פרץ מדמון ואח' נ' קרקענט בע"מ ואח'

תביעה זו עוסקת בהפרה בוטה וחמורה של הסכם למכירת מקרקעין. מי שהפרו את ההסכם היא המוכרת וגורמים נוספים הקשורים בה, כמפורט להלן.

ביום 4/6/23 התובעים רכשו מהנתבעת 1 ("קרקענט") 100 מ"ר במושע בגוש 3798 חלקה 188 ("הקרקע"). הסכם המכר ("ההסכם") צורף כנספח 2 לתצהיר התובעים.

באותו שלב, קרקענט לא הייתה הבעלים של הקרקע. קרקענט הייתה בעלת שתי הערות אזהרה שנרשמו לטובתה ביום 5/1/23 וביום 9/1/23 על זכויותיו של אדם בשם נעם נקר ("נקר"). נקר היה רשום כבעלים של 500/23839 חלקים בקרקע (ראו בנסח הרישום בעמ' 89 לתצהיר התובעים). כיון ששטח הקרקע הינו 22,961 מ"ר, זכויותיו אלו של נקר מייצגות כ-481.5 מ"ר.

הרוח החיה, מצידה של המוכרת, היה הנתבע 3 מר רפאל עגיב ("עגיב"). ראו פירוט להלן.

לבקשת מי מהנתבעים, התשלומים עבור הקרקע הועברו לנתבעת 2, עגיב קפיטל בע"מ ("קפיטל"). ראו העברות בנקאיות שצורפו כנספח 9 לתצהיר התובעים.

קרקענט הוציאה לתובעים שתי קבלות. הראשונה- על סך של 636,000 ₪ מיום 12/6/23, והשנייה- על סך 149,000 ₪ מיום 26/6/23 (נספח 8 לתצהיר התובעים). בסך הכל, התובעים שילמו 785,000 ₪ עבור הקרקע לקפיטל.

סעיף 4.2 להסכם קובע כי "המוכר ירשום הערת אזהרה לטובת הקונה בעניין הסכם זה... תוך 3 ימים ממועד החתימה על הסכם זה...". סעיף 9.1 להסכם מוסיף וקובע כי "הוראות סעיפים 2-7 הינן הוראות שהפרתן היה הפרה יסודית של ההסכם". מכאן, שהפרתו של סעיף 4.2, בעניין הערת האזהרה, הינה הפרה יסודית.

ביום 11/6/23, באיחור של מספר ימים, נרשמה לטובת התובעים הערת אזהרה. הערת אזהרה זו התייחסה ל-80 מ"ר בלבד (ראו "אישור ביצוע פעולה" מטעם רשם המקרקעין ברחובות בעמ' 68 לתצהיר התובעים).

הנתבעים מודים כי מכרו לתובעים 100 מ"ר, אך לא הצליחו להסביר מדוע הערת האזהרה התייחסה בתחילה ל-80 מ"ר בלבד.

רק ביום 7/9/23, בחלוף למעלה משלושה חודשים מהחתימה על ההסכם, נרשמה לטובת התובעים הערת אזהרה המתייחסת ל-100 מ"ר (ראו נסח רישום מיום 18/9/23, בעמ' 93 לתצהיר התובעים).

על פי סעיף 7.5 להסכם, התובעים חתמו על ייפוי כוח המאפשר לעוה"ד של המוכרת למחוק את הערת האזהרה. באותו סעיף נקבע כי הערת האזהרה תבוטל "רק אם יפר הקונה את האמור בסעיף 5 (תשלום התמורה- א.א.)". אין חולק כי התובעים שילמו את התמורה במלואה, כך שלא הייתה כל הצדקה למחיקת הערת האזהרה.

למרות זאת, במועד לא ידוע, הערות האזהרה נמחקו. ראו נסח רישום מיום 27/1/25 (עמ' 101-116 לתצהיר התובעים) שאיננו כולל את הערות האזהרה הנזכרות לעיל.

עגיב טען בחקירתו כי עוה"ד ראובן אטיאס, שטיפל בעסקה מטעם המוכרת, העביר בטעות לנקר את ייפוי הכוח המאפשר את מחיקתה של הערת האזהרה ונקר אכן מחק אותה, עקב סכסוך בינו לבין הנתבעים (עמ' 27; שו' 2-10).

התובעים נקלעו למצב קשה. הם שילמו את מלוא התמורה עבור הקרקע אך הקרקע לא נרשמה על שמם ואפילו הערת אזהרה אין להם. במצב דברים זה, ובהינתן כי החובה לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים הופרה והדבר מהווה הפרה יסודית, התובעים ביטלו את ההסכם בצדק רב. ראו הודעת ביטול מיום 19/1/25 שצורפה כנספח 14 לתצהירם (עמ' 127-128). אני קובע כי הביטול נעשה כדין.

יצוין כי קדמו לביטול חילופי דברים ארוכים בין התובע לבין עו"ד אטיאס (עמ' 22-25 לתצהירי התובעים) ובינו לבין עגיב (עמ' 96-99 לתצהירי התובעים). הביטול נעשה רק כאשר התובעים התייאשו מלקבל מענה ענייני מהנתבעים.

לאורך המשפט, הנתבעים לא סיפקו הסבר מדוע הרישום ע"ש התובעים מתעכב. בסעיף 16 לתצהירו עגיב ציין כי "ההתחייבות לרשום את זכויותיהם של התובעים איננה מתוחמת בזמן במסגרת ההסכם והיא עלולה לארוך מספר חודשים... הנתבעת 1 איננה מתנערת מחובתה לרשום את הזכויות ע"ש התובעים בהקדם ומיד כשהדבר יתאפשר".

עגיב דיבר על "מספר חודשים". חלפה למעלה משנה וחצי מעת שנחתם ההסכם עד לביטולו ע"י התובעים, כאשר הקרקע טרם נרשמה על שם קרקענט ואפילו הערת אזהרה לטובת התובעים – אין. הנתבעים מודים בקיומו של סכסוך בינם לבין נקר ולא מצביעים על פתרון הנראה באופק גם כיום, בחלוף למעלה משלוש שנים מחתימת ההסכם.

אכן, בהסכם לא נקבע מועד מדויק להעברת הקרקע ע"ש התובעים בספרי המקרקעין. אך סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע כי "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת ההסכם...". הזמן הסביר לקיום חיוביה של קרקענט חלף מזמן.

ואם לא די בכך, אפנה לנסח הרישום מיום 27/1/25 בו ניתן לראות כי על הערות האזהרה לטובת קרקענט נרשמו בשנים 2023-2024 ארבע הערות לפי סעיף 11(א)(2) לפקודת המיסים (גביה) לטובת מיסוי מקרקעין בגין חובות בסכומים לא מבוטלים (ראו עמ' 112, 113, ו-115 לתצהירי התובעים). קרקענט לא הראתה כי הסדירה חובות אלו. אם כך, כיצד בדעתה להעביר את הקרקע על שם התובעים?!

אין כל ספק כי ביטול העסקה נעשה כדין ולכן קרקענט חייבת בהשבת הסך שקיבלה, היא או מי מטעמה, כשהוא משוערך כדין. ראו סעיף 9(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. ראו גם: ע"א 741/79 כלנית השרון השקעות ובניין (1978) בע"מ נ' הורביץ, פ"ד לה(3), 533.

עו"ד אטיאס, אשר פעל מטעם הנתבעות, גבה מהתובעים שכר טרחה סך של 11,130 ₪ ביום 22/8/23 (ראו חשבונית קבלה בעמ' 156 לתצהיר התובעים). באופן אירוני תיאור השירות בחשבונית הינו "רישום הערת אזהרה – שירות משפטי", וכבר ציינתי לעיל שהערות האזהרה שנרשמו לטובת התובעים נמחקו.

כיוון שעו"ד אטיאס פעל מטעם קרקענט, יש לחייב את קרקענט להשיב לתובעים את שכר הטרחה ששילמו לעו"ד אטיאס.

ההסכם איננו כולל סעיף פיצוי מוסכם. משכך, אני דוחה את דרישת התובעים לקבל פיצוי "מוסכם", שלא הוסכם.

אשר על כן, קרקענט תשיב לתובעים 785,000 ₪. הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין בהתאם לתאריכי קבלתם, כפי שצוינו בקבלות שהפיקה קרקענט (עמ' 70-71 לתצהיר התובעים): 50,000 ₪ מיום 4/6/23; 268,000 ₪ מיום 7/6/23; 318,000 ₪ מיום 12/6/23 ו- 149,000 ₪ מיום 22/6/23.

בנוסף לכך, קרקענט תשיב לתובעים את הסך ששילמו לעו"ד אטיאס (11,130 ₪). סך זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 22/8/23.

קרקענט תשיב לתובעים את אגרות המשפט המתייחסות לסך של 796,130 ₪. הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום שהוצאו ע"י התובעים.

קרקענט תשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך של 100,000 ₪. אני פוסק את שכר הטרחה על הצד הגבוה לאור סכום העסקה, לאור חומרת ההפרות ולאור העובדה כי התובעים נאלצו לבקש הטלת עיקולים זמניים כדי לנסות ולהציל את כספם.

אדון כעת באחריותם של יתר הנתבעים.

עגיב – עגיב כיהן בתקופה הרלוונטית כדירקטור בקרקענט (עמ' 132 לתצהירי התובעים), ובקפיטל (עמ' 135 לתצהירי התובעים). קפיטל אוחזת במחצית ממניותיה של קמש ומכהנת כדירקטור יחיד בה (עמ' 149 לתצהירי התובעים). מחומר הראיות עולה כי עגיב היה ה"רוח החיה" בעסקה דנן.

עגיב נטל על עצמו אחריות אישית בהודעות ששלח לתובע, ואני מצטט: "... הסר דאגה מליבך, תקבל את זכויותיך בקרקע על שמך בדיוק כפי שהתחייבתי" (עמ' 96 לתצהיר התובעים). ו"... אגורה לא תפסיד, אל תדאג, הכל בסדר. כמו שאמרתי אני עומד מאחורי הדברים" (עמ' 97 לתצהיר התובעים) (ההדגשות שלי- א.א.).

בנוסף לכך, בישיבת ההוכחות עגיב אמר כי את טעותו של עוה"ד אטיאס, שאיפשר את מחיקת הערת האזהרה, הוא לוקח על עצמו (עמ' 27; שו' 10-15).

לנוכח התחייבויותיו האישיות של עגיב, כמפורט לעיל, אני מחייב אותו לשאת, באופן אישי, בכל החיובים שהושתו על קרקענט.

מצאתי לנכון להפנות לפסק דין שניתן לאחרונה בת.א. (שלום בת ים) 42982-02-24 חנן נהרי נ' ק.מ.ש. המרכז להשקעות נדלן בע"מ ואח' (7/5/26). גם שם עגיב חויב באופן אישי בהשבת התמורה, לאחר ביטול הסכם לרכישת קרקע חקלאית.

ק.מ.ש המרכז להשקעות נדל"ן ("קמש")- על פי חוזה מכר מיום 23/11/23, רכשה קמש מנקר 213 מ"ר בקרקע (עמ' 59-66 לתצהירי התובעים). תשומת הלב לכך שמועד זה מאוחר בלמעלה מחמישה חודשים ממועד החתימה על ההסכם. הנתבעים לא מצאו לנכון להסביר מדוע קמש חתמה על החוזה הנוסף עם נקר ומה הייחס בינו לבין הרכישה הראשונה מנקר, בגינה נרשמו הערות אזהרה לטובת קרקענט עוד בחודש ינואר 2023.

גם בדיווח לרשויות המס, צוינה קמש כמי שמכרה את הקרקע לתובעים וצוין יום 23/11/23 כמועד העסקה (ולא יום 4/6/23 בו נחתם ההסכם). מועד זה מופיע כ"תאריך המכירה" גם באישור מס הרכישה (עמ' 20 לתצהירי התובעים).

קמש רכשה זכויות מנקר והציגה את עצמה בפני רשויות המס כמי שמכרה את הקרקע לתובעים. היא נתפסת על דבריה. מי שמכר קרקע ולא "סיפק את הסחורה", חייב להשיב את התמורה. אשר על כן, אני מחייב אותה בחיובים שהושתו על קרקענט.

לא אמנע מלהעיר כי הנתבעים, או מהם, לא טרחו להציג אישור מס שבח לפיו ניתן לרשום את העסקה על שם התובעים. לא אישור על שם קרקענט ולא אישור על שם קמש (ראו סעיף 6.1 להסכם המחייב את המוכרת בתשלום מס השבח). תצהיר עדותו הראשית של עגיב הוא לאקוני ואפילו ה"מעבר" מקרקענט לקמש לא מוסבר בו.

קפיטל- קרקענט הוציאה קבלות לתובעים עבור תשלומיהם (עמ' 70-71 לתצהיר התובעים), אך עיון בהעברות הבנקאיות שביצעו התובעים (עמ' 72-77 לתצהיר התובעים) מלמד כי הכספים הועברו לקפיטל. קפיטל איננה זרה לעסקה. היא איננה נמחה או צד שלישי שאין לו קשר למוכרת. כאמור לעיל, קפיטל אוחזת במחצית ממניותיה של קמש ומכהנת כדירקטור יחיד בה (עמ' 149 לתצהירי התובעים), כך שלמעשה קמש מנוהלת על ידה. סבורני כי קפיטל חייבת להשיב לתובעים את הכספים שקיבלה מהם. אשר על כן, אני מחייב גם אותה בחיובים שהושתו על קרקענט.

התוצאה היא שהחיובים שנקבעו לעיל יחולו ביחד ולחוד על כל ארבעת הנתבעים.

אני יוצא מנקודת הנחה כי בעקבות ביטול העסקה, רשויות מיסוי מקרקעין החזירו ו/או יחזירו לתובעים את מס הרכישה ששילמו (ראו סעיף 75 לכתב התביעה). ככל שלא כך יהיה, אני מתיר לתובעים לפצל את סעדיהם כנגד הנתבעים או מי מהם בעניין זה בלבד.

הערבויות שהפקידו התובעים בקשר עם העיקולים הזמניים תושבנה להם.

ניתן היום, כ"ג סיוון תשפ"ו, 08 יוני 2026, בהעדר הצדדים.