רוטקובסקי ואח' נ' הרפז

לפניי תביעה לפי סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק") לאישור ביצוע עבודות ברכוש המשותף, בבית המשותף שכתובתו רחוב עולי הגרדום 61, ראשון לציון, ואשר ידוע כגוש 3926 חלקה 513 (להלן: "הבית המשותף"). התובעים הם בעלי הזכויות בשבע מתוך שמונה דירות בבית המשותף, שצמודים להן כ-85.6% מהרכוש המשותף. הנתבעת היא בעלת הזכויות בתת חלקה 1 בבית המשותף, שלדירתה צמודים כ-14.4% מהרכוש המשותף. הנתבעת מתנגדת לביצוע העבודות. לאחר שעיינתי בראיות הצדדים ובטענותיהם, ולאחר שעיינתי בכלל החומר שמונח בפניי, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל במלואה.

א. רקע עובדתי רלוונטי

1. בשנת 2015 התקשרו התובעים עם חברה יזמית בהסכם לביצוע עבודות ברכוש המשותף לטובת חיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות תמ"א 38/1. במסגרת ההסכם עם היזם נקבע שבעלי הדירות יקבלו, בין היתר, תמורות בדמות ממ"ד, מרפסת וכן מעלית חדשה, בעוד שהיזם יקבל לידיו דירות חדשות שתיבנינה על גג הבית המשותף, וכן רכוש משותף שיוצמד לאותן דירות לטובת חניה.

2. מסיבות שונות, שנדמה שבעיקרן אינן תלויות בחברה היזמית, קידום הפרויקט התעכב זמן רב. בסופו של יום התקבל היתר בניה, במסגרתו נקבע, לענייננו, כדלקמן: מתחת לדירתה של הנתבעת ייבנו חדרי שירות לטובת מערכות הבית המשותף, דוגמת חדרי אשפה, חדר גז ואף מחסנים שיוצמדו לדירות. כמו כן, חנייתה המוצמדת של הנתבעת תועבר למיקום אחר.

3. לבסוף, נקבע בהיתר הבנייה שרצועת הקרקע שבגבול המערבי של הבית המשותף תשמש ל"כניסה ויציאה מחניה משותפת עם בניין 63" (להלן: "שביל הגישה"). כלומר, בהיתר נקבע שחלק מהרכוש המשותף של הבית המשותף ישמש גם את בעלי הדירות שבבית המשותף השכן, שברחוב עולי הגרדום 63 ראשון לציון (להלן: "הבית השכן"). יובהר שבעלי הדירות בבית השכן לא יורשו להשתמש ברכוש המשותף של הבית המשותף לחניה, אולם הם יורשו להשתמש בשביל הגישה לטובת מעבר לחניה שבשטח הבית השכן.

4. הנתבעת סירבה לחתום על הסכם התמ"א, ומכיוון שכך הגישו נגדה התובעים את התביעה שלפניי, ובה ביקשו סעד בדמות אישור עבודות ביצוע הפרויקט. הנתבעת הגישה כתב הגנה ובו ביקשה לדחות את התביעה.

5. בתיק התקיימו שלושה דיונים: ביום 6.1.2025 התקיים דיון קדם משפט ראשון, שבעקבותיו תוקן כתב התביעה ואף הוגש כתב הגנה מתוקן; ביום 4.6.2025, לאחר שהליך גישור אליו פנו הצדדים לא צלח, התקיים דיון קדם משפט שני; ביום 7.9.2025 התקיים דיון הוכחות שבסיומו סיכמו הצדדים את טענותיהם.

6. אציין כי במהלך הדיונים הציעה החברה היזמית – שאינה צד להליך אולם נציגיה נכחו בכל הדיונים – לנתבעת הצעה מרחיקת לכת לטובת סיום ההליך בדרכי פשרה, הצעה שאף מצאה את ביטויה בפרוטוקול הדיון מיום 7.9.2025 (ראו: עמ' 11 שורות 31-25 לפרוטוקול הדיון מאותו היום (להלן: "פרוטוקול הדיון")). אף אני הבעתי דעתי בפני הנתבעת לכך שעל פניו מדובר בהצעה נדיבה מאוד שכדאי לה לשקול ברצינות, ובהתאם לכך הוסכם בסוף דיון ההוכחות שתינתן שהות לנתבעת להודיע האם היא מסכימה להצעת הפשרה.

7. ביום 28.9.2025 הודיעו התובעים שעל-אף שחלף הזמן שניתן לה להשיב להצעת הפשרה, הנתבעת לא הודיעה שהיא קיבלה את ההצעה. בהתאם לכך ביקשו התובעים שיינתן פסק דין.

   ב. הסוגיות שבמחלוקת