה נוספת במשרדו של עו"ד פטקין בה נכחו גם הנתבעים ובא כוחם. לטענת התובעת, בתחילת הפגישה נכח במקום גם "דמיטרי" והלה הרגיע אותה כי הנתבעים מודעים למהות העסקה וכי אין המדובר במכר אמתי. בהמשך "דמיטרי" עזב את המקום, הצדדים חתמו על ההסכם, והנתבעים מסרו לעו"ד פטקין בנאמנות שיק בנקאי ע"ס 100,000 ₪ כהנחיית החוזה (אין חולק כי שיק זה הוחזר מאוחר יותר לידי הנתבע).

23.בהמשך לכך, ביום 5.5.2024, הגיע הנתבע 1 לביתה של התובעת בליווי "אלכס" ו"דמיטרי", מסר לה שיק בסך 250,000 ₪ כמוסכם, והחתים אותה על קבלת השיק (כזכור – היא טוענת שגרסה שמדובר בהסכם הלוואה ע"ס 250,000 ₪, ודירתה אך מועמדת כבטוחה להלוואה). עם זאת, לאחר שעזבו הנתבע, "אלכס" ו"דמיטרי" את הדירה הבחינה התובעת כי השיק שנמסר לה נעלם – התובעת הסיקה שהשיק נגנב, וכך התחוור לה לראשונה כי נפלה קורבן לתרמית שמטרתה לנשלה מביתה.

24.על כן, ביום 9.5.2024 שלחה ב"כ התובעת מכתב לב"כ הנתבעים ולעו"ד פטקין בדרישה לביטול הסכם המכר. דרישה זו נענתה בשלילה. עוד ביום 9.5.2024 הגישה תלונה במשטרה בגין גניבת השיק.

25.התובעת טוענת כי בעקבות הגשת התלונה, ביום 11.5.2024 יצר עמה קשר "אלכס". הוא הודיע לה כי כספה נמצא בעסק CHANGE בגבעתיים, וביכולתה לקבלו, אולם עליה לבטל את התלונה. ביום 12.5.2024 נסעו התובעת ובעלה לאסוף את הכסף בכתובת אחרת אותה מסר להם "אלכס", בראשון לציון. בהגיעם לשם פגשו גבר לא מוכר שמסר להם סך של 244,000 ₪ במזומן כנגד חתימה על מסמכים שונים.

26.התובעת מכחישה כי היא שהוסיפה את הכיתוב "ו/או ענו אחזקות בע"מ" על גבי השיק שנמסר לניכיון אצל חב' ענו, או כי היא זו שפעלה לניכיון השיק תמורת מזומן. התובעת טוענת כי השיק נגנב ממנה, נפדה ע"י מי מהנוכלים, ורק לאחר שהגישה תלונה במשטרה ניאותו אלה להעביר לידה המזומן שהתקבל בתקווה כי תבטל את התלונה.

27.לאור מסכת ההונאה טוענת התובעת כי היא זכאית לבטל את ההסכם בהיותו הסכם למראית עין או בשל טעות, הטעיה, כפיה או עושק כמשמעותם בסעיפים 13-15 ו-17-18 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). בהקשר זה טוענת התובעת גם כי שווי הדירה האמתי גבוה בהרבה מהתמורה הנקובה בהסכם המכר, וכי חוות דעת שמאית מטעם היזם העמידה אותו על כ-1.3 מיליון ₪. חוות הדעת האמורה לא צורפה.

גרסת הנתבעים

28.הנתבעים טוענים כי אף לו נפלה התובעת קורבן להונאה, הרי שהם אינם קשורים כלל ועיקר להונאה זו. והם אינם מכירים אף לא אחת מהנפשות הפועלות אותן מתארת התובעת. הנתבעים מוסיפים כי התובעת אף לא גילתה להם על דבר ה"עוקץ", ולא סיפרה שהיא מצויה בחובות או זקוקה נואשות לכספים.

29.הנתבעים טוענים כי אינם אלא זוג צעיר שחיפש לרכוש דירה למגוריו, וכי במסגרת חיפושיהם נתקלו במודעה למכירת הדירה. הנתבעים נענו למודעה, סיירו בדירה, והתמקחו עם התובעת על המחיר אשר הועמד לבסוף על 700,000 ₪. לאחר שב"כ הצדדים סיכמו ביניהם פרטי המכר, נפגשו הצדדים ביום 12.4.2024 לחתימת ההסכם, כאשר לטענת הנתבעים לא נכח במקום אף אדם העונה לשם "אלכס" או "דמיטרי".

30.לטענת הנתבעים במעמד חתימת ההסכם נחזתה התובעת כאדם רגיל ונורמטיבי, קיבלה הסברים מפורטים מעו"ד פטקין אודות ההסכם, ואף דרשה לשנות את לוח התשלומים, דרישה שהתקבלה ע"י הנתבעים. החוזה נחתם והנתבעים הפקידו בידי עו"ד פטקין בנאמנות שיק בנקאי בסך 100,000 ₪ על חשבון התשלום הראשון.

31.הנתבעים מוסיפים וטוענים כי התנאים המתלים בהסכם התקיימו, וכי הן אישור היזם למכר והן אישור העירייה כי אין המדובר במבנה מסוכן התקבלו טלפונית. משהתקיימו התנאים, עו"ד פטקין פעל כמצופה, ורשם הערת אזהרה לטובת הנתבעים בדבר הסכם המכר.

32.בהמשך לכך, ביום 5.5.2024 פנתה התובעת לנתבע ושאלה האם יוכל ליטול לידיו בחזרה את השיק הבנקאי שנמסר לעו"ד פטקין, ובמקומו להקדים את התשלום הבא כך שימסור לתובעת שיק בסך 250,000 ₪ וכן יכסה את יתרת המשכנתא הרובצת על הדירה. הנתבע הסכים והתובעת אישרה לעו"ד פטקין להשיב לידיו השיק.

33.ביום 6.5.2024 (בשונה מטענת התובעת שהמדובר ביום 5.5.2024) נטל הנתבע את השיק הבנקאי ממשרדו של עו"ד פטקין, סר לביתה של התובעת, מסר לה שיק רגיל לפקודתה בסך 250,000 ₪ והחתים אותה על קבלת השיק. לטענת הנתבעים, השיק נערך לפקודת התובעת בלבד, וכן הנתבע הגיע לביתה של התובעת לבדו ללא ליווי של אף גורם, ומבלי שנכח במקום אף אדם מלבד התובעת ובעלה. עוד פעל הנתבע להפקיד חזרה לחשבונו את השיק הבנקאי ולשלם את יתרת המשכנתא שעמדה על סך 132,003.44 ₪ בהעברה ישירה לבנק הפועלים.

34.הנתבעים מוסיפים כי ביום 8.5.2024, עת שהו בחופשה באילת, גילו דרך האפליקציה של הבנק כי השיק נפרע שלא ע"י התובעת אלא ע"י חב' ענו, לאחר שמאן דהוא ערך שינוי בשיק והוסיף את שם החברה כנפרעת נוספת בשיק. הנתבעים מכחישים כי הם היו אלה שהכניסו את השינוי בשיק או מסרו אותו לניכיון אצל חב' ענו ולשיטתם היתה זו התובעת או מי מטעמה וכך למעשה הגיעו המזומנים לידי התובעת.

חוות דעת מומחה ביהמ"ש, מר נפתלי

35.חוות דעתו של המומחה מר נפתלי מיום 23.5.2025 קובעת באופן נחרץ כי השינוי בשיק והוספת הכיתוב "ו/או ענו אחזקות בע"מ" נערכו בכתב ידו של הנתבע.

36.לשם עריכת חוות הדעת בחן המומחה את השיק המקורי, וכן דוגמאות כתיבה שנלקחו מהתובעת ומכל אחד משני הנתבעים – הן דוגמאות כתיבה שניתנו במיוחד לצורך הבדיקה והן דוגמאות כתיבה אקראיות ממועדים קודמים. המומחה השווה בין כיתוב המחלוקת לדוגמאות שקיבל ביחס למגוון רחב של מאפיינים, וכן ביצע בדיקת תאורה ועיבודי מחשב, צילומי מאקרו, ובדיקה מיקרוסקופית של מסמך המקור.

37.המומחה מצא כי כתב ידו של הנתבע, כעולה מהדוגמאות להשוואה, זהה בכל מאפייניו לכתב המחלוקת, לרבות בתכונות שהכותב אינו מודע להן או הקשות לשינוי. המומחה פירט שורה ארוכה של תכונות בהן מתקיימת זהות זו.

38.המומחה בדק את אותם המאפיינים גם לגבי הנתבעת, ומצא כי קיימת שונות ניכרת בתכונות הכתב בין דוגמאות ההשוואה של הנתבעת לכיתוב המחלוקת, אולם ציין מספר קטן של מאפיינים שהיו זהים. ביחס לדוגמאות הכתב שנמסרו מידי התובעת בדק המומחה ומצא כי קיימת שונות בכמעט כל תכונות הכתב, ורק לגבי מאפיין אחד, העיצוב, קיימת זהות בחלק מהפרטים.

39.בהתאם, המומחה קבע כי הכיתוב "ו/או ענו אחזקות בע"מ" נערך בוודאות ע"י הנתבע. ביחס לנתבעת, קיימת אפשרות סבירה שלא ערכה את הכיתוב, וביחס לתובעת קרוב מאוד לוודאי שהיא לא ערכה את הכיתוב.

דיון והכרעה

התשתית העובדתית

40.עיקר טענותיה של התובעת מתמקדות במסכת ההונאה לה נפלה קורבן. ואכן, מהראיות שבפני, סביר שהתובעת נפלה קורבן להונאה כלשהי על ידי גורמים כלשהם, גם אם לא באופן המתואר על ידה. במסגרת הונאה זו נגזלו ממנה כספים, והתובעת שוכנעה כי תשלום סכום נוסף יאפשר לה לזכות בסכום כסף גדול העולה על הסכומים שנגזלו.

41.עצם קיומה של הונאה נתמך במסמכים אותם הגישה התובעת:

א.בהתאם להחלטתי מיום 4.6.2024 הגישה התובעת תדפיסי חשבון המלמדים כי בימים 21-22.12.2023 העבירה במספר פעימות סכומים שונים, במצטבר מעל 160,000 ₪, לחשבון בנק בטורקיה ע"ש "אנדרי ינקין". כמו כן, הוגש תדפיס המלמד על העברה נוספת בסך 24,000 ₪ מיום 29.12.2023 לחשבון בנק ישראלי בבנק לאומי.

ב.בנוסף, הגישה התובעת תכתובות מייל שהתקיימו מול הנוכלים בחודשים מרץ ואפריל 2024. בין היתר, הוצגה תכתובת מול גורם המתחזה להיות עובד ה-FCA (רשות ממשלתית בריטית) בשם "ריצ'ארד לויד", בה דיווח על פיצוי בסך מאות אלפי דולרים לו זכאית כביכול התובעת ויועבר לה כביכול באמצעות בנק HSBC. בנוסף, הוצגה תכתובת מול גורמים המתחזים להיות עובדי בנק HSBC, אשר שמותיהן "ג'סיקה ג'ונסון" ו"מליסה סימפסון", במסגרתן הודיעו לה על סכום כסף גדול, מעל 2,000,000 ₪, שיופקד כביכול לחשבונה בכפוף לתשלום עמלות שונות אשר הסתכמו לסך של מעל 100,000 דולר.

ג.במהלך הדיון שהתקיים ביום 5.6.2024 הגישה התובעת גם את המסמכים שסומנו כמוצג מב/1 והמעידים כי במועדים שונים בחודש פברואר שלחה התובעת כסף מזומן באמצעות CHANGE לגורמים שונים באוקראינה בשמות "אלכסנדר פרוקזיוק" "מיקיטה סדובסקי" ו"אלכסנדר צ'ברו", ובסה"כ מעל 7,000 דולר.

42.מסמכים אלה תומכים לכאורה בתזה של הונאה. אולם בכך אין די. על מנת שתוכל התובעת לזכות בתביעתה, עליה להראות כי התקשרותה בהסכם המכר נעשתה כתוצאה וכחלק מאותה הונאה, וכי הנתבעים היו שותפים להונאה זו. זאת לא הוכיחה.

43.בהקשר זה יצוין, כי לא מצאתי מקום לסמוך על עדותה של התובעת, מקום בו לא נתמכה במסמכים. התובעת, בעדותה בפני, היתה לא עקבית, סותרת עצמה ולא עולה בקנה אחד עם חלק מן הטענות בתצהירה. זאת, למרות שהשאלות לא נשאלו באופן מאיים או מבלבל אלא באופן ברור. יוער כי לא הוצג תיעוד על בעיות רפואיות קוגניטיביות לתובעת (בכל מועד) שיסבירו את הסתירות או התמיהות בעדותה.

44.בנוסף, התובעת לא צירפה לתצהיריה ולא הגישה כראיה מסמכים, אשר הדעת נותנת כי היו אמורים להיות בידיה, אף שהללו היו עשויים לחזק במידה ניכרת את תביעתה. התמיהות אותן מעלה גרסתה של התובעת הן רבות, ובכללן:

א.התובעת הצהירה כי העבירה סכומי כסף גדולים לנוכל "רומן", אולם לעת חקירתה הנגדית לא ידעה לציין מה הסכום שנגזל ממנה. היה מצופה כי התובעת תדע לציין לפחות את הסכום הכולל, גם אם לא תזכור מעל הדוכן סכומה של כל העברה בנפרד.

ב.התובעת העידה כי שוחחה עם הנוכל "רומן" באמצעות הווטסאפ, אולם לא הגישה כראיה צילומי מסך משיחות כלשהן שנערכו ביניהם על מנת להמחיש שאדם זה אכן קיים.

ג.בעדותה הרבתה התובעת להחליף בין הנוכל המכונה "רומן" לנוכל המכונה "עו"ד רומנוב", ולא ידעה להבהיר אילו מהעברות הכספים המתועדות במסמכים המפורטים לעיל קשורות לאיזה מהנוכלים.

ד.העברות הכספים מהתקופה בה נטען כי התובעת עמדה בקשר עם "רומן" נעשו לחשבון בנק בטורקיה אשר אינו שייך לאדם בשם רומן כי אם לאדם בשם אחר. התובעת לא ידעה להבהיר מיהו בעל החשבון ומה הקשר בינו ל"רומן".

ה.העברה נוספת מאותה תקופה נעשתה לחשבון בנק ישראלי. התובעת לא ידעה להבהיר מיהי הרשומה כבעלת החשבון, ואישרה כי אף שמדובר באישה שזהותה ידועה היא לא הגישה כנגדה תביעה להשבת הכספים, אם כי לטענת התובעת ניסתה להתקשר אליה.

ו.התובעת מודה כי לאחר שהבינה כי נפלה ברשתו של "רומן", יצרה קשר עם "עו"ד רומנוב" מיוזמתה בעקבות מודעה ברשת הפייסבוק. קשה אם כן להלום כי השניים היו מעורבים בהונאה משותפת, שהרי "עו"ד רומנוב" לא יכול היה לצפות פנייתה של התובעת אליו. לכל היותר, שמא ואולי נפלה התובעת קורבן לשתי הונאות נפרדות (ככל שהיו אכן אנשים כאלה).

ז.התובעת טוענת כי "עו"ד רומנוב" הציג עצמו כעו"ד הפועל בהולנד ואף שלח לה העתק תעודה המעידה על כך. התובעת לא מצאה לנכון לצרף תעודה נטענת זו לראיותיה.

ח.התובעת העידה בפני כי העבירה ל"עו"ד רומנוב" סך של 188,000 ₪. ואולם, בתצהירה ציינה התובעת סכום זה כסכום שהועבר לנוכל "רומן" ולא ל"עו"ד רומנוב". אף הפעם ניכר כי התובעת מתקשה להבדיל בין השניים.

ט.בתצהירה טענה התובעת כי העבירה ל"עו"ד רומנוב" סכום של כ-25,000 דולר (כ-94,000 ₪), ואולם לעת חקירתה הנגדית שינתה גרסתה וטענה כי העבירה לאותו "עו"ד רומנוב" סכום של כמיליון שקל. התובעת לא ידעה להסביר מניין עמד לרשותה סכום נכבד זה.

י.התובעת לא הציגה תכתובות כלשהן, בווטסאפ או בדוא"ל, שנערכו בינה ל"עו"ד רומנוב".

יא.תכתובות הדוא"ל אותן כן הציגה התובעת, בקשר לתרמית שנסבה סביב הסכום של 2 מיליון ₪ המגיעים לה כביכול, חתומות בידי אנשים בשמות אחרים ולא ע"י "עו"ד רומנוב". התובעת הסבירה כי אלו אנשים אשר עובדים אצל עו"ד רומנוב, הסבר אשר אינו מתיישב בהכרח עם הצגתם של הנוכלים את עצמם כעובדי ה-FCA או כעובדי בנק HSBC, ולא כעובדים במשרד עורכי דין. יכול שמדובר בהונאה אולם זהות הנפשות הפועלות העומדות מאחוריה נותרה עלומה.

יב.התובעת העידה כי נדרשה לשלם עבור פתיחת כספת פיזית לשם הפקדת הכספים המגיעים לה כביכול, ולאחר שהתברר כי הכסף רב מלהכיל נדרשה לשלם על פתיחת כספת נוספת. טענות אלה בדבר הפקדת כסף מזומן בכספת אינן ברורות , נוכח הימצאותם של הכספים בחו"ל כביכול.

יג.התובעת הצהירה בתצהירה כי "עו"ד רומנוב" הודיע לה על חוב בסך 100,000 דולר, הניתן להפחתה ל-50,000 דולר אם תקדים התשלום. ואולם, בחקירתה הנגדית השיבה כי "עו"ד רומנוב" דרש לכתחילה סך של 200,000 ₪ (השווים לכ-56,000 דולר) וזאת לפני "ההנחה".

יד.התובעת טוענת כי בהיעדר כספים לשלם את "החוב" הפנה אותה "עו"ד רומנוב" ל"אלכס" ול"דמיטרי" שיעזרו לה לגייס הכספים, וכי נוכלים אלה הוציאו ממנה כספים רבים באמצעות נטילת הלוואות בשמה מחברות אשראי, משיכת הכספים מכרטיסי האשראי ורכישת מוצרים שונים. ואולם, התובעת לא צירפה אף מסמך שיוכיח נטילת ההלוואות ולא צירפה דפי חשבון שיוכיחו ההוצאות הנטענות.

טו.התובעת טוענת שגם עם "אלכס" ו"דמיטרי" שוחחה באמצעות מסרוני ווטסאפ, אולם גם תכתובות אלה לא צורפו, מבלי שניתן הסבר לחסרונן.

טז. התובעת טוענת כי "אלכס" הציג בפניה את הנתבעים כמלווים כביכול שהיו אמורים להעמיד לה הלוואה של 250,000 ₪, כאשר הדירה תעמוד כבטוחה להלוואה. גרסה זו אינה מתיישבת עם העובדה שהנתבעים שילמו בנוסף גם את יתרת המשכנתא שרבצה על הדירה, ובכך העבירו לתובעת הלכה למעשה סכום גבוה ממה שהיה אמור להשתלם אותה עת על פי לו"ז התשלומים, ומכל מקום הרבה יותר מ 250,000 ₪ בלבד. מדובר כאמור ב 376,003.44 ₪ (244,000 ₪ שהתובעת מודה שקבלה מה CHANGE חלף השיק שנלקח ממנה של 250,000 ₪, ויתרת המשכנתא של התובעת, שהנתבעים סילקו). בחקירתה הנגדית, התובעת התכחשה תחילה לכך שידעה כי הנתבעים אמורים לכסות את המשכנתא, ורק לאחר שעומתה עם העובדה ששלחה לעו"ד פטקין את מכתב הכוונות מהבנק, נאלצה להודות שהדבר היה ידוע לה. הדבר לא מוסיף כמובן לאמינות גרסתה ביחס לנתבעים.

יז. התובעת טוענת בתצהירה כי ביום 11.4.2024 בשעה 19:00 בערב נפגשה עם עו"ד פטקין בנוכחות "אלכס" ובהיעדר הנתבעים. ואולם, בחקירתה הנגדית שינתה גרסתה וטענה כי הנתבעים נכחו במקום.

יח. התובעת טוענת כי בסמוך לפני הפגישה מיום 12.4.2024 שאלה את "דמיטרי" האם הנתבעים מודעים שמדובר בהלוואה ולא במכר אמתי והלה הרגיע אותה בעניין זה. ואולם, התובעת מודה כי לא העלתה את חששותיה בפני אף אחד מהנוכחים האחרים במקום, לא בפני הנתבעים ולא בפני עו"ד פטקין. לא ברור אם היתה מודעת לכך ש"על הנייר" לשיטתה מדובר בהסכם מכר, מדוע הסתפקה בהבטחתו של "דמיטרי" שמדובר בחוזה למראית עין; בעוד שלו גרסתה נכונה, יכלה על נקל לקבל הבטחת הנתבעים עצמם.

יט. לאחר שגילתה התובעת דבר חסרונו של השיק שנמסר לה, לא ברור מדוע זה לא פנתה מיד לנתבעים על מנת לבקשם כי יבטלו את השיק בטרם ייפרע וכי יתנו בידה שיק חדש.

45.נוכח שורת תמיהות וסתירות אלה, דעתי היא שלא עלה בידי התובעת להרים את הנטל ולהוכיח כי הנתבעים היו מעורבים בהונאה לה נפלה קורבן.

היא לא המחישה אפילו מעורבות אותם אנשים אנונימיים "רומן", "עו"ד רומנוב" "דימיטרי" ואלכס" , שהיו אמורות להיות בידה התכתבויות במסרונים ומיילים מולם. לא כל שכן אין שום הוכחה שהנתבעים או עו"ד פטקין שייצג התובעת עשו יד אחת עם אותם גורמים נטענים. ויוזכר כי רף הראיות הנדרש לשם הוכחת טענת מרמה הוא גבוה מהרף הרגיל במשפט האזרחי ולמצער נדרשות ראיות בעלות משקל (ראו, מני רבים: ע"א 7456/11 בר נוי נ' מלחי (11.4.2013)).

46.התובעת טוענת כי הנתבעים הוצגו לה כמלווים פוטנציאליים ע"י הנוכלים "אלכס" ו"דמיטרי", וכי המסקנה הנה שעשו יד אחת עמם על מנת לגזול את דירתה. ואולם נוכח התמיהות המפורטות לעיל, לא מצאתי כי עלה בידי התובעת להוכיח ולו עצם קיומם של אותם "אלכס" ו"דמיטרי", קל וחומר לא עלה בידה להוכיח קשר בין אותם "אלכס" ו"דמיטרי" לנתבעים.

47.יוזכר כי התובעת לא הציגה כל תכתובת שנערכה עם אותם "אלכס" ו"דמיטרי" נטענים, לא ראיות להלוואות אשר נטלו כביכול על שמה, וכל המעורבים בחתימת ההסכם, לרבות עו"ד פטקין שייצג את התובעת, העידו כי מעולם לא פגשו אנשים אלו. בעלה של התובעת, אשר אין חולק כי נכח אף הוא בפגישות שהתקיימו במשרדו של עו"ד פטקין, לא נקרא לעדות ולא הוגש תצהיר מטעמו.

48.סביר יותר להניח כי התובעת נזקקה לגייס כספים, בין אם מכיוון ששוכנעה בכך ע"י נוכלים שגזלו כספיה, ובין אם לצרכים אחרים, ומתוך כך יזמה מכירת דירתה. יוער כי בסעיף 16 לתצהירו אישר עו"ד פטקין גרסת הנתבעים. לדבריו, עם רישום הערת האזהרה לטובת הנתבעים, התקשר אל התובעת וביקש ממנה לאסוף השיק הבנקאי המוחזק בידיו ע"ס 100,000 ₪. היא ביקשה שימתין והיא תחזור אליו. היא אכן חזרה לאחר כמה שעות וביקשה שיחזיר לרוכשים השיק הבנקאי ע"ס 100,000 ₪, ובמקום זאת הם יפעלו לכסות המשכנתא שלה וישלמו לה בנוסף 250,000 ₪. וכך היה.

49.יהיו מניעיה התובעת למכור דירתה אשר יהיו, משלא הוכח כל קשר בין הנתבעים לאותם נוכלים נטענים, ממילא לא הוכח כי היו לנתבעים כוונות החורגות מהרצון לרכישת הדירה בהתאם להצעת התובעת ולתנאי ההסכם, או כי היה מדובר לאמתו של דבר בהלוואה (שאם כן מדוע זה נערך הסכם מכר ולא הסכם הלוואה, וכיצד גרסה בדיוק התובעת שמדובר בהלוואה בסך 250,000 ₪ כאשר שולם לה כ 376,000 ₪ (כולל סלוק המשכנתא שלה). האם גרסה כי הנתבעים מתנדבים לשלם במקומה יתרת המשכנתא שלה, מעבר לסכום ה"הלוואה" שהיא טוענת שעמד ביסוד העסקה (250,000 ₪)? אף לא הוכח כי הנתבעים ידעו על ההונאה שעברה התובעת או על המניעים שהובילו אותה למכירת הדירה. גרסת התובעת ביחס לנתבעים כשותפים לעוקץ או לתרמית, מלאה בסתירות, חסרים ופרכות.

50.זה המקום לציין כי גרסתם של הנתבעים אף היא אינה חפה מתמיהות מסוימות, ובין היתר:

א.הנתבעים נטלו על עצמם לכסות את יתרת המשכנתא של התובעת (במסגרת התשלום השני שבחוזה), מבלי לברר במדויק סכום המשכנתא הנותר. מכתב כוונות מהבנק המפרט גובה ההלוואה הנותרת הונפק עבור התובעת רק ביום 18.4.2024, לאחר חתימת הסכם המכר.

ב.הנתבעים ידעו על קיומו של פרויקט "פינוי-בינוי" בבניין, ונטלו על עצמם לרכוש את הדירה ולהיכנס בנעלי התובעת לעניין חיוביה מול היזם, תוך שהנתבע הודה בחקירתו הנגדית כי לא קרא את הסכם ה"פינוי-בינוי" בטרם חתימה על הסכם המכר. בנוסף, הסכם המכר נחתם טרם קבלת הסכמת היזם להעברת הזכויות, כאשר הנתבעים הסבירו זאת בכך שהמדובר ב"עניין טכני". הדעת נותנת שאכן חילופי דיירים יהיו אפשריים, אולם הניסיון מלמד כי לרוב נעשית ההסבה במקביל לחתימה על הסכם המכר נוכח עניינה של החברה היזמית שלא תירשמנה במקרקעין הערות אזהרה העשויות להביא לעיכוב הפרויקט. ההסכם מול היזם לא הוצג על ידי התובעת. יחד עם זאת התמיהות כאן אינן בעלות משקל ניכר, שכן לא הוצגה מניעה משפטית ידועה שהיה בכוחה להציב מכשול צפוי, בפני העברת זכויות מהתובעת אל הנתבעים מול היזם.

ג. ב"כ הצדדים שטיפלו בעסקת המכר הסתפקו באישור טלפוני מהיזם ומעיריית נהריה בדבר קיומם של התנאים המתלים שבהסכם, ולא עמדו על קבלת אישורים בכתב. גם כאן לא מדובר על תמיהה בעלת משקל ניכר, שכן גם אם ראוי היה לעבוד באופן מסודר יותר, ניתן לקבל שהנתבעים ביקשו להבטיח עצמם ולכן נקבעו בהסכם המכר לבקשתם תנאים אלה, ובהמשך פעלו לבירור שאין כאן אכן בעיה (קידום מול היזם של הסבת הזכויות, ובדיקה מול העיריה שאכן לא מדובר במבנה מסוכן).

ד. הנתבעים טוענים כי ביקשו לרכוש הדירה למגוריהם, ובהתאם לא חידשו את חוזה השכירות בדירה בה הם מתגוררים כעת. טענה זו אינה מתיישבת עם העובדה שהדירה צפוי היתה להיכלל בפרויקט פינוי-בינוי, במועד עתידי לא ידוע, אשר יאלץ את הנתבעים להעתיק מגוריהם פעם נוספת למשך שנים מספר עד לסיום הבניה. אף טענתם של הנתבעים כי תכננו לערוך שיפוץ בדירה, הגם שמדובר לטענתם בשיפוץ קל, אינה מתיישבת עם היותה של הדירה מיועדת להריסה בעתיד הקרוב.

51. לא מצאתי כי יש בתמיהות אלה לחזק את גרסתה התמוהה והלא עקבית של התובעת. עובדות אלה עשויות היו לנבוע מרשלנות של מי מהצדדים בטיפול בעסקה, או מרצונם של הנתבעים לאמיתו של דבר לקנות את הדירה או לצרכי השקעה והשאת רווחים מפרויקט ה"פינוי-בינוי" היה ויתממש, או שמא לקבל נכס למגוריהם בו יתגוררו עד למימוש הפרויקט, ואם יתממש יזכו בעתיד בדירת מגורים חדשה. מכל מקום, ברי כי רכישת דירה ולו לצרכי השקעה, אין בה, כשלעצמה, להטיל דופי בנתבעים, והיא לגיטימית.

52.נקודה אחת עומדת לזכותה של התובעת, ועניינה בשיק בסך 250,000 ₪ שנמסר לתובעת מידי הנתבע (הוא הסכים גם שרישום שם התובעת כנפרעת בשיק היה בכתב ידו – עמ' 51 לתמליל שורה 36). שיק זה נערך תחילה לטובת התובעת בלבד, אך נמסר לניכיון אצל חב' ענו תוך ששם החברה נוסף כנפרעת בשיק (תוספת שהיתה הכרחית בהיותו של השיק "למוטב בלבד" ולא בר הסבה). מהראיות שהובאו בפני עולה בבירור כי הנתבע הוא שפעל לניכיון השיק אצל חב' ענו כנגד קבלת מזומן. כאשר לא ברור הכיצד הגיע לידיו לאחר שמסר אותו לתובעת. מסקנתי זו נסמכת על מספר נימוקים:

א.חוות דעתו של מומחה בית המשפט מר נפתלי קובעת בנחרצות כי הוספת הכיתוב על גבי השיק נערכה בוודאות על ידי הנתבע. הצדדים לא ביקשו לחקור את המומחה על חוות דעתו, ולא מצאתי כל סיבה שלא לסמוך על מסקנותיו. גם מעיון בלתי אמצעי נחזה כי הכיתוב "ו/או ענו אחזקות" שהוסף בשם הנפרע, נרשם בכתב יד זהה לזה שבו נרשם שם התובעת הקודם לו – כתב ידו של הנתבע.

ב.עדותו של הנתבע ביחס לשיק היתה קצרה ומתחמקת ולא מצאתי לתת בה אמון. עובר לקבלת חוות הדעת הנתבע הכחיש מכל וכל הוספת הכיתוב על השיק. רק לאחר קבלת חוות הדעת, שינה הנתבע גרסתו על מנת שלא לסתור מסקנות המומחה. או אז טען כי אולי מישהו ביקש ממנו להוסיף את הכיתוב, מבלי לציין מיהו הגורם אשר ביקש או היה עשוי לבקש זאת.

ג.האפשרות כי התובעת ביקשה מהנתבע להוסיף את חב' ענו כנפרעת נוספת בשיק על מנת שהיא עצמה תוכל לפעול לניכיון השיק בחברה זו אינה סבירה. ראשית, אפשרות זו אינה מתיישבת עם הכחשת הנתבע, שהתבררה לבסוף כבלתי אותנטית, כי הוא זה שהוסיף את הכיתוב. לו נערך הכיתוב לבקשת התובעת לא היה מתקשה הנתבע להסביר את נסיבות הוספתו. שנית, התובעת מתגוררת בנהריה, ואילו עסקה של חב' ענו שוכן בגבעתיים. התובעת העידה בחקירתה הנגדית כי בנהריה קיימים שני עסקי CHANGE וכי היא נהגה לפקוד אחד מהם, השוכן ברחוב הרצל בעיר. לא הועלתה בפני כל השערה מדוע זה תבקש התובעת לפעול לניכיון השיק בעסק מרוחק שאינה מכירה.

ד.מהראיות עולה כי דווקא לנתבע היכרות קודמת עם חב' ענו. במסגרת דיון ההוכחות הוצגו בפני המוצגים ת/1 ו-ת/2 המעידים על קיום הליך משפטי קודם בין חב' ענו לנתבע, הקשור עם שיקים שהנתבע התחייב לפרוע וחזרו. עצם קיומו של הליך זה, ומבלי להידרש לתוכנו, מעיד כי הנתבע נעזר בשירותיה של חברה זו בעבר.

53.מקובל עלי אפוא כי לאחר מסירתו של השיק לתובעת נטלו הנתבע בחזרה, הוסיף עליו את הכיתוב "ו/או ענו אחזקות בע"מ", וביום 8.5.2024 מסרו לניכיון אצל חב' ענו. תמורת השיק קיבל הנתבע סך של 247,337 ₪ (סכום השיק בניכוי עמלה ודמי ניכיון), כמפורט בשובר הניכיון שהומצא לתיק ביהמ"ש ביום 5.8.2024.

54.ואולם, אין בפרשת השיק להביא לשינוי התוצאה במקרה הנדון – נוכח הודאתה המפורשת של התובעת בתצהירה כי לאחר הדברים האלה, קיבלה לידה ביום 12.5.2024 סך של 244,000 ₪ במזומן מתוך כספי הניכיון, המהווים רוב רובו של הסכום, וממילא כאמור, אותו שלב, יחד עם סילוק המשכנתא, שולם לה יותר במצטבר, בכמה אלפי ₪, מהסכום המצטבר שהיה אמור להשתלם על פי החוזה (100,000 ₪ בשיק בנקאי שיופקד בידי בא כוחה עו"ד פטקין, ועוד סכום של 270,000 ₪ שיכלול סלוק המשכנתא). לא ברור מדוע פעל הנתבע כפי שפעל, וברי כי אי אמירת האמת בנדון אינה ראויה לשבח. אולם אין זה המקרה הראשון ולא האחרון שבו גרסת שני הצדדים לוקה באי דיוקים עובדתיים, ואין גם צורך לעסוק בהשערות. גרסת הבסיס של הנתבעים הנה שהתובעת היא שביקשה להקדים קבלת כספים לידיה ולכן הציעה לנתבע לקבל לידיו בחזרה את השיק הבנקאי בסך 100,000 ₪ שמסר לעו"ד פטקין, ומאידך יסלק המשכנתא שלה, ויקדים לה 250,000 ₪. גרסה זו מקובלת עלי, כאשר בסופו של יום, לא היה בכך משום חסרון לנתבעים, שהיו אמורים ממילא להשלים יתרת התמורה ל 700,000 ₪ ולא מעבר. והתובעת פעלה אף היא בהתאם למנגנון זה, העבירה מכתב כוונות כדי שתסולק המשכנתא שלה ובו זמנית קבלה לידיה שיק ע"ס 250,000 ₪ בביתה.

55.משלא הוכחה גרסתה של התובעת בפן העובדתי, מאליה נשמטת הקרקע תחת טענותיה בפן המשפטי. להלן אדון בטענות כסדרן.

אי קיומם של התנאים המתלים בחוזה

56.סעיף 27 לחוק החוזים מאפשר לצדדים לכרות חוזה אשר תוקפו מותנה בתנאי מתלה. על פי סעיף 29 לחוק החוזים, אם התנאי לא מתקיים החוזה מתבטל.

57.תנאי מתלה הוא תנאי שהתקיימותו היא עתידית ובלתי ודאית, והוא חיצוני לחוזה, קרי אינו מטיל חובה על מי מהצדדים לבצעו. חוזה על תנאי הוא חוזה בעל תוקף מלא המחייב את הצדדים מרגע כריתתו, כל עוד לא מתברר כי אין אפשרות לקיים את התנאי מסיבות שאינן תלויות בצדדים. ואולם, תוצאותיו האופרטיביות מושהות בתקופת הביניים שבין חתימתו לבין קיום התנאי, ובתקופה זו לא ניתן לפעול לאכיפתו.

אם לבסוף התנאי המתלה לא מתקיים, הדבר מביא לביטול החוזה מאליו, ובהיעדר קביעה אחרת בחוזה, הביטול הוא למפרע וכל אחד מהצדדים זכאי לשוב למצבו הקודם טרם החוזה. (ראו: ע"א 5559/91 ק. צ. מפעלי גז ואנרגיה (1982) בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אויר בע"מ, מז(2) 642, עמ' 650-651 (1993); רע"א 4986/08 TYCO BUILDING SERVIES נ' אלבקס וידיאו בע"מ, פס' 37 לפסק דינו של השופט דנציגר (12.4.2010); ע"א 4445/10 ישיבה וכולל אבן חיים נ' חברת צמרות המושבה יזום והשקעות בע"מ, פס' 7 (5.9.2012)).

58.עוד לפי סעיף 29 לחוק החוזים, על התנאי המתלה להתקיים בתוך התקופה שנקבעה לכך בחוזה, ובהיעדר קביעה כזו בתוך זמן סביר מכריתת החוזה.הזמן הסביר אינו נתון "סטאטי", אלא עשוי להשתנות כתוצאה מהתפתחויות שהתרחשו לאחר חתימת ההסכם או כתוצאה מהתנהגות הצדדים והוא ייקבע ע"י ביהמ"ש בהתאם לראיות שיובאו לפניו ע"י הצדדים. (ע"א 464/81 מפעלי ברוך שמיר חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' הוך, פ''ד לז(3) 393, עמ' 402 (1983)). בין הנסיבות שיישקלו בקביעת סבירות הזמן ניתן למנות את טיב העסקה, מהות החוזה, תנאי המקום והזמן, המועדים הנקובים בחוזה וטווחי הזמן לביצועו, התנהגות הצדדים ומצבם (ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן, פס' 59 (10.9.2009)).

59.בענייננו הותלה הסכם המכר בשני תנאים מתלים (סע' 2-3 להסכם): ראשית, קבלת הסכמת היזם למכר בתוך 30 יום ממועד החתימה על ההסכם , ושנית קבלת אישור עיריית נהריה כי המבנה בו מצויה הדירה אינו מוגדר כ"מבנה מסוכן" או מבנה המיועד להריסה. התובעת טוענת כי תנאים אלה לא התקיימו, ומשכך בטל הסכם המכר. הנתבעים, מנגד, טוענים כי התנאים התקיימו לגופם, וכי וידאו טלפונית (באמצעות ב"כ) הסכמת היזם והעובדה שלא מדובר במבנה מסוכן .

60.בנסיבות העניין, נחזה אכן כי הרציונל בעטיו נקבעו שני התנאים המתלים – התקיים לגופו. ביחס לאישור שלא מדובר במבנה מסוכן, הרי כאשר כן מדובר במבנה מסוכן העיריה אמורה להוציא צו הסרת סכנה לבעלי הדירות. לא הוצג צו כזה והתובעת עצמה, בעדותה בפני, אישרה כי המבנה אינו מסוכן כלל נהפוך הוא (עמ' 36 למעלה לתמליל הישיבה). היינו לא מדובר במבנה שהוגדר מבנה מסוכן, אחרת יכולה היתה התובעת , כאחת מבעלי הדירות, להציג צו הסרת סכנה.

ביחס לאישור היזם, הדעת נותנת כי אין מניעה עקרונית לדבר, שהרי יש ויקרה שלאחר חתימה על הסכם פינוי-בינוי מול יזם יבקש מי מהדיירים למכור את דירתו, כך שהרוכש יכנס בנעליו אל מול היזם, כנגד חתימה על מסמכים מתאימים. עו"ד פטקין בחקירתו ציין כי המדובר בעניין טכני גרידא.

עדותו מקובלת עלי, והוא אף הצהיר בתצהירו המשלים מיום 30.12.2025 (שם תיקן פרטים טכניים בהם שגה בעדותו ביחס לשאלה מול איזה ב"כ של החברה היזמית תיאם הפגישה) כי פגישה בין הנתבעים לב"כ היזם לשם "החלפת חתימות" תוכננה להתקיים ביום 14.5.2024. אלא שכאמור בסע' 20 לתצהירו המקורי, ב 9.5.2024 קיבל הוא מכתב דרישה מב"כ התובע לביטול העסקה (נספח 3 להגנה – המכתב הועבר ככל הנראה על ידי עו"ד אסיקוב, ב"כ הנתבעים, שהיה נמען המכתב). לכן הודיע עו"ד פטקין לב"כ הרוכשים שהוא מקפיא מצב.

61. כלומר: לא היה קושי להשלים המהלך של "חלופי דיירים" מול היזם, אלא שהתובעת, לאור דרישתה לביטול ההסכם, גרמה להקפאת המהלך ולאי התקיימות התנאי המתלה. אכן אין לצפות מב"כ התובעת בעסקה, עו"ד פטקין, שימשיך לקדם מול היזם מהלך של חלופי דיירים, כאשר התובעת עצמה מתנגדת לקידום העסקה ודורשת לבטל החוזה. מעת שנדחו טענות התובעת לגבי פגם בכריתת ההסכם, אין היא יכולה אפוא להיתלות באי קיום התנאי המתלה שעניינו הסכמת היזם לחילופים, כאשר היא זו שמנעה התקיימותו. מנגד, נציג היזם לא נקרא לעדות על מנת להעיד כי קיים קושי כלשהו בביצוע חילופי דיירים. לא נסתרה עדותו של עו"ד פטקין כי הוא קידם ענין זה מול היזם, ומדובר בענין טכני שלא היה צפוי לעורר כל קושי.

62.יוער, ביחס לתצהיר המשלים של עו"ד פטקין: בחקירתו הנגדית של עו"ד פטקין (עמ' 66-68 לתמליל), נחקר הוא ביחס לגורם בחברה היזמית מולו ביקש לקבוע פגישה כדי לקיים התנאי המתלה של הסכמת היזם . היינו לבצע הסבה מול היזם של בעל הזכויות בדירה מהתובעת אל הרוכשים, שייכנסו בנעליה. כדי לדייק התשובות, ביקש הוא להגיש תדפיס שיחה יוצאת כדי "לעלות" על מספר הטלפון של מייצג היזם, אליו חייג מהפלאפון כדי לקבוע הפגישה. זאת בהמשך לטעות שלו שנפלה במייל ששלח לב"כ התובעת (טעות אשר שורשרה לחקירתו) ביחס לזהות עורכי הדין של היזם מולם פעל. במייל ציין הוא בשגגה את שם משרד עורכי הדין שייצג בכלל את הדיירים, במקום את עוה"ד של היזם שמולו לאשורה נקבעה הפגישה, ולכן התקבעה השגיאה בזכרונו והוא חזר עליה בחקירתו. מדובר בשגגת זיכרון שנפלה בעניין טכני, ואיני זוקף לחובת העד טעות זו בעדותו. שגגה נוספת שנפלה הנו שזכר לעת עדותו שהתקשר למספר נייח, ומסתבר שהתקשר למספר נייד של עוה"ד המטפלת במשרד שייצג היזם.

לא באה התנגדות לכך שיוכל להגיש התדפיס שביקש להגיש, כדי להציג הנתונים במדויקים. ניתנה החלטתי שבתוך שבעה ימים יעביר העד את התדפיס של שיחות הטלפון ויפנה למספר שבתדפיס. זאת כדי להמחיש האם ומול מי במשרד ב"כ היזם שוחח עו"ד פטקין על מנת לקבוע הפגישה, במהלכה יחתמו הנתבעים על המסמכים הדרושים כדי להיכנס בנעלי התובעת מול היזם.

כדי למלא אחר ההחלטה הגיש עו"ד פטקין אותו תצהיר משלים, שם הפנה לשגגה שציינתי שנפלה בעדותו. ואף צירף תדפיס השיחות היוצאות ובו מספר הטלפון של ב"כ היזם אליה פנה, והמייל ששלח לאותה ב"כ, מייל מ 7.5.2024 בו ביקש לקבוע הפגישה מול הרוכשים. כך שמדובר בהשלמה טכנית שהותרה, ונועדה להעמיד דברים על דיוקם (לא במקצה שיפורים פסול). חזקה שכך גם הובן הדבר על ידי הצדדים, שכן איש לא השיג על הנתונים שצורפו לתצהיר המשלים, אף לא ביקש לשוב ולחקור את עו"ד פטקין על אותו תצהיר משלים.

63.לסיכום נושא זה: התובעת אינה יכולה להיבנות מאי קיום שני התנאים המתלים בסעיפים 2 ו 3 להסכם.

ראשית, מדובר בשני תנאים שעל פי מראיתם הוכנסו להסכם כדי להגן על הרוכשים, וככאלה הם רשאים לוותר על מילויים. הרציונל היה שהרוכשים לא ישימו כספם על קרן הצבי, כשלא ידוע אימתי יתממש, ואם יתממש בפועל, פרויקט הפינוי-בינוי. אם לא יתממש הרי נועד הדבר להסיר ספק שלא מדובר במבנה מסוכן לגביו הוצא צו, ואם כן יתממש, ברור שהיה צריך לדאוג להסבת זכויות התובעת מול היזם, אל הנתבעים. לא זו אף זו: עו"ד פטקין, שייצג התובעת בהסכם, אישר בסעיף 15 לתצהירו כי התנאים המתלים הללו הוכנסו אכן לבקשת ב"כ הנתבעים (צורף עותק חלק של טיוטת "עקוב אחר שינויים" שם הוכנסה ההערה בדבר התנאים המתלים). בחקירה חוזרת כבר לא זכר מי בדיוק ביקש להכניס התנאים הנ"ל, אולם הניח הגיונית שמדובר ברוכשים. מדובר במי שייצג התובעת בעסקה, וטענות הקשר כלפיו כמי שהיה שותף לתרגיל עוקץ שנועד להונות את התובעת – לא הוכחו. לא במידה הראייתית הנדרשת ממי שמעלה טענה המקרינה אשם פלילי, ולא בכלל.

שנית ביחס לתנאי הראשון שהנו אישור העיריה שלא מדובר על מבנה מסוכן, מדובר למעשה על יסוד שלילי, שכן כאשר גורסת העיריה שמדובר על מבנה מסוכן היא אמורה להוציא צו הסרת סכנה לדיירים. בתמליל ישיבת ההוכחות, בעמ' 36 למעלה, הציג ב"כ הנתבעים לתובעת תזה שמבדיקה שערך מול העיריה לא מדובר על מבנה מסוכן וביקש התייחסותה (ואכן לא הוצג צו הסרת סכנה, שבנקל יכולה היתה התובעת להציג כאחת מבעלי הדירות בבניין, לו היה קיים). התובעת אף אישרה כאמור שלא מדובר במבנה מסוכן כלל ועיקר.

שלישית ביחס לתנאי המתלה השני של הסכמת היזם מקובלת עלי עדותו של עו"ד פטקין (שאף הותירה רושם מהימן) כי מדובר היה במהלך טכני בר ביצוע על נקלה ואף נקבעה פגישה מול ב"כ היזם, כדי להעביר הזכויות מן התובעת לנתבעים, אולם לאור דרישת התובעת לביטול העסקה (להזכיר – עו"ד פטקין ייצג אותה בעסקה), הקפיא הוא את המהלך, ובדין עשה כן.

התובעת אינה יכולה להסתמך על אי קיום תנאי מתלה כאשר היא עצמה גרמה לא השתכללות התנאי בטענה שנדחית לפגם בכריתת ההסכם, ודרישה לביטולו. אכן, לא אחת לאחר שנחתם הסכם מול יזם בפרויקט חיזוק מבנה או פינוי - בינוי, מבקשם אחד מבעלי הדירות למכור דירתו. אין מניעה לעשות וכמובן שהדבר מצריך הסבת הזכויות מול היזם, ולרוב תבוא על כך התייחסות בחוזה מול היזם. אך בעל דירה כזה אינו אמור להיות "בן ערובה" שאינו יכול למכור דירתו, עד מועד עתידי לא ידוע בו (בתקווה) ימומש הפרויקט בעתיד. לא הוצגה שום מניעה משפטית או קושי להסבת הזכויות מול היזם.

64.מעבר לצורך יוער שבכל מקרה אין החוזה בטל אלא אם יוכח שחלף המועד לקיום התנאי המתלה. במקרה הנדון, בין חתימת הסכם המכר ביום 11.4.2024 לבין דרישת התובעת לביטולו שנשלחה לנתבעים ביום 9.5.2024 לא חלפו 30 הימים שנקבעו בחוזה לקיום התנאי של הסכמת היזם, (כאשר ביחס לאישור העיריה שלא מדובר במבנה מסוכן, היה על אישור זה להינתן לכל היותר בזמן סביר , באין קביעה אחרת בהסכם). ומכתב הביטול האמור אף לא הפנה לאותם תנאים מתלים (ללמדך שלא עליהם הסתמכה התובעת, ככאלה שנקבעו בכלל לטובת הנתבעים). המכתב הפנה לתנאי ההסכם, וטען למצוקת התובעת ועילת העושק, טענות שנדחו לגופן.

העדפת הדין הנה לקיום הסכמים כאשר ניתן הדבר (וראה בעניין זה סעיף 19 של חוק החוזים (חלק כללי) , וסעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970). מכל הטעמים שפורטו, אין לקבוע כי החוזה לא השתכלל או שדינו לביטול, בשל אותם שני תנאים.

חוזה למראית עין

65.סעיף 13 לחוק החוזים קובע כי "חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל".

66.חוזה למראית עין הוא חוזה בו קיימת אי התאמה מכוונת בין התנאים הקבועים בחוזה והמציגים לכאורה הסדר משפטי מסוים, לבין אומד דעתם המשותף של הצדדים כפי שהוא במציאות. אי התאמה זו נועדה להשיג תכלית מסוימת. (ע"א 3725/08 חזן נ' חזן, פס' 24 לפסה"ד (3.2.2011) (להלן: "עניין חזן")). המאפיין העיקרי של חוזה זה הוא היעדר גמירת דעת של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב והיעדר כוונה שלהם לקיימו (ע"א 4305/10 אילן נ' לוי, פס' 26 לפסק דינו של השופט פוגלמן (9.5.2012) (להלן: "עניין אילן")).

67.חוזה למראית עין, כקבוע בסעיף 13 לחוק, דינו בטלות מעיקרא, שכן למעשה בהיעדר גמירת דעת הוא אינו חוזה כלל. הדין מקנה עדיפות לרצונם האמתי של הצדדים על פני מצג השווא שיצרו (עניין חזן; ע"א 7561/20 דראושה נ' דראושה, פס' 3 לפסה"ד (20.12.2021) (להלן: "עניין דראושה")).

68.נהוג להבחין בין שני סוגים של מראית עין: מראית עין מוחלטת (סימולציה מלאה) – חוזה שאין מאחוריו כל כוונה של הצדדים לשנות את מצבם המשפטי הקיים, ומראית עין חלקית (סימולציה יחסית) – חוזה שמסתתר מאחוריו חוזה נסתר השונה מהחוזה הגלוי. (ע"א 3805/23 גולדנברג נ' בר-זן נדל"ן ותיירות בע"מ, פס' 17 לפסה"ד (20.8.2024)).

69.הדעה הרווחת בפסיקה היא כי במקרה של "סימולציה יחסית" מתבטל החוזה הגלוי אולם החוזה הנסתר אינו מתבטל מאליו אף הוא, וממשיך לעמוד בתוקפו אלא אם קיימת עילה עצמאית לביטולו. (ע"א 630/78 ביטון נ' מזרחי, לג(2) 576, פס' 4 לפסק דינו של השופט ברק (1979); עניין אילן, פס' 3 לפסק דינו של השופט הנדל; עניין דראושה, פס' 6 לפסק הדין; ע"א 4009/22 כץ נ' בן עטיה, פס' 12 לפסה"ד (18.10.2023)).

70.הקביעה כי חוזה נערך למראית עין היא שאלה עובדתית, אשר הנטל להוכיח אותה מוטל על טוען הטענה. בין היתר, כאשר נטענת טענה של חוזה למראית עין, יש להבהיר את הרקע לעריכת ההסכם ואת המניעים שהובילו לעריכתו באופן זה (עניין חזן, פס' 26-27 לפסה"ד).

71.ויובהר כי חוזה למראית עין הוא חוזה אשר כל הצדדים לו שותפים לרצון שלא לקיימו כלשונו. כאשר רק אחד מן הצדדים אינו מתכוון לקיים את הוראות החוזה, בעוד שהצד שכנגד מקבל על עצמו את החוזה כפי שהוא – מדובר על חוזה מחייב לכל דבר ועניין שכן כידוע גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה נלמדת באופן אובייקטיבי לפי גילויה החיצוני לעיני המתקשר הסביר (ע"א 3589/23 קדוש נ' גנדלר, פס' 26 לפסק הדין (1.8.2023); ע"א 3354/18 פלונית נ' פלונית, פס' 17 לפסה"ד (23.3.2020)).

72.כפי שפורט לעיל, לא עלה בידי התובעת להוכיח עובדתית, כי הנתבעים היו שותפים לכוונתה להתקשר בהסכם הלוואה, אשר יוצג כהסכם מכר. התובעת אף לא הצביעה על כל מניע לעריכתו של הסכם שכזה למראית עין, תחת עריכתו של הסכם הלוואה שהוא הסכם חוקי וכשר, ואין כל מניעה לערכו ככזה ואף לציין בו שהדירה תועמד כבטוחה לפירעון. הטענה, על כן, נדחית. מעבר לכך, איני נותן אמון בגרסת התובעת הבסיסית, כי אכן האמינה בפועל שמדובר בהסכם הלוואה בסך 250,000 ₪, שהדירה תשמש כבטוחה לפירעונה. כך הוצגו הדברים על ידה בדיעבד, כאשר חפצה לבטל העסקה.

הטעיה, כפיה ועושק

73.סעיף 15 לחוק החוזים קובע כי "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה".

74.עילת הביטול מחמת הטעיה כוללת מספר יסודות: טעות של אחד הצדדים, הטעיה של הצד השני, וקשר סיבתי כפול בין ההטעיה לטעות ובין הטעות להתקשרות בהסכם. טעות משמעה הערכה שגויה של המציאות ופעולה מתוך מציאות מדומה (ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, פס' 9 לפסה"ד (14.8.2008)).

75.ההטעיה היא הצהרה טרום חוזית כוזבת, או מחדל לגלות עובדות שחלה עליהן חובת גילוי. חוק החוזים אינו דורש יסוד נפשי כלשהו, כגון אשם או רשלנות, לשם קיומה של הטעיה, הטעיה יכולה להתקיים גם שלא במתכוון ושלא ביודעין. (ע"א 5858/19 פסגות קופות גמל ופנסיה בע"מ נ' אופיר, פס' 40 לפסה"ד (5.7.2022); ע"א 8227/20 קסירר נ' אמסלם, פס' 37 לפסה"ד (12.7.2023)).

76.סעיף 17 לחוק החוזים קובע כי "מי שהתקשר בחוזה עקב כפיה שכפה עליו הצד השני או אחר מטעמו, בכוח או באיום, רשאי לבטל את החוזה".

77.כפיה מתקיימת כאשר נשללה מצד מסוים בחירת אמת בין ההתקשרות בחוזה לבין אי ההתקשרות בו. קיומה של כפיה המקימה זכות לביטול החוזה נבחנת בשני מבחנים. ראשית, מבחן "איכות הכפיה" הדורש כי הלחץ המופעל יהיה בעל פסול מוסרי, ונלווה לקיפוח או איום בקיפוח זכות קנויה. שנית, מבחן "עוצמת הכפיה" במסגרתו יש לבחון האם היתה לצד הנפגע חלופה מעשית וסבירה שלא להיכנע ללחץ (ע"א 1569/93 מאיה נ' פנפורד (ישראל) בע"מ, מח(5) 705 (1994)).

78.סעיף 18 לחוק החוזים קובע כי "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".

79.מסעיף זה עולה כי לעילת העושק 3 יסודות: מצוקה, ניצול, ותנאי חוזה גרועים. יסודות אלה הם מצטברים, אך קיימים ביניהם יחסי גומלין, כך שככל שאחד היסודות מתקיים בצורה מובהקת יותר ניתן להסתפק בקיום מובהק פחות של היסודות האחרים (רע"א 617/08 מלון עדן נהריה בע"מ נ' קסל, פס' 37 לפסה"ד (21.9.2014)).

80.מצוקה משמעה מצב של דחק אליו נקלע המתקשר. על המצוקה הנדרשת, ככלל, להיות כבדת משקל ואין די בקושי ארעי או חולף. היא נבחנת בהתאם לנסיבות ועשויה לכלול גם תמימות, חוסר הבנה, חוסר התמצאות או מצוקה נפשית. הניצול, בשונה מהכלל הרגיל בדיני החוזים, נבחן באופן סובייקטיבי ומחייב לכל הפחות ידיעה של המנצל על מצוקתו של המנוצל, או עצימת עיניים רשלנית למצבו. תנאי חוזה גרועים לעומת זאת נבחנים באופן אובייקטיבי, ונדרש כי יתקיים קשר סיבתי בינם לבין המצוקה וניצולה (שם, פס' 38-39 לפסה"ד). ביחס למצוקה נפשית, חרף הטענות במכתב הביטול, לא הוצגה חוו"ד רפואית על בעיה קוגניטיבית זו או אחרת במועד חתימת ההסכם או בכלל, והתובעת הבינה את השאלות שנשאלה בחקירתה. העובדה שהתשובות מעוררות תמיהה, מצביעה על חולשת העמדה, לא על בעיה קוגניטיבית. וכמובן שלא כל מי שמצוי בתחושה של דחיפות לחץ נפשי או דחק, מתקיימת בו בעיה נפשית או רפואית העולה כדי מצוקה, במובן עילת העושק.

81.התובעת טוענת כי הוטעתה להתקשר בהסכם המכר מכוח מעשי הנוכלות, ובהם הבטחה שהעברת כספים נוספים לנוכלים תזכה אותה בסכום כספי גבוה, והבטחה שההסכם הנדון כביכול אינו הסכם מכר אלא הסכם הלוואה. לחלופין, כי התקשרה בהסכם בכפיה ומתוך איום של הנוכלים עליה כי היעדר תשלום ה"חוב" הנדרש לשם "שחרור" הכספים יביאה להסתבכות עם הרשויות בחו"ל, או מתוך ניצול מצוקתה הכלכלית לאחר שנגזלו ממנה כספים רבים.

82.ואולם, משקבעתי כי לא הוכחה, מהבחינה העובדתית, מעורבות של הנתבעים במעשי התרמית להם נפלה התובעת קורבן, די בכך על מנת לדחות טענות אלה. טענות ההטעיה, הכפיה והעושק, דורשות כולן כי אותן ההטעיה הכפיה או העושק הופעלו מטעם "הצד השני או אחר מטעמו". זכות לביטול חוזה כתוצאה מהטעיה, כפיה או עושק שהופעלו על אחד הצדדים לחוזה ע"י צדדים שלישיים, ומבלי שהצד השני לחוזה ידע על קיומם, אינה קיימת מטבע הדברים נוכח הסתמכותו של אותו צד שני בתום לב על קיום החוזה. וראה רע"א 3625/23 עמותת אגודת ישיבת מדרשת פורת יוסף ירושלים נ' משה אחיעם, פסקה 14 (28.9.2023).

83.למעלה מהדרוש, הרי שאף עובדות נוספות לא הוכחו, כפי שקבעתי לעיל. כך, לא הוכח ואיני מקבל, כי התובעת טעתה לחשוב שהמדובר בהסכם הלוואה. גם הטענות בדבר איום ב"חוב" והסתבכות עם הרשויות אינן נתמכות בתכתובות אותן צירפה התובעת ולא הוכחו. כל שעולה מן התכתובות הוא הבטחה כי נשיאה בעמלות שונות, בסכום גבוה, תביא לשחרור כספים עבור התובעת בסכום גבוה אף יותר.

84.נוסף על כך, ובהתייחס לעילת העושק, לא הוכח בפני כי תנאי ההסכם גרועים מן המקובל, ודאי לא ברמה המציבה סימן שאלה ביחס להתקיימות תנאי זה (לא כל פער ממחיר שוק יקיים אותו). טענה זו נטענה בעלמא מבלי שהובאה כל ראיה לביסוסה.

התובעת טוענת כי בהתאם לחוות דעת שמאית מטעם היזם שווי דירתה עולה בהרבה על התמורה המוסכמת. חוות דעת זו לא הוגשה ע"י התובעת כראיה, כך שלא הוכח אף לא עצם קיומה. ממילא לא התבררה נכונות הנתונים המוצגים בה, ככל שהיא קיימת, ולא ניתנה לנתבעים ההזדמנות לערער על מסקנותיה או להעמיד את עורך השומה לחקירה. איני נזקק אמנם לנספח 11 לכתב ההגנה שם צירפו הנתבעים צלום מסך מאתר מדל"ן לגבי עסקאות לאורך השנים באותו בנין, כדי להמחיש שאין פער ניכר לאשורה בין המחיר למטר בעסקה בענייננו, לבין תנאי השוק. איני סבור שיש באותו דף כדי להמחיש הטענה ולו משום שלא ברור מה מצב הדירות המשמשות להשוואה שם, ובעיקר לאור העובדה שעסקאות המכר ברובן נכרתו שנים לפני חוזה המכר בענייננו, לבד מאחת. עם זאת לא על הנתבעים להפריך הנטל הרובץ על התובעת בעניין זה, ואותו לא הרימה.

85.אני דוחה אף הטענה לתנאי עסקה גרועים שהשתיתה יהבה על קביעת ההסכם שהתובעים רשאים להקדים התשלומים, ועם תשלום כל התמורה יהא על התובעת למסור חזקה בתוך 3 יום. אף אם מדובר בלו"ז לא נפוץ, אין מדובר בתנאים שקונה ומוכר לא יכולים להסכים עליהם. בפרט כאשר זקוק בעל דין מוכר לממון בטווח זמן קצר, ויכול הוא בהחלט לתן הסכמה לתנאי כזה, שנועד לתמרץ הקדמת תשלום התמורה, ככל הניתן. מכל מקום איני סבור שמתנאי זה ניתן לגזור שתנאי החוזה גרועים אובייקטיבית במידה בלתי סבירה מן המקובל.

טעות

86.חלקיו הרלוונטיים של סעיף 14 לחוק החוזים קובעים כך:

א.מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.

ב.מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.

ד."טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה.

87.עילת הטעות דורשת קיומם של מספר יסודות: טעות, קשר סיבתי בין הטעות לכריתת החוזה, ויסודיותה של הטעות. ס' 14(א) דורש בנוסף ידיעת הצד השני, בפועל או בכוח, על הטעות ועל יסודיותה (ע"א 7168/03 חבר נ' עו"ד צוריאל לביא בתוקף תפקידו כנאמן, פס' 22 לפסה"ד (26.9.2005)). קיומה של הטעות נבחן במבחן סובייקטיבי, בעוד יסודיותה נבחנת במבחן אובייקטיבי (ע"א 7024/97 עדיקה נ' תמיר, נד(5) 826, 830 (2000)).

88.נוסף על כל אלה נדרש כי הטעות אינה "בכדאיות העסקה" גרידא. במהלך השנים הוצעו מבחנים שונים לבחינת השאלה האם מדובר בטעות בכדאיות בלבד, כאשר כיום המבחן המקובל הוא "מבחן הסיכון". כלומר, טעות תיחשב כטעות בכדאיות העסקה בלבד אם היא באה בגדר הסיכון שאותו צד לחוזה נטל על עצמו, במפורש או במשתמע (ע"א 3865/19 אליאסיאן נ' שבו, פס' 11 לפסק דינה של השופטת וילנר (11.9.2022) (להלן: "עניין אליאסיאן"); ע"א 7920/13 כרמל נ' טלמון, פס' 12 לפסק דינה של השופטת חיות (29.2.2016); ע"א 2444/90 ארואסטי נ' קאשי, מח(2) 513, 527 (1994)).

89.התובעת טוענת כי נקלעה לטעות, עת סברה כי ההסכם בין הצדדים לאמתו של דבר הינו הסכם הלוואה, וכי טעות זו היתה בידיעת הנתבעים. דחיתי כאמור טענה זו שלא זו בלבד שלא עלה בידי התובעת להוכיחה עובדתית, לטעמי יש לדחותה, על שני חלקיה, לגופה.

90.קבלתי אמנם שיש סבירות שהתובעת אכן נפלה קורבן לתרמית מצד צדדים שלישיים עלומים. יש אפשרות שתרמית זו ותקוותה כי תשלום ה"עמלה" תזכה אותה בסכום גבוה, תרמו להחלטתה להעמיד את הדירה למכירה לשם גיוס הכספים. בספרות הובעה עמדה לפיה גם טעות מסוג זה, היינו טעות במניע, עשויה אף היא במקרים מסוימים להוות עילה לביטול חוזה (ראו: גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים 350-349 (מהדורה רביעית, 2019)).

91.ואולם, גם אם אניח לצורך הדיון ש"טעות במניע" הנה עילת ביטול מוכרת, ולאשורה איני משוכנע בדבר (לאור פוטנציאל פגיעה ממשית בקידום ערך הוודאות שדיני החוזים אמורים לספק, עוד מעבר לקושי האינהרנטי לעתים, להבחין בין סוג טעות שכזה לבין טעות בכדאיות העסקה גרידא): ביחס למניע מדובר בהשערה שלא הוכחה. ובאותה מידה יכול שהתובעת נזקקה לכספים למטרה אחרת, גם אם נפלה קורבן לתרמית מצד צדדים שלישיים, ויכול שדווקא לאור העובדה ששלמה כספים לריק. והעיקר הנו כי לא הוכח כי מניעיה של התובעת, יהיו אשר יהיו, היו גלויים לנתבעים. אפילו לו הוכחה "טעות במניע" (ולטעמי טעות כזאת לא הוכחה מעבר לרמת האפשרות), לכל היותר ניתן היה להניח אז לטובת התובעת כי המדובר בטעות כמשמעה בסעיף 14(ב) לחוק החוזים.

טעות שכזו אינה מזכה את התובעת בביטול החוזה, אלא במקרים בהם סבור בית המשפט כי מן הצדק לבטלו. או אז, על מנת להורות על ביטולו של הסכם מן הצדק, על בית המשפט להשתכנע כי העוול והנזק שייגרמו לצד שטעה עולים על העוול והנזק שייגרמו לצד השני מביטול החוזה. בין היתר על בית המשפט לשקול את מהות העסקה, הנסיבות האופפות אותה, האינטרסים של בעלי הדין, התוצאות האפשריות עבור כל אחד מהם, והתנהגותם לפני כריתת החוזה ואחריה (עניין אליאסיאן, פס' 13 לפסה"ד). תחת אותה אפשרות עובדתית לטעות בדבר האפשרות לעשות רווח מהיר, תקווה לגיטימית כשלעצמה, אך כזו שהתבדתה שלא בעטיים של הנתבעים, לא נראה צודק להורות על ביטול החוזה. ולא נראה כי העוול שייגרם לתובעת גדול מהעוול שייגרם לנתבעים. מצוקה מצערת אינה עוול, ואין להשליך על הנתבעים עוון מצוקות התובעת, להן אינם אחראים.

92. מעבר לצורך אוסיף כי הסכם המכר מחייב את התובעת למסור לרוכשים את דירתה, כמובן כנגד קבלת התמורה הקבועה בחוזה. כפי שצוין, לא הובאה בפני בדל ראיה שיש בה להוכיח כי התמורה אינה ראויה. וגם אם גורסת התובעת כך, אשוב ואזכיר כי טעות בכדאיות העסקה גרידא – אינה עילה לביטול. מנגד, התובעת מודה כי כבר קיבלה לידיה סכום נכבד, העולה על מחצית התמורה המוסכמת. ביטול הסכם המכר יחייבה להשיב סכום זה לנתבעים, ואולם במסגרת ניהול ההליך התברר כי אין בידי התובעת האמצעים לעשות כן, משלא עלה בידה להפקיד הערובה שנקבעה להבטחת צו המניעה הזמני שניתן והדבר הביא לפקיעת הצו. הנה כי כן קיים אף חשש כי ביטול ההסכם יביא לתוצאה לפיה יוותרו הנתבעים בלא דירה שרכשו מחד, ומאידך עם חוב כספי של התובעת לזכותם בגובה מאות אלפי ₪, חוב שספק אם יוכלו לגבות.

93. התביעה לביטול ההסכם מחמת טעות נדחית אף היא.

סוף דבר

94. אני דוחה התביעה לביטול ההסכם.

95. אני קובע כי התובעת קיבלה על חשבון התמורה המוסכמת 376,003.44 ₪ בלבד. התובעת תהא זכאית לתשלום יתרת התמורה על פי הסכומים והתנאים המפורטים בהסכם.

96. מאחר שמועדי התשלום ומסירת החזקה הקבועים בהסכם חלפו במהלך ניהול ההליך, ועל מנת למנוע התדיינויות נוספות בעניין זה, וכן על מנת לאפשר לתובעת שהות סבירה למציאת פתרון דיור חלופי, ובהתחשב בפער הזמנים המוסכם בין שלבי התשלום הקבועים בסעיפים 4.2 ו-4.3 להסכם, אני מורה כי מועד מסירת החזקה כנגד תשלום יתרת התמורה יחול 90 יום מיום מתן פסק דין זה.

97. התובעת תשא בהוצאות משפט של הנתבעים בגין שכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪ . לא נפסק סכום גבוה יותר, שכן בסכום שנפסק הבאתי בחשבון כי מן העבר שכנגד, ראוי היה לחייב הנתבעים לטובת התובעת במחצית עלות חווה"ד של המומחה לזיהוי כתב יד, לאור תוצאת חווה"ד.

ניתן היום, י"ג אלול תשפ"ו, 26 אוגוסט 2026, בהעדר הצדדים.